2019浩创优悦公寓提报-146P

传统公寓时代的叛逆者郑东浩创优悦形象沟通案郑州的客户：要到此区域，首先面临三个区域的强势拦截中牟的地缘客户：50万人口的县级城市，需求量很有限开门见山，说点有用的——进了5个案场，其中四次是被强拉进去的客户稀缺是区域的核心痛点要卖高价，还要求量，就需要一剂猛药炒作区域、品牌带动、产品给力缺一不可1区域研判｜三大产业Research

on

the

Three

Major

Industries

in

the

Region郑东浩创优悦形象沟通案Zheng

Donghao

created

excellent

image

communication

case传统公寓时代的叛逆者一个看似不起眼的区域，背后却暗藏千万商机不是价值不够大，而是价值还没有被无限放大——这是原核能量最好的诠释——It

is

not

that

the

valueis

not

big

enough,

but

that

the

value

has

not

been

enlarged

indefinitely产业能量“经济森林”下的郑东的“汽车硅谷”Zheng

Dong's

"Auto

Silicon

Valley"

under

"Economic

Forest"汽车产业是世界上规模最大、最重要的产业之一，从某种意义上说，汽车产业的发展水平和实力反映了一个国家的综合国力和竞争力。中牟汽车产业园是河南省三大专业市场之一，集聚整车生产企业8家、汽车零部件及服务企业330余家，年产值达到1060亿元，吸纳就业5万人。成为全省十强产业集聚区和二星级产业集聚区郑东的“富士康”人口能量“人口红利”下的郑东的“农副航母”"Zheng

Dong's

"Agricultural

Carrier"

under

"Population

Dividend"2018年度全国农产品批发市场百强榜发布，河南万邦国际农产品物流城排行第二，仅次于北京新发地农产品批发市场。总规划占地5300亩，日均人流量达到20万人次（目前日均人流量5万人次）郑东的“华南城”交通能量“郑汴一体”

纵横交错的“都市生命线”"Zheng-bianintegration"

criss-crossing

"urban

lifeline"中心城区形成“五横四纵”的快速路网络。地铁、BRT、高架路、航空，提速城市心跳。距离地块最近的规划地铁站是郑庵东站（约400米距离），是规划中地铁14号线和19号线的换乘站。14号线：自西四环至中牟北，因民族运动会举办，于今年开通常西湖新区路段工程。物华轻醉的自然觉醒——郑东风采The

Natural

Awakening

of

BeingLightly

Drunken

by

Things绿博园和方特欢乐世界、水上乐园、梦幻王国、华谊电影小镇、海昌海洋公园、野生动物园等一批在国内外有影响力的项目落地建设，荣膺首批“国民休闲旅游胜地”。连续4年入选“最美中国榜”，2018年全年接待游客1260万人次。生态能量郑东浩创优悦形象沟通案Zheng

Donghao

created

excellent

image

communication

case传统公寓时代的叛逆者2市场研判｜郑州公寓Research

on

Zhengzhou

Apartment

Market郑州公寓市场全面解析The

Development

of

Zhengzhou

Apartment

Market

in

RecentYears特点一览表项目分布目前郑州市场公寓项目集中于三环和四环之间，三环内在售项目13个；三环和四环之间在售18个，待售项目有7个，市场存量约103万方，竞争激烈。名门翠园华尔中心永和龙子湖中央广场正商滨河铭筑光之谷万科荣誉鑫苑鑫都汇中信广场万科民安星辰升龙天汇广物华国际场万科城绿地正弘高新瀚海海尚翰林国际城公园道1号谦祥万和城正商创富欣城新合鑫紫荆之星正商汇都中心正商华钻锦荣中心5区亚星锦绣山河锦和广场万科誉清华城·华贸中心经开万锦城永威V尚碧源月湖美景麟起城海亮时ONE利达国宾中心尾盘在售售罄龙汇国数际码港璀璨星座公寓市场——小结产品价格当前市场上公寓产品主要物业类型有平层公寓和LOFT公寓，酒店式公寓项目较少，平层公寓均价主要集中在10000-15000

元/㎡，LOFT公寓13000-17000元/㎡。产品面积平层公寓主要集中在30-55㎡，LOFT公寓产品多集中在35-55㎡。产品层高平层公寓产品层高3.0-3.2米；LOFT公寓产品多在5.0-5.09米，个别项目层高4.5米，如万科誉、清华城华贸中心等。销售速度平层公寓月均去化集中在3000-6000㎡，个别项目如西悦城月均去化达1万㎡；LOFT公寓因市场存量较小，月均去化相对较低，

达1500-3000㎡，两种产品在去化上各有特色。销售情况目前郑州市场公寓市场存量103万方，存量较大。三环内土地较为秲缺，在售公寓较少，去化良好。月均销量排行2019年4月公寓物业销售额度排行榜TOP20排名区域项目名称套数面积㎡金额万元1郑东新区华海新时代广场62421930274342中原区汇泉西悦城91226682244373郑东新区新田印象商业中心148674073684郑东新区美盛象湖100142469668745管城区永恒理想中心135479961056高新区玉兰先禾193706759327郑东新区郑东商业中心区71288857108郑东新区上东国际72287443919高新区公园世家923743409410管城区正商美誉铭筑7029313491郑州区域热销公寓都具备哪些特质？华润·新时代区位：高铁站东广场交通：地铁1号线产品：29-56㎡平层是否双气：暖气价格：14000元/㎡（精装修交房）卖点：区位汇泉·西悦城区位：常西湖区交通：地铁6号线、地铁14号线产品：29㎡平层公寓；36㎡LOFT公寓是否双气：暖气付款方式：首付2万价格：平层8500元/㎡

LOFT9800元/㎡（均为毛坯交房）卖点：低首付、价格美盛·象湖100区位：白沙片区产品：28-38㎡LOFT公寓是否双气：暖气价格：14000元/㎡（精装修交房）是否送阳台：户户送阳台卖点：南北通透、送阳台鑫苑·国际新城区位：南三环交通：地铁2号线花寨站产品：24㎡平层公寓；

是否双气：暖气付款方式：首付8800元价格：8800元/㎡（毛坯交房）卖点：地铁口、首付分期、价格热销公寓特点面积小，总价低暖气区位优势/交通优势首付分期通透、送阳台共性特性郑东浩创优悦形象沟通案Zheng

Donghao

created

excellent

image

communication

case传统公寓时代的叛逆者3竞品研判｜周边公寓City

SurveyReport

of

Neighboring

Apartments财富立方郑东新天地明都公馆东润朗寓锦官苑正中国际星公馆圣合国际龙杰良筑泰祥美寓本案时代广场待售项目万邦国际汽贸城地块周边在售公寓共11个，均分布在正中大道两侧，市场竞争异常激烈，且片区内小产权、无产权房源众多（商业、住宅性质），无证及小产权售价极度不规范。市场形象差，投资信心打折。已开盘项目未开盘已平销项目已包销项目竞品分布图2018年5月开盘，截至2019年5月底，销售650多套，月均50套，基本是精装修平层公寓（欧鱼民宿托管，租金800元/月，月供1100-1300元/月）；LOFT公寓约7200/平方，基本没有销售。开发商郑州中大银鑫置业有限公司位置中牟县

明阳路南、文庵路西、德阳路北、文通路东占地面积3.5万㎡（一期1.9万㎡）建筑面积地上11.4万㎡（一期6.3万㎡）容积率一期3.5，二期3.0装修精装修（精装标准未释放）绿化率25%销售团队自销物业类型LOFT+平层+商业层高LOFT4.49m，平层2.99m项目概况项目一期规划4栋公寓，1栋18层、1栋25层、2栋29层，配有底商（2层）；项目一期共规划2227套公寓，其中36-38㎡LOFT约272套，26-27㎡平层公寓1955套；

项目地上总建面11.4万方，一期6.3万㎡，其中公寓6.13万㎡，商业0.19万㎡；共976个机动车位，其中地上91个，地下885个，地下规划两层停车；当前售价：精装修平层7500元/㎡；毛坯LOFT8500元/㎡（基本无销售）。土地情况2016年12月15日拿地，总价7526万元，单价144万元/亩，楼面价660元/㎡渠道佣金主要合作方为链家（郑州）和森源（中牟）两个二手房渠道，佣金2.5万/套（电商费1万，开发商结佣1.5万）个案分析/东润朗寓共规划2227套公寓，其中26-27㎡平层公寓1955套，占比88%，36-38㎡LOFT272套，占比12%产品规划物业类型楼栋户型面积层数单元梯户比套数套数占比LOFT1#36-38㎡17（2层底商）13T1627212%平层公寓226-27㎡25（2层底商）15T2457526%平层公寓3-4#26-27㎡2915T24138062%合计2227100%3#2#1#4#楼栋分布客户分析：根据东润员工提供信息，万邦、汽车产业园客户20%，周边乡镇客户10%，中牟新老县城客户30%，郑州投资客30%，地市投资客10%。个案分析/东润朗寓开发商河南宏鑫润地置业有限公司位置文澜街东、正中大道南、文轩街西、正阳路北占地面积2.0万㎡建筑面积10万㎡容积率4装修南向毛坯，北向精装修（装修标准1500元/㎡）绿化率25%销售团队自销+代理物业类型LOFT+平层+商业层高LOFT5.09m，平层3.1m项目概况项规划4栋公寓，2栋19层，1栋22层，1栋18层，配有底商（2层）；规划1466户，其中42-64㎡LOFT共计816套，29-76㎡SOHO共计650套，万邦商圈、郑州汽车博览园商，紧邻百亩市政公园当前售价精装修LOFT（北向）7500元/㎡（包销佣金18%，实际成交价带装修6200元/平方）；

平层暂未推售。土地情况2017年11月19日拿地，总价6306万元，单价208万元/亩，楼面价708元/㎡渠道佣金代理费用15-18%（含渠道费8-10%，折算单套佣金5万）个案分析/正中国际2018年起无证销售1年多，当前仅1栋楼取得预售证。2019年5月引入包销代理公司，依靠低价+精装+渠道去化北向LOFT房源，5月份销售约110套，当前精装修LOFT售价7500元/㎡（包销佣金18%，

实际成交价带装修6200元/㎡

），基本把其他项目LOFT客户全部吸引截流。共规划1466套公寓，其中42-64㎡LOFT共计816套，17-120㎡SOHO共计650套产品规划物业类型楼栋户型面积层数单元梯户比套数套数占比LOFT1#、3#42-64㎡19（2层底商）14T2481656%平层公寓2#29-76㎡22（2层底商）14T1836025%平层公寓5#29-76㎡18（2层底商）14T1829019%合计1466100%客户分析：根据项目代理公司提供数据，万邦、汽车产业园客户20%，周边乡镇客户30%，中牟新老县城客户10%，郑州投资客15%，地市投资客25%。1#3#2#5#个案分析/正中国际销售套数：11个楼盘于同一街道竞争客户，有预售证销售的项目仅2个。因客户分流严重，平销10-20套/月，市场严重供过于求；平均价位：平层价格6200-6400元/㎡，复式价格7000-7500元/㎡（毛坯）；客户来源：主要为60%地缘性客户（万邦商户、汽配城商户、中牟县城），投资自住兼有，以及40%外围投资客（郑州、地市）；核心卖点：朗寓：人车分流，社区跑道、运动设施、平层精装、酒店托管；正中国际：玻璃幕外立面、中央景观等；竞争预判：片区项目产品规划高度同质化，已经陷入红海竞争，共计约220万㎡公寓（约6万套）的潜在供应量将在近两年推出，未来竞争将更加激烈。片区市场小结郑东浩创优悦形象沟通案Zheng

Donghao

created

excellent

image

communication

case传统公寓时代的叛逆者4产品研判｜核心价值Sorting

out

the

Core

Valuesof

Projects回归本案：优悦LOFT的原核能量Return

to

the

case:

jinan

of

nuclear

energy严格意义上讲郑东公寓，两分天下绿、白、象——生态导向

中牟——产业导向郑东公寓产业进化区对本案所在区域，用最简短的语言概括既是：ZhengDongApartmentIndustryEvolutionZone

Rebels

in

the

Ageof

Traditional

Apartments专业市场的公寓，就该有“专业”的样子过渡性居住（年轻人）=交通+配套市中心公寓的“专业”：ZhengDongApartmentIndustryEvolutionZone

Rebels

in

the

Ageof

Traditional

Apartments被迫性居住（低收入）=能生活+交通专业市场公寓的“专业”：ZhengDongApartmentIndustryEvolutionZone

Rebels

in

the

Ageof

Traditional

Apartments是一群2016年开始，被城市“驱赶”的一群人从南三环到中牟，场到哪里，跟到哪里他们：日夜坚守在资本家的流水线上，付出最多的时间，领着拉低城市人均收入水平的工资他们：为这座城市的发展添砖加瓦，但是自己一家老小赖以生存的房子尚无片瓦他们：哪怕是城市不动产业链最末端的公寓也不能完全满足他们的期许PS：传统公寓的两大国际性难题Two

International

Problems

of

Traditional

Apartments①无天然气②不南北通透传统公寓时代的叛逆者双气+南北通透+双开门+双地铁，产业区工人居住权解决方案——优悦登场——区域贩【独】的资本优悦【叛逆者】核心价值要素七种武器，秒杀市场上各种loft一、拒绝不通风，户户南北通透二、拒绝单气，片区唯一双气LOFT三、拒绝4.7米，确保舒适，极致层高5.1米四、拒绝内入户，确保私密性，双开门独立空间五、拒绝单套收益，投资、自住，皆翻倍六、拒绝无地铁，双地铁加持，投资稳赚七、拒绝不靠谱，河南销量面积TOP10品牌保障广告传播如何煽动情绪，一剑惊心？有了好的产品更需要好的广告贩卖2019年优悦LOFT营销策略：和客户产生情感共鸣有情绪化的表达形成鲜明的记忆点，引爆关注热度别克全新英朗懂你说的,懂你没说的作为新一代精品中级车，别克全新英朗自2015年

3月2日上市以来便“高烧”不退，并在2016年9月6日迎来了TA第50万台的下线。将产品“好”这个模糊的价值概念，转化为“懂你说的,懂你没说的”的品牌价值感。以人为切入点，围绕“懂你”系列分解每一项价值。你白天打扮得精致得体，晚上却不懂得善待自己——被子广告懂你不容易，更懂你不随意大郑东，三大产业园，全双气LOFT满足他们心灵期许的SLOGAN放 大

价值优势产品期超乎预期不可思议（能够遇到这样的公寓，简直是天上掉馅饼）可不可以再好点？郑东浩创优悦形象沟通案Zheng

Donghao

created

excellent

image

communication

case传统公寓时代的叛逆者5产品研判｜附加价值Suggestions

on

Additional

Valueof

Project

Products阿那亚，均价是周边竞品的3倍销售额是周边37个项目的的总和产品附加值背后翻倍的投资性营销逻辑用4亿的配套带动

120亿

货值普罗旺世理想国推广思路从一意孤行的《梦想宣言》到徐益明每年写给邻居们的《普罗家书》，从“中国首家社区儿童图书馆”到“3亿元打造的彩虹隧道”，从食材可追溯的业主食堂“稻草人”到最难订位的网红西餐厅“窗外”，再到河南首家“星巴克社区店”，从“大普罗生活节”到“大普罗艺术节”到“理想国戏剧节”再到“普罗中国少年垒棒球俱乐部”，从“郑州一中八中联合国际学校”到“普罗基础教育研究院”揭牌，从招募“社区达人”到鼓励“业主在地创业”……一举一动，皆为IP；一言一行，皆成流量。社群营销+社会营销+IP生态的营造每隔3层特设一个小大堂，增加公共空间公共空间：社区图书馆社区健身房公共食堂公共空间：电影院联合办公社区休闲室特色打造：减压间涂鸦墙门铃进门卡策略上，既照顾专业市场客户同时，不落下其它类型的客户周边竞品成交客户基本能反映项目目标客户来源项目名称客群来源职业特征购买目的万邦、汽车产业园客户40%万邦汽车产业园客群主要是批发市场及汽车零配件从业者周边乡镇投资客以拆迁户为主中牟新老县城投资客职业以白领、公务员、个体户为主郑州投资客以城市白领阶层为主地市投资客职业范围较广，无明显特征财富广场周边乡镇客户25%中牟新老县城客户25%郑州及地市投资客10%万邦、汽车产业园客户20%万邦及汽车产业园客户购买多为自周边乡镇客户10%住或者自住兼投资，周边乡镇客户东润朗寓中牟新老县城客户30%自用及投资兼有；其他几类都是投郑州投资客30%资客群，基本无自住需求；整体上地市投资客10%自用客户约30-40%，投资客户占到60-70%。万邦、汽车产业园客户20%周边乡镇客户30%正中国际中牟新老县城客户10%郑州投资客15%地市投资客25%平层没有想象空间；平层没有隐私空间。————自住客平层没有利润空间；平层没有翻倍空间。————投资客产品期，价值诱导，竞品打压无限放大LOFT的双重价值郑东浩创优悦形象沟通案Zheng

Donghao

created

excellent

image

communication

case传统公寓时代的叛逆者6策略执行｜互动公关Description

of

Interactive

PublicRelations

Activities1场大事件以小博大：天上掉下一百万，不可思议，却是真的任何产品的投资，都讲究以小博大，高额回报。对于优悦LOFT，抢驻今天的中心，就是对赌明天的财富。历史的眼光看，十年前在郑东投资1500元/平米的一套公寓，今天回报给你的是近25000的单价及每月3000元的租金。回报利润整整20倍！今天优悦LOFT也是如此。十年后的未来，你会觉得今天的选择带来的利润，就像天上掉下一百万，以小博大，不可思议，却是真的！·一场天降横财的事件·一封感恩用心的信笺以小博大：天上掉下一百万，不可思议，却是真的时间：入市期主题：郑州最大无人机舰队快闪空投——天上掉下一百万，不可思议却是真的形式：在郑州东区各大商场、写字楼附近+中牟专业市场，中午12点人流高度集中时，郑州最大无人机舰队快闪空投，每个点分散投放1000份。空投结束后，无人机迅速巡游后快闪消失。物料:

投放物料为彩票、刮刮卡、购物卡等除销售信息外。一场天降横财的事件，让不可思议成为可能依靠不可思议的彩票投递完成不可思议却是真的心理传播；通过彩票中奖的可能性，完成近一周热度传播；（周二邮寄，双色球周天开奖，持续关注）依靠购物卡可以互借、一星期限时消费的特性，完成收到者的人群互动传播；再用现场视频和媒体的转发，完成悬念传播最后用刮刮卡的礼品将活动落地到营销中心时间待定精选500名与浩创共事过的城市合作人（意向购买人群），借优悦入市，送出走心感恩信。整体信封由七个大小互套，颜色不同的信封组成；依次拆开，信封内页将按序列印有《朗读者》中的系列散文诗句，字体由大变小，情绪有轻入浓；最后末尾的信封内会有一份手写的感谢信+购物卡一封稍微用心的来信，让起势从走心开始活动前期进行朋友圈针对区域客群定点投放悬念预告精选郑州大v转发和商圈电子屏幕发声造势活动后期微信平台及时跟进报道和大v媒体报道【独家揭秘】天上掉下一百万，明天你来吗？2场不按常理出牌的套路节突出项目众所周知，与众不同用最具眼球效应的方式各种节日背后，是消费的狂欢，也是新生活态度的彰显套路节“套路节”推广框架海报出街，全城说套路鲁班锁大赛，全城解套

套路宝典发布，打破套路123第1阶段话题引爆创意海报出街重新诠释“套路”在紫荆山等人流量较大的站点，投放“总是套路伤人心”系列广告，通过列举生活中经常遭遇的无奈套路，引发目标客群的心理认同与关注，为活动预留悬念，炒作话题。地铁“套路”广告刷屏套路海报文案示例：朋友篇有空聚聚回头找你哪天约起？…套路总是伤人心父母篇先稳定住再说赶快嫁了吧恋人篇多喝水多喝水多喝水…套路总是伤人心啥时候生孩儿…套路总是伤人心自古深情留不住，总是套路