汾湖开发区项目市场报告

吴江汾湖开发区工程市场报告目录第一局部工程背景理解城市背景产业规划产业状况汾湖人口背景分析区位价值现存问题第二局部房地产市场分析汾湖土地供给情况汾湖房地产开发特征汾湖土地存量情况汾湖商品房供需价量情况汾湖客源状况相关个案分析工程概况和初步研判城市背景－－简介汾湖镇之名称源于芦墟镇西部的汾湖，汾湖，也称分湖，因该湖处于江苏和浙江交界处，局部水域属于江苏，局部水域属于浙江，故而称分湖。当地老百姓中，也有称分湖为“风湖〞。“五镇合一〞：汾湖镇是吴江市所辖的9个镇之一，面积258平方千米；2003年，金家坝镇、莘塔镇并入芦墟镇；北厍镇并入黎里镇。2006年10月12日，芦墟与黎里两镇合并，成立汾湖镇，与“江苏吴江汾湖经济开发区〞区镇合一。城市背景－－地理位置公路:-沪苏浙高速〔A9〕、苏嘉杭高速苏嘉杭复线沪宁高速、沪杭高速318国道、227省道苏同黎一级公路机场:-虹桥机场54km浦东机场106km港口：-洋山港110km上海港100km乍浦港100km处于上海半小时经济圈内，无论是经济还是产业开展受上海辐射作用明显；城市环境——人居环境新的中央城区拥有大渠荡、三白荡、元荡、洋砂荡等众多水域，独岛而居的五星级度假村太阳湖花园一期、二期已建成，大渠荡生态公园已全部开放使用；全区水区覆盖面达40%。累计至去年底，仅芦墟绿化面积已达1405万平方米。今年全区绿化面积将达200万平方米。一个绿色、生态的环境体系正在形成。

区域环境区域内道路建设根本完善，车辆出行还是比较方便。区域景观绿化建设主要集中在区政府附近及环大渠荡生态公园景观，生态环境相对优越。区域内主要以别墅开发为主，公寓开发处起步阶段，居住气氛比较缺乏。中心城区配套设施未全部到位，是区域居住气氛缺乏的主要原因之一。相关配套——教育汾湖经济开发区高级中学：依托原芦墟中学的教育设施、环境，整合黎里中学和芦墟中学的优质师资而成立的一所新学校。该校今年9月1日投入使用，规划用三年时间争创四星级高中。汾湖经济开发区实验小学：一所新学校，总投资1.2亿元，设60个班级。一期工程3幢教学楼9月1日投入使用，目前学校有12个班级，学生430多名。二期工程明年上半年可交付使用。成人教育中心：根据汾湖企业的用人需求，开设财会、电子商务、机械制造、动漫等专业，为汾湖经济开发区培养专业技术人才和自主创业人才。中加枫华高级中学：中加合作苏州枫华高级中学创立于2003年6月，是华东地区唯一一所能够同时向中国学生和国际学生提供加拿大中学课程和学历教育的国际学校。其他相关配套汾湖医院据悉，上海医疗保险体系将在2021年前在汾湖地区引入，规划中的汾湖医院占地68.9亩，即将开工建设，它将由上海第五人民医院托管，届时可望直接纳入上海医疗保险体系。购物中心2021年4月正式批复的购物中心用地，地块面积2.5万平方米，于今年9月正式开工建设；届时，购物中心将形成以大卖场为核心的商业设施，完善中心城区的日常生活配套。银行区域内金融机构有中国银行、中国农业银行、中国工商银行、农村商业银行及中国建设银行等，均可开展国际业务，并提供企业固定资产和流动资金贷款。其中，吴江农村商业银行汾湖经济开发区支行于今年8月正式开始营业，目前该支行共设营业网点三处，分别是汾湖经济开发区营业厅、芦墟浦南路营业厅和莘塔分理处；此外，江苏银行即将于年底开工建设。会议中心占地8826平方米的会议中心地块，将于明年年初破土开工，2021年可正式营运。第一产业〔农业园区〕开展战略：根据原有农业产业根底，同时充分考虑汾湖镇城镇空间布局结构，发挥水乡农业特有的良好生态维护、环境改善、旅游拉动效应等功能，在汾湖镇范围内划分为五个功能区。第二产业〔工业园区〕开展战略：在工业园区内形成4个不同的工业开展片区：西部传统工业片区、东部现代制造业片区、中部高新技术产业片区和西北部化学工业片区。第三产业〔特色园区〕规划：产业开展总体规划大力开展以商贸、休闲旅游度假、现代物流产业、新型房地产业和现代职业技术教育产业为代表的生产性效劳业；既1个商务商贸园区、4个现代物流园区、1个休闲旅游度假园区、1个国际效劳外包中心的布局规划。根据规划，汾湖经济开发区第三产业的开展将突出四个重点：第一要建一个现代的物流区第二是现代的商贸商务区第三是开展新型的房产业第四是休闲旅游度假为主体随着商贸商务区、现代物流园区等功能设施的建设，全区城市化进程进一步加快，这为包括房产在内的第三产业开展，提供了更大的空间。第三产业开展规划产业状况——效劳业产业状况——国际效劳外包示范区国际效劳外包示范区中心城区SITE汾湖大道SITE沪青平沪苏浙江苏省国际效劳外包示范区占地7.5平方公里国际效劳外包示范区一、金融BPO二、呼叫中心三、生物医药四、创意产业五、教育培训基地汾湖已经将效劳外包作为效劳业开展的重中之重，并制定了加快市场开拓、提升产业层次、推进产业集聚的开展策略。1～6月份，上半年达成意向工程20多个，完成全年8个效劳业工程注册的指标。产业状况——现代效劳业集聚区占地27平方公里坐拥三大湖面规划三大片区：行政、金融、商务商贸

现代效劳业集聚区建设目标：吴江市城市副中心富有现代水乡气息的生态新型城区现代效劳业集聚区123汾湖购物中心商场商务楼临沪壹号，1~3，商铺4~10，酒店式公寓行政大楼123汾湖经济开发区效劳业开展走势良好：1～6月份累计新增效劳业工商登记注册企业54家，完成新增注册资本9.3亿元，同比增长35%，完成市全年效劳业考核的51.8%。产业状况——经济指标因受08年全球金融危机影响，汾湖开发区工业总产值年增长率略有下滑，既15%汾湖开发区人均GDP保持较高的年增长率，既15%，在吴江全市各乡镇中名列前茅。产业状况——工业民营企业：2500余家外资企业：400余家开发区外商投资企业投资区域分布表产业状况——工业08年经济指标完成额同比上年增长工业销售收入290亿18.4%一般预算收入7.8亿25%固定资产投入43亿28%其中工业固定资产实际投入额为26.08亿，比去年同期增长32.1%；全区现有各类企业2500多家，根本形成了以装备制造、光电缆制造、电子产业、纺织服装、食品制造为支柱，以集群化、科技化、生态化为特色的现代制造业基地。09年上半年经济指标完成额同比上年增长工业销售收入169.9亿17%一般预算收入4.88亿12.1%固定资产投入26.76亿18.4%今年新开工工程79个，总投资金额折合人民币24.58亿元，其中包括世界500强中的斯必克公司、欧普照明等一批重大工程。汾湖人口——现状目前，汾湖镇常住人口20余万，户籍人口约13万人，登记在册外来人口约7万人；其中，中心城区聚集人口约13万，本地户籍人口约占55%，既人口7万左右。自04年以来，区域人口的年增长数在1.5万左右；去年因受全球金融危机影响，08年区域人口总数根本与07年持平；据了解，09年上半年人口增长数明显上升。汾湖人口——分析近年来汾湖镇人口总数呈增长趋势，但是从结构上看，户籍常住人口根本呈现下降状况，直至2003年才开始有增长趋势；而外来常住人口持续增加。区域内人口自然增长为负增长，人口的增加主要靠机械增长带动。根据2000年以来汾湖镇人口机械增长的总体开展态势，考虑到今后在吴江市的地位将进一步提升，各种生产要素将在这里进一步集中，第二产业的持续开展以及古镇旅游带动下的第三产业的增强和完善将产生大量的劳动力需求，汾湖镇人口仍会出现较大的机械正增长，根据?吴江市东部次区域战略规划?，汾湖镇规划确定镇域总人口远期末〔2021年〕为42.5万人。背景分析利好：汾湖位于长三角经济区的中心区域，受上海经济中心辐射效应较强；周边区域不断开展的经济，尤其是私营经济的迅猛开展，给汾湖的房地产市场、尤其是别墅产品类高端产品的市场开展提供了一定的可能性；汾湖拥有众多的民营资本，并且保持一定的增长态势，也为区域内的房产开展奠定了一定的根底；利空：汾湖的经济与昆山等区域相比实力存在一定差距、本地民营经济总体实力一般；对于大型企业而言，汾湖与昆山等城镇仍然存在一定的差距，也使得区域内的城市高端客源层面厚度不够。汾湖经济开发区成立时间较短，正处开展初步阶段，政府采取的一些有利于城市集聚化措施还未被充分表达，区域内居住气氛仍缺乏。区位价值松陵镇同里镇芦墟镇盛泽镇芦墟镇并非吴江产业、行政开展的传统以及中心区域，因此在吴江市域内属于区位价值较低的区域；无论是区域成熟度、开发程度以及客源吸引力度都落后于松陵镇以及盛泽镇。工程背景判断现存问题：工程现阶段区域价值偏低，在吴江与环淀山湖各区域竞争中均处于劣势，对于居住客源的吸引能力明显落后于松陵、盛泽以及环淀山湖的昆山、苏州等区域；短期内生活配套以及气氛的欠缺也限制了工程的现阶段的运作；未来前景：随着汾湖镇整体规划的实施，工程配套匮乏的局面将得以根本改变，工程生态、景观的优势也将得以凸现。但值得注意的是，工程小环境的特质以及规划决定了区位最大的属性还是在于旅游、休闲、度假。第二局部房地产市场分析房地产市场分析区域土地市场供需分析汾湖开发区土地供给示意图汾湖开发区土地开发情况06-09年度出让土地明细项目面积性质时间容积率现状明珠花园5341.6住宅2006/5/12≤1.39在建中鸿禧二期3791.3住宅2006/11/7≤2.6在建中农村商业银行5058.7

2006/12/5≤2.0已竣工汾湖商业广场20054

2007/3/6≤2.0在建中海尚花园93507住宅2007/10/2918≤2.019≤2.5未开工大渠荡商业街41013

2007/3/6≤0.8即将开工法院2673.1

2008/1/8≤1.6在建中会议中心8826.5

2008/7/13≤0.9在建中华怡大厦1588.9

2008/7/25≤4.5在建中邻里中心11849商业2008/8/6≤1.3在建中鸿禧三期4939住宅2009/1/6商服≤1.6，住宅≤1.8未开工购物中心25006

2009/4/15≤1.3本月开工江苏银行5610.5商业2009/4/15≤1.4未开工06年以来，土地出让区域集中在汾湖开发区中心城区，其中住宅类土地面积161亩，既107.6万平方米；汾湖土地开发特征区域开发主要集中在以别墅为主的低密度产品；近年，才出现集中针对本地市场销售的普通住宅。汾湖镇随着别墅用地的限制，现阶段开发的商品房主要以小高层、高层为主，各开发地块体量不大，主要以总建面10万平方米以下为主。市场去化以上海客源约占到30%；本地客源为辅约占到30%，在汾湖有企业的外地企业家和外来经商者约占30％。汾湖开发区土地存量情况土地用途用地面积商业用地583亩住宅用地1365.2亩商务办公用地303.7亩文娱用地58.7亩总计2310.6亩据统计，未来3～5年可出让土地集中在汾湖中心城区，共有38个地块存量，既2310.6亩用地面积；其中住宅面积1365.2亩，占总土地存量的59.08%。以上数据说明，为了迎合中心城区集聚开展规划，未来区域土地供给将以居住类用地为主。汾湖开发区住宅土地存量分布图123序号用地面积容积率建筑密度1139.3亩≤1.5≤28%2108.1亩≤1.25≤28%361亩≤1.5≤28%房地产市场报告商品房市场分析汾湖商品房供需分析汾湖房地产市场一直面临着严峻的供求比，08年汾湖房地产规划开发面积132万平方米，而商品房销售面积约在12万平方米，存量房面积约120万平方米；其中，由于公寓房开发面积较少，市场供需相对平衡，所以大局部存量房还是集中在别墅产品。从图表中可以看出，现阶段区域内公寓的年需求量在10~15万平方米左右。汾湖商品房价格分析汾湖开发区在售楼盘主要集中在原芦墟镇、黎里镇，其中芦墟镇商业区〔汾湖中心城区〕聚集了区域大局部中高档居住工程；区域一手房〔包括别墅、非住宅〕销售均价为3985元/㎡，在吴江地区处于中等水平。吴江其他城镇一手房交易均价地区已售均价地区已售均价盛泽镇5404平望镇4346松陵镇4911七都镇3712同里镇5032震泽镇3580开发区4405横扇镇2988汾湖开发区一手房交易信息统计截止时间：2009年9月9日地区项目数可售套数已售套数已售均价芦墟镇48185828544221黎里镇102922073513莘塔0000北厍0000金家坝0000汇总58个2196套2952套3985元/㎡客源分析客源分析区域分布――据开发区相关部门统计说明，上海客源、本地客源和其他外地客源各占三分之一；行业分布――以当地经济区内的私营企业主为购置主力，包括纺织、贸易、物流、电子等汾湖经济区规划产业；并以外企高管、政府机关购置为辅；购置用途――现阶段，公寓类产品以本地人自用、外地在芦墟有产业的私营业主初次购置为主力；别墅类产品以度假、自用等第二居所为主。因低总价优势和区位规划开展，进行投资的为补充；片区市场消费者特征汾湖分布区域：上海消费者、当地企业主和本地居民。职业特征：高收入行业中产阶层，企事业单位负责人。年龄层次：35—45岁中年人为主，少量50-70岁左右的离退休人员。购房动机：现阶段，自用和休闲度假第二居所仍占较大比例，租赁、城市开展等题材//////////////的炒作为辅。吴江市区分布区域：本地区域，辐射下属各镇。职业特征：城市扩张疏散型居民，在城市中工作和做生意的外地人。年龄层次：覆盖年龄段较广，以45-55岁之间的中老年人和20-35岁之间的年轻人为主。购房动机：第一居所的比例高，其次为投资和第二居所。当地人群购置需求在所有购置客户中，除上海客源以外，当地需求中，外地在汾湖经商的企业主占了意向客户的50%。

而当地客源中，非农村人员的购置力略大于农村人员，主要原因是农村人员根本都有自己的宅基地住房，对于公寓产品的居住及使用价值信心尚未形成。当地购房客源中，购房原因主要以结婚、养老为主要购房需求，纯炒作投资客极少。相关个案分析相关个案分析江南岸位置：汾湖镇临沪东路1222号开发商：苏州铭基置业占地：18万平方米建面：5万㎡建筑类型：独栋别墅〔送地下室〕单价：12000～17000元/平方米物业管理费：3.8元/平方米·月容积率：0.29绿化率：63%停车位：1：1销售率：约20%相关个案分析产品特征：江南岸为临湖独栋原生态别墅区,自然环境好,紧临上海，本案东面为8200亩的太阳湖，同时开发商花巨资在太阳湖上建造了近千米长堤，把一局部划为本工程的私家内湖，长堤是仿杭州苏堤更显江南水乡风格。江南岸共168栋，分为地上两层，地下一层；“江南岸〞为淀山湖西侧的中式简约别墅代表作，蕴涵的是一种质朴的浪漫和自在的优雅，与优美的自然环境融合，亲近又私密，宁静安详中的盎然生机。一湖，一堤，一别墅。去化分析：江南岸从2005年开始销售，一期已经根本销售完毕，目前在售的为临湖的36幢独栋别墅，均价约15000元/平方米，后期仍有100余幢未建，工程内还有一幢4星级酒店，现已结构封顶；一期交付后，入住率较低，购房客户以上海投资者为主。相关个案分析明珠花苑工程地址：芦莘大道475号〔大渠荡南侧〕占地面积：6万㎡建筑面积：10万㎡产品形态：由15幢小高层组成；沿街商业用房5000㎡户型面积：二房100平方米三房128~137平方米复式219~232平方米总套数：558套装修标准：毛坯销售价格：均价3750元/㎡商铺7000元/㎡相关个案分析去化分析：工程一期于09年3月28日正式对外开盘，推出4栋小高层，现已售罄；销售周期为三个多月。一期住宅销售均价3700元/㎡,最高销售单价4100元/㎡；据现场销售人员介绍，沿街5000㎡商业用房销售单价7000元/㎡，一期局部已根本预定。购房客户主要以沪籍投资客、开发区外来经商者为主；在今年5月16、17日汾湖开发区本地首次举办的“宜居汾湖〞房展会上共销售近20余套，购房者主要是本地居民及本地工作人员。二期将于今年10月份对外出售，具体价格未定。产品特征：工程采用现代简约派小高层设计，住宅均为板式结构，一梯两户，局部跃层式结构，最大限度满足各消费群的不同需求。户型：工程以三房为主，占总套数的70%；其他由100㎡的两房和复式房组成。相关个案分析湖景花园工程地址：临沪东路355号近芦莘大道占地面积：71164㎡建筑面积：72000㎡产品形态：联体别墅(二联体)小高层、多层户型面积：二房98㎡三房110~130㎡四房138㎡联体别墅280㎡总套数：207套装修标准：毛坯销售单价：3000~6500元/㎡相关个案分析产品特征：本案位于大聚荡生态公园南侧，居住环境优美，周边已经云集多个中高档住宅工程，逐渐形成高档居住区域。周边配套设施齐全，工程南端还有一个汾湖开发区最大的农贸市场。本案由多层、小高层、联体别墅组成，丰富的建筑形态在汾湖开发区属稀有工程。本案户型设计实用性较强，两房面积控制在100平方米之内，四房面积为137平方米，具有较高的投资价值。去化分析：在8月初，工程公寓销售率达85%，剩余房源以底层和顶层部位为主；联体别墅仍有近10套，位置根本分布在小区南端。9月初现场已无销售人员。已售房源中，多层均价3500元/㎡，小高层均价3700元/㎡，联体别墅6500元/㎡。本工程由上海新青浦置业投资，为了吸引更多的沪籍投资客，开发商除汾湖工程设置现场售楼外，在上海青浦城区也开设了现场售楼场所。据现场接待人员介绍，本工程去化以投资客为主，尤其小面积的二房和联体别墅，投资客最为青睐。相关个案分析临沪壹号工程名称：永信·汾湖商业广场工程地址：莘搭大街60号近人民路占地面积：20054㎡建筑面积：49300㎡产品形态：商业、酒店式公寓商务酒店户型面积：商务酒店36~85㎡酒店式公寓38~70㎡总套数：420套装修标准：全装修销售单价：4700~7000元/㎡相关个案分析产品特征：工程占据汾湖交通要冲〔芦莘大道/人民路〕，临沪产业带上第一个综合商业工程、汾湖CBD核心区第一财富街区，该工程集商业、办公、休闲、娱乐等功能于一体，是汾湖开发区的首个商业旗舰。本案由四个局部组成，永信商务酒店、永信办公楼、永信5.4挑高精装修公寓、永信汾湖商业广场。产品分析：酒店式公寓5.4米层高精装修酒店式公寓，一层面积两层空间。户型面积在38~70㎡，装修后实用面积可到达60~120㎡；销售均价7000元/㎡，其中装修本钱800元/㎡，总价24万起售。商务酒店户型面积在36~85㎡之间，总计103套数；每层配备2部电梯，房源分布在2~7F；物业管理费2.5元/㎡/月;销售单价4700~5000元/㎡，装修本钱800元/㎡，总价15万起售；售后包租五年、前五年物业管理费全免，1200小时免费入住.商业广场销售单价外街9000元/㎡，内街5700元/㎡；1~3层是综合性商业街，由内街和沿街商铺组成，集餐饮、娱乐、休闲于一体，满足各种商业需要；停车场分为地下一层车库和露天停车位；地下一层车位166个，露天停车位有160左右，另外从地下一层配有电梯直接通往9楼。相关个案分析明丰环湖花园位置：汾湖城司路开发商：吴江明乐房地产开发占地：6万平方米建面：5.7万㎡建筑类型：经济别墅、小高层单价：未定物业管理费：未定容积率：0.95绿化率：42%相关个案分析产品特征：明丰环湖花园共计14种房型，由74幢双联体别墅、独立别墅，及两幢12层小高层组成。工程距上海A9高速出口仅2.3公里，临1300亩水域的洋砂荡，占地60000平方米的“明丰环湖花园〞别墅均为经济型别墅，其特点是面积小，总价低的特点；同时，通过人造坡地，所有别墅均造在山坡上，河流经过每幢住宅，使每户别墅拥有私人游艇码头，整个小区的道路、坡地、桥、河绿化、建筑小品有机结合成为一个优美的花园小区。简析：工程小高层已经结构封顶，局部别墅已经现房，目前正在做绿化配套及水景导入，小高层的房型面积从80-120平方米，与明丰的前两个工程相比，单套户型明显做得小了许多，09年开盘，现已售罄；据了解，该案小面积住宅为区域内单价最高的出售房源，销售单价在4500～5000元/㎡。相关个案分析湖滨雅园位置：汾湖镇浦港南路568号开发商：吴江群众置业〔上海〕占地：6万㎡建面：8.2万㎡建筑类型：联体别墅〔地下室计建筑面积〕报价：5600元/平方米物业管理费：1.8元/平方米·月容积率：0.86绿化率：60%装修标准：毛胚销售率：约20%相关个案分析产品特征：群众·湖滨雅园西揽景观湖——大渠荡生态文化公园，东据东菇荡纯自然湖色，群众湖滨雅，门前屋后，800亩水岸宏景随处可见。个案为纯联排别墅小区，总建筑面积为8万平方米，由33幢四联排至十联排组成，共计261套。每套建筑面积在250至400平方米，每套分为四层，包括全明半地下室一层，以及顶层的露台。去