房地产公司案例研究-美国四大房地产公司比较

美国四大房地产公司比较目录现状介绍开展历程地域市场并购历史业务范围土地储藏金融效劳红利政策企业文化运营模式美国四大房地产企业的一些指标比照1、美国四大房地产公司现状介绍2003财务年度美国四大房地产公司的根本数据〔2003财年〕公司名称PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立时间1956195019541978/1991上市时间1972/1983196919711992销售额（百万美元）$8,930$9,117$8,728$8,908净收益（百万美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10员工人数1，1001，700美国四大公司销售额和利润情况比照百万美元美国四大公司资产情况亿美元2、美国四大房地产公司的开展历程PulteHomes公司的历史简介18岁的公司创始人BillPulte卖出自己生平第一套房；PulteHomes公司正式注册成立，业务主要集中在Detroit郊区修建住房和局部商业用房；50年代末，BillPulte调整业务战略，将业务集中在住宅市场开发上，并开设了第一家分公司。公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐成为公司主要业务来源。1969公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通股20万股。70年代中期，公司股票在美国证券交易所〔AMEX〕上市交易，股票代码是PHM。1983年,公司的股票开始在NYSE上市进行交易;公司并购了ICM抵押公司〔现为PULTE抵押公司〕，以更好的管理整个住房买卖过程，为客户提供优质购置效劳;在新任总裁BobBurgess领导下，在全公司以及效劳/原材料供给商推广质量领先方案〔PQL〕，承诺为顾客提供优质的产品和效劳，并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先河。正是开始了精细化运营阶段；公司实施战略扩张方案，在25个州、超过40个地区市场开展业务，包括在96年进军Mexico市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户细分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理。现金收购Blackstone房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权；PulteHomes公司与DelWebb公司(NYSE:WBB)宣布完成并购，新的PULTE公司成为全国最大的房屋建筑商，每年将会有超过60亿美元的营业收入1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月Centex的历史简介开始涉足居民住屋建设领域；1963年开始了在建筑材料制造领域的运营,由于在在这一领域的积极扩张与卓越业绩,1994年公司属下的建材生产集团又独立上市,公司出售了该集团49%的股权,从而又融资18.6亿美元；1969年集团上市。在并购了J.W.Bateson公司之后,进入建筑管理与效劳领域。随后，公司在1978、1982、1987和1990年又先后并购了该行业的假设干公司，使公司该项业务成为全国行业内的领先者；涉足房地产抵押贷款金融效劳；在并购了联邦储藏与信贷保险公司西南分公司之后,公司进入商业银行领域；对公司开展有着重要意义的并购是1972年兼并Fox&Jacobs公司，该公司在达拉斯、福特沃茨市场占有15%的份额。此后，新成立的F&J公司一直在这两个市场上占有相当重要的地位。公司的业务结构实现了战略性的大调整,将原有的房地产抵押贷款业务和传统信贷商业银行业务合并、扩展为更为全面的房地产金融效劳业务，同时加强了不动产业务。开始涉足物业效劳领域。从而形成了一套从建材、建筑效劳、建筑、金融效劳、到物业效劳一条龙的产业链结构。1952年1966年1973年1988年1996年2002年Lennar公司的开展历程简介–一个靠兼并扩张的路程LeonardMiller投资10，000美金建立F&RBuilders，开始在佛罗里达，迈阿密进入建筑行业，专建家居住宅。1961年，Lennar年销售房屋350栋，均价$16,000。开始开展，拥有并管理商业建筑和多单元住宅。1970年，正式更名为LennarCorp.1971年，在纽约证交所上市。1972年，进入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。建立UniversalAmericanMortgageCompany，Lennar开始进入金融效劳领域。到1996年，可以提供住房抵押贷款效劳、保险效劳和战略技术投资效劳。1992年，通过合资并购ResolutionTrustCorporation，使Lennar在贷款和不动产抵押的商业运营方面取得了质的飞跃。Lennar兼并了佛罗里达的DevelopmentCorporationofAmerica。1991年开始进入西部德州、加州等市场。通过兼并BramaleaCalifornia,Inc，Lennar开始进入加利福尼亚。1996年，通过兼并加州RenaissanceHomes,Inc.,德州VillageBuilders，FriendswoodDevelopmentCompany使得在这两州的业务得以进一步扩展。还兼并了RegencyTitle，使金融效劳在得克萨斯得以开展。完成了对LNRPropertyCorporation的商业不动产的转换，集中开展家庭住宅。兼并PacificGreystoneCorporation使Lennar能够不但在加州和亚利桑那扩展业务，还使其能够进入内华达市场。1998年，兼并加州另两家公司ColRichCommunities和PolygonCommunities,以及NorthernCaliforniahomebuilder,WinncrestHomes，使其在加州的市场继续扩大。还兼并了在亚利桑那，内华达及加利福尼亚开展产权保险业务的NorthAmericanTitle；1999年，兼并德州SouthwestLandTitle，和在内华达，俄勒冈，华盛顿州开展抵押贷款业务的EagleHomeMortgage。2000年，兼并U.S.HomeCorporation使业务扩展到新泽西，马里兰，弗吉尼亚，明尼苏达，俄亥俄及科罗拉多。还通过兼并TexasProfessionalTitle使产权保险业务在得克萨斯州进一步扩大。兼并PatriotHomes,SunstarCommunities,DonGallowayHomes,GeneseeCompany,BarryAndrewsHomes,CambridgeHomes,PacificCenturyHomes,ConcordHomesandSummitHomes使业务扩展到卡罗来纳和芝加哥，巴尔的摩。还包括在马里兰以及华盛顿特区经营产权保险业务的SentinelTitle。2003年，兼并SeppalaHomes和ColemanHomes，进一步拓展了在南卡罗来纳和加州的业务。还包括伊利诺伊德产权保险公司MidAmericaTitle。1954年1969年1984年1986年1995年1997年2002年Dr.Horton的历史简介荷顿先生开始他在Dallas的建筑生意荷顿〔Horton〕公司成立于特拉华州,收购了25个前期公司，这些公司都是唐纳德,荷顿先生拥有或控制的新屋房地产开展商。公司主要的执行办公室位于德州。通过内部生长和外部并购扩张，公司在开展壮大的过程中一直致力于为客户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独户新屋房。实现第一次公开上市，随之成为股份制公司，当时只效劳8个市场；继而于1996年挂牌纽约证交所，股票代码：DHI。市场从原有的8个扩张到24个，收入从原有的1.53亿增长到5.47亿美元，净利润从810万增长到2740万美元，公司净资产从5020万增长到1.77亿美元。又和其他公司组建了金融抵押贷款公司：DRHMortgage,LLC,主要效劳California市场。通过多元化经营加强了跟客户的关系。Horton住房72%的客户通过Horton办理金融抵押贷款，同比前年有64％的增长，公司今后会继续对金融效劳投入物资人员，以期得到更大的回报。但在其他一些次级市场，公司不通过金融抵押贷款公司提供金融效劳，而是跟当地的金融机构协商合作，同时公司都及时充分为客户提供这些公司的效劳产品信息，目的是通过稳定的收费手段〔联合金融机构〕协调和加快房屋的成交销售。1978年1991年1992年6月从1992年到1996年1998年2002年3、美国四大房地产公司地域市场美国四大方地产公司地域、市场比照〔2002财年〕PULTE20个州44个市场CENTEX25个州92个市场LENNAR24个州D.R.HORTON22个州44个市场PulteHomes的区域市场199326199432199539199641199741199841199941200041200143200244开展业务的地区数量Centex区域市场情况〔2004〕Dr.Horton的区域市场状况〔2004〕Lennar公司的区域市场状况〔2004年〕19541972199119951997199819992000200220022003美国各地政府对地产工程控制措施的不同该地区试图通过大型区域工程规划来控制地产工程。large-lotzoningtocontrolgrowth.该地区根本采用放任不管的政策。政府对土地工程的管控比较少。.较强的地产增长管理职能。比方郊区建设规划、划定许可区域、要求相应的公共设施等。最严格控制的地区4、美国四大公司并购历史比照PulteHomes并购历史〔94年后〕1996并购LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并购N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并购RadnorHomes3321998并购DiVostaandCo.8502001并购DelWebbCorp.8,4192003并购ColRich-SanDiego1502003并购Sivage-ThomasHomes1,073含并购对象前一年的住房结算套数含并购对象前一年的住房结算套数Centex公司并购历史〔94年后〕1995并购VistaPropertiesn/a1997并购CavcoIndustries,Inc.01998并购WayneHomes6341998并购TealHomes1291999并购CaltonHomes,Inc.2971999并购NomasCorp.n/a1999并购SundanceHomes,Inc.6521999并购RealHomes5002001并购TheSelectiveGroup2232001并购CityHomes1502002并购TheJonesCo.727Lennar公司并购历史〔94年后〕1996并购FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并购BramaleaCalifornia,Inc.1271996并购ReinaissanceHomes,Inc.581997并购PacificGreystoneCorp.1,9611998并购WinncrestHomes5601998并购ColRichCommunitiesn/a1998并购NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并购PolygonCommunitiesCo.3302000并购U.S.HomeCorp.9,2462001并购DonGallowayHomes,Llc.3252001并购SunstarHomes3252002并购PatriotHomes3662002并购B.Andrews&Co.,Inc.2752002并购PacificCenturyHomes8102002并购CambridgeHomes5962002并购ConcordHomes1,2222002并购SummitHomes4192003并购SeppalaHomes4002003并购ColemanHomes400含并购对象前一年的住房结算套数D.R.Horton公司并购历史〔94年后〕1994并购AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并购MillerConstruction,Inc.3501994并购MilburnHomes8021995并购ArappcoHomes1771995并购RegencyHomes5361996并购WestchesterHomesofDallas,TX1401996并购TrimarkCommunities,Llc.1851996并购SGSCommunities,Inc.2801997并购TheTorreyGroupofCos.1,4421998并购C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并购ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并购MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并购RMPProperties,Inc.2201999并购CamridgeProperties1,0102001并购Fortress-Florida,Inc.3,3852001并购EmeraldBuilders1,3942002并购SchulerHomes,Inc.5,561含并购对象前一年的住房结算套数5、美国四大房地产公司的业务范围比照美国四大房地产公司的业务范围比照公司名称PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主营业务居民住房11类细分客户几乎涵盖所有的居民住房市场居民住房各种细分市场公共设施建设建筑材料建筑服务居民住房首次置业二次置业居民住房应有尽有的住房个性化设计的住房其他业务地产金融服务建筑材料生产物业服务地产金融服务不动产投资地产金融服务地产金融服务PulteHomes业务链安排营业额、利润时间1:首次置业房2:老年人住宅1:首次置业房2:二次置业、老年人住宅〔收购〕3:投资国外房地产1:首、二次置业2:老年人住房3:国际房地产市场1:首、二、三次置业房2:老年人住房〔收购〕3:国际房地产市场19951996199820002002Centex的三层业务链不动产投资业务标准化居民住宅住房建设业务地产金融业务建筑效劳、建筑产品住宅效劳国际化投资〔英国〕住房建设业务、银行储蓄地产金融业务建筑效劳、建筑产品19951996199820002002Horton公司业务链安排营业额、利润时间1:首次置业房2:二次置业房1首次置业房2:二次置业房公司建立至整个80年代90年代初期90年代中后期2000年以来1首次置业房2:二次置业房1首次置业房2:二次置业房Lennar的业务链安排营业额、利润时间1:二次置业房2:三次置业房1:二次置业房2:三次置业、老年人住宅〔收购〕3:土地并购4、社区规划1:二次置业房2:老年人住房3:土地并购4、社区规划1:二次置业房2:老年人住房3:土地并购4、社区规划199519961998200020026、土地储藏PULTE的开展轨迹〔土地储藏Control〕PulteHomes公司近10年的土地储藏Centex的开展轨迹〔土地储藏Control〕Centex公司近10年的土地储备-10.0020.0030.0040.0050.00土地储备(亿美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近10年的土地储藏Lennar公司的开展轨迹〔土地储藏Own〕Lennar公司近10年的土地储藏Horton公司的开展轨迹〔土地储藏Own〕Horton公司近10年的土地储藏7、金融效劳四大公司历年金融业务收入比较曲线千美元四大公司金融业务税前利润比照曲线千美元Centex的金融效劳业务收入变化千美元数据来源:CENTEX公司年报千美元Lennar的金融效劳业务收入变化数据来源:LENNAR公司年报PulteHomes金融效劳业务收入变化数据来源:PULTEHOMES公司年报(千美圆)千美元的金融效劳业务收入变化数据来源:D.R.HORTON公司年报8、红利政策因为Horton一直强调OrganicGrowth，那么单靠原始主体的增长资金的来源可能影响增长的速度，分红和EPS的比率处理应该是很重要的指标〔再投资比率〕PulteHomes分红政策与EPS比照Centex分红政策与EPS比照Lennar公司的分红政策和EPS比照Horton公司的分红政策和EPS比照Horton的分红政策有明显的特征：96年之前无分红，之后分红比率很高Horton：要么不分红，全部盈利用于再投资；要么高分红，吸引更多投资者投资，吸纳资金用于再投资强调主体业务增长的Horton公司分红情况9、企业文化PulteHomes企业文化：高效运营和让客户快乐在53年前BillPulte建立公司的时候就开始强调一个公司的经营理念：“让客户快乐〞PulteHomes在招聘新员工的时候，强调以下几点：领导能力、热情、主动性、正直、坚持并好胜、决策技巧、积极、团队合作在PulteHomes,我们不仅仅讨论企业文化——我们在文化中生活、呼吸他、衡量它。文化经常被误解，我们这样解释：“文化是我们做事的方式〞。我们做事的方式是：发现、定义、衡量和分析我们的文化及其对底线的影响。一句话：PulteHomes是一个高效运营、以客户为中心、过程导向、团队合作的组织，这一切构成了PulteHomes的价值观。Horton企业文化：效劳客户公司经营理念：灵活设计房屋和处理细节的能力，以及在低廉的价格方面的努力的将令荷顿公司成为全美最正确的居民住宅建筑公司之一！对客户友好谦恭的效劳也是赢得青睐和业务的卖点。荷顿先生以及公司的员工专注于快速礼貌地回应客户所有的要求和需要等。这种观点也在实践中为公司带来持续和客户的重复购置和良好印象。Centex企业文化：作正确的事！通过正确的途径获得成功。CentexWay是一种有闯劲的、具想象力的、足智多谋的，并且永远遵循商业伦理和商业公平性。基于正确的商业法那么对我们来讲就像实现商业业绩一样的重要。CentexWay有三个根底：首先：所有的员工和特别是Centex的领导人。其次，所有的员工能够跟踪监督商业行为的执行情况。第三，是我们保证商业行为标准最为重要的，我们提醒同我们合作的每一个客户我们所遵循的商业行为准那么。我们相信Centex“做正确的事情〞的企业文化已经成为我们公司的DNA生命基因。但是，我们也意识到我们不断重申我们最根本的文化原那么和对识别文化和道德陷阱提供支持。对于新的员工进入公司，这一点是非常重要的。同时，现在商业竞争环境非常复杂，需要我们对我们的商业行为保持足够的警惕。正是因为Centex对于“正直〞文化的强调，Centex被评为美国最受敬重的公司之一。〔Source:FORTUNEonline,February23,2004;FORTUNEmagazine,March8,2004〕The“CentexWay〞Lennar关注消费者的语言Lennar把关注消费者的心灵体验写入公司的语言平台，让所有的员工随时把客户当作朋友和亲人。下面是Lennar自己的字典中的例子：家园：1、舒适的居住场所；2、平安、和平的家庭居住所，充满了温暖和美好的记忆；3、永远不要称呼为住房或者单元。购置协议：1、用来描述Lennar为其朋友建筑家园的条款。2、个协条款给我们的朋友来拥有他们的家园。3、永远不要把该协议称为合同。市场调调查：1、我们的朋友在来Lennar迎客中心来访时所填写的问卷；2、是我们的营销人员和新房参谋们使用的一个重要工具。永远不要把它称为一个注册卡。Lennar生活：1、在一个家庭社区所享受的心灵安宁；2、享受舒适、平安、作为业主的骄傲和富有的快乐。3、相信Lennar作为全美最大的住房建筑商会永远和他们在一起，4、为Lennar而骄傲，5、是极好的感觉！第三局部:四大房地产公司独特的战略安排美国四大房地产公司独特的战略安排通过精确的客户细分和明确的市场定位，获得定位优势；同时，通过精细化生产提高为客户效劳的质量和水平。赢得市场。通过标准化的双市场营销模式〔“应有尽有〞和“自主设计〞〕，通过市场和市场上的并购，进行规模化的扩张。通过标准化生产和多元化经营，把握市场时机。分散化运营模式：通过专注的市场定位和内部的竞争机制实现市场盈利。a)PulteHomes的客户定位加精细化生产获得追加的效益在市场划分上持续地贯彻目标客户群模型，开发新的产品：多元化的目标客户群社区全国范围内的标准化产品标准，检验一个模式：看住房标准化是否能够适应每一个目标客户群如果可以，就可以通过更有效的供给链管理来节省数以百万计的本钱客户细分和产品定位〔多元化的市场定位〕供给链管理〔前项一体化的控制〕客户研究精细化生产〔价值链上的精细化操作〕金融效劳〔降低购房门槛，给客户提供购房体验〕客户效劳物业效劳理解细分客户市场的力量：多元化的市场定位丁克家庭老年夫妇有婴儿的家庭单身未婚人士成年人家庭PulteHomes的价值战略—多元化的市场定位PulteHomes通过将客户研究融入精益生产过程，保证客户价值在产品中的表达宏观市场指标客户细分地域市场细分供给分析竞争分析OSP持续改进流程FloorPlan设计流程土地获取过程要素基于OSP结果的战略方向方阵设计将对目标客户群的研究融入生产规划的流程中去！流程信息更新在同一个社区中有不同定位的产品供给！PulteHomes的战略安排通过精细化运营来实现战略目标毛利率目标产品的规格化、采购流程化、更先进的系统整合顾客细分流程化、目标产业的垂直整合、供给链管理、价值工程平稳的生产流程、提高物流管理水平年份Centex的战略安排：专注于高质量的增长高质量的增长：通过降低本钱和提高运营效率来提高利润空间的同时不断地通过市场渗透增加销售额加强主营业务，不断减少其他业务。居民住房业务将由现在的75%提高到83%，金融效劳业务由现在18%减少到14%，同时其他业务由现在的7%减少到3%。提高利润空间市场拓展市场渗透控制建筑本钱提高客户满意度提高生产效率加强市场调研平衡开展提高目前市场上的市场占有率选取新的市场进入增加新的细分市场参与市场竞争应对市场竞争主动市场竞争c)Lennar的战略安排——双营销模型+并购扩张在“应有尽有〞的住房里，我们把购房的过程变得简单而且有趣。我们提供了高质量、高价值的各种配置。从1954年以来，Lennar一直致力于我们传统的核心价值观：高质量、关心客户并能够支付的起。我们的目标是提供各种价格范围内的最大价值的住房。我们“应有尽有〞的方法让这个目标变得更加容易实现。因为我们为客户定制。我们研究他们建造梦想房屋真正所需要东西。我们相信，家是一切，所以我们让家包含一切。在我们DesignStudio住房里，我们提供个性化设计的住房、购置乐趣和个人设计参谋效劳，同时给客户提供可供升级的选择和各种选择。Lennar从购房过程和购房需求上满足客户的需求不同的房产需求+不同的地域不同的购房过程需求参见?Lennar的双营销模型模式?d)Horton公司的分散化运营模式我们分散我们的建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们有48个单独的运营单元，有些处于同一市场内。一般来说，每个运营单元有一个总经理，一个办公室经理，一个销售经理，一个建筑经理及各部门雇员。我们相信各地的总经理熟悉各地的情况，能更好地决策。区域的总经理根据所负责的单元到达的运营水平获得绩效奖金。1、地块选择，包括：—可行性研究—土壤及周围环境调查—对目前所处区域的调查和政府的规定—研究为了符合当地的需求还需作哪些努力。2、地块购置洽谈3、土地开展预期4、安排建设日程5、挑选建设方案和建筑方案6、活动所有建设所需批文7、做出市场方案各运营事业部的职责Horton公司的分散化运营模式1、融资2、现金管理3、风险管理4、财务和管理报告5、员工报酬和福利6、最终的土地兼并批准7、资本分配8、监视库存本钱管控我们通过把行政和财务功能集中于少数几个行政人员和中层管理者来减少管理费用。为了尽可能减少广告本钱，公司只在有限的报纸上作广告，或针对承销商，抵押贷款公司和有效的出版物，手册、新闻和广告牌进行营销。我们通过高效的房屋设计和批量采购来控制建筑本钱。还通过采购订单系统来控制这局部本钱。我们利用管理信息系统来控制资本本钱和管理费用。公司的管理机构负责控制11、标杆企业的一些比照指标规模指标盈利性指标增长性指标运营效率指标AmericasEMEAIAsia/

Pacifica)规模指标规模指标1：销售额规模指标2：总资产增长率情况规模指标3：净资产增长型指标4：净资产增长率比照b)盈利性指标盈利性指标1：销售净利润率盈利性指标2：投资回报率盈利性指标3：净资产收益率盈利性指标数据盈利性指标净资产收益率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar200311.53%

20.92%20.65%

200211.31%16.43%18.06%17.83%24.45%200111.96%13.24%16.45%20.56%25.18%200010.3715.11%18.12%19.77%18.65%199910.9516.30%19.37%20.04%19.59%199810.111.09%14.61%17.00%20.13%盈利性指标投资回报率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar20035.13%

4.79%8.60%

20024.65%6.59%4.25%6.73%9.47%20015.77%5.28%4.24%7.04%8.86%20005.36%6.