房地产案例分析-

2021年全国房地产估价师执业资格考试

?房地产估价案例与分析?考前辅导高炳华华中师范大学经济管理学院教授博士住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员英国皇家特许测量师学会会员香港产业测量师学会专业会员中国注册房地产估价师、房地产经纪人10/11/20231主讲内容：一、考试题型及其涉及的内容与学习方法二、?房地产估价案例与分析?知识总结三、房地产估价报告书四、估价报告的常见错误及模拟改错▲10/11/20232一、考试题型及其涉及的内容与学习方法(一)考试题型及其涉及的内容1.问答题(30分)◎涉及的内容包括：估价前提、估价目的、估价对象的界定及其特点、估价时点的影响(市场变化对估价结果的影响)、价值内涵(定义)、估价技术路线、估价方法运用过程中应注意的问题(如参数的选取等)、拆迁估价与抵押估价的特定问题等。▲10/11/20233◎答题要点：理清思路、找出依据、答出要点。一般来说，每道问答题都会有特定的目的，即该道题主要考核学生什么方面的知识，估计考生会依常规怎样思考该问题，从而设置一道道“障碍〞或“机关〞，让一般考生误入“歧途〞而答题偏离方向或答不出来，从而拉大了考生在考分上的差距。因此，考生在做问答题时，首先要理清思路，分析出题者的意图，找准该题要考的知识点；然后，根据知识点的所涉及的内容找出依据，条理清晰、层次清楚的答出要点(3～5点)。▲10/11/202342.单项选择题(20分)◎涉及的内容主要包括：估价依据(适用法律、法规、标准、指导意见等)、估价方法的选用、估价时点确实定、价值定义、估价对象的界定及其特点、估价技术路线、估价方法运用过程中应注意的问题、拆迁估价与抵押估价的特定问题等。◎答题要点：找出依据(只选一个答案)。一般来说，单项选择题要考的知识点比问答题更明确、更突出，考生一定要找出依据、找对依据后，进行选择，且选择的答案是唯一的。▲10/11/202353.指错题(40分)◎涉及内容主要包括：房地产估价相关法律、法规、条例、?房地产估价标准?、?城市房屋拆迁估价指导意见?、?城市房地产抵押估价指导意见?、?房地产估价理论与方法?等对房地产估价报告的具体要求。◎答题要点：仔细阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入13个序号后面的空格处。▲10/11/20236■值得注意的是，很多考生在做“指错题〞时，并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确〔答题不标准、不符合要求〕而失了很多分，主要表现在以下几个方面：■一是考生虽然指出了很多错误，其中有很多都是正确答案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了13个正确答案，但因为在13个编序号的有效答案中存在较多的不正确答案，导致得分较低。■二是考生把本属于一个正确答案的内容分成两个或多个答案，占据了多个序号或多个答案的位置而失分。■三是考生把本属于两个或多个答案的内容写在一个序号上或一个答案的位置上而失分。■四是考生虽然指出了错误之处，但因错误的理由表述不正确而失分。10/11/20237■针对以上情况，结合“指错题〞的答题要求和评分标准，建议考生应采取如下措施：一是考生应将估价报告中的错误在草稿纸上一一列出，并根据错误的严重程度进行排序，将错误严重的、自己有把握的，特别是以前考试中出现过的类似错误排在前面，然后依次写入答题纸的13个序号上，且一个序号对应一个答案。二是考生要清楚估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告〞，一般来说，“估价技术报告〞中的错误项占60%或70%以上，而“估价技术报告〞中的错误又主要集中在“估价测算过程〞。10/11/20238三是考生如果在“估价对象〞中已经找出三项错误了，那么不必再仔细寻找，应立即跳过“估价对象〞的剩余内容往下阅读，寻找估价报告年其他局部存在的错误，以免“在不存在错误的地方花去大量的时间〞，等有时间或找出的错误项不够时再来仔细阅读“估价对象〞的剩余内容。四是考生如果发现估价报告中有“个别因素分析〞、“区域因素分析〞和“市场背景分析〞的内容，而且篇幅较长，那么可以跳过这三局部内容，一边节省时间来寻找其他内容存在的错误。五是考生在按照自己的理解和判断而指出的错误工程，要对照“估价报告常见错误〞的总结〔本课程的第六局部讲授内容〕进行检查，进一步核实“指错〞的准确性和是否存在漏指的错误。核实完毕后抄录在答题纸上。10/11/202394.改错题(10分)◎涉及的内容主要包括：房地产估价方法在应用中的操作步骤和具体计算。◎答题要点：结合房地产估价方法，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，并加以改正(一般只有3～4个错误项，不要随意猜测)。▲10/11/202310■一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难。由于改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正，因此，考生在做改错题是应注意以下问题：一是考生要对照?房地产估价理论与方法?的相应内容，找出不同之处，如果发现了漏项，特别是计算公式的构成工程缺项，就可以直接判断存在错误，并依据教材进行改正。二是考生发现了估价方法运用过程中存在计算错误，应依据教材及有关规定进行改正。三是考生要特别注意，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。四是考生要求清楚，改错题一般只有3～4个错误项，不要随意猜测。如果将正确的内容改错，那么每改错一处倒扣2.5分。10/11/202311(二)?房地产估价案例与分析?的学习方法■在历年的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到?房地产估价案例与分析?这门课程不知道如何学习和备考，许多考生是教材看了假设干遍，报告看来假设干篇，仍然感觉收获不大，做题没有把握，考试成绩不理想，甚至是屡次考试就是因为这门课程难以通过，从而数次与房地产估价师失之交臂，出现了累战累败、累败类战的局面。下面就?房地产估价案例与分析?这门课程的学习和备考提出一些个人看法与建议，以供考生参考。10/11/202312一是考生要对?房地产估价理论与方法?、?房地产根本制度与政策?、?房地产估价标准?、?城市房屋拆迁估价指导意见?、?房地产抵押估价指导意见?及相关法律法规的有关内容按照房地产估价实践的具体要求进行深层次的理解和掌握，要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律法规应用到房地产估价实践中去。10/11/202313二是考生要对房地产估价的根本理论、方法运用等知识进行系统的归纳和总结。如“问答题〞和“单项选择题〞的答题要点，都是来源于?房地产估价理论与方法?、?房地产根本制度与政策?、?房地产估价标准?、?城市房屋拆迁估价指导意见?、?房地产抵押估价指导意见?及相关法律法规的有关内容，如果平时加强对有关估价的知识进行归纳和总结，答题时就能做到思路清晰、依据充分、要点明确。10/11/202314再如“指错题〞和“改错题〞中，各种估价方法运用时一般会出现哪些错误，哪些错误是比较简单的、容易被发现的，哪些错误是深层次的、隐含的、不易被发现的；不同估价目的的估价报告通常会出现哪些错误；不同用途房地产的估价报告通常会出现哪些错误；估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是在历年的考试中已经考过的；哪些错误是在历年的考试中还没有考的；哪些错误是历年的考试都要考的；等等。如果考生针对这些问题进行系统的归纳和总结，在考试时，针对“指错题〞和“改错题〞的答题，就能做到有的放矢，势在必得。10/11/202315三是考生要适当记忆。很多考生有一个错误的观点，即?房地产估价案例与分析?这门课程是开卷考试，不需要记忆。实际上，由于考试时间的限制，虽然是开卷考试，但是没有足够的时间来查阅资料、归纳和总结答案要点。因此，在对?房地产估价案例与分析?这门课程的学习和备考的过程中，一定要在理解的根底上进行适当记忆，特别是?房地产估价理论与方法?、?房地产估价标准?、?城市房屋拆迁估价指导意见?、?房地产抵押估价指导意见?中的一些具体内容，这有利于在做“问答题〞和“单项选择题〞时，及时找到答题依据；在做“指错题〞和“改错题〞时，一看到某种估价方法、某种估价目的、某种用途的房地产估价等，就会想起它通常在什么地方出现错误、会出现哪些错误等，做到“胸有成竹〞，这样才能提高考试答题的速度和准确性。10/11/202316二、?房地产估价案例与分析?知识总结(一)房地产各估价方法的适用对象与条件1.市场法的适用对象与条件⑴适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。[?房地产估价理论与方法?P171.]⑵适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。[?房地产估价理论与方法?P109.]▲10/11/2023172.收益法的适用对象与条件⑴适用对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。[?房地产估价理论与方法?P213.]⑵适用条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确量化。[?房地产估价理论与方法?P213.]▲10/11/2023183.本钱法的适用对象与条件：⑴适用对象：既无收益又很少发生交易的房地产估价；主要适用于评估新的或比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产价值。[?房地产估价理论与方法?P271.]⑵适用条件：基于自由竞争且可以大量重复生产的房地产而可以正确计算正常本钱、利润、税金等。[?房地产估价理论与方法?P272.]▲10/11/2023194.假没开发法的适用对象与条件⑴适用对象：具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产估价。[?房地产估价理论与方法?P323.]⑵适用条件：能够根据房地产估价的合法原那么和最高最正确利用方式确定最正确开发利用方式、能够正确预测开发完成后的价值、能够准确预测后续开发建设的必要支出及应得利润。[[?房地产估价理论与方法?P324.]▲10/11/2023205.长期趋势法的适用对象与条件⑴适用对象：价格无明显季节波动的房地产(未来房地产估价，且估价对象价格变化有规律。)[?房地产估价理论与方法?P347.]⑵适用条件：拥有估价对象或类似房地产的较长时期真实、可靠的价格资料。[?房地产估价理论与方法?P348.]▲10/11/202321(二)各估价方法的操作步骤(技术路线)1.市场法的操作步骤[?估价理论与方法?P172.](1)搜集交易实例(2)选择可比实例(3)对可比实例价格进行适当处理①价格换算②价格修正③价风格整(4)求取比准价格▲10/11/2023222.收益法的操作步骤[?估价理论与方法?P213.](1)报酬资本化法的操作步骤①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。(2)直接资本化法的操作步骤①求取未来某一年的某种收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。▲10/11/2023233.本钱法的操作步骤[?估价理论与方法?P273]①弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价格。▲10/11/2023244.假没开发法的操作步骤[?估价理论与方法?P325.](1)调查、分析待开发房地产状况及当地房地产市场情况。即：①弄清地块的区位状况；②弄清地块的实物状况；③弄清地块的规划状况；④弄清将拥有的土地权利；⑤弄清当地的房地产市场状况。(2)选择最正确的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；(3)预测后续开发经营期；(4)预测开发完成后价值；(5)预测后续必要支出及应得利润；(6)测算待开发房地产的价值。▲10/11/202325(三)各估价方法应用时应收集的资料1.各估价方法应用时应收集的根底资料(1)估价委托的有关资料：①委托方情况(法人、住址、)；②估价目的(委托方提供)；③估价时点；④工程有关文件；⑤委托方的其他要求。▲…10/11/202326(2)相关法律法规和政策。①委托估价是否符合相关法律法规和政策；②估价操作应遵循的相关法律法规和政策。(3)估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的房地产市场状况资料；②地区性的房地产市场状况资料；③本类型房地产市场状况资料。▲…10/11/202327(4)估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，等等。(5)估价对象区域条件资料：①交通；②环境；③繁华程度；④景观；⑤公共配套；⑥危险因素；等等。▲

10/11/2023282.市场法应用时应收集的技术资料(1)收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目的、交易实例房地产状况等。(2)收集交易实例的交易情况，如税费负担方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等情况。(3)收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。(4)收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状况。▲10/11/2023293.本钱法应用时应收集的技术资料(1)收集类似房地产开发的本钱、税费、利润等资料；(2)收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；(3)收集建筑物重置本钱资料；(4)收集估价对象的己使用年限、尚可使用年限及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。▲10/11/2023304.收益法应用时应收集的技术资料(1)收集类似房地产正常经营的收入水平(租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率)，可出租面积、营业面积等资料；(2)收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。▲…10/11/202331(3)收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。(4)收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。▲10/11/2023325.假设开发法应用时应收集的技术资料同类房地产市场状况、未来趋势；同类房地产市场售价；同类工程开发周期、开发费用；同类工程开发利润或收益资料；折现率确定的有关资料。▲10/11/202333(四)估价方法的优选与归类1.估价方法选用要求：(1)同一估价对象宜选用两种以上的估价方法估价。[?房地产估价标准?5.1.2](2)估价对象适宜采用多种估价方法进行估价时……不得随意取舍……。[?房地产估价标准?5.1.3]2.估价方法的优选：⑴有条件选用比较法估价的，应以比较法为主要的估价方法。[?房地产估价标准?5.1.4]⑵收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。[?房地产估价标准?5.1.5]▲10/11/202334

⑶具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。[?房地产估价标准?5.1.6]⑷不宜采用比较法、收益法、假没开发法进行估价时，可采用本钱法作为主要的估价方法。[?房地产估价标准?5.1.7]⑸未来房地产估价：长期趋势法。▲10/11/2023353.估价方法的归类：⑴土地估价：①基准地价修正法②市场法③假设开发法④本钱法⑤土地剩余技术▲10/11/202336⑵建筑物估价：①本钱法②建筑物剩余技术(剩余法)⑶房地估价：①市场法②收益法③本钱法④“房地价=土地价+建筑物价〞▲10/11/202337⑷居住房地产估价：①市场法②本钱法③收益法(出租住房)⑸商业房地产估价：①收益法②市场法③本钱法▲10/11/202338⑹租赁价格评估：①市场法②收益法(转换计算)③本钱法(本钱租金构成，即：房租=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税+保险费+地租+利润)▲10/11/202339(五)不同类型的房地产估价问题1.居住房地产估价(1)居住房地产的特点①单宗交易规模较小,但市场交易量大；②具有较强的相似性和可比性；③不同类型住房价格内涵差异明显。(2)影响居住房地产价格的主要区位状况①交通条件;②生活效劳设施;③教育配套设施;④环境质量。10/11/202340(3)影响居住房地产价格的主要实物状况①建筑结构、类型和等级；②设施与设备；③建筑质量；④装修；⑤朝向与楼层。(4)居住房地产的常用估价方法①市场法②本钱法③收益法注意：房改房、经济适用住房的估价技术路线。10/11/2023412.商业房地产估价(1)商业房地产的特点①收益性；②经营内容多，业态多样；③出租、转租经营多，产权分散复杂；④装修高档而复杂；⑤垂直空间价值衰减明显。(2)影响商业房地产价格的主要区位状况①地段繁华程度;②交通条件;③临街状况。

10/11/202342(3)影响商业房地产价格的主要实物状况①建筑品质及内部结构；②楼层；③净高；④面积；⑤装修；⑥无形价值。(4)商业房地产的常用估价方法①收益法；②市场法；③本钱法。10/11/2023433.商务办公房地产估价(1)商务办公房地产的特点①所取区位好，规模大；②多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善；③出租经营多，多由专业物业效劳企业管理。(2)影响商务办公房地产价格的主要区位状况①集聚条件；②交通条件；③周边环境。10/11/202344(3)影响商务办公房地产价格的主要实物状况①外观形象；②内部装修；③设备、设施；④智能化程度；⑤物业效劳水平；⑥租户类型；⑦楼层。(4)商务办公房地产的常用估价方法①收益法；②市场法；③本钱法。10/11/2023454.旅馆房地产估价(1)旅馆房地产的特点①转让少且一般为整体转让；②功能多样；③一次性投资大、回收期较长、经营风险较大；④价值主要表达在接待客户的类型及其能力。(2)影响旅馆房地产价格的主要区位状况①交通条件；②周围环境。10/11/202346(3)影响旅馆房地产价格的主要实物状况除了影响商业房地产实物状况的一般因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有：①设备设施和用具；②经营管理。(4)旅馆房地产的常用估价方法①收益法；②市场法。

10/11/2023475.工业房地产估价(1)工业房地产的特点①涉及的行业多；②非标准厂房多，厂房单价相差大；③要区分设备和建筑物的造价；④厂房易受震动和腐蚀的影响。(2)影响工业房地产价格的主要区位状况①交通条件；②根底设施；③地理位置。10/11/202348(3)影响工业房地产价格的实物状况①用地面积与形状；②地质和水文条件；③房地产用途。(4)工业房地产的常用估价方法①本钱法；②市场法；③收益法。10/11/202349(六)不同估价目的及相关估价问题1.划拨土地估价[?房地产估价标准?6.4.4]⑴由土地使用权的市场价格扣除该土地使用权出让金后的余额，即为该划拨土地使用权价格。此时的土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。⑵用本钱法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拔土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。▲10/11/2023502.在建工程估价⑴运用本钱法估价：[?估价理论与方法?P273.]在建工程价格＝土地取得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润⑵运用假设开发法估价：[?估价理论与方法?P329]在建工程价格＝续建完成后的房地价值－在建工程的税费－续建本钱－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润▲10/11/2023513.保险估价或损失价值评估[?房地产估价标准?P23]⑴保险价值评估不包括土地使用权价值。⑵保险价值评估应以保险时或保险事故发生时的房地产实际价值为依据。⑶保险价值评估宜采用本钱法和比较法。⑷对于可修复的损害性损失，其修复所需的费用即为损失价值。⑸对于不可修复的损害损失，应根据房地产保险事故发生前后的状况评估：损失价值=房地产受损前的价值－房地产受损后的(剩余)价值▲10/11/202352补充：房地产损害赔偿估价[?案例分析?P314-324](1)房地产价值损失的原因及种类①因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失②因在相邻地建造建筑物给房地产造成价值损失③因环境污染造成房地产价值损失④因工程质量缺陷造成房地产价值损失⑤因根底施工损坏邻近建筑物造成房地产价值损失⑥因异议登记不当造成房地产权利人损害⑦因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失⑧因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失⑨因对房地产权利行使不当限制，给产权人造成损失10/11/202353(2)房地产损害造成的损失分析①房地产损害的分类■按受损部位分类：一是实物损害(可分为实体损害和功能损害)；二是权益损害；三是区位损害(也称为环境损害)。■按是否可修复分类：一是可修复的损害；二是不可修复的损害。■按损害的时限分类：一是暂时性的损害；二是永久性的损害。▲10/11/202354②房地产损害的赔偿金额■房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失。其赔偿金额确实定方法如下：■对于可修复的损害，赔偿金额为修复费用加上相关经济损失；■对于不可修复的损害，赔偿的金额为损害前的房地产价值减去损害后的房地产价值；■对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复房地产价值的损害，赔偿金额为局部修复费用＋房地产价值减损额＋相关经济损失；■对于造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置本钱。10/11/202355(3)房地产损害赔偿估价的特点①正价值评估与负价值评估；②不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估；③独一无二性更强，难以寻找到类似的房地产损害赔偿实例；④对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度方面的鉴定；⑤损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强，且通常需要作为专家证人出庭作证，要求较强的语言表达能力。▲10/11/202356(4)房地产损害赔偿估价的方法①修复费用法(本钱法)：采用合法、最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括正常的本钱、费用、税金和利润等。②损失资本化法：预期未来各期损失的现值之和。例如，因损害造成的未来租金下降额的现值之和。③赔偿实例比较法(市场法)：通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。④损害前后价差法(剩余法)：损害前房地产状况的市场价值与损害后房地产状况的市场价值之差。▲10/11/2023574．估价人员现场查勘的内容[?估价标准?4.0.5]⑴估价对象坐落位置的正确性；⑵观察周围的环境、景观；⑶实地拍照；⑷勘察建筑物的外观、建筑结构、装修、使用、设备、维修保和完损程度等情况；⑸了解当地同类房地产的市场特性与行情。▲10/11/2023585.土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧⑴建筑物的建设期不计入耐用年限，耐用年限从竣工验收合格之日起计。⑵建筑物耐用年限短于土地使用权年限的，按建筑物耐用年限计算折旧。⑶建筑物耐用年限长于土地使用权年限的，按土地使用权年限计算折旧。▲

?房地产估价标准?P1710/11/202359⑷建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，按建筑物耐用年限计算折旧。⑸建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，按建筑物己使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。▲10/11/2023606.收益性房地产的建筑物耐用年限短于土地使用权年限的估价⑴估价技术路线之一：先根据建筑物耐用年限内房地产净收益，选择有限年的收益法计算公式，求得收益性房地产在建筑物耐用年限的收益价格；然后再加上土地剩余使用年限的价值的折现值。⑵估价技术路线之二：将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。▲?标准?P14.10/11/2023617.房地产抵押估价[?城市房地产抵押管理方法?和?房地产抵押估价指导意见?]⑴房地产抵押必须是建筑物与其占用的土地一并设定抵押。⑵抵押估价要采用公开市场价值标准。⑶依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。⑷再次抵押的房地产价值应是该房地产的价值扣除已担保债权后的余额。⑸抵押估价要注意抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响。▲10/11/202362⑹房地产抵押估价目的应表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值〞。⑺房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。〞⑻房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原那么。▲10/11/202363(9)优先受偿权包括：①?担保法?规定的土地使用权出让金；②?合同法?规定的建筑工程款项；③?城市房地产抵押管理方法?规定的“处分抵押房地产的费用、抵押房地产应缴纳的税款、归还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害〞。(10)房地产估价师有了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况与对委托人提供的有关情况和资料进行核查的义务。▲10/11/202364(11)房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。(12)法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告附件。▲10/11/202365(13)房地产抵押估价时点，原那么上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件〞中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。(14)估价对象概况应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。▲10/11/202366(15)在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。(16)评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。▲10/11/202367(17)房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。(18)房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；③合理使用评估价值；④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。▲10/11/202368(19)房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。(20)房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告〞，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。▲10/11/202369(21)抵押房地产处置时的有关费用①拍卖费用。成交价的２～５％，最高不超过10％。②评估费用。③诉讼费用和申请执行费。(22)处置时的有关税费①工商统一税(营业税、城市维护建设税和教育费附加)。②印花税。③土地增值税和所得税。▲10/11/202370(23)处置特殊房地产应扣除的费用①拍卖土地上新增房屋之价款。②拍卖划拨国有土地使用权应缴纳的土地出让金。③拍卖乡村企业的厂房等建筑物占用的土地使用权应补交的征地费。④破产企业的职工安置费。▲10/11/202371(24)处分抵押房地产所得金额的分配顺序①支付处分抵押房地产的费用；②扣除抵押房地产应缴纳的税款；③归还抵押权人债权本息及支付违约金；④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑤剩余金额交还抵押人。注意：处分抵押房地产所得金额缺乏以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索缺乏局部。▲10/11/2023728.房地产拆迁估价[参见?城市房屋拆迁估价指导意见?](1)房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。(2)拆迁估价机构确实定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。▲10/11/202373(3)拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。〞(4)拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(5)拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。▲10/11/202374(6)委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(用途)和面积。

◎被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。▲10/11/202375◎对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照?房产测绘管理方法?设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。◎对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定方法予以解决。▲10/11/202376(7)拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

◎实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

◎因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。▲10/11/202377(8)拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。◎拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。▲10/11/202378(9)估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。◎公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。◎拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原那么、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。▲10/11/202379(10)拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。◎拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。◎拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。▲10/11/202380(11)拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。

◎受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人及以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

◎鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或是拆迁当事人的，应当回避。▲10/11/202381(12)估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

◎估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。▲10/11/2023829.房地产强制拍卖估价(1)房地产强制拍卖估价是指为人民法院或者有关当事人确定拍卖保存价提供参考，对拟拍卖的房地产市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。(2)房地产强制拍卖估价的特点:①强制处分；②快速变现；③市场需求面窄、推广力度小；④消费者心理因素〔影响大〕；⑤购置者〔有〕额外支出。10/11/202383(3)房地产强制拍卖估价方法■房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保存价那么由人民法院参考评估价进行确定。■估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、本钱法等方法进行估价。10/11/202384(七)房地产咨询参谋效劳1.房地产市场调查研究(1)不同类型房地产市场调查研究报告的内容①住宅房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、房地产市场开展现状和趋势分析、客户分析、竞争分析。②商业房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、商业房地产市场开展现状和趋势分析、商圈分析、消费者消费习惯分析、客户分析。10/11/202385③写字楼房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、写字楼房地产市场开展现状和趋势分析、商务圈分析、竞争性典型工程研究、写字楼客户分析。④酒店房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、酒店房地产市场开展现状和特点分析、酒店消费者分析、酒店市场竞争分析、酒店经营者分析。10/11/2023862.房地产投资工程可行性研究(1)房地产投资工程可行性分析与房地产估价的区别---见?房地产估价案例与分析?P412(2)房地产投资工程可行性分析研究报告的主要内容---见?房地产估价案例与分析?P4133.房地产开发工程筹划(1)房地产开发工程筹划的特点①地域性；②系统性；③前瞻性；④市场性；⑤创新性；⑥多样性。(2)房地产开发工程筹划报告的主要内容---见?房地产估价案例与分析?P44510/11/2023874.房地产贷款工程评估(1)房地产贷款工程评估相关法律法规及技术标准规定---见?房地产估价案例与分析?P469(2)房地产贷款工程评估的特点①综合性；②科学性；③专业性；④特殊性。(3)房地产贷款工程评估的内容---见?房地产估价案例与分析?P471(4)房地产贷款工程评估的本卷须知---见?房地产估价案例与分析?P471▲10/11/202388三、房地产估价报告书1.估价报告书的要求[?估价标准?8.0.1]⑴全面性；⑵公正性和客观性；⑶准确性；⑷概括性。▲10/11/2023892.估价报告书不可缺少的工程和内容⑴估价工程名称。⑵委托方。⑶估价方。⑷估价对象概况。⑸估价目的。⑹估价时点。⑺价值定义。⑻估价依据。⑼估价原那么。⑽估价技术路线、方法及其理由和测算过程。⑾估价结果及其确定的理由。⑿估价作业期。⒀估价报告应用的有效期。⒁估价人员。⒂估价师声明。⒃估价的假没和限制条件。⒄附件。◎抵押估价还有：风险提示和变现能力分析。▲2810/11/2023903.估价报告的组成[?估价理论与方法?P409]■房地产估价报告通常由8大局部构成：(一)封面；(二)目录；(三)致估价委托人函；(四)注册房地产估价师声明；(五)估价的假设和限制条件；(六)估价结果报告；(七)估价技术报告；(八)附件。10/11/202391(一)封面(1)标题(估价报告名称)；(2)估价工程名称；(3)委托人(名称或姓名)；(4)估价机构(名称)；(5)注册房地产估价师(姓名和注册号)；(6)估价作业日期(7)估价报告编号。(二)目录■列出估价报告各个组成局部的名称及其对应的页码。10/11/202392(三)致估价委托人函■致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信函。一般来说，“致估价委托人函〞应包括：(1)受函单位；(2)估价过程的简要介绍；(3)估价对象范围；(4)估价时点；(5)估价结果及特殊事项；(6)致函落款(估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章)。10/11/202393〔五〕估价的假设和限制条件■估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件，以及由估价目的决定的估价对象状况与估价对象现状的不同之处。内容包括：1.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；2.对估价对象有关情况的假定；3.对评估的价值前提的说明；4.对估价方法使用前提的说明。10/11/202394(六)估价结果报告■估价结果报告提出简明扼要地说明以下去事项：1.估价委托人2.估价机构3.估价目的4.估价对象5.估价时点6.价值类型7.估价依据8.估价原那么9.估价方法10.估价结果11.估价人员12.其他需要说明的事项13.估价作业日期14.估价报告应用的有效期10/11/202395(七)估价技术报告■估价技术报告一般包括以下内容)：1.估价对象实物状况描述与分析；2.估价对象权益状况描述与分析；3.估价对象区位状况描述与分析；4.市场背景描述与分析；5.估价对象最高最正确利用分析；6.估价方法适用性分析；7.估价测算过程；8.估价结果确定。10/11/202396(八)附件■附件应包括的内容主要有：1.估价委托书2.估价对象位置示意图3.估价对象内外部状况及周围环境和景观的图片4.估价对象权属证明5.估价中引用的其他专用文件资料6.估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件7.房地产注册房地产估价师注册证书复印件。注意:有重要专业帮助的,要附重要专业帮助者亲笔签名的书面专业意见复印件。

10/11/202397四、估价报告的常见错误及模拟改错(一)阅读报告，整体上把握以下内容：1.估价根本领项；2.价值定义；3.估价方法及技术思路；4.估价依据、假设限制条件和特殊说明；5.测算过程；6.估价结果。▲10/11/202398(二)估价报告常见错误1.报告书不完整(共8项内容)(1)封面缺少以下某工程：①估价报告名称；②估价工程名称；③委托方；④估价方；⑤估价人员；⑥估价作业日期；⑦估价报告编号。(2)目录(一般不会考)▲10/11/202399(3)致委托方函缺少或致委托方函内容不全：按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。相当一局部报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。一般来说，“致委托方函〞应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围、估价时点、估价结果及特殊事项等内容。▲10/11/2023100(4)估价师声明缺少或其内容不全：?房地产估价标准?中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。▲10/11/2023101(5)估价假设和限制条件缺少或其内容不全①说明不全(评估时，工业房地产作商业用途，假设……)；②他项权利(抵押权对资产的影响)；③特殊处理(无法确认的数据特殊处理)；④权证说明(证载用途与现实用途不一致；产权问题；他项权利是否评估；出让土地最高年限超出的处理，如：商业用地本应40年，证载70年，要按40年处理；划拨土地转让的说明；等等)。▲10/11/2023102(6)估价结果报告内容不全。

(包括13项内容----后述)(7)估价技术报告内容不全。

(包括7项内容----后述)(8)附件内容不全证、照、图、文等内容不全。▲10/11/2023103

2.估价结果报告书漏项(共13项内容)(1)委托方委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所(2)估价方估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级▲10/11/2023104(3)估价对象概况----可能出现的错误:1)土地使用权人交代不清；2)土地使用权性质(出让与划拨、集体与国有)土地交代不清；3)土地使用权证及土地使用年限交代不清等；4)房屋所有权证及权属交代不清(特别是抵押估价)；5)房屋用途交代不清；6)建筑物结构交代不清；7)房屋建成年代交代不清；8)房屋状态交代不清楚(在建工程的进度)；9)面积前后不符，分部之和不符合总面积；10)建筑物装修情况未说明。▲10/11/2023105(4)估价目的着重观察估价方法是否与估价目的和估价对象适用，估价技术路线是否正确。(5)估价时点①估价时点是否正确；②估价时点与报告中的时间数据是否吻合。(6)价值定义除拆迁估价、抵押估价和损失估价外，一般估价报告均采用公开市场价值标准。▲10/11/2023106(7)估价依据说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，?房地产估价标准?和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。(8)估价原那么缺少本次估价应遵循的房地产估价原那么(与估价目的对应的原那么)。◎抵押评估报告的估价原那么应表述为:“独立、客观、公正、合法、谨慎的原那么〞。▲10/11/2023107(9)估价方法----可能出现的错误：①只使用了一种估价方法；②能用市场比较法的没有用；③收益性房地产的估价未选用收益法；④具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法；⑤估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合?房地产估价标准?；⑥缺少估价方法定义或定义错误。▲10/11/2023108(10)估价结果----可能出现的问题：①评估结果中没有说明币种，没有大写；②对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；③缺少单价或总价；④没有写明估价结果所属的估价时点。(11)估价人员(出现遗漏)(12)估价作业日期(本次估价的起止年月日)(13)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，以估价报告完成时间开始，不超过一年)。▲10/11/20231093.估价技术报告漏项(共7项内容)(1)个别因素分析

注意因素分析与估价对象相吻合，如：①商业：具体用途、用地面积临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、装修等等。②住宅：建筑物结构、类型、建筑面积、设施设备、质量、朝向、楼层等等。③工业：具体用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等等。④写字楼：用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修等等。……▲10/11/2023110(2)区域因素分析

注意分析因素与估价对象相吻合，如：①商业：繁华程度、交通条件等；②住宅：交通条件、生活效劳设施、公用设施、环境状况等；③工业：区域：交通、根底、地理位置等。(3)市场背景分析分析说明类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。

(4)最高最正确使用分析分析估价对象最高最正确使用条件和状况。▲10/11/2023111(5)估价方法选用----可能出现的错误：①估价方法选用错误(不符和?房地产估价标准?、?城市房屋拆迁估价指导意见?和?房地产抵押估价指导意见?)；②未说明选用方法理由；③估价思路表达不正确；④估价方法的定义表达错误。▲10/11/2023112(6)估价测算过程(各种估价方法可能出现的错误----后述)(7)估价结果确定---可能出现的错误：①多种方法估算结果相差太大，直接采取平均的方法处理；②未说明加权平均(权数)的理由；③纯计算错误。▲10/11/20231134.估价方法运用可能出现的错误(1)市场法----可能出现的错误

1)选择的可比实例描述不清①交易日期描述不清；②交易情况描述不清；③交易的价格描述不清(单价、总价、币种)；④交易房地产状况不清(现房、期房、结构、装修等)；⑤付款方式(一次性、分期)不明；⑥可比实例的用途、规模、土地等级不明。▲10/11/20231142)选择可比实例可比性差①相同地区或同一供求圈内；②用途应相同；③建筑结构相同；④建筑规模应相当；⑤权利性质应相同(主要是土地)；⑥交易类型与估价目的应相同；⑦可比实例交易成交日期与估价时点应接近；⑧交易价格可修正为正常交易价格。▲10/11/20231153)系数修正方面的错误(1)修正工程错误；(2)修正方向错误；(3)计算错误。4)交易日期修正错误。修正基数不是成交时的价格；价格指数不是“时差〞内数据；5)单项修正不超过20%，综合修正不超过30%；6)加权平均确定估价结果时，权数确定错误。交易日期、交易情况接近估价时点的权数应大；区域因素、个别因素差的权数应小。▲10/11/2023116(2)收益法----可能出现的错误1)出租型房地产纯收益计算常见错误①收入未包括有效年毛租金收入或租赁保证金或押金的利息收入；②扣除工程计算错误(应扣除维修费、管理费、保险费、房产税、租赁代理费等)；③未考虑租赁合同的约定(合同期内为合约租金，之外为客观租金或市场租金)；④采用了实际收益，而未采取客观收益；⑤未考虑出租率或入住率或满客率；⑥未考虑未来收益的变化。▲10/11/20231172)自营型房地产纯收益计算常见错误：①扣除工程不全面：经营型净收益=销售收入-销售本钱-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润

生产型净收益=销售收入-生产本钱-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润②注意收益的客观性；③考虑扣掉不属房地产带来的收益；④注意重复计算(企业自用房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算)。▲10/11/20231183)资本化率(报酬率)选用常见错误：①确定资本化率(报酬率)的方法不正确；②资本化率(报酬率)确实定缺乏依据；③未说明资本化率(报酬率)的来源；④采用了非本类房地产资本化率(报酬率)；⑤平安收益率的选用错误；⑥把物价上涨率和经济增长率作为资本化率(报酬率)的依据。▲10/11/20231194)收益年限确实定的错误：①直接将房屋的耐用年限或土地使用期作为收益年限；②带租约的房地产，未考虑租约期年限与非租约期年限的区别；③将房地产的建设期作为收益年限；④确定收益年限理由不充分；⑤收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。▲10/11/20231205)公式选取不当、增减量(率)确定无依据①选用了无限年计算公式(一般选限年计算公式，只有一种情况除外)②未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；③未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。6)纯计算错误▲10/11/2023121(3)本钱法----可能出现的错误1)计算各项本钱费用的客观性依据缺乏①房地产价格本钱构成工程不全(土地取得费用+开发本钱+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)；②销售税费的计算基数和采用税率不正确；③投资利息和利润的计算基数不正确；2)基准地价未进行“时差〞修正3)重置价格未交代及未进行“时差〞修正▲10/11/20231224)利润率与计算基数不对应直接本钱利润率基数：土地取得本钱+开发本钱投资利润率基数：土地取得本钱+开发本钱+管理费用本钱利润率基数：土地取得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用5)分宗转让土地未考虑转让比例：净地面积=土地总面积-道路-绿地-设备占地▲10/11/20231236)折旧计算出现错误①计算折旧时未考虑经济和功能的折旧；②折旧计算公式与纯计算错误；③成新率确实定缺少依据或?房地产估价标准?不一致或计算错误；④残值率确实定缺少依据或与?房地产估价标准?不一致；⑤折旧年限要以经济寿命为准，否那么就是错误。▲10/11/2023124(4)假设开发法----可能出现的错误①根本公式错误；正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发本钱-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购置待开发房地产负担的税费②推测未来楼价的方法不正确：对于出售的房地产，可采取市场法和趋势法；对于出租或自营的房地产，采用收益法和趋势法；③没有表达最高最正确使用原那么；④计算采用的参数缺乏客观性或依据；⑤计算时出现漏项；▲10/11/2023125⑥静态分析时注意各参数的取值不正确(开发利润、投资利息的计算基数与本钱法一样)；⑦投资利息计算工程不正确(待开发房地产的价值、投资购置待开发房产应负担的税费、开发本钱、管理费用；销售税费一般不计息)；⑧现金流量法计算注意的问题：开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。▲10/11/2023126(三)估价报告模拟改错以下估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处〔每指明一处错误得3分，此题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分〕××大厦房地产估价报告封面及目录〔略〕▲10/11/2023127致委托方函××股份：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦〔以下简称“估价对象〞〕的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的根底上，经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元(人民币贰亿零叁佰伍拾万元整)，单价：(略)××房地产评估(公章)2021年8月16日▲10/11/2023128估价师声明〔略〕估价的假设与限制条件〔略〕房地产估价结果报告一、委托人××,法定代表人(略),地址(略)二、估价机构××房地产评估，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)▲…10/11/2023129三、估价对象××大厦是位于××市××路××号院的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑尾数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××于2007年8月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2007年8月10日至2047年8月9日)。▲…10/11/2023130取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、保安监视防盗系统、自控消防系统和程控系统，设有自动转换发电机组，提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位情况(略)。▲…10/11/2023131四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2021年8月10日六、价值定义本报告中的估价结果为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据(略)八、估价原那么(略)▲…10/11/2023132九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活泼，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2021年8月10日—2021年8月16日十三、估价报告应用的有效期(略)▲…10/11/2023133房地产估价技术报告一、个别因素分析〔略〕二、区域因素分析〔略〕三、市场背景分析〔略〕四、最高最正确使用分析〔略〕五、估价方法选用结合估价对象的特点，经过估价人员的分析与研究，估价对象为收益性房地产，且可收集到类似房地产市场成交实例，因此，本次估价采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，确定最终的估价结论。▲…10/11/2023134六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程l.年有效毛收入估算估价人员经过市场调查与分析得知，该大厦21-30层计1000m2为××自用办公，l－20层写字楼计2000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每m2使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90％，▲…10/11/2023135公共面积占总建筑面积的比率为20％；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6％；地下车位的正常租金为1000元/月·个，出租率100％，故：年有效毛收入=80×12×30000×90％×(l-20％)＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6(万元)▲…10/11/20231362.年运营费用估算(l)年维修费根据××市规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2％，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：年维修费=1500×38000×2％＝114.00(万元)(2)年管理费年管理费按年租金的3％计，故：年管理费=2211.6×3％＝66.35(万元)▲…10/11/2023137(3)年保险费保险费按房屋重置价的0.3％计，故：年保险费=1500×38000×0.3％=17.10(万元)(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加根据规定，房产税为房租收入的12％，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5％，那么：年房产税和“两税一费〞=2211.6×(12％＋5.5％)=387.03(万元)▲…10/11/2023138(5)年土地使用税根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税=5×5000=2．50(万元)(6)年运营费用合计年运营费用=114.00＋