成本规划与建筑精细化设计与成本管控15个关键点

规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点9，道路系统10，分期与组团设计11，两点一线设计12，地下室设计13，无效成本的控制14，交楼标准15，设计与成本结合的三个节点1，货值最大化（利润最大化）2，客户敏感度3，容积率的选择4，规划指标的控制5，规划与户型结合6，建筑体型7，停车方式8，土方与地形1，货值最大化（利润最大化）

拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断

1，货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断

1，货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断

一，货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房，高层等产品的特性及价值判断

1，货值最大化（利润最大化）（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠方案二面积单价货值11洋房352421.345814.618洋房225721.227086.4商业149422988合计59308-75889方案三面积单价货值11洋房01.3032高层568621.268234.4商业244624892合计59308-73126.4方案一面积单价货值11洋房439901.35718718洋房138241.216588.8商业149422988合计59308-76763.8方案一方案二方案三（一）货值最大化（利润最大化）-住宅内部独栋、双拼、联排、叠价值判断

1，货值最大化（利润最大化）（二）货值最大化-商业，商铺，写字楼、公寓，住宅等相应业态的重庆中央广场项目，计容16.8万，占地2.9万平米，容积率5.8，商住混合用地，商业步行街2万平方米，2层，持有商业精装住宅8万超高层150米办公4.8万平米办公及住宅卖掉办公毛坯1.5万住宅精装1.4万1，货值最大化（利润最大化）

（三）货值最大化-持有物业与销售物业结合的价值判断规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点2，客户敏感度

不花钱通过好的设计满足客户基本需求

花少量的钱满足客户高度认可的设计

花较多的钱满足满足绝大部分客户

降低投入降低品质不满足客户基本需求规划户型地下室结构两点一线入户大堂景观玻璃栏杆豪华精装修石材或者玻璃幕墙恒温泳池中央空调层高很差的涂料容易生锈的栏杆规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点3，容积率的选择容积率高品质低成本高速度慢容积率低品质高成本低速度快产品的组合选择多应对市场变化的措施多容积率低的别墅变化更多独栋，双拼，联排，合院，乐高别墅规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点3，容积率的选择产品品质的判定别墅独栋2户洋房双拼四户高层联排6户合院8户>>>>>>>>局部容积率不同的产品高低搭配的产品规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点3，容积率的选择江苏无锡锡山区占地面积：30022平米南边为城市主干道右侧为人行主出入口左侧为5层楼商场右下角有地铁出入口三角地带有一栋30层高住宅地块南边有10米宽左右河道东北角有拆迁楼面价10000元左右政府挂牌拍卖土地绿化率25%建筑密度25%不限高拍卖土地容积率选择规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

3，容积率的选择容积率2.5计容建筑面积7.5万覆盖率25%绿化率25%车位数量750个地面车位100个地下车位650个地下室面积2.2万平米地下室层数一层商铺层数一层商铺面积3600平米洋房面积2.7万37%总户数780户规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

3，容积率的选择容积率3.3计容建筑面积9.9万覆盖率25%绿化率25%车位数量960个地面车位100个地下车位860个地下室面积3.3万平米地下室层数二层商铺层数二层商铺面积6600平米总户数850户容积率对于项目建筑形态的判断容积率覆盖率高度三者关系很重要规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

3，容积率的选择

容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。纯独栋容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅，可适当降低密度提高品质。纯独栋或者纯双拼容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排、合院别墅。纯别墅社区。容积率0.8－1.2，以前传统为全多层项目。现在以别墅（联排与合院）与洋房为主，覆盖率做足，尽最大努力别墅最大化，合院与叠拼较多，也可做极致高低配容积率1.2－1.5，以前传统为正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。高低配（合院与高层）容积率1.5－2.0，正常的多层

小高层项目。高低配，组合很多。高低配（合院与高层）容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。高低配，组合很多。高低配（合院与高层）容积率2.5－3.0，小高层

二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。或者全高层（100米以内）也可做高低配，11层洋房100米高层组合容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）或者部分超高层。容积率6.0以上，全部超高层规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

4，规划指标的控制常规规划指标土地面积容积率覆盖率绿化率限高建筑退线要求车位要求（地上地下比例）配套设计要求（商业比例及具体要求）建筑间距规划指标是开发商的核心利益反应规划指标数据必须吃干榨尽指标必须与报建结合指标与营销及成本结合特别关注计容不可售指标具体专项要求政府对建筑风格要求人防要求物管要求停车要求面积计算细则节能要求绿建要求日照要求结构超限审查要求门窗要求栏杆要求空调机要求泛光照明要求自行车位要求应急避难要求消防要求特殊要求大庭院的要求坡屋顶的要求户型面积的要求外观材料的要求建筑高度不能落差太大的要求一定会有更多更奇葩的要求不要抱怨我们能做的更专业更细致考虑更周全提前预见性随机应变关系搞更好指标上不要写会所及配套设施有可能会让人理解为小区共有的没有停车收费岗亭不要影响规划效考虑方案报建阶段需

泳池卫生间设计完善规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

4，规划指标的控制A，政府要求做的指标文化设施体育设施幼托设施物业管理设施卫生服务设施养老设施消防设施供电设施卫生间垃圾站居委会规划设计要点要求做的肯定要做规划设计要点没有明确需按规范要求来做规范没有强制规定的灵活掌握并注重沟通沟通注意引导与技巧尤其要分清楚是否计容积率B，政府要求做

C，项目品质配置要

D，商业及生活社的但不计面积的

求做的指标

区配套尽可能用可指标

露天泳池或者室内泳

销售的商业指标来集中绿地

池

做做的指健身场所

游泳池配套设施

社区配套商业架空空间

独立门厅及入户大堂

健身房开敞广场

或者门卫室

咖啡厅露天公共停车位

健身用房公共避难要求

棋牌用房消防蓄水要求

儿童游乐室内用房

机电设施用房

房产证导致不能销果概念方案有所

结合适宜的地方可以验

售损失商业利益

收之后的加建

入户大堂

门卫室

尽可能用架空空间来做标准层总平面图对于住宅产品来说，户型的好坏所占的比重很大，所以空间规划时必须与户型结合考虑，千万不要拍板，规划就是这样了，户型你们慢慢调，总能调的出来的总图的布置与户型，日照，间距，庭院的氛围等等都相关，户型落定了方能称之为规划成立。通过标准层总平面能快速的将核心信息反映到一张图上，高效做出设计也方便做决策通过标准层总平面可以将住宅之间的相互关系反映的更直接，以及每一套住宅在总图的位置，对应的资源和优缺点在此基础上还可以将总图的其他信息补充，车行出入口，人行出入口，商业，幼儿园，社康中心等等配套设施位置补充完善设计本身很复杂，但我们的工作是把复杂问题简单化，高效直接，标准层总平面就是一个很好的过程文件规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点5，规划与户型结合复杂问题简单化简单问题精细化单一问题标准化标准模板及工具的使用规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点6，建筑体型一般住宅高层建筑的体型系数在0.3以内控制或者减少建筑体型系数的方法：A，减少面宽，增大进深B，整栋楼建筑面积的扩大C，层数的增多（与标准层面积结合）D，体型变化不能太多，外轮廓尽可能平整，简洁，减少凹凸变化建筑体型系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值外表面积中，不包括地面和不采暖楼梯间隔墙和户门的面积，不包括女儿墙，也不包括屋面层的楼梯间与设备用房等的墙体。突出墙面的构件如空调板在计算时忽略掉，按完整的墙体计算即可建筑体型系数：与节能有关，结构钢含量及混凝土含量外立面成本规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点7，停车方式停车位的指标地上车位指标地下车位指标微型车位的尺寸及指标子母车位是否计算指标架空层车位是否计算面积半地下室的认定充电车位的指标机械车位指标要吃干榨尽规范理解透与报建结合停车位的租售模式车位指标的突破与住宅售价的关系停车位销售价格与车位指标的关系投入与产出的逻辑关系交通评估规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点7，停车方式地下车库停车地面停车地面别墅独立停车叠拼私家花园停车洋房地面停车地面公共停车场半地下车库停车规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点7，停车方式地面停车与规划结合利用推线周边路与近端路结合因地制宜、合理设计、精心施工。破作业。

垂5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。坡6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

8，基坑支付与土方1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。控制基坑支护经济性总原则

地下室开挖支护形式成本：放坡<土钉墙<锚索坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，

支护<桩锚支护<桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。案

放直支护

优选方规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

8，基坑支付与土方

A，土地固有物产生的支护成本

对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然

放坡距离要求，避免产生支护费用。

场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保

留物、地上无法迁移的保留物

施工临物：临时电、临时水、料场等。

案例：施工临

时电

线杆施工临

时电

线杆前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库

出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约70万元。

地下车

库施工策划阶段方案

地下车

库

地下车库坡道施工实施阶段方案√

X规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

8，基坑支付与土方

B，其他设计因素对支护成本的影响•

减小基坑开挖深度

在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高•

降低地下室层高•

在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深•

多层洋房条件允许时采用半地下室•

地库平面尽量规则•

减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多•

控制主楼地下室与地库底板高差•

避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能

使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在1.2米以内•

双层地下室•

兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退

一跨的方案处理•

埋深较深的地下室

•

（如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些

•示范区的范围划定与地库开挖

考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通

盘考虑，合理规划施工围护界面规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

8，基坑支付与土方C、土方成本控制◆严格控制土方量、做到场地自平衡◆前期做好场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。◆土方平衡设计督导，在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的±0.00的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；◆土方平衡设计的优化管理，方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

8，基坑支付与土方C、土方成本控制◆

设计全过程土方平衡措施地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。◆

减小基坑开挖深度（同基坑部分）◆

多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大◆

合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”◆

尽量减小地库顶板覆土厚度规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

8，基坑支付与土方23规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

8，基坑支付与土方

1

因地制宜，合理利用地形

1.

依山就势，经济、合理地布置建筑

2.

充分利用地形特点，有效减少地基

处理费用，提升环境品质

3.

居住区内道路顺应地势起伏，有效

减少场平土方量；规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点9，道路系统路网设计的原则❖步行与车行空间分开；❖在车行路周围或尽端路应设适当数量的停车位，尽端路的尽端必须设回车场；❖步行路应贯穿于住宅区内部，将绿地、户外活动场地，公共设施串联起来，并深入各住户或住宅单元正面的入口；❖顺而不穿，通而不畅，保持居民生活的完整与舒适性；❖分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全，一般不允许跨级相接；❖功能复合化，营造人性化街道空间；❖满足日照、通风、地下工程管线、防灾救灾的要求。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点9，道路系统周边路加近端路结合的道路系统第一种：全地面停车第二种：周边路加满铺地下室第三种：周边路加半地下室第四种：全地下停车规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

9，道路系统➢

一条路满

足两侧建

筑停车要

求➢

周边路与

近端路结

合➢

周边路结

合消防车

道➢

周边路利

用建筑推

线➢

尽可能实

现环路➢

道路与停

车、地下

室、园林

结合规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点10，项目开发分期的8种考虑（1）、规模的考虑

这是最本源的考虑。对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。（2）、资金的考虑

这是最贴心的考虑。在市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办？这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。（3）、销售的考虑

这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50%的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点10，项目开发分期的8种考虑（4）、产品的考虑

这是最浅显的考虑。上面的考虑担心同类产品之间的竞争。此处的产品考虑，主要针对的是不同产品问题。不错如果一个小的项目不同产品可以放在销售，起到一种搭配的作用，是有利于项目销售的，但是对于一个大的项目来说，没有种产品的规模很大，那么就不可以放在一期进行同步销售。这主要受市场的推广影响，例如一个大的项目，既有写字楼又有住宅，因为产品不同，客户群不同，客户的认知渠道也不同。为了主题明确，精力集中，多数的情况还是将不同的产品进行分期的。此方面的考虑如果项目不是很大，一般情况是将住宅类的公寓、普通住宅、或者类别墅归为一期。商务类的办公楼、商业、酒店归为一期。酒店式公寓、底商等还是归为其主要的依赖产品一类。（5）、价格的考虑

这是最诱人的考虑。记得业界里曾说过，开发商对一个项目的开发其利润是如何实现的，是通过价格的不断提升来实现的。对于一个项目的初期测算来说，其利润往往都是很低的，但最终为什么会赢利那么多。其奥妙就在于，一个大项目起初期推向市场时，价格往往是保本价，但随着人气的聚集，价格并也开始疯长。现在很多开发商已经形成一种思维的定式，当一个项目下一期推向市场时其价格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。现在市场的消费者也基本上接受了这一定式。所以为了更好的提价，分期也是一种好用的手段。当然如果你营销技巧很高，能让购房者在的持续销售的情况下也能接受不断的提升价格，那情况可就完全由你自己把握了。（6）、规划的考虑

这是最无奈的考虑。对于一个占地10万平米以上的地块来说，一般都会在地块中出现规划路，按照规划路对地块的切分进行分期也是最常见的分期方法。也有的项目地块中间会出现高压走廊等，为了规避一些影响和规划的方便，这也是分期的一个考虑和分期的界限。当然这只是从开发商规划便捷角度考虑项目分期的。有些时候一些城市对房地产开发项目有很多规定，比如规模在多少平米以上就必须有相关配套，为了规避如此的限制和节省巨额的开发费用，开发商往往会采取分期来浓缩开发规模。当然此方面的操作就比较暗箱了，只有开发商自己根据实际情况去把握了。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点10，分期与组团设计房地产项目开发分期的8种考虑（7）、风险的考虑

这是最保险的考虑。大盘开发起始于城市化、郊区化的大力发展。对于郊区化大盘由于交通配套、周边环境等尚未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，对外信誓旦旦地要做一次成功的城市运营，但保险考虑还是将项目进行分期规划。有把握没实力就先期做价值最低的地块，通过低价格将地炒熟，然后或者与别人合作，或者卖地。如果是没把握也没有实力，那就先找一块价值最大的地做，先期收回最大的利润，然后见机行事，或卖地，或合作。这种方式也是一些开发商进行异地开发规避地方政府政策风险的好办法。（8）、成本的考虑

这是最容易忽略的考虑。上面讲的都是因为一些原因和好处项目要进行分期，但是天下没有免费的午餐。项目分期也一样也是要付出成本的。就如一居室和三居室一样，其单位成本一居室要大于三居室。说的是麻雀虽小五脏俱全，一居室一个厨房一个卫生间、但很少有三居室三个厨房三个卫生间的。分期也一样，每一期你都要去政府相关部门进行相关手续的办理，这还是次要的。更为头痛的是，有些规定是，如果分期每一期都要进行相关的配套。这的确是一个不小的费用。综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于房地产开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准。利润的多少完全看所获得收入与付出成本间的差额。当然，现金流的考虑也越来越被开发商所重视。在财务分析时也是重要的方面。地块土地性质最大容积率总建筑面积（㎡）产品A商住1.5117213双拼洋房商墅B商住0.4834097别墅C住宅0.4742301别墅D住宅1.5126872双拼洋房E商业1.04007独栋商业F住宅3.37249574高层住宅合计5740671期3期4期5期一期高举高打，开B地块与E地块，突出品质，带动整体档次提升一期滞销，二期调整定位，改为F地块刚需高层项目二期销售遇阻，调整三期C地块，调整做联排别墅四期及五期已经完全没有思考和逻辑了2期

1期3期2期4期1期首次开盘很重要一期强调现金流也需强调利润着手点在定位市场定位及客户定位也需兼顾成本投入还需兼顾工程实现的便利性需考虑两点一线别墅产品利润好，但现金流差，风险高，人气弱高层人气旺，现金流好，但利润差洋房在两者之间如何兼顾取舍如何在诸多限制条件下决策如何让后续执行的深度能支持决策是否有备选方案如果有偏差，底有多深

5期1期规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点11，两点一线设计售楼处，样板房，体验景观流线提升，有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观展示——展示资源，展示优势，展示自己放大——开发商实力放大，品质放大，品味放大客户敏感点分析——能引起客户购买兴趣的产品特性想象空间1，位置的重要性：处于整个小区的交通便利之处或特别景色展示面处，吸引人流，展示面打开。2，流线的顺畅性：在参观途中，流线合理快速到达，品质高端，并增加沿途趣味性，加深参观人员对本楼盘印象3，建筑展示性：售楼处高端大气，风格设计到位，符合小区定位，给与小区精神堡垒形象。4，景观风格化：具有独特气质的景观风格，更容易拔高展示区调性。5，样板房精致化：精致设计，功能合理，可变动空间，增加参观人员的购买欲望。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点11，两点一线设计两点一线设计要点：规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计一，临时还是实体永久的，根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是采用临时售房部和样板房，还是永久的实体的售楼处及样板房二，位置，根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置三，售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验感受：①单行道，反方向车辆无法直接到达；②沿途交通道路品质低；③项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；五，考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案四，对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响六，考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；七，控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计十，体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具十四，体验区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具样板房选址原则：①

主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；②

主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；③

若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；十五，临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计十六，为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米十一，体验区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点十二，售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右十三，样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度九，样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具八，考虑客户在整个体验区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计售楼处建筑：1，与该项目的建筑风格结合；2，与该项目推广主题和调性的吻合；3，客户参观动线有利于销售道具的使用；4，各功能区的划分和各区域面积满足合理的要求；5，售楼处天棚梁下净高：主厅面积200㎡以下，5400≥梁下净高≥4200以上（吊顶高度为4800MM－3600MM）；主厅面积200--500㎡，8400≥梁下净高≥5400以上（8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM－4800MM）；6，建筑外装修与室内装修的临界点装修：售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口（含建筑朝向、视线、视野）、雨篷、室内外标高（含建筑与外界道路、花台、绿化关系）；7，主要材料的采购难度；8，施工工艺能否达到设计要求；9，售楼处大门门洞净高≥2700以上；采用自动感应门；10、空调系统的主机隐蔽，朝西面风口增多，风口与天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/

㎡（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；13、各专业施工图之间是否协调统一，各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影响。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计样板房1，建筑①

建筑户型分析，是否有优化之处，如是否有黑卫，空调位是否布置合理，平面与立面关系正确等；②

户内标高关系是否合理，如阳台、露台、卫生间的降板高度，户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等。别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ，高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ，所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；③

门型窗型及其开启方式的建议；④

建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议（含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等）；⑤

临时样板房需要10㎡

--15㎡的入户遮雨区；2，结构①

结构形式是否合理，临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构；②

结构图与建筑图是否一致，结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑图一致等；③

是否有现梁现柱情况，是否有结构降板影响层高的情况；3，安装①

空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全（按配置标准）以及位置是否合理；②

阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理，户内主要房间是否有给排水明管，是否设置有管井；③

冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置（尤其是结构梁柱部位），尽量走天棚阴角明装（装修时吊顶处理），不得暗埋在墙体或地面内；④

卫生间排气口是否设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理；⑤

空调功率：约250瓦/

㎡

；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口，冷媒管包裹粗细匀称美观且裸露部分≤100ｍｍ，采用分体式空调（室内机也可用风机盘管）。⑥

样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计景观体验流线：1，景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。2，参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线.3，景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节。4，应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系。5，主要功能房间

（主卧室，客厅）景观为重要设计点；6，景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计功能区名称最小面积(㎡)必须设置的功能区可选设置的功能区备注350★洽谈区120★含吧台区财务收银区15★要求位置相对安全、可设置收银台前室签约区30★签约区：建议设置3组，有隔断的形式。方便面对面服务，尤其针对网签项目。置业顾问办公室20★营销经理办公室8～10★储藏室20★含置业顾问更衣间公用卫生间40★宜设置儿童专用洗手台；男士小便斗保安室20★保洁室10★含拖布池（5㎡，靠近卫生间但独立）及保洁储藏室投影室25★工法展示区20★儿童娱乐区30★总面积(㎡)71063575功能区面积不包括通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点售楼处室内设计1,功能及面积需求11，两点一线设计2，工作人员工作流线尽量隐蔽3，销售道具的位置和尺寸，销控墙的位置和尺寸；4，室内平均照度：200LUX----250LUX；5，男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上，男、女卫生间至少须有1个马桶，带扶杆；尽可能设置儿童洗手台；6，弱电系统：电话--前台2条、签约区1条、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条（不需要）、吧台区1条、保安室1条；网线--前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条。网络系统可设计为无线网络系统；7，监控系统：售楼处出入口设监视器一个（位置能兼顾售场大厅）、财务室收银上方设监控器一个，控制设备设在保安室；8，设背景音乐系统，控制系统设在吧台。9，员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：（1）天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶（2）地面：普通地砖或普通地毯（3）墙面：乳胶漆刷白规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计1，户型特点分析，亮点展示和缺点弱化，平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；2，色彩不宜太深，营造出亮丽的舞台效果；3，300LUX≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射灯光源，且2500＜色温＜6000；4，配置功率不低于250瓦/

㎡（不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；5，别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求≥2400ｍｍ，高层项目样板房室内门洞净高要求≥2250ｍｍ，所有项目卫生间门洞净高≥2200ｍｍ，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；6，展示期间户内门的门扇不安装；7，衣帽间以开敞式为主；8，公寓楼项目的厨柜可不做吊柜，以增大厨房视线尺度；9，关于开关和插座：临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座，取消其余插座；现房样板房：所有开关、插座按正常设计；临时样板房不接上下水，浴缸、马桶、花洒只作放置安装

；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计样板房室内设计样板房软装设计1，每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题，围绕主题进行氛围的营造；2，装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符，并控制好品质、造型；3，家具尺度的控制，应匹配室内空间尺度，并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理；家具的制作过程中质量检查至少一次；4，尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作，就由家具厂制作或购买成品；5，室内主要吊灯应控制尺度；6，布艺的使用应重点考虑关联性；7，庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计停车场入口区售楼处样板房参观动线样板房·最大特点将政府沿河景观与我们示范园林结合在一起，让客户感受到大公园社区氛围示范区景观根据建筑布局和设计范围，在总体层面规划了七个各具特色的主题空间。·各个景观空间之间环环相扣，借鉴了古典园林起承转合的经典空间处理方式，为客户塑造了丰富的视觉体验。·整个示范区的动线安排将各个景观节点衔接为层层递进的空间序列。·注重客户在参观过程中的情绪体验，在游赏的过程中自然地感受到未来社区的环境品质。·让样板房的参观也巧妙的成为了游园的一个景点，不经意间将户型呈现在客户眼前，让整个参观过程成为一个精彩的游园之旅。展示区面积：7600㎡展示区造价：540元/㎡软硬景比：6:4.

停车位数量：14个规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计（嘉兴花溪地）规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

11，两点一线设计（成都锦城湖岸）售楼处设计情况:售楼处异地设计，位于相邻地块，场地开阔大气，拥有足够展示作用，标示性强。售楼处一层平面图包含洽谈区、沙盘区、接待区、水吧、卫生间、深度洽谈区，二层包含会议室、vip洽谈室。总装修面积:1100平方米，单方硬装成本为6022元。注重视觉效果也需注重功能实用性描绘未来愿景艺术化更浓一点家庭情景模拟风格与整体吻合，与客户定位吻合家具的尺度尤其要重视两点一线设计（样板房）8200A-1户型样板房135㎡样板房装修方案材料表两点一线设计

4500总装修面积:140平方米，四房两卫，单方硬装成本4200元/㎡，软装2600元，客厅和餐厅宽度4.5米，进深8.2米现代舒适居家温馨豪宅以浅木饰墙面加金属线条为主基调，餐厅对景墙以白色木线条框边的镜面玻璃，显得空间大且舒适，氛围温馨且浓郁，地面以重纹理米色石材，顶部简单白色石膏板局部吊顶装饰，房间均以木地板配不同软装即可表达很好效果？规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

12，地下室设计规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

12，地下室设计1，周边布置车道的原则可以大幅度提高停车效率2，大小柱网结合的方式，7800X5000，柱子可以设计为400X700左右柱网宽度由8000减小为7800，提高停车效率3,柱网减小，梁高减少100到200，层高可减少100至200，减少土方量和基坑支付费用，节约造价4,柱网减小，梁高减少100到200，柱子截面减小，减少结构钢含量和混凝土含量，节约造价5,塔楼局部微调结构剪力墙，提高停车效率6,尝试优化车道布置，提升停车效率7,精细化尺寸，车靠墙布置，车位长度5300，车尾与车尾相对，5100即可。8,平均车位面积有望由原来的39平米优化为32平米12，地下室设计特点：最大程度降低地下室停车面积，由于车位只能买到6至8万元一个，从投入和产出对比来看，车位是亏损的，只需满足政府规划最低的指标要求即可。售楼处需最快速度施工完成已达到最快速度销售，顾售楼处尽可能不做地下室，示范的洋房也为了快速的展示样板房及售楼体验通道，有一栋洋房没有做地下室，稍显品质略低，但为了整体也是可行的。最南边的洋房也是把地下室面积做到最小小柱网的布置方案也使停车效率提高不少同时有利于结构成本的降低机电设备的合理布置也会使整体地下室面积降低不少整体场地标高相对市政路提高1.5米有利于土方减少节约成本，也有利于基坑支付，采用放坡降低成本。规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点地下室建筑总面积：41316.54m²地下车库：39850.61m²人防地下室面积：11865.68m²非机动车库面积：2539.76地下机动车停车：1169辆地下非机动车停车：1390辆停车效率：单车面积指标是每个车位34m²除去赠送住宅的储藏空间之外31m²含钢量：89.22每平米混凝土含量：0.993层高：3.5m无梁楼盖周边布车柱网7800X5200设备用房用于塔楼下车道出入口尽量贴在地库边布置标高设计正负零高于地面1米非机动车在塔楼下夹层布置车位价格6~8万放坡无微型车或者子母车位的指标充电桩无要求常规人防地面车位5%规划与建筑精细化设计及成本管控的15个关键点

12，地下室设计17，结构找坡（建筑找坡，如平均厚度200mm，成本增加110元每平米）18，车库装修19，变电站的净高要求20，半地下室21，别墅或者洋房的地下赠送22，储藏室的赠送

销售价格与成本的结合

报建的风险23，出入口与景观的结合24，排风设计25，机械停车26，塔楼下也尽可能利用27，出入口与景观的结合28，顶板不做上翻梁（如采用上翻梁，不会降低成本，反而会影响渗透水的排除，增加防水层的面积）车位布置原则：周边布车原则一拖二布车原则主通道平行于场边布车原则主通道平行与主柱网原则坡道贴临地库边原则大小柱网结合原则支付、标高、土方、层高、柱网、楼盖形式、覆土综合分析顶板覆土每增加100mm，则成本增加10元每平米层高每增加100mm,则成本增加20元每平米建筑垫层每增加100mm，成本增加10元每平米地下室设计：

1，层高2，布置车位方式3，柱网4，设备用房布置5，出入口车道布置6，每个车位平均面积7，防火分区布置8，场地标高设计9，非机动车位设计10，停车位的价格11，与基坑支付结合12，微型车位子母车位比例13，电动车位及相应的要求14，人防设计15，地面停车比例16，集水井排水规划与建筑精细化设计及成本管控的