从浮山新区豁免业主委员会事件看基层基础工作中面临的新问题

从浮山新区豁免业主委员会事件看基层基础工作中面临的新问题

一、业主委员会讨论的问题从表面上看，这种冲突主要有两个原因。一是由于物业收费提价引起了业主与物业公司的冲突。物业收费调价是这次事件发生的直接诱因,青岛市物价局、青岛市建设委员会以青价房336号文件要求自2001年1月1日起物业收费实行新的标准,按照该文件要求,承担浮山新区物业管理的广和物业提出了一小区由每平方0.12元提高到0.32元,二小区由每平方0.16元提高到0.35元的调价方案,物业公司对涉及业主利益调整的重要问题仅向业主委员会进行了通报,在没有召开业主代表大会征求绝大多数业主意见的基础上张榜公布,因此,许多业主认为他们的业主委员会是物业公司的傀儡,不能代表业主的根本利益。二是因享受动迁政策差异造成的对政府不满的发泄。浮山新区的居民绝大部分为棚户区改造的动迁户,分别来自崂山大院、汉口路、南仲、北仲、洮南路等棚户区。因动迁的原因、时间不同,造成许多政策的差异。主要有三点:1、同一时期相邻地段内,市政建设动迁所给予动迁户的“优惠”大大低于商业批租动迁户;2、同一原因同一地段的动迁,后期动迁者所得到的“优惠”高于先期动迁者;3、相邻地段、相同时间且相同原因的不同动迁单位,给予动迁者的“优惠”标准不一致。这次业主委员会罢免事件的两位带头业主都不同程度地存在上述问题,在此之前并分别到市、省上访。事件发生后,7月10日,市物业办主任张宣文接受《青岛晚报》记者采访,认为“业主有权选择能代表自己利益的业主委员会。”但市委工作组却认为该事件为非法事件,通过做工作平息了群愤。这一事件在有关部门的努力下,虽然暂时得到了平息,但反映在城市基层管理体制的深层次矛盾却像捆绑在城市肌体上的炸弹,随时随地都可能因各种诱因而爆发(如,再遇价格调整、物业服务质量下降等问题时)。二、理顺物业管理企业的初始关系,体现了居民、社区、物业公司三种青岛市的物业管理从1993年开始起步,发展到现在已初具规模,市内四区共有36个建筑面积10万平方米以上,200多个建筑面积2万平方米以上的新建和旧城改造小区实施了物业管理,物业管理覆盖居民25万户,接近城市居民总户数的一半(据市内4区街居部门统计,市区居民总户数为54万户),这一统计数字表明,约占50%的城市区域需要认真理顺社区居委会、业主委员会、物业公司三者的关系。物业管理企业的初始阶段往往由开发商组建,基本性质为开发商的售后服务机构。1999年《青岛市物业管理条例》出台后,在原物业管理区域组建了业主自治组织--业主委员会,行使物业管理的监督职能,基本上拉起了物业管理靠自治,物业企业靠市场的现代物业管理框架,但落实情况却并不理想,先天性的政策缺陷有三点:(一)同一区域或交叉区基本国情下的居民、业主组织内部的矛盾冲突中国的物业管理是舶来品,其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家制定的,与中国市场经济的发展进程固然遥相呼应,但忽略了中国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情,因此,在基层操作中,在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主(在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主,在房改已接近尾声的历史背景下,“居民”与“业主”的身份重叠性越来越高)利益的自治组织,而且两个自治组织之间没有任何法律关系,在具体工作中发生矛盾冲突实属难免。如,今年2月16日,四方区洛阳路街道办事处新天社区居委会发出《告全社区居民书》说“业主委员会是在很多居民不知道的情况下选举的,居民不予承认”。而同一区域的新天业主委员会指出:“这纯属造谣惑众”。两个自治组织剑拔弩张,各不相让,最终走上法庭。(二)社区业主委员会经理需法律上的职责是在物业公司运转一段时间后,由物业公司物色人选的产物,很难说有广泛的代表性。业主委员会主任大部分由在职人员担任,难以腾出时间和精力为业主服务,有的业主委员会主任甚至由公共房产的代表出任,无法代表居民业主的利益,如,浮山后一小区的业主委员会主任就由浮山新区开发指挥部办公室负责信访的人担任,副主任由区房管局合肥路房管所负责人担任,二人均不在浮山后一小区居住,如何能维护本小区居民业主的根本利益,令人费解。(三)社区居委会和业主委员会之间的矛盾冲突一是纯商品房小区,纯商品房小区的全体私人业主即全体居民,经全体私人业主选举产生的业主委员会,也就是全体居民选举产生的业主委员会,这个自治组织的功能是管理与物业有关的公共事务,其选举的主体和具备的职能与社区居委会大体相当,只要两种选举都真正实行了民主直选,其组成人员从理论上讲应当是重叠的。在实践中也存在这种现象,此类社区就不存在社区居委会与物业管理的矛盾冲突。如,四方区兴隆路街道办事处北山社区,社区居委会管辖的区域与物业管理的区域完全一致,区域内的居民与业主是重叠身份,因此选举的结果业主委员会与社区居委会是一班人马,二者各自履行职责,居民即业主相当满意。二是混合型小区,又存在两种情况,(1)私房比例超过50%的小区,即业主比例大于非业主使用人的比例,在这种情况下,业主委员会的选举和社区居委会的选举可能出现两种结果,其一是二者重叠,其二是各自为政。如果出现各自为政的局面,那么按照现行的法规,业主委员会无法代表非业主使用人,当非业主使用人的物业公共利益受到侵害时,无权找业主委员会,只能寻求社区居委会来解决,必然造成基层管理的矛盾。(2)公房比例超过50%的小区。即非业主使用人在社区内占绝大多数,则其业主委员会与社区居委会选举产生的结果从理论上讲,应当不一致,在此类社区,非业主使用人既要同业主一样缴纳物业管理费,但却享受不到业主具备的对物业的监督权,因此必然产生矛盾。我们的物业管理条例对现实存在的混合型小区缺乏界定,只是对纯商品房小区进行了规定,为社区居委会、业主委员会、物业公司三者的矛盾埋下了隐患。(四)物业公司“难以获得利益”《青岛市物业管理条例》规定:“物业管理企业是指依照法定程序设立,以物业管理服务为经营业务,并具有企业法人资格的经济组织。”但在实践中物业管理仅靠从业主中收取物业管理费,物业公司将难以为继,必须依靠住宅开发单位按规定提供的5‰的商业网点用房(这些房屋的产权归全体业主)开展经营活动,以获取维持企业生存的收入,有的甚至后者的收入超过了前者,在经济利益杠杆的调节下,企业就无须用提高服务质量的方法获取利润,因此难以形成业主花钱买服务、企业用高质量的服务换取利益的良性循环。三、“党建引领”的社区建设模式青岛市的社区建设始于1996年。1997年1月,市南区召开社区建设工作会议,明确提出社区建设的主要内容为:社区服务、社区文化、社区教育、社区治安、社区环境、社区互助。此后在不断的实践当中,逐步形成了以社区服务为龙头的青岛特色社区建设模式。2000年11月,中共中央办公厅、国务院办公厅转发了民政部关于在全国推进城市社区建设的意见(中办发23号),社区建设进入全面推进阶段。社区建设理论的提出与实践是中国城市基层管理体制的重大改革,中办发23号文件提出的社区概念是“指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。”这一概念应该涵盖其他城市管理的“小区”、“居民区”、“物业管理区”等。尽管青岛市的社区建设做了大量工作,有些做法走在了全省、全国的前面,但要以社区建设全面整合城市管理,特别是在进行社区建设的过程中调整社区居委会、业主委员会、物业公司三者的关系,还存在很多有待于深化解决的问题,主要有:(一)社区居委会性质上目前还很薄弱理的行政化色彩非常浓厚,难以适应物业管理的民主自治要求。各级政府及政府的派出机关--街道办事处依然是社区建设的主导角色,社区居委会在很大程度上是政府的“腿”,社会力量和居民参与程度较低,自治能力还相当薄弱,难以融合市场经济机制基础上形成的物业管理体制。(二)参与的积极性多数是在事关自己或家庭的私利时,才有参与的积极性。这既与现代社会要求的居民公德意识相差甚远,又很难适应物业管理对业主提出的自治要求。(三)社区自治组织为居民服务的条件缺失政府出台的解决社区居委会办公用房、社区服务用房的政策,因每个社区的情况各异,很难全部落到实处,社区自治组织因此缺乏为居民服务的基本条件。(四)社区居委会、业主委员会、物业管理公司的关系,应首先建立好社区自治组织等在同一居住区域内的“公共事务”具有不可分割性,因而掌管全区域的公共事务的组织只能有一个。凡属于同一居住区域的,且通过自治组织就能解决的公共事务,理应交给自治组织去处理。这个自治组织无论叫什么,必须经全体居民选举产生。因此,要处理好社区居委会、业主委员会、物业管理公司的关系,有三个问题必须解决。一是基层管理区域必须共同一致,即社区管理的范围须与物业管理的范围相一致(在较大的平房居住社区仅有2-3座楼房单独实施物业管理的除外);二是自治组织产生的主体必须一致,即要给予混合型区域居住的非业主使用人身份的居民在业主委员会选举时的选举权;三是物业公司的市场意识、居民的自治意识、公共意识必须大力培育。为此,提出政策建议如下:1.特别是，参与城市基本行政管理的部门和部门应建立城市管理的概念，并将社区建设结合起来按照“有利于城市管理、有利于居民自治、有利于提高人民群众生活水平”的原则,摈弃各自的部门利益,统筹规划,合理安排。2.调整城市基层管理模式,推动“社区居委会”的发展要在现有的基础上,按照便于服务管理、便于社区资源开发、便于社区居民自治的原则,并充分考虑地域性、居民认同感等要素,调整城市基层管理区,调整后的城市社区,既是一个社区居委会的辖区,又是一个完整的物业管理区域,也就是一个业主委员会的自治区域。3.扩大居民自治范围建议修改《青岛市物业管理条例》,赋予在房屋产权混合型社区居住的非业主使用人与业主具有同等资格的选举权和被选举权,扩大居民自治范围。4.开好“业主会议”现《青岛市物业管理条例》规定,“实行物业管理的新建物业由物业行政管理部门会同开发建设单位组织召开首次业主大会或业主代表大会会议;原有物业由物业行政管理部门组织召开首次业主大会或业主代表大会会议。”根据实际,建议调整为“新建或调整后的社区首次业主大会或业主代表大会由社区所在街道办事处会同本社区的社区居委会组织召开”。5.正选人的任命建议进一步扩大居民的自治权,在全市基层社区全面推行社区居委会和业主委员会的直接选举。真正选出能代表自己意志、能管理社