物业管理中的产权制度研究

物业管理中的产权制度研究

业主和物业管理公司之间的委托代理城市房地产管理由业主通过选拔和管理公司挑选和管理。业主和房地产公司根据合同，对房屋和相关设施、设备和相关地点进行维护、维护和管理，并维护相关地区的环境卫生和秩序。这是城市房地产开发和建设的扩展。因此，房地产管理的矛盾集中在业主和房地产管理公司之间。但是物业管理中复杂的产权关系和物业管理牵涉的多方面组织将使得业主和物业公司之间的委托代理关系显得尤为复杂。本文将尝试从物业管理产生的经济动因和完整的物业管理体系角度，运用经济学基本原理对这种委托代理关系进行明晰的分析。1．建筑技术进步、土地和资源的有效集聚物业管理产生的根本动因在于技术进步所带来的人们生活、生产方式的变革以及房地产利用、使用方式的变革与房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。建筑技术进步使得人们可以建设高层建筑和多功能的综合性物业，交通技术的发展则拓广了人们的活动空间，分离了生产和生活的空间。正是由于这些技术的进步和城市土地资源的稀缺，才使得现代城市生产、生活方式得以产生。这种方式最根本特点是它的集聚性———人口高度密集。集聚性是现代房地产利用、使用及开发建设中的主要特点，这种特性带来了两种效益（效应），这两种效益（效应）呼唤着物业管理的产生。1.1规模经济的含义规模经济就是指企业本身因为规模扩大，在经济上会更有利，即平均成本降低、生产效率提高，这种大规模化的好处称为规模经济。物业管理行业也存在规模经济现象。在集聚性强、单位空间内业主和使用者的密度提高、所需管理和服务规模急剧扩大之后，业主和使用者共同使用专业化的管理服务以代替各自与市场的协调，可以大大降低交易费用，提高效益并使每一位业主和使用者从中受益。1.2物业系统的功能现代物业产权结构是多元化和复杂的。多元化是指物业所有者可能是政府、团体或个人，在一幢楼宇或一个住宅区内聚集了多个多种产权主体。而复杂化则指产权是一组权利的集合，而聚集在一起的各个产权主体所具体持有的不一定是完整的产权集合，而是各种可能的权利的多种组合。产权的主要功能是引导人们在更大程度上将外部性内部化。一种产权结构是否有效率，主要视它是否能为在它支配下的人们提供外部性较大的内部化激励。根据“科斯定理”，在解决外部性过程中，给定任何一种权利初始界定、权利的转让及重组，只要通过市场进行，就能消除外部性，引致产值的增加。为了解决集聚性物业在利用、使用过程中的外部性，就应该作相应的权利重组安排，使得外部性内部化，以使全部业主和使用者受益。因此，一方面要把物业中共用部分界定为共有产权，物业共同体内每一成员都有权分享这些权利；另一方面要求在物业使用的初始，就通过制定“公共契约”界定物业共同体内成员的各种权利，并且经过投票选举程序产生代表各个成员的“委员会”来监督执行“公共契约”，以及以民主方式进行决策来决定如何对公共设施、设备和公共场地进行统一专业化的维修养护管理，如何有效利用资源和财产。这样，外部性就内部化了，也就产生了对物业管理服务的需求。2委托代理的特点如何使用有效的激励原则，使得代理人能够忠实地执行委托人意愿，使得委托人的效用最大化？要较好地解决这个问题，首先需要准确把握物业管理这种委托代理问题的基本特点：2.1外包专业服务商如业主委托业主委员会，业主委员会委托物业公司，物业公司将管理任务委托给工作人或者外包给专业服务公司。其中通过了委托合同、业主公约、业主委员会章程、分包合同、劳动合同等各种形式的合约和委托，这一特性会使得最初的委托人一直在长距离、多层次的委托过程中得不到完全的体现，甚至监督和激励措施也会因此打折扣。2.2委托代理的实现具有持续性，但较长物业管理委托不是一件事的委托，而是一定时期内整个物业管理事务的委托。而且物业管理从接管到走上正常运行轨道需要一段时间，物业公司在初期的投入，也需要通过一定时期才能得到回报。因此，一般物业管理委托合同的签约期都比较长，这就使物业管理委托代理的实现有一个较长的持续期，使得物业公司的管理有相对稳定性、长远性，但也会带来一定弊病，即负激励措施难以及时施行。因此，如果聘请的物业公司不好，业主在多数情况下需要在合约期内忍受不佳服务。2.3物业管理运行机制由于前述特征要求物业管理委托人实行有效监督和激励手段，克服连续委托、长期续期带来的负面影响，使得最初委托人的意志、目的、利益得以有效的实现。这里，监督和激励手段是否有力有效，将极大地决定代理人的工作动机和行为。并且由于物业管理体系运行不仅仅涉及业主和物业公司两方面，一般认为物业管理体系的运行机制主要包括物业管理自律组织体系、物业管理政府体系、物业管理法律体系、物业管理业主体系和物业管理企业体系。如下图所示：五个体系之间相互作用，共同构成了物业管理运行机制；在市场化进程中，业主体系和企业体系之间的博弈分析是物业管理运行机制的核心。但是另外几个方面对于双方在博弈中的讨价还价的能力的影响非常大；因此想要实现有效的监督和激励，这五个体系都要有完善的建设，使得业主和物业公司进行博弈时有一个完善的约束条件。2.4物业管理委托代理的目标在经济学中通常研究的委托代理问题是委托人（董事会）追求经济效益（收入）的最大化，而代理人（通常为经理）除了追求工资和奖金收入外，还会追求自身成就的最大化。而在物业管理委托代理中，通过对物业公司(代理人)与业主(委托人)的运行机制进行分析，可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化；而委托人的目标主要有两类：使预期损失(如火灾、盗窃、污染等)最小化，使预期效用(如舒适生活环境、便利服务等)最大化。3物业价值的重新规划，有利于提升品牌形象，从而提升物业公司的品建立品牌形象，是消除物业管理公司和业主之间信息不对称问题的一个很好渠道。物业公司通过建立品牌信誉，可以向业主传递自身业务能力的信号，从而能够在同其它物业公司竞争中取得优势，获得更大物业面积，扩大自身经营规模，进一步提高经营效率、分散经营成本、改善经营的财务状况。因此接着有能力提供更优良物业服务，提升品牌形象。在这样一个循环过程中，物业公司可以在日趋激烈的行业竞争中形成核心竞争力，解决不对称问题带来的委托代理问题。本文认为，物业公司需要通过以下途径获得服务规模和建立品牌途径：3.1单方法：从管物业到高信誉度物业企业的信誉主要依靠口碑传播，在较小规模上同样可以建立较高的品牌信誉。最简单方法莫过于从在管物业开始，通过“承诺-兑现-再承诺-再兑现”方式逐步建立起高信誉度。这一方式的要点在于：一是按照自己的服务能力和水平承诺，切忌盲目承诺；二是承诺内容必须是业主或用户关心的内容；三是承诺与兑现必须让业主深刻体会。3.2需要展示优秀管理项目参加贯标和创优活动已经成为物业管理行业的共识，不论是申报资质还是参加投标都需要展示优秀管理项目。同时，通过一些国际体系认证，是向国际惯例靠拢的途径之一，是向现代化企业迈进、向国际先进企业靠拢的有效措施。3.3按照统一申报资质开展专业服务如果物业企业的股东旗下有几家甚至十几家物业企业，就可以通过改制方式或者注册成立新的物业公司，统一申报资质，开展专业服务，参加招投标。另外用资本联合方式也可以造就管理成本更低、更有竞争力的物业管理企业。3.4组建或承接业务目前，深圳许多物业管理企业积极开辟“第二战场”，将电梯、保洁、绿化等工种分别独立于物业公司，成立新公司或者独立承接业务。有的企业开拓社区经济，充分利用社区资源，拓宽传统意义上的物业管理概念，赋予其新的意义和发展空间，有些企业还创造出独有的特色服务。物业企业依据自身优势，实施多元化经营寻找新的经济增长点，可以帮助物业管理企业在短期内建立服务规模、获得竞争优势。4物业服务企业本文从物业管理产生的经济原因分析入手，归纳了物业管理合同中产生的委托代理问题的特色；基于这些特点，提出物业公司要想在竞争日趋激烈的市