资产评估师-资产评估实务（一）-基础练习题-第4章不动产评估

资产评估师-资产评估实务（一）-基础练习题-第4章不动产评估[单选题]1.构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，下列选项中，不属于构筑物的是()。A.烟囱B.水井（江南博哥）C.道路D.公寓正确答案：D参考解析：广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物。构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。选项D属于房屋。[单选题]2.下列选项中，不属于“五通一平”中“五通”的是()。A.通信B.通道路C.通电力D.通燃气正确答案：D参考解析：五通一平：通路、通电、通信、供水、排水及场地平整。[单选题]5.房地产建设中，土地使用权出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.40%正确答案：B参考解析：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。[单选题]6.房地产开发项目建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于()。A.5%B.10%C.15%D.20%正确答案：D参考解析：房地产开发项目建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。[单选题]7.房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为是()。A.商品房预售B.商品房现售C.房地产转让D.房地产抵押正确答案：B参考解析：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。[单选题]8.代表国家行使国家土地所有权的是()。A.国务院B.自然资源部C.财政部D.国土资源部正确答案：A参考解析：国家土地所有权，是指国家对全民所有的土地拥有的财产权和管理权，国务院代表国家行使国家土地所有权。[单选题]9.下列土地使用权取得方式中，一般没有使用期限的限制的是()。A.出让B.租赁C.划拨D.出租正确答案：C参考解析：除法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的，没有使用期限的限制。[单选题]10.对所评估的不动产进行清查核实时，要了解不动产的账面原值、账面净值等情况，此属于对()进行清查核实。A.权利状态B.会计核算情况C.实物状态D.区位和交易状况正确答案：B参考解析：对所评估的不动产进行清查核实时，在会计核算情况的清查核实中，要了解待估对象的账面价值，包括了解不动产的账面原值、账面净值等情况。[单选题]11.在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，下列不属于建立比较基础的是()。A.统一资产范围B.统一付款方式C.统一交易日期D.统一税费负担正确答案：C参考解析：在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。即：统一资产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。[单选题]12.某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.6、97.5、100.7、105.0、106.2、108.5、110.1（以2016年1月为100）。其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为()。A.20226.91元/m2B.19398.57元/m2C.20848.00元/m2D.19179.38元/m2正确答案：A参考解析：修正到2016年10月的价格＝可比交易实例价格×（评估基准日价格指数/可比交易实例交易时价格指数）＝18500×（110.1/100.7）＝20226.91（元/平方米）。[单选题]13.某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的不动产于建设期初的价值为()。A.572.21万元B.765.85万元C.791.24万元D.912.62万元正确答案：C参考解析：3850×2850×（50%/1.152＋30%/1.152.5＋20%/1.153）＝791.24（万元）。[单选题]14.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，届时将把写字楼转售，采用报酬资本化法，报酬率为13%。该写字楼现在的价格约为()。A.992万元B.3306万元C.10014万元D.12723万元正确答案：C参考解析：在收益期内，采用将收益期折现的方法，收益期结束后转售，选用持有加转售模式进行评估，分两阶段评估价格。评估值V＝[单选题]15.因土地用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额，通常被称为()。A.土地增值B.土地出让金C.土地取得费D.土地开发费正确答案：A参考解析：土地增值依据土地所在区域内，因土地用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。[单选题]16.对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员评估房屋建筑物的建安综合造价时，宜采用的方法是()。A.重编预算法B.单方造价指标法C.决算调整法D.类比系数调整法正确答案：B参考解析：对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价。[单选题]17.待拆迁改造的再开发地产的评估，一般应用()进行评估。A.成本法B.市场法C.剩余法D.基准地价系数修正法正确答案：C参考解析：剩余法的适用范围：（1）待开发不动产的评估（假设开发）；（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估；（3）将生地开发成熟地的土地评估；（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。[单选题]18.运用剩余法评估不动产价值时，下列关于预测开发完成后不动产开发价值的说法错误的是()。A.对于出售的写字楼，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值B.对于出租的写字楼，用市场法确定不动产出租的净收益，再用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值C.对于出售的居住用商品房，用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值D.对于出租的商业楼宇，用市场法确定不动产出租的总开发价值正确答案：D参考解析：对于出售的不动产，如居住用商品房、商业楼宇、写字楼、工业厂房等，可采用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值，选项A和选项C的说法正确。对于出租的不动产，如写字楼和商业楼宇等，首先采用市场法确定开发不动产出租的净收益，然后采用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值，选项B的说法正确，选项D的说法不正确。[单选题]19.下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是()。A.当地政府已公布基准地价B.可以取得基准地价修正体系C.土地具有收益或者具有收益性D.基准地价及其修正体系是有效的正确答案：C参考解析：采用基准地价修正法的前提条件是：（1）当地政府已公布基准地价；（2）可以取得基准地价修正体系；（3）基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。[单选题]20.下列有关土地供给的稀缺性，表述错误的是()。A.土地的经济供给是无弹性的B.土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性C.土地供应的稀缺性与土地总量有限密切相关D.土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的正确答案：A参考解析：选项A错误，土地的经济供给是有弹性的。[单选题]21.某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。A.0.6B.2.0C.5.1D.6.0正确答案：C参考解析：容积率＝总建筑面积/总建设用地面积＝（1200＋1000×9）÷2000＝5.1。[单选题]22.如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率修正系数为1.91，那么被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正后的价格为()。A.523.8元/m2B.1910元/m2C.542元/m2D.2023元/m2正确答案：B参考解析：经容积率修正后被评估宗地的价格＝1000×1.91＝1910（元/平方米）。[单选题]23.不动产评估中，采用间接比较法进行区位因素修正时，某可比实例的不动产区位状况劣于标准不动产区位状况，得98分；而评估对象的不动产区位状况优于标准不动产区位状况，得105分。则下列有关该宗不动产区位状况的表述中，正确的是()。A.标准化修正系数为1.05B.区位因素修正系数为1.0204C.不动产区位状况修正系数为1.0714D.不动产区位状况修正系数为0.9333正确答案：C参考解析：间接比较法下，不动产区位状况整体的修正系数＝标准化修正系数×区位因素修正系数＝（标准不动产区位因素分值/可比交易实例区位因素分值）×（待估对象区位因素分值/标准不动产区位因素分值）＝（100/98）×（105/100）＝1.0204×1.05＝1.0714[单选题]24.有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，楼面地价为1500元/平方米，则土地单价为（）。A.1000元/m2B.3000元/m2C.2100元/m2D.2800元/m2正确答案：B参考解析：土地单价＝楼面地价×容积率＝1500×2＝3000（元/平方米）[单选题]25.使用成本逼近法评估土地使用权价值时，下列关于土地取得费用和土地开发费用的说法中，错误的是（）。A.征收集体土地和取得已利用城市土地，这两种取得方式的成本费用构成及估算方法相同B.土地取得费用是为取得土地而向原土地使用者支付的费用C.土地开发费用按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用估算D.县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系正确答案：A参考解析：结合我国土地制度及评估实践，有两种取得土地的方式，即征收集体土地和取得已利用城市土地，这两种取得方式的成本费用构成及估算方法不同。选项A的说法错误。[单选题]26.国有土地使用权出让时，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由各部门共同拟订方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由()实施。A.自然资源管理部门B.城市规划和建设管理部门C.房产管理部门D.国务院正确答案：A参考解析：国有土地使用权出让时，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府自然资源管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由自然资源管理部门实施。[单选题]27.某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。采用报酬资本化法，报酬率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年净收益为50000元，预计未来净收益将维持该水平，则用收益法评估该住宅的每平方米价格约为()。A.802.2元B.825元C.1054元D.1328元正确答案：A参考解析：住宅价格＝50000/9%×[1－1/（1＋9%）10]＝320882.89（元）。则该住宅的每平方米价格＝320882.89/400＝802.2（元）。注：1/rX[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金现值系数计算公式的变形。[单选题]28.某评估对象为一栋大型商场，总面积1000平方米，用于出租。租金为每年1万/平方米。发生的费用包括：管理费每年200元/平方米，维修费用每年500元/平方米，保险费用10000元/年，房产税总计50万/年，年折旧费30万元，运用收益法评估不动产时，该评估对象每年发生的总费用为()。A.170万元B.71万元C.121万元D.151万元正确答案：C参考解析：运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。所以，每年发生的总费用＝（200＋500）×1000＋10000＋500000＝1210000（元）＝121（万元）[单选题]29.关于剩余法评估不动产的前提条件通常不包括()。A.成本与价格的测算必须合法B.利用方式为最佳开发利用方式C.有已得到相关规划部门批准且在有效期内的明确的规划D.待评估不动产已开工建设正确答案：D参考解析：运用剩余法需具备以下前提条件：（1）不动产开发必须有已得到相关规划部门批准且在有效期内的明确的规划；（2）假设土地或不动产的利用方式为最佳开发利用方式；（3）成本与价格的测算必须符合合法原则，与当地不动产市场实际情况吻合。（注：带有“改”字，意思是考题原表述已经不完全符合现行教材最新表述，已经按照现行教材调整修改。）[单选题]30.甲房地产开发企业总部在A地，因项目开发，将在B地建设普通商品房，在开工前甲房地产开发企业应该向住房城乡建设主管部门申领施工许可证的具体部门为()。A.B地县级以上B.B地市级以上C.A地县级以上D.A地市级以上正确答案：A参考解析：房屋建筑开工前，建设单位应当向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。本题中，工程所在地为B地，所以甲企业应该向B地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证，本题的正确答案为A。[单选题]31.不动产评估清查核实时，对已建成同类不动产的租售情况，现有及在建同类不动产情况，空置率、交易结构等调查，属于清查核实内容中的()。A.实物状态B.权利状态C.会计核算情况D.交易状况正确答案：D参考解析：不动产评估清查核实时，对不动产交易状况清查核实的内容，包括：已建成同类不动产的租售情况，现有及在建同类不动产情况，空置率、交易结构、交易趋势。[单选题]32.在市场法中，对不动产区位因素使用间接比较法调整，其中可比实例的不动产区位状况优于标准不动产区位状况，得102分；评估对象的不动产区位状况劣于标准不动产区位状况，得97分，则不动产区位状况整体的修正系数值为()。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正确答案：A参考解析：间接比较法下，不动产区位状况整体的修正系数＝标准化修正系数×区位因素修正系数＝（标准不动产区位因素分值/可比交易实例区位因素分值）×（待估对象区位因素分值/标准不动产区位因素分值）＝100/102×97/100＝0.95。[多选题]1.根据《不动产登记暂行条例》，下列属于“不动产”的有()。A.土地B.海域C.房屋D.林木E.车辆正确答案：ABCD参考解析：《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。[多选题]2.影响不动产价格的自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。其中权益因素包括()。A.土地使用权取得方式B.土地管制C.不动产相邻关系D.不动产通用性E.环境景观正确答案：ABC参考解析：选项D不动产通用性属于实物因素，选项E环境景观属于区位因素。[多选题]3.下列关于房地产建设的说法中，正确的有()。A.甲公司为某房地产开发集团的下属建设单位，甲公司应对该房地产开发集团开发建设的房地产开发项目的质量承担责任B.某房地产开发企业进行普通商品住房开发，其资本金占项目总投资的比例不得低于25%C.某房地产开发企业拟承接一处投资额为50万元的建筑工程，可以不申请办理施工许可证D.建筑面积为250平方米的某项工程，可以不申请办理施工许可证E.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证正确答案：DE参考解析：房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任，A选项中，应承担责任的是房地产开发集团，不是甲建设单位，所以选项A不正确。根据房地产开发项目资本金制度，保障性住房和普通商品住房项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，其他房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于25%，B项为普通商品住房，所以其资本金占项目总投资的比例不得低于20%，选项B说法不正确。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，所以选项C说法不正确，选项D的说法正确。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证，选项E的说法正确。[多选题]4.下列各项中，属于商品房现售应当符合的条件的有()。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照B.现售商品房有潜在购买者C.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件D.已通过竣工验收E.物业管理方案已经落实正确答案：ACDE参考解析：商品房现售应当符合以下条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。③持有建设工程规划许可证和施工许可证。④已通过竣工验收。⑤拆迁安置已经落实。⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。⑦物业管理方案已经落实。[多选题]5.下列各项土地情况中，属于国家所有的有()。A.城市市区的土地B.县级以上公路线路用地C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.土地改革时分给农民并颁发了土地所有权证的土地E.乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路正确答案：ABC参考解析：根据《土地管理法》以及原国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，选项ABC为答案。选项DE属于集体所有。[多选题]6.对不动产的清查核实，通常可以采用的手段包括()。A.目测B.询问C.全部使用专业的不动产鉴定D.查阅档案E.专业机构鉴定意见正确答案：ABDE参考解析：通常可以采用目测、询问、查阅档案、专业机构鉴定意见等方式，对不动产进行清查核实，选项ABDE是答案。评估实践中，一般通过目测了解不动产的外观、使用状态。通常在现场勘察时评估人员很少使用专业的不动产鉴定，特别是对基础和结构等，选项C不是答案。[多选题]7.一般情况下，不动产清查核实的内容有()。A.实物状态B.权利状态C.市场利率D.区位和交易状况E.会计核算情况正确答案：ABDE参考解析：一般情况下，不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。[多选题]8.运用收益法对不动产进行评估，需满足的前提条件有()。A.被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的B.收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量C.被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的D.被评估不动产预期获利年限可以预测E.被评估不动产的未来收益可以预测但无法用货币衡量正确答案：BCD参考解析：运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：（1）不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的。（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量。（3）不动产预期获利年限可以预测。选项BCD是答案，选项E不是答案。选项A为采用市场法评估不动产的前提条件之一，选项A不是答案。[多选题]9.使用成本逼近法评估地价时，属于土地取得费用的有()。A.土地补偿费B.青苗补偿费C.拆迁补偿费D.土地平整费E.各类开发费用正确答案：ABC参考解析：使用成本逼近法评估地价时，土地取得费用分为两种情况：①国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用估算：《土地管理法》规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用；②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用。选项ABC是答案。土地平整费和各类开发费用，属于土地开发费用，选项DE不是答案。[多选题]10.从基准地价的特点来看，一般而言，基准地价是城市建成区的()。A.单位地价B.平均价格C.交易价格D.区域性价格E.宗地价格正确答案：ABD参考解析：基准地价一般具有下列特点：（1）基准地价是区域性价格。选项D是答案。（2）基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价。选项B是答案，选项E不是答案。（3）基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。（4）基准地价一般是单位土地面积的地价，也有个别城市如北京市采用楼面地价，选项A是答案。（5）基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现时性，选项C不是答案。[多选题]11.各地区基准地价成果形式不完全相同，但表述的基本内容差别不大，一般包括()。A.设定土地容积率B.设定土地使用税C.设定土地开发程度D.设定土地使用权年限E.设定征地补偿费正确答案：ACD参考解析：各地区基准地价成果形式不完全相同，但表述的基本内容差别不大，一般有以下内容：（1）基准地价表（采用级别基准地价或区片基准地价予以表示）；（2）基准地价的估价期日；（3）设定土地开发程度（不同土地级别、不同用途可能设定的不同）；（4）设定土地容积率（不同用途可能设定的不同）；（5）设定土地使用权年限。[多选题]12.运用收益法评估建（构）筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有()。A.总收益通常以客观收益为基础计算B.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金C.净收益由总收益扣减总费用求得D.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等E.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用正确答案：ABCE参考解析：求取不动产净收益时的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。选项D的说法不正确。（注意：本题所涉及内容，现行教材已经改写，内容已经不完全符合现行教材表述，本题了解即可，不必研究。）[多选题]13.下列选项中，可以体现土地供给的稀缺性的有()。A.大城市中心的商业用地B.甘肃张掖丹霞地貌地质公园C.一宗建筑物的寿命为200年D.一宗建筑物既可以用于商业还可以用于办公或居住等多个用途E.某市的长安公园为居民提供了饭后散步的场地正确答案：AB参考解析：所谓土地供给的稀缺性，主要是指在某一地区，某种用途的土地供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心区的商业用地，具有特殊景观的旅游土地，都存在着供应的稀缺问题。[多选题]14.运用基准地价系数修正法评估宗地地价时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括（）。A.容积率修正系数B.宽度修正系数C.深度修正系数D.年期修正系数E.期日修正系数正确答案：ADE参考解析：基准地价系数修正法下，根据公式：待估宗地评估价值＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数，计算并确定宗地价格。[多选题]15.影响不动产价格的自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。其中权益因素包括()。A.土地使用权取得方式B.土地管制C.不动产相邻关系D.不动产通用性E.环境景观正确答案：ABC参考解析：选项D不动产通用性属于实物因素，选项E环境景观属于区位因素。[多选题]16.运用重置成本法评估房屋建筑物时，确定重置成本需要计算的项目有()。A.建安综合造价B.前期费用及其他费用C.土地增值D.利息E.合理利润正确答案：ABDE参考解析：运用重置成本法评估房屋建筑物时，重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润，选项ABDE是答案。土地增值属于使用成本逼近法评估地价时需要计算的项目，选项C不是答案。[多选题]17.房地产禁止转让的情形包括()。A.以房地产抵债B.以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的正确答案：BCDE参考解析：下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的。②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法登记领取权属证书的。⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。[多选题]18.国有土地使用权出让方式包括()。A.租赁B.协议C.招标D.拍卖E.挂牌正确答案：BCDE参考解析：国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。[多选题]19.一般情况下，不动产清查核实的内容有()。A.实物状态B.权利状态C.市场利率D.区位和交易状况E.会计核算情况正确答案：ABDE参考解析：一般情况下，不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位和交易状况、会计核算情况等四个方面。[多选题]20.在对不动产评估时，下列不属于市场法评估操作步骤的有()。A.收集交易实例B.建立比较基础C.确定可比交易实例D.确定不动产净收益E.估算各种贬值正确答案：DE参考解析：运用市场法评估不动产价值，可按下列程序进行：（1）收集交易实例；（2）确定可比交易实例；（3）建立比较基础；（4）对可比交易实例价格进行因素修正（包括交易情况修正、交易日期修正、区位因素修正、实物因素修正、权益状况修正）；（5）求取比准价格。选项A、B、C属于市场法评估不动产的程序，选项D属于运用收益法评估不动产的步骤，选项E属于运用成本法评估不动产的步骤。[多选题]21.一般下列不动产中，难以使用市场法评估的有()。A.古建筑B.商业写字楼C.教堂D.体育馆E.标准工业厂房正确答案：ACD参考解析：市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类不动产的评估。而在下列情况下，市场法往往难以适用：（1）不发生交易或发生较少交易地区的不动产；（2）特殊类型的不动产，如风景名胜区土地、古建筑；（3）很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；（4）很少发生交易的不动产，如图书馆、体育馆、学校用地等。[问答题]1.某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。交易日期、交易情况、区位因素的修正和调整，见下表。并采用简单算术平均求取最终比准价格。可比实例交易日期、交易情况、区位因素状况表请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。（最终计算结果以人民币价格表示）。正确答案：详见解析参考解析：该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下：（1）测算公式：比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数（2）求取比准价格V1：V1＝8000×1/（1＋2%）×（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2×1/（1－8%）＝8609.76（元人民币/m2）（3）求取比准价格V2：V2＝1300×6.5706×1/（1＋3%）×（1－0.5%）^2×1/（1－5%）＝8642.39（元人民币/m2）（4）求取比准价格V3：V3＝8800×1/（1－3%）×（1－0.5%）×1/（1＋6%）＝8515.85（元人民币/m2）（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：评估对象市场价值（单价）＝（8609.76＋8642.39＋8515.85）/3＝8589.33（元人民币/m2）。[问答题]2.（改）某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。要求：（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。（2）计算委估厂房的重置成本。（3）计算委估厂房的使用寿命法成新率，观察法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，使用寿命法权重取0.4，观察法权重取0.6）。（4）计算委估厂房的评估值。正确答案：详见解析参考解析：（1）①建筑物重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润；房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；②评估实践中，一般根据现场调查情况和工程竣工图纸，工程结算资料收集齐全情况，采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种或同时运用几种方法，确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。（注：带有“改”字，意思是考题原表述已经不完全符合现行教材最新表述，已经按照现行教材调整修改。）（2）土建工程造价＝3883（万元）；安装工程造价＝675（万元）；建安工程造价＝土建工程造价＋安装工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；前期费用＝建安工程造价×费率＝4558×2%＝91.16（万元）；期间费用＝建安工程造价×费率＝4558×5%＝227.9（万元）；利润＝（建安工程造价＋前期费用＋期间费用）×利润率＝（4558＋91.16＋227.9）×3.5%＝170.70（万元）；重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润＝4558＋91.16＋227.9＋170.70＝5047.76（万元）。（3）使用寿命法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）＝45/（45＋5）＝0.9＝90%；（2012年6月底建成并投入使用，评估基准日为2017年6月30日，已使用年限为5年，经济使用年限50年，尚可使用年限为50－5＝45年）观察法成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100×100%＝91.20%；综合成新率＝使用寿命法成新率×权数＋观察法成新率×权数＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%（4）评估值＝重置成本×综合成新率＝5047.76×90.72%＝4579.33（万元）[问答题]3.某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。交易日期、交易情况、区位因素的修正和调整，见下表。并采用简单算术平均求取最终比准价格。可比实例交易日期、交易情况、区位因素状况表问题：请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。（最终计算结果以人民币价格表示）。正确答案：详见解析参考解析：（1）该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下：（1）测算公式：比准价格＝可比实例成交价格X交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数（2）求取比准价格V1：V1＝8000×1/（1＋2%）×（1＋1%）2×（1－0.5%）2×1/（1－8%）＝8609.76（元人民币/m2）（3）求取比准价格V2：V2＝1300×6.5706×1/（1＋3%）×（1－0.5%）2×1/（1－5%）＝8642.39（元人民币/m2）（4）求取比准价格V3：V3＝8800×1/（1－3%）×（1－0.5%）×1/（1＋6%）＝8515.85（元人民币/m2）（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：评估对象市场价值（单价）＝（8609.76＋8642.39＋8515.85）/3＝8589.33（元人民币/m2）。【思路点拨】可比实例1：交易情况修正系数＝正常交易情况指数/可比实例交易情况指数＝100%/（100%＋2%）＝1/（1＋2%）交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数＝（1＋1%）2×（1－0.5%）2/1＝（1＋1％）2×（1－0.5%）2区位因素修正系数＝待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数＝100%/（100%－8%）＝1/（1－8%）比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数＝8000×1/（1＋2%）×（1＋1％）2×（1－0.5%）2×1/（1－8%）＝8000/（1＋2%）×（1＋1%）2×（1－0.5%）2/（1－8%）＝8609.76（元人民币/m2）可比实例2：交易情况修正系数＝正常交易情况指数/可比实例交易情况指数＝100%/（100%＋3%）＝1/（1＋3%）交易日期修正系数＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数＝（1＋1%）2×（1－0.5%）2/（1＋1%）2＝（1－0.5%）2区位因素修正系数＝待估对象区位因素指数/