项目贷款可行性评估报告

×××工程贷款可行性评估报告第一局部概要一、评估说明本评估报告是依据中国农业银行广东省分行营业部()××××工程申请开发贷款的可行性进展评估。评估基准日为2023917日，本评估报告只为托付方审核贷款申请供给参考，不作其他用途。二、评估目的为托付方审核贷款申请供给参考三、评估依据(××××)供给的相关资料进展评估，托付方和借款企业应对其供给资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责评估依据有：12、托付方和借款企业供给的有关资料；3、广州市房地产市场价格信息；4、我司把握的有关资料及评估人员现场实地勘察所猎取资料；5、其他资料。四、工程概况1、地理位置及环境××××工程位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有(××)，交通格外便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市根底配套设施完善。——白云11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，估量总投资约8.3亿元，整个工程建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。2、工程背景××××工程由广州××××进展(×××××)向广州市白云区景街萧岗经济联合社征地，进展商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三局部，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进展开发建设。西区占地近366万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802172408平方81220234月竣工交付使用、其次1520233月全部竣工交付使用。3、工程规划状况依据广州市规划局《关于××××工程修建性具体规划的批复》，工程总体的掌握性技术指标为：1)2.545；2)建筑密度：26.5％；3)172408平方米(153951平方米，地下室建筑面积18457120231765平方米)；4)37.5％；依据总体规划方案，×××××23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数1219132023.28183平方米；118457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。4、工程工程进度安排据×公司称，×××××20235月开头开工建设，施工单位为广东××建筑20239178710层，并已领取××8202331520231120233月以前可先后竣工交付使用。其次局部工程合法性与建设条件评价一、工程合法性评价目前，××××工程已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进展拆迁的其次期楼字外，该南区工程的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据××公司称，其其次期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。二、工程建设条件评价1、工程技术经济指标据×司供给的《关于××××工程南区修建性具体规划的批复》，×××××工程的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功1：单位：平方米、个序号项 目指标备 注1用地面积858022总建筑面积172408地下室建筑面积184571层，为设备用房和配套停车场地上建筑面积1539512.21其中：商业81832.22住宅13202312、15、16、17、18、19层小学12023包括教学楼和学生宿舍其它配套1765含会所、公厕、居委会等3容积率2.5454建筑密度27％5绿地率37.5％6车位个数466106个第三局部市场争论与分析一、工程投资环境分析〔略〕二、房地产市场分析20231834.19亿元，27.9506.887.625.2％，其379.52亿元，占房地产开发投资的74.9％，同比增长6.6％。2023年上半长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.201003.99万平方米，27.327％，全省商品房平均销售价格3339元／平方米，比去年同期略高7元／平方米，商品房空置面积的增长速度由1236.315.5％。20231-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16％，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81％。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去8.846.79393.87万平方米，208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56％和11.43％。据统计，今年上42795.1％。反映房地产市场竞争的剧烈导致开此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和标准。三、周边楼盘调查分析在××××工程周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下：1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年月中后期开头投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，其次期亦已售出近半，第三期将于今年10月出售，住宅售价幅度大约在37004000元／平方米之间，均价约为3900元／平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元／平方米。首层商业铺位的租价约为35—60元／平方米，且大局部商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400—450元／个，现已接近租满。2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约4000016幢小高10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前202333800-5000元／平方米之间，均价约为4480元／平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不售。3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼马上交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元／平方米之间，均价约为4400元／平方米。局部首层临街商铺已售出，目前大局部商铺8060000-90000元／个。4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售其次期两幢高层住宅楼，另第三期打算于10月出售，住宅均价约为4400元／平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为8000—10000100元／平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业30000元／个。5、汇侨城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大局部住户已入住，现二手住宅售价约为31003600元／平方米、个别成交2600元／平方米，地下室车位售价为80000元／个经市场调查，××××作为评估方法测算其住宅的销售价值。另由于其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，应选用收益复原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。四、工程优劣势分析通过市场调查分析：××××××工程与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定优势：地理位置优越，工程地处广州市将来城市副中心——白云城北侧，接近黄石路，(末通车站段)在南区工程村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。配套设施起点高，位于南区工程范围内××9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，作为设计等级格外高的民办试验学校，该小学将大大提高工程配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。该开发集团在房地产行业内屡次获奖，××××花园亦已在该区域内成功进展了市场开用。另一方面，××××工程自身存在某些劣势，主要表现在：××通相对不够便利。邻近区域同类物业存量及增供给量较大，工程竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较剧烈。五、预期销售价格评估1、评估方法：市场比较法、收益复原法。2、评估原则：遵循合法原则、最正确利用原则、替代原则和评估期日原则。3、评估过程：依据工程所在区域及其实际状况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益复原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下：住宅销售价值确实定由于南区工程住宅的目标客户和产品定位与样景花园2：单位：元/㎡123祥景花园白云骏景富和阳光1销售单价3900448044002交易状况修正100％100％100％3交易日期修正100％100％100％4使用年限修正100％100％100％5区域因素修正102％101％100％6个别因素修正102％94％94％7修正后单位4058425341368评估对象单价4148.969取整4149经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为4149元／平方米，估量住宅局部总建筑132023.254768万元。商业销售价值确实定铺位的销售单价。经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为65元／平方米。②、通过收益复原法测算销售单价的参数如表3：租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率治理费率修理费率保险费率3％9.0％1个月18％3％3％0.2％程造价为计算依据。依据以上参数，计算得到南区商业铺位的平均销售单价8046元／平方米。则商业铺位81836584万元。地下室车位销售价值确实定售单价。经调查，确定南区车位建成交付使用时的月租金单价为450元／个。②、通过收益复原法测算销售单价的参数如表4：租金年上涨率折现率租金损失房产税等综合税率治理费率修理费率保险费率1％7％1个月18％3％3％0.2％程造价为计算依据。以工程造价为计算依据。依据以上参数，计算得到南区车位的平均销售单价63000360个可售地下2268万元。经以上计算，南区工程估量总销售收入合共63620万元。(5)工程估量销售进度按××20233月将完成全部南区第一期和其次期的工程建设202351.75年、销售期约为1.75202352023525：时间总销售收入〔万元〕总体销售比率2023年三季度20483.22％四季度780912.27％2023年一季度870813.69％二季度649410.21％三季度858113.49％四季度1132917.81％2023年一季度712211.20％二季度1152818.12％合计63620100.00％第四局部工程投资估算分析一、工程投资概述××××50137万元，×××9911万元(包括土地22794645687313559171114325万元)20233月全部完工并交付使用。按我司估算，至估价时点，南区工程已投入资金约为9911万元，约占工程打算总投资19.77％。×××1.5亿元用于局部后续投入，缺乏局部以工程销售楼款作滚动投入，直至工程完工。二、投资本钱费用估算依据×××具体详见《×××南区工程投资估(概)算表》。三、工程资金筹措及资金平衡分析依据打算，××××工程投入资金来源主要为企业自有资金、银行贷款和销售收入。目前南区工程已投入资金全部可视为企业自有资金预售收入组成。依据工程施工打算，现第一期8幢楼宇已领取预售证，按估算，在工程进入销售阶段后，仍需投入合共约39848万元工程建设资金(主要为土地费用、工程建设费用和开发税费)，银行贷款和销售收入可用于支付工程后续建设资金投入，从2023年第四季度8幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付工程局部后续建设资金投入，并支付银行贷款利息，待其次期15幢楼字领取预售证并进展销售阶段后，可逐步归还银行贷款本息。具体详见《××××工程财务(资金)平衡表》〔6〕。税前本钱利润率19.28％税后本钱利润率12.92％税前销售利润率15.19％锐后销售利润率10.18％盈亏平衡点78.81％投资回收期19个月财务净现值4026〔10％计〕29.04％第五局部工程偿债力量分析一、工程财务效益分析依据工程的总开发期约为21.7520235202331.752023920235月。依据工程的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，工程的各项财务指标如下：工程的净现值大于010％，说明工程抗风险力量强，从动态角度分析在经济上和财务上是可行的。二、工程盈亏平衡分析×××工程的全部销售收入为63620647650137万元的工程总投资计算，盈亏平衡点为78.81％，如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出91.55％时可收回全部投资。建议××公程中乐观开展商铺的租赁业务，以削减空置增加现金收入。三、工程敏感性分析依据工程敏感性分析数据显示(见表7)，工程对售价下调5％、10％敏感，销售价格下调时，内部收益率仍高于行业平均收益率；工程对建安本钱上升5％、10％敏感，本钱上升时，内7。序号工程销售收入〔万元〕〔万元〕〔按现贴率10％计〕内部收益1根本方案63620