住宅建筑使用面积系数

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使用面积系数一般作为住宅建筑设计的一项技术经济指标，它等于总套内使用面积（平方米）被总建筑面积（平方米）除，再乘以百分之百，用百分数表示。使用面积系数愈大，标志建筑的公共交通及结构面积越小，也就说明建筑的使用面积大，建筑的经济性好。由于建筑的类型不同，建筑方案、建筑层数不同，其使用面积系数也不一样。建筑的结构及墙体材料不同，也会影响建筑的使用面积多少，在评价建筑的经济指标时，也不能单纯看使用面积系数大小而决定其是否经济，应根据建筑方案的具体情况，全面考虑衡量建筑的经济性。

篇2：浦东世纪花园二期商业街户型面积分析

浦东世纪花园二期商业街户型面积分析

本案所售商铺中间主力户型面积部分为二层、东西两侧相对户型面积较大的部分为三层设计。二层部分单户面积主要集中在100平方米和150平方米两种，其一楼标高3.5米，二楼标高5.5米。二层的层高较高，可以隔成两层。这也是该部分房源的一个很大的卖点，即“买二得三“，通俗地说就是花两层的钱买三层的面积。这使产品有更大的附加值，给业主带来更多实惠。建筑上本着以人为本的设计原则，以主力6米左右的开间，8-12米左右的进深，倡导体面营业。东西两侧相对大户型设计为3层，其单户面积主要在200平方米至380平方米，由于这部分商铺房源在商业街转角处，位置极佳，主要考虑业态为中大型餐饮，其楼层标高都比较高，一楼标高为5米，二楼标高为4米，三楼标高为4米，这样很好地满足了中大型餐饮对于层高的要求。

在商业街配套上，内街与外街相距约6米，保证了通行的顺畅。每户均设有一个卫生间，内街设有独立男女及残疾人公用厕卫，且均设水、电、有线电视、空调分户预留电源及设备的安装位置等设施。考虑到在户型上可以自由组合、分割，商铺基本安排是一个商铺铺面一个餐饮铺面循环隔开，在餐饮店面设有天燃气和排污、每个厨房设排风机及静电油烟过滤器设施，充分考虑业主的经营需求，解决业主的后顾之忧。

户型配比：

86-115平米×42（114*5、104、90×8、96×2、95×25、86）占49％

116-171平米×34（171、147、144×15、156×16、161）占40％

172-378平米×9（318、231×2、194、378、216、192、240、348）占11％

餐饮铺面41户占48％

商业铺面44户占52％

各商铺房型优缺点

本案商业街共分为六个区域：

1号区域共7个商铺（非餐饮商铺4个，餐饮商铺3个）总建面1339平方米，底层487.7平方米，二层485.3平方米，三层366平方米。

2号区域共13个商铺（非餐饮商铺7个，餐饮商铺6个）总建面1557平方米，

底层824平方米，二层733平方米。

3号区域共16个商铺（非餐饮商铺9个，餐饮商铺7个）总建面2440平方米，底层1220平方米，二层1220平方米。

4号区域共18个商铺（非餐饮商铺9个，餐饮商铺9个）总建面1764.6平方米，底层882.3平方米，二层882.3平方米。

5号区域共17个商铺（非餐饮商铺9个，餐饮商铺8个）总建面2597平方米，底层1297平方米，二层1300平方米。

6、7号区域共14个商铺（非餐饮商铺6个，餐饮商铺8个）总建面2422.7平方米，底层978.6平方米，二层913.7平方米，三层526.7平方米。

篇3：建筑物面积计算方法

建筑物面积的计算方法

一、计算建筑面积的范围：

⒈单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低联跨相邻处高跨柱外边线为分界线。

⒉多层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

⒊建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。

⒋地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥部等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

⒌用深基础做地下架空层，层高超过2.2米，设计包括安装门窗、地面抹灰装饰者，按架空层外墙外围水平面积计算。

⒍坡地建筑物利用吊脚楼做架空层，有维护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

⒎建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

⒏图书室的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。

⒐电梯井，提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

⒑舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

⒒建筑物内的技术层、层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。

⒓有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

⒔有柱的车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

⒕突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

⒖突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

⒗封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

⒘建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

⒙两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积的计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其的投影面积的一半计算建筑面积。

⒚建筑物内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

⒛各种变形缝、沉降缝，宽在30厘米以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其面积并入低跨建筑物面积计算。

二、不计算建筑面积的范围：

⒈突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

⒉检修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。

⒊穿过建筑物的通道、住宅的首层平台（不包括挑平台）、层高在2.2米以内的设备层。

⒋深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面装饰的。

⒌没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

⒍单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

⒎地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。

⒏宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物，如独立烟囱、烟道。油罐水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。

⒐建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

篇4：商品房户型设计创新产品建议:偷面积宝典

商品房户型设计的创新产品建议：偷面积宝典

贪婪是人类的非药物*。

免费的午餐，人人都想获取，额外的收获，最能带来满足，就像一首流传已久的歌所唱“达坂城的姑娘辫子长啊，两个眼睛真漂亮，你要想嫁人，不要嫁给别人，一定要嫁给我，带着你的嫁妆，领着你的妹妹，赶着那马车儿来”——不但要讨个漂亮老婆，还连人家的嫁妆、马车、还有妹妹，都要全部一网打尽。多少光棍头枕着歌声，睡梦中露出甜美的微笑，这歌，再流传100年也不会过时。房子也一样。

如果您开发的房子90平米的看上去像100多平米的，客户肯定会“一见倾心”！

如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！

特别是当前“90平米”政策限制下，按常规户型设计，产品差异化将很难体现，如何在竞争中取得优势，偷面积成了众多开发商的选择。

回顾06年房地产产品创新，无不围绕“偷”字展开，其中深圳的“偷功”最为精妙：

一、低台凸窗和落地凸窗

主要招数：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效到面积。

目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

二、超大入户花园和大阳台

主要招数：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！

注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

三、赠送大露台

主要招数：无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

注意事项：退台式大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，尽量保证私密性的露台才具有实用性。试想，您在露台上的活动完全暴露。挑高两层的露台必须保证一定私密性，曾有楼盘由于设计缺陷，楼下露台完全暴露在楼上的视野中，使用起来极不舒适。

四、赠送半地下室、地下室

主要招数：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。

注意事项：赠送地下室存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，一定要让律师做一份严密的解释条款。

五、共享梯厅

主要招数：现今市场上共享梯厅的做法主要是撘惶萘交。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

注意事项：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间，但对电梯的配置要求较高。

六、隐藏式衣橱

主要招数：隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。

注意事项：偷得不好可能会影响室内空间的舒适度。

七、层高做大，增加竖向可利用空间

主要招数：这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。

注意事项：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划中限高要求限制，在将房屋层高做大意味着整个项目的建筑面积可能减少

八、空中单元连廊

主要招数：在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。

注意事项：通过“空中连廊”偷面积使得两单元连接起来，两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

户型偷面积作为在竞争中取得优势的重要手段，对客户的打击力非常强大，在06年深圳市场，基本上是家家偷、户户偷，偷得精彩纷呈。乐极生悲，本来是一种极富创新精神的做法，政府却宣判为房价上涨的罪魁祸首之一，随之颁布严密的面积测量规范。但对于中国大部分地方，以上偷法依然有效，相信随着90政策推行，偷面积必将是有效的竞争手段，没办法，都是给逼的。

篇5：家居广场销售面积计算和公共面积分摊原则说明

家居广场销售面积计算和公共面积分摊原则的说明

一、依据

**家居广场销售面积计算和公共面积分摊，是根据北京市国土资源和房屋管理局《关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的通知》(京国土房管权字[2000]第369号)的规定，由北京市国土资源和房屋管理局认可的、有测绘资质的测绘机构计算得出。

二、测绘基本原则

由于本次销售对象为现房，应以实地测量为准，根据《房产测量规范》中的要求分层测量。具体做法是以北京市规委审定的设计方案[20**规审字0149号]中外墙的E1轴和B轴的交点为坐标圆点，以横纵轴每3.3米为间隔做坐标网进行测量，并标明每个地块的四至范围，注明相应的使用面积和建筑面积。具体测绘方法遵照相关的法规政策之规定。

三、全楼共同分摊部分

1、地上部分：

地上一层：大堂、电梯前厅、楼梯间、电梯间、管道井、电梯井、消防管理用房、消防通道、电梯工休息室、值班警卫室、电话机房、疏散通道、物业管理用房

夹层(