人民法院物业管理服务其他说明

人民法院物业管理服务其他说明人民法院物业管理服务其他说明

（一）节能增值服务

增值服务--能源管理服务

①楼宇设备的节能方案

在使用过程中实现节能不仅可能而且十分必要，因为能源支出往往达到大楼总运行支出的50%以上。实际运行中，电力负荷、空调负荷都是变化的，如何根据负荷变化情况进行调整，提高设备运行效率以实现运行节能，是运行管理中至关重要的课题。

根据设备的具体情况，采取以下主要节能措施：

变设定值控制

温、湿度设定值随大气温、湿度变化而自动进行修正。季节不同，设定值不同，昼夜变化，设定值亦随之变化。这样既可避免由于室内外温度悬殊而导致的冷热冲击，又可达到显着的节能效果。

时间控制

包括正常运行时间、节假日及夜间运行时间、周期性间歇运行、最佳启/停时间控制等，通过软件实现节能运转。

设备容量与负荷匹配，在用能高峰季节和一般用能时期，对能源的要求有显着的区别。区别对待不同时期的设备启动状况，对设备的投入台数，根据实际需要的负荷来决定，需要多少台，投入多少台，以使设备容量与实际负荷相匹配，节省能源。

照明控制

照明系统中，走廊、楼梯照明除保留部分值班照明外，其余的公共灯在夜间可以及时关掉，以节省能源。例如，自然采光的公共走道，白天、夜间可以断开照明电源，但在清晨、傍晚上下班前后应予接通。同时，高效节能灯具的使用和声控、光控灯具开关的应用也将有效地节约照明系统的能耗。

②能源检查服务

我公司具有丰富的经验来实施能源检查和执行能源管理合同项目。充分利用这一资源，不定期地对大楼进行的有关能耗的分析，并采取措施，将对大楼的节能起到关键的作用。

能源管理检查的计划可以分成三个阶段：可行性研究阶段、节能方案分析阶段、执行阶段。可行性研究阶段服务内容包括：

采访现场设施管理人员对设施进行检查并收集文件；

数据收集和解读/能耗的变化情况和比例；

鉴定能耗浪费的主要区域和潜在的节能措施；

起草可研报告/决定进行深入检查和分析的区域。

方案确定阶段服务内容包括：

深入调查可研阶段的发现；

进行现场数据采集和数据分析；

节能方案比较和分析；

准备节能项目预算，计算潜在的节省金额、花费等；

和业主、设施管理人员检讨有关的节能方案草案；

与业主讨论有关投资的标准并最终确定主要的节能区域；

最终形成节能实施方案并呈报业主。

（二）质量管理改进方法

持续改进是主动地、不间断地预防不合格的发生，而不是在出现问题才采取纠正预防措施的管理原则。公司建立一个激励持续改进的氛围和环境，并通过对贯彻管理方针、目标和指标结果的检查，内部管理体系审核、数据分析、业主和相关方反馈信息的收集、管理评审、重要环境因素及职业健康安全风险管理方案评审以及纠正和预防措施，积极寻找改进机会持续改进整合管理体系的有效性。

（1）公司最高决策层主持整合管理体系的改进措施，包括管理方针、目标的修订，管理体制的改进，文件化管理体系的修正，过程（活动）的变更，改进及所需资源的调整、提供，环境和职业健康安全管理方案的修订，对职能机构及职责的调整修正，确保管理体系的有效性；

（2）各职能管理部门应主动对自己贯彻管理方针、目标和指标情况、管理方案、控制措施执行情况进行检查评审，针对自己的过程和活动管理范围，能动地采取改进、提高管理质量的有效措施，必要时修订相关的管理制度；

（3）服务中心对服务项目的质量、环境和职业健康安全管理目标和指标达成情况，管理方案、控制措施执行情况进行检查评审，通过数据分析活动，业主和相关方满意度的分析，主动采取改进措施，确保项目管理的适宜性、有效性和充分性。

篇2：太阳城物业管理佣金制说明

太阳城物业管理佣金制的若干说明

1.根据zz太阳城物业及周边物业的整体情况，为便于和开发商沟通协调，同时也为了确保物业管理服务质量，国基物业拟对zz太阳城的物业管理采用佣金制的合作模式。

2.佣金制核心含义是指"物业管理企业是开发商聘请的管家，开发商可对物业管理服务质量按照双方约定标准进行考核，人员定岗由开发商和物业管理企业根据实际情况进行调整，即开发商可对物业管理服务成本进行控制"。

3.按照国家及河南省关于物业管理服务"佣金制"的相关说明，物业管理服务活动中所发生的所有合理费用（含办公费、保洁费、维保费等）由开发商承担，即不经由物业管理企业走帐，但物业管理企业应列具详细的支出报表报由开发商审核，而物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金和税金共计50168元/月。

4.按照国家及河南省关于物业管理服务"佣金制"的相关说明，物业管理企业所收取的物业管理服务费用应全额交纳给开发商，但开发商应支付物业管理企业为业主所开具相关发票的税金。

5.工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；维修人员冬装2套，标准为200元/套，夏装两套，标准为140元/套；护管冬装两套，标准为300/套，夏装两套，标准为130元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套。

6.按照国家相关法律规定，社会统筹企业缴纳部分占员工工资总额的24.4%，其中包括社会养老保险（23%），工伤保险（0.4%），失业保险（1%）。

7.按照国家相关法律规定，社会医疗保险企业缴纳部分占员工工资总额的8%。

8.按照国家相关法律规定，税金占物业管理企业支出总额的5.5%，其中包括营业税（5%），城建税（营业税的7%），教育费附加（营业税的3%）。

篇3：商务广场物业管理收支预算说明分析

商务广场物业管理收支预算说明及分析

（一）物业管理开办费205720元，由开发商承担。

（二）根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》中第四十二条规定“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，所以前期物业管理中前期介入费和前期开办费由贵司承担，具体标准参照我司管理标准的实际要求。物业管理前期介入费用（交付前三个月）282865元，由开发商承担；交付时物业现场布置、开荒清洁、成品保护等工作由开发商完成。

（三）收支相抵共盈利12042元。

交付第一年盈利：总收入2388097元－总支出2388032元=65元

交付第二年盈利：总收入2571643元－总支出2559666元=11977元

（四）本测算中住宅物业管理费已包含电梯、加压供水等设备运行能耗费。

（五）本测算中不包括1—4层的两部提升电梯的年检及维护、运行能耗等相关费用。

（六）会所及游泳池的收支独立核算。

（七）测算中物业的所有技术参数（物业建筑面积、总户数等）由开发商提供，若实际操作中参数有所差异，差价部分费用由开发商按实承担。

（八）收入测算说明及分析

1、物业管理费测算：根据物业管理经验，交付第一年住宅入住率相对较低按50%计，第二年逐渐提高按70%计；商场第一年入住率按70%计，第二年按90%计，写字楼第一年按70%计，第二年按85%计。

2、经营用房的测算（含在其他经营收入中）：在交付前几年业主入住率不高，业委会尚未成立，此项费用暂作为收入，该项收入作补充物业公用部位，公共设施设备维修和养护。

（七）支出测算说明及分析

1、人员工资：人员工资的测算是参照我司发放标准。

2、福利费及社会统筹保险的测算：按国家有关政策执行。

3、绿化养护费：因第一年绿化养护还处于保养期（保养起止期为物业交付之日起至物业交付满一年），养护产生的相关费用由绿化施工单位承担，第二年开始由管理处自行保养，因此在费用测算时，增加了绿化工及绿化用药、用具等费用支出。

4、公用设施设备维护：因第一年大部分设备或处于维保期，或是新的设备，维保费用相对较低；第二年度设备结束维保期，设备的维保费相应增加。

5、由于第一年电梯处于维保期相应费用未支出，第二年增加电梯维保费用。

6、共用电费、水费随着入住率的增加，也将相应提高；绿化用水的增加（第二年绿化由管理处自行保养），在测算中增加了第二年所要耗费的公用水费。

7、不可预计费：因前期介入费中各项支出费用不稳定，不可预计费按5%计提，物管费测算中第二年度各项支出费用相对稳定，不可预计费按1%提取。

8、残疾人保障金的年人均收入基数暂按15000元/年.人计算。

9、其余的费用（如管理费、税金等），按国家有关规定执行。

篇4：物业管理公司年度财务预算编制说明

物业管理有限公司20**年度财务预算编制说明

根据20**年公司经营情况，采用固定预算方法，预测20**年度相关指标如下：

一、预计主营业务收入

计划20**年实现各项收入400万元，较上年增加100万元，增幅33.33%。主要收入是：物业费收入300万元，占总收入75%，门面收入30万元，占总收7.5%；停车费收入10万元，占总收入2.5%。其他业务收入60万元，占总收入15%。

二、预计主营业务成本

预计20**年各项成本、费用390万元，较上年增加89万元，增幅为29.48%。增加原因是某楼盘今年交房，随着物业进驻，有关的人头费用、材料、维修、水电、办公、绿化、保洁垃圾清运、税费等成本、费用也相应增加。主要支出为：人头费用195万元，材料、维修费71万元，水、电费24万元，垃圾清运费8.5万元，绿化维护费3.9万元，保洁费2万元，易耗品支出10万元，秩序维护费5万元，折旧费3万元，公共设施维护费6.8万元，税费23万元，另外，办公费、差旅费、招待费、电话费等其他费用37.8万元。各项成本、费用占收入的97.5%。

三、预计利润

预计20**年收入400万，成本、费用支出390万，利润10万元，较上年实际增长100%。成本、费用利润率2.56%，较上年增加0.76%。

四、预计现金收支

预计20**年现金收入400万元，其中，主营业务收入340万元，其他业务收入60万元。

现金支出394万元，其中，主营业务支出317.2万元，管理费支出41.9万元，营业费支出7.96万元，税金支出23万元，财务费用-600，固定资产投入4万元。预计年末现金余额60.4万元。

五、非生产性支出比率

预计20**年非生产性的支出64.84万元，占营业额的16.21%，较上年减少24.17%。

六、速动比率

预计20**年速动资产90.1万元，流动负债71万元，速动比率126.8%，较上年减少0.64%。

附：

表1：20**年度资产负债预算表

表2：20**年度利润预算表

表3：20**年现金收支预算表

表4：20**年度期间费用预算表

表5：20**年度主营业务成本预算表

表6：20**年度成本费用利润率预算表

表7：20**年度筹资计划表

z物业管理有限公司

20**-4-9

篇5：工业园区物业管理招标综合说明

工业园区物业管理招标综合说明

一、总则

（一）本物业招标按照《中华人民共和国招投标法》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行。通过公开招标方式择优选定物业管理单位。

（二）物业管理招标原则

本物业管理的招标、评标工作按照“公平、公开、公正、合理、诚实、信用”的原则，按招标人制定的《物业管理项目招标评标办法》进行。

（三）投标单位资格条件

1、参加投标的物业管理单位必须是具有独立法人资格、三级及以上的资质等级的物业管理企业。

2、参加投标的物业管理单位必须具有被授予合同的资格。投标单位应在投标资格审查时提供使招标人满意的资格文件，以证明其符合投标条件和具有履行合同的能力。所提供的资格文件中应包括下列资料：

有关确立投标单位法律地位的原始文件副本（包括营业执照、资质等级证书）等。

（四）投标单位应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。

二、招标文件

（五）招标文件的组成

1、招标文件包括文件以及根据具体情况的变化发出的补充通知和招标答疑会议记录。

2、投标单位应认真审阅招标文件所有的内容，如果投标单位的投标文件不符合招标文件要求，责任由投标单位自负。

（六）招标文件的解释

投标单位在收到招标文件后，若有疑问需要澄清，应于收到招标文件后4日内以书面形式向招标人提出，招标人在招标答疑会后以书面形式将答复发放至所有投标单位。

（七）招标文件的修改

1、在投标截止日期至少1天前，招标人可以补充通知的方式修改招标文件。

2、补充通知将以书面方式发给各投标单位，补充通知作为招标文件的组成部分，对投标单位具有同等约束作用。

3、为使投标单位在编制投标文件时把补充通知内容考虑进去，招标人可以酌情延长递交投标文件的截止日期。具体时间将在补充通知中写明。

三、投标文件内容及编制要求

（八）投标文件的组成

1、物业管理单位的投标文件应包括招标文件第三章《投标文件格式》中规定的所有内容。

2、投标文件应提供正本1份、副本4份。

3、投标文件采用中文编制，在《投标文件格式》明确的部位加盖单位公章和法定代表人或其委托代理人印章（或签名）。

（九）投标保证金

1、投标单位需交纳附前页规定的金额，逾期不缴，视同放弃投标资格。

2、自始自终参加投标的未中标单位的投标保证金在投标结束后当场退还。

3、中标单位的投标保证金在签订合同后5个工作日内予以退回（无息）。

4、凡有下列情形之一的，投标保证金不予退还：

（1）投标截止后，投标单位撤回投标文件的；

（2）投标单位中标后不签订物业管理委托合同的。

（十）现场踏勘与招标答疑会

1、投标单位将被邀请对物业管理现场和周围环境进行踏勘，并获取有关编制投标文件和签署合同所需的所有资料。

2、投标单位提出的与投标有关的任何问题在收到招标文件2日内以书面形式送达招标人。

3、招标人在发放招标文件的同时召开招标答疑会，会议邀请物业主管部门、投标单位以及有关部门参加，目的是澄清、解答投标单位提出的书面问题。

4、会议纪要（包括所有问题和答复），将在会后2日内提供给所有投标单位，由招标答疑会而产生的对招标文件内容的修改，招标人应以补充通知的方式发出。

（十一）物业管理服务费

1、各投标单位可根据服务期限和服务内容并结合自身的经营管理水平自主报价。

2、投标文件必须用A4纸装订密封包装，封口加盖单位公章，未按规定密封的投标文件将不予签收。

3、在封套外应写明：

（1）投标单位的名称和详细地址。

（2）丽水工业园区前期物业管理投标文件。

（3）开标前不得启封。

四、投标文件递交

（十三）投标文件的递交

1、投标文件应在招标单位规定的截止日期时间前送达莲都区招投标中心。

2、投标单位未在规定时间内递交投标函的，将被视为自动放弃。

3、投标单位未按规定提交投标书份数的将被拒绝，并原封退还给投标单位。

4、提交投标文件中的投标人少于三个的，招标人将依法重新招标。

（十四）投标文件的封存

招标单位在收到投标函时，应办理查验、登记手续。

（十五）投标文件的修改与撤回

1、投标单位在递交投标文件以后，可以在规定的投标截止期之前，撤回投标文件。

2、投标截止以后，投标单位不得撤回投标文件。

3、投标书有效期：自投标截止日起30天内有效。

五、开标

（十六）开标

1、开标会议应由投标单位法定代表人或委托代理人参加，委托代理人必须持法定代表人授权委托书和本人身份证，参加开标的投标单位代表应签名报到，以证明其出席开标会议。

2、投标单位代表在规定的开标会议时间后到达或未参加开标会议的将视为自动弃权。

投标文件有下列情况之一者将被判定为废标：

（1）投标文件未按规定密封、标志的；

（2）规定加盖而未加盖投标单位公章和单位法定代表人印鉴；

（3）未按规定格式填写的；

（4）字迹模

糊，辨认不清，影响评标的；

（5）投标截止期以后送达的投标文件。

3、招标人当众宣布核查投标文件密封和标志情况，并宣读有效标的投标单位和名称。

4、按投标文件送达先后的逆顺序开启标书，招标单位将公开宣读投标报价、质量、服务期限等主要内容。开标后，投标单位应对各自的投标报价等主要内容进行确认。

六、评标

（十七）评标

1、招标单位将依照国家有关规定组建评标专家组，