张家港城西城西第一街今日生活广场商业报告

今日家园商铺筹划报告引言：今日家园住宅工程的运作成功是张家港房产历史上的一次里程碑式的事件。开发公司、策

划商的默契配合，创造了港城楼市里一个经典的营销案例。

相信，经过近三年的合作，赛博仍将不负众望。

——赛博1、序言

赛博筹划开展中的赛博张家港保税区赛博营销筹划咨询成立于2002年10月，是张家港市成立的第一家专业房产代理机构。公司拥有员工近40人，其中大专学历以上占到总数的92%，本科学历以上占到总数的56%。公司在张家港市开展较为迅速，自2002年末代理第一个工程——8万平方的“今日家园〞一期以来，共代理楼盘数量9个，总面积逾70万平方，销售金额达20亿，占到张家港市同年销售面积的50%。目前，赛博公司积极开拓外部市场，已在南京大厂接盘代理35万平方福基现代城工程。赛博公司通过近几年的开展，已形成多元化运作，成立以二手房为主要经营内容的“赛博房屋置换中心〞以及以装修为主的“北京天地伟业装饰公司〞和以餐饮为主的“屋里香酒店〞。赛博公司的开展目标，即是以张家港市为立足点，以筹划代理为主要方向，走向全省乃至全国，争取十年内成为江苏省较为知名的代理品牌。

1赛博筹划开展中的赛博总结起来，赛博有两个“三〞，第一是三种人才，第二是三方面的运作能力。从人才方面来说，我们具有营销类的专才，筹划类的高手，设计类的创作师。三方面的运作能力指的是以下三种：第一，

媒体类的通关。第二，

楼盘品牌形象的定位。第三，

整合的包装推广手段。赛博目前是张家港市最大的筹划公司，它凭借其专业的操盘水平，丰富的市场经验，优秀的企业品牌，以及与贵公司合作三年的深厚情感，将为本工程提供更加完美的效劳。

2赛博筹划开展中的赛博代理工程举例：1、“今日家园〞：建筑面积13万平方，工程位于张家港市暨阳西路，由张家港长江城市建设综合开发开发，该工程是2002年全市最大的一个高档住宅社区，建筑形式为多层及小高层。当时该地段位置较偏，没有公交站台，周边只有零星的经济适用房，配套十分缺乏。赛博公司在02年十月开始接手本工程，在短短两个月内，通过缜密的市场调研，制定出一系列销售策略及媒体策略。在楼盘的包装上，赛博率先提出“风景化〞住宅的概念，并进一步挖掘楼盘品质，提出今日家园在港城楼市的“十大首创〞，并通过严密的广告投放体系，在2个月的预热期内，将楼盘的信息传到达各个街道整个港城。2002年12月21日，今日家园正式公开预订，当日销售均价2200元/平方，认购80套，创下张家港市一个新的销售记录。3开展中的赛博赛博筹划代理工程举例：2、“南城花园〞：2003年1月8日开盘，建筑面积9万平方，位于张家港市南苑，为多层及小高层建筑，均价4100元/平方。工程2003年1月8日一期开盘，100多市民连夜排队购置，开盘四日，一期全部销售完毕。3、滨江花园：位于张家港市大新镇，建筑面积4万平方，为多层、小高层建筑。销售均价1800元/平方。工程于2005年1月8日开盘，当日热卖73套。4、迎新家园：位于张家港市后塍镇，建筑面积4万平方，为多层、别墅。销售均价1700元/平方，2005年5月1日开盘。当日，40余人排队购置，共计签约72户，截止8月1日，已销售120套。5、福基现代城：位于南京大厂，建筑面积35万平方米。为多层、小高层建筑。目前尚在紧张准备中，预计年底或明年年初开盘。42、了解‘张家港商业市场’

赛博筹划

张家港市地处长江下游南岸，江苏省东南部，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望，南近太湖，与苏州、无锡相邻，东连常熟、太仓，距上海150公里，西接江阴、常州，是沿海及长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。全市总面积998.48平方公里，总人口88万。张家港经济兴旺，人均GDP到达8000美元，在全国经济百强县的评比中名列第四。国内生产总值：01年306亿；02年365亿；03年475亿；04年540亿；全市人均GDP：01年3.59万，02年4.28万，03年5.59万，04年6.4万第三产业的GDP份额：01年37.22%；02年36.99%；03年34.5%；城镇居民可支配收入：02年13654元；03年17083元1、了解张家港5赛博筹划

2002年，是张家港楼市的起步之年。位于城西片区的今日家园，以2200元/平米的均价热销，向原本平淡的房产市场注入了强有力的兴奋剂，成为这轮牛市市场的起点。2003——2004年，在开发商与消费者亲密配合下，张家港楼市迅猛开展：土地价格、开发面积、销售均价均有大幅度增长；2005年，楼市那么进入拐点之年。楼市观望气氛在中央政府的各类政策出台后逐渐形成，于是房价平稳、楼盘销售不紧不慢成为这一年的主要特征。周期波动的理论告诉我们，市场经济的一般规律是：供小于求→剌激价格上升→利润增加→剌激投资规模扩张→商品供给量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供给量减少→供小于求。如此循环往复。现在的张家港房产市场正在经历这样的转变过程，根据分析，2005年楼市主要有以下几个特点：2、张家港房地产市场〔一〕6赛博筹划

1、05年港城楼市新盘供给量持续增加2004年，市区供给量为120万平方米。与2003年相比，略有增幅。04年，共推出土地〔挂牌、拍卖〕96.6万平方米，其中局部为商业用地。根据预测，05年可上市面积到达130万平方，主要分布在市区南面及西面，热点表现为暨阳湖地块、人民医院地块等。2、各楼盘销售降温2005年上半年，未有新楼盘推出，从已销售楼盘看，销售不温不火，均价没有明显涨幅。根据调查，楼盘普遍销售率比04年有所下降，根本保持在50%左右，而市场空置率逐年增大，到达12%。3、观望气氛浓郁由于对新政后续影响预期不明，开发商、消费者都持观望态度。表现在开发商拿地时较为谨慎、消费者把购房时间后延等。2、张家港房地产市场〔二〕7赛博筹划

2、张家港房地产市场〔三〕指标名称单位02年度03年度04年度05年度拍卖或者挂牌面积亩58.03850.11623计划9幅，2185亩土地平均地价万元/亩133.12175.6193.332002-2005张家港土地供给情况表从以上可以看出，张家港市的土地供给量每年都以较大幅度增加，04年比03年增长12.25%，05年比04年增长34%，而随着土地供给量的增大，开发面积也不断增长，导致市场供求关系由卖方市场向买方市场的转变。8赛博筹划

02-04年度商品房开发与销售情况2、张家港房地产市场〔四〕指标名称单位02年度03年度04年度03、04同比增长(%)新开工面积万平米73.26134.39107.5619.97竣工面积万平米64.3697.96124.1026.68预售面积万平米71.58146.24116.7125.3销售面积万平米6274.290.8722.47空置面积万平米6.632.002.6532销售均价元/平16402317306832.4市区最高6900元/平方，均价4000元/平方市区供需比1：1.22

9赛博筹划

第三产业总体概述进入21世纪以后，张家港市经济快速开展，国民经济运行质量稳步提高。2000年全市第三产业持续开展，全年完成三产增加值100.5亿元，比1999年增加12.8%，占国内生产总值的比重达37.22％。2001年完成三产增加值114.21亿元，比上年增12.8％，占国内生产总值比重的37.22％。全年实现社会消费品零售总额48.2亿元，比上年增12.6％。2002年实现国内生产总值365.02亿元，按可比价计算比上年增长17％；实现财政收入43.08亿元，比上年增长34.3％。在此根底上，张家港市的消费品市场呈现繁荣景象，住房装饰、汽车、餐饮等新的消费热点日趋明显。同时，新的消费业也在加速开展，大卖场、连锁店、直销店、主题上场争相推进，商贸流通业形成新格局，实现了消费品市场的平稳开展和稳中求旺。3、张家港商业情况〔一〕10赛博筹划3、张家港商业情况〔二〕张家港现行的商业格局、需求特征分析目前张家港市区建成区商业面积约150万平方米〔含百货类、电子产品、服装棉纺、宾馆、餐饮、洗浴、建材装饰、五金机电等〕，金港、塘桥两个镇商业面积在30万平方左右；港城88万人口，外来人口30万，按上述180万平方统计，人均商业面积到达1.63平方。国内一般城市为0.6平方/人，上海、北京约1.2平方/人，国外大城市为1.5平方/人。从总体上来看，张家港市商业面积已经过剩，存在竞争较为剧烈的局面，但事实上，商业门面的格局和定位多集中在较低层面，中高档商业门面仍有较好空间。目前，张家港市的商业开展呈现以下几个特色：1、商业较为兴旺，形成了诸如卖场、商城等不同经营类别的商业形式，像购物超市百润发、建材城九州装饰、休闲购物中心步行街等，这些不同类别的商业建筑使整个张家港市的商业气氛浓郁，能够满足不同种类的需求；11赛博筹划

2、已出现明显的功能分区功能分区是商业走向成熟的标志之一，在目前的张家港，具有美食一条街、五金一条街、装饰一条街、服饰一条街等等，各功能片区相互独立又紧密连接，说明商业已由分散型竞争开展到共同做大市场的阶段；3、核心商圈地位凸现，二三级商圈尚未形成以步行街为核心的商业圈〔包括长安路、西街〕作为张家港的龙头商业圈，已成为市民心目中的标志性商业地带，居民购物、消费活动根本上都在本商圈内完成，而除此之外，张家港市并没有形成其他的商业圈来对核心商业圈进行功能补充。4、普遍缺乏精品意识目前商业门店的档次普遍不高，对未来的开展缺乏预见性的眼光。许多高档次的商业消费都在无锡、苏州、上海等地进行。3、张家港商业情况〔三〕12赛博筹划3、张家港商业情况〔四〕5、未来商业供给量更大亨通广场、财富广场、购物公园、暨阳湖商业街、塘桥国际纺织城、红星大卖场等，合计约30万平方。其它乡镇如金港的中央广场〔原巫山商城〕锦丰等都有大量商业方案。

6、市区商业集中度过高长安中路、沙洲中路十字分布，西门路、杨舍西街与沙洲中路围合的商业占市区80%；缺乏商业副中心、大型社区商业。如城西大规模居住区，城东、城南等区域，均没有商业支撑；13赛博筹划3、张家港商业情况〔五〕商业门面主要情况分析1、面积情况：目前在售商铺，主力面积多集中于50-250平方米内，总价控制在50——250万。与工程面积相当的销售个案为鸿泰新时代，面积为300——800平方米，由于其地段接近步行街，起价到达4万左右，目前尚未销售。2、产品特色：在售商铺一般都为两层，底层层高普遍在3米、3.5米左右，如扬帆名都、怡景湾等。其中威隆嘉业，底层层高到达4.8米，上层层高到达3米。3、目前在销售楼盘，个案均价根本定在1万/平方左右，如长江置业开发的怡景湾、东苑房产开发的东苑新村以及兴鸿房产开发的明日嘉园。这三个工程中，除明日嘉园以开盘外，其他都未开盘。值得一提的是，明日嘉园在03年开盘销售后，销售情况一般，目前销售仅50%左右。这一情况说明，虽然目前的商铺售价不断提高，但购置情况并不尽如人意，市场对价格具有一定抗性。14赛博筹划4、西片区商业情况〔一〕西片区商业情况综述门面情况：以今日家园为中心，500米为半径画圆的话，我们可以发现根本没有商业设施的存在。西片区众多的小区中，除了本工程，在规划中都没有设计商业门面。比方都市心海岸是完全没有门面，30万平方的清水湾，只在会所里设计了一个超市；临近今日家园的悦丰、悦盛，周边都是绿化带；目前，离本社区最近的商业用房位于万红三村及一村，但其档次不高，主要是效劳于自身社区。超市情况：百润发是西片区最大的一个超市，距离本工程1公里左右；其余都为小型超市；未来开展：位于工程以西的购物公园，具有10万平方商业面积，今年正在启动。规划有百货超市、商务生活区、欧陆风情街等，是张家港市继步行街后着力打造的右一力作，工程完成时间预计在07年左右。另外，位于新人民医院以西的南城工程，将于明年启动，规划面积17万平方，设计有标准化菜场，对于是否设立底商，还未确定。15赛博筹划4、西片区商业情况〔二〕综合分析从目前来看，今日家园的商业门面为西片区仅有的商业门面，具有一定稀缺性，它将承担起为本社区及其他社区人口提供生活物资、娱乐场所的重要功能，并且这功能在未来的几年内是不可取代的；虽然将来购物公园建成使用存在，但并不与其形成竞争，反而会是一种互补。它们的主要区别是：1、目标客户群并不相同：购物公园可以说是张家港的形象工程，它的设计与招商档次之高，是一般商业无法相提并论的，它所针对的消费人群主要有两块，一是旅游消费，二是商务消费；而生活消费那么少而又少；2、经营方式并不一样：购物公园根本采取以租为主，限定经营的方式，而工程本身那么与其相反；前一种是用主观去形成高端市场，后者那么是交由市场自己完成经营类别的筛选；3、推向市场的时间不一样：购物公园工程依然在规划中，预计要到07、08年左右。本工程于年底前即将上市，面对周边已有的1万人口，很容易占有市场先机，形成较为旺盛的商业气氛；165、工程SWOT分析〔一〕1、优点：A、工程周边居住人口众多。从目前来看，今日家园、悦盛等社区有近1万人口；从长远来看，医院西面地块和今日家园西面地块将有1万人口，而根据整体规划，西片区有10万人口的规模，这一数字足以支撑起本工程；B、档次较高：从整个张家港目前现存的商业形式来看，全部以底商为主，尚没有一个社区建有如此高规模的MALL结构，在形式上，它是绝无仅有的；C、道路顺畅：西片区的道路宽敞、通畅，绝对不会出现拥堵的局面，这较为容易吸引一批有车族前来消费；D、现房出售：今日家园大局部人口已经入住，本工程在此根底上以现房出售，很容易使投资者看到商机；赛博筹划174、工程SWOT分析〔二〕2、缺点：A、公共交通情况不理想：公交线路偏少，晚班车结束时间偏早，这种情况限制了社区以外的局部消费人群；B、公共设施少：因为此点，所以不少人都没有到过或路过今日家园，更不知道有商业门面，这会给宣传上带来难度；C、个体面积偏大，总价高；3、时机随着购物公园及其他几个工程的开发，西片区在未来的一段时间内，将会继续升温，所以本工程的前景极为乐观；4、威胁房地产市场继续受到宏观调控，银行对楼盘实行不同利率，不同贷款成数的限制，并且由于最近经济出现回落，诸多因素使投资者信心明显缺乏，赛博筹划185、本案主要竞争对手南城花园由于西片区根本没有商业门面，所以，本案的竞争对手涉及到整个市区内。综观整个房地产市场，2005年的楼市亮点主要在南片和西片，而我们发现，拥有商业门面并且是现房的也正是这两个地方。南城花园：建筑形式为小高层底商，共有40套左右，商铺分为两层，单体商铺建筑面积在200-500平方，与本工程相当；另外，在意向售价上，南城花园与本工程较为相似，其售价在9000元/平方左右；最后，两者的上市时间都定在了今年年底前；可能会形成一定的竞争。南城花园对于投资者来说，还是具有一定吸引力的，首先是上半年几块地的拍卖，使南片区倍受关注，其次，南片区目前商业、居住气氛浓郁，总体比西片繁荣。但本工程与南城花园的建筑形式、效劳人口是各不相同的，在筹划中需要把握好工程的独特优势，把握住投资人群关注的焦点，将成为销售成功的关键。赛博筹划196、商业买卖、租赁情况〔一〕1、原大成商贸城〔原江南小商品市场〕主要是店铺〔4㎡〕2.8万元/年和摊位〔2㎡〕4000元/年2、金港中央广场〔购物中心〕：总投资4.1亿元，占地面积约103亩，总建筑面积9万㎡；张家港有史以来规模最大、品质最高的商业建筑，由人民第一商场与金港镇政府共同开发建设，目前正在销售。3、杨子针织市场〔塘桥〕目前正在规划中。香港华润集团入驻经营管理。4、青草巷综合批发市场：目前张家港最早、规模最大的菜篮子果品批发市场，目前其沿街店面50㎡年租金3万元。5、步行街：步步高商场一楼8000元/㎡·年、二楼3000元/㎡·年、三楼1500元/㎡·年6、王府广场：价格6万元/㎡租金13元/㎡·天至15元/㎡·天〔步行街南侧〕包租三年净回报17％。赛博筹划206、商业买卖、租赁情况〔二〕步行街某广场精品服装、饮品30-33mm/间12-16.6元/天西门路附近商店、餐饮30-60mm/间2.7-3.7元/天梁丰路附近西：中介东：服装20-40mm/间1.5-2.7元/天暨阳公路附近机电、五金16-150mm/间1.5-0.4元/天长安路附近北：五金中：摩托、电动车南：服饰30-80mm/间2.2-4.1元/天某建材一条街装饰材料、电器、灯饰50mm/间1.64元/天港城大道附近餐饮/1元/天左右张杨公路附近汽车、汽配30-60mm/间1元/天左右沙洲宾馆附近某小商品市场小百货、服装7-8mm/间1.5-1.7元/天赛博筹划216、商业买卖、租赁情况〔三〕某小商品市场小百货、服装7-8mm/间1.5-1.7元/天步行街附近某小商品市场服装、服饰8mm/间3.4元/天张家港某批发市场农副产品、水产、果品30-60mm/间2.1-0.9元/天温州商贸城文体、百货、服装、礼品、建材灯具等80-150mm/间0.55元/天(开盘参考价)赛博筹划22二、工程的产品定位

这一商业产品从建筑形式来看，是目前张家港市前所未有的，那么，我们在推广时将赋予它一个什么样的崭新概念？——题记

SHOPPINGMALL的概念MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔〞或“销品贸〞，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心〞。SHOPPINGMALL作为一种新兴的商业形态从20世纪50年代就开始盛行于欧美等兴旺国家，现已成为欧美国家的主流零售业态。SHOPPINGMALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业效劳设施形成的聚合体。〞其显著特征是：1、规模大，由假设干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上。2、功能全，集购物和其他商业效劳，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位效劳。1、工程的产品类别〔一〕赛博筹划23邻里中心邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的根底上，结合社区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业效劳中心。特色之一：邻里中心以居住人群为中心，其特色之一是全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交MALL图片苏州邻里中心1、工程的营销概念〔二〕赛博筹划24

流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比方：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。特色之二：邻里中心把日常商业和效劳设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。特色之三：邻里中心的效劳对象以本区居民日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。特色之四：邻里中心是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，开展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等效劳，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，还提供了很多的就业时机，这是第四个特色。1、工程的营销概念〔三〕赛博筹划25

从以上的分析可以看出，本工程虽然在建筑形式和局部功能上类似于MALL，但其规模同一般意义的上的MALL还有一定差距。事实上，如果将MAALL与邻里中心作为天平的两端，本工程在某种意义上更接近于邻里中心。原因在于：第一，它是效劳于社区的，属于居家生活的延伸空间；第二，它不具备城市商务交流的功用；第三，其规模并不大，只能效劳于西片区的某一个组团；但本工程又不是完全的邻里中心，普通意义上的邻里中心是效劳于一个社区，而工程的独特地理位置、周边环境将其效劳外延提升到了片区组团规模；从筹划的角度而言，邻里中心的概念过于狭小，容易使投资者误以为该工程仅对今日家园社区效劳，并且邻里中心在宣传上没有气势，过于普通。赛博筹划1、工程的营销概念〔四〕26如果MALL和邻里中心的概念都不是最正确的选择，那么，我们将从什么角度来为它取一个易于推广的名称？赛博筹划

赛博筹划1、工程的营销概念〔五〕城西第一街继今日家园的十大首创后，我们依然延续第一的口号，使之形成连贯的宣传风格。该商铺取第一街的名称，具有多个因素的支撑：1、城西目前唯一的具有一定规模的商铺；2、其独一无二的MALL结构的建筑形式，使之形成了互相对应的街的概念；3、其档次之高，在城西片区甚至张家港市区内从未有过；27

2、工程的形象推广〔一〕赛博筹划工程的标识及解释“城西第一街〞的设计突出“1〞的作用，成为整个LOGO的重点表现，突出“1〞的地位显赫性和独一无二的开辟性，采用纵深感觉的立体效果表现大气浑厚的实力，富有动感、时代感，表示城西的沸腾商业自此到来。

28卖点工程的卖点主要有：1、位居城西片区，升值潜力巨大；2、独特的MALL建筑形式及高尚的品质；3、全新现房出售；4、相对的两个铺面距离近〔街宽8米〕，商业气氛浓厚；5、周边未来居住人口众多，有10万之巨；6、交通便捷2、工程的形象推广〔二〕赛博筹划29

2、工程的形象推广〔三〕赛博筹划目标消费人群由于工程单体价格高，普通投资者几乎没有经济实力购置，因而我们认为本工程的目标消费人群将集中在一类人上，他们就是私营业主及各类企业的老板。具体来说，他们又可以分为：1、张家港市区及乡镇的商业投资者、经营者；2、外地的商业投资者、经营者；该类人群普遍年龄在35——55岁，文化层次并不一定很高，但是社会经验丰富，有自己成熟的处事观点和做事方法，不易接受他人的意见。他们获取信息的主要来源为报纸、电视、朋友三大渠道。30

城西第一街——生活新天地燃点城西时尚生活〔城西第一街——8大社区商服中心〕〔城西第一街——10万人生活新天地〕2、工程的形象推广〔四〕赛博筹划31投资向西——10万人的居住规模商业的繁荣已是必然2、工程的形象推广〔五〕赛博筹划32规划向西——城市副中心的地位商业繁荣已是必然2、工程的形象推广〔五〕赛博筹划33工程的报纸广告系列

3、工程的VI设计〔一〕赛博筹划34工程的报纸广告系列

3、工程的VI设计〔二〕赛博筹划35工程的名片设计

3、工程的VI设计〔三〕赛博筹划36工程的吊旗设计

3、工程的VI设计〔四〕赛博筹划374、工程的销售建议〔一〕赛博筹划租售结合的策略全国商业地产最大的经营企业——大连万达的董事长王健林曾说："全卖掉的商业地产非死不可，万达做三年商业地产最核心的体会就是商业地产应以租为主，严格的说就是只租不售。要考虑长期的收益，不能搞短期利益。"万达集团在全国19个城市开发商业地产总面积300万平方米。在最初的操作中，万达也以售、租相结合的方式，但很快就发现了其中的缺乏所在，后来又通过高价进行了回收。为什么只租不熟售呢？租的问题到底在于哪？384、工程的销售建议〔二〕赛博筹划1、经营的整体性得不到保证。商铺一旦出售，作为物业管理方就无权干预业主的经营行为。他做什么、怎么做都无法得到保证，结果就是经营工程失控，商品档次下降，质量问题严重等。2、经营的有效性上得不到保证。商铺出售，吸引来的多半是投资者，这些投资者在二次转租的时候，其实就是在进行另一种个体行为的招商，而他们的招商是无序的，唯一的条件是租金适宜。3、从长期利润来看，租金收益要远远大于商铺出租的收益；4、今日家园所处的地理位置，将来具有很好的商业前景。而现在出售，将无法实现潜在的价值。5、目前经营上的风险性依然存在，如果采用局部招商局部销售的策略，可以立即带来商业人气。当然，就目前实际来说，租与售实在是一个两难的悖论。如果无可防止的要卖商铺才能解决资金运作难关时，租售的有机组合、统一分配是相当重要的。所以，我们建议，该商铺70%出售，另外30%根据情况进行招租，必须优先选择重要的客户，安排他们进场。394、工程的销售建议〔三〕赛博筹划工程的推广时间张家港人历来喜欢在年前进行投资，所以很多工程开盘时间都选择在12月或者1月。依据工程目前的实际工程情况，工程开盘已完全没有问题，但这里涉及到一个广告运作期的问题，需要2个月时间。所以，开盘定在12月底，一方面满足了我们的运作需要，另一方面满足了消费者。当然，为了资金回笼可以加快工作进度，但是，前期的准备是十分必要的，这好比电站发电需要水库蓄水一样，没有到达一定程度，将不会产生电。

404、工程的销售建议〔四〕赛博筹划工程的销售方式根据南面2层、北面局部3层的建筑形式以及楼梯的设置，楼上楼下两层在功能上没有连带性，所以工程根本上采用的是单层结构销售。这时，就要注意：1、调节好优势地段和劣势地段的价格差；2、控制优势地段的销售进度，做好保存，以满足局部客户的需求。工程的销售均价整体均价定在6500元/平方左右较为适宜。销售时，1楼价格大约在9000元/平方，2楼均价在5000元/平方；3楼与2楼联售的，可以适当降低3楼价格，在4000元/平方。415、工程的业态定位赛博筹划由于工程主体70%以上出售，所以我们很难对其经营业态、档次类别加以控制。但根据其他城市的一些社区商业的经营情况来看，主要经营类别有三：第一，饮食类：餐饮、茶座、咖啡茗茶、酒吧等；第二，购物类：超市、音像、报刊、画廊、服饰等；第三，娱乐类：足浴、美容美发等；对于30%招租的商铺，我们将有选择的引进一些经营类别作为主力，以引导其他经营者，使工程在后期经营中，保持各方面比例的协调，并维持一定的档次。

42三、工程的推广策略2、工程的总体费用赛博筹划工程广告总体费用费用使用原那么：控制总额、量效为出。费用使用额度：预算总额为60万，其中内容包括售楼处租赁及内部软装饰、各类根本宣传资料制作〔包括名片等〕、广告费用及其他费用销售推广渠道：活动、报纸、电视、条幅、户外广告、播送、网络费用分配比例：租赁及装饰费用为15万元、电视费用为10万元、报纸费用为15万元、招商费用为5万元、根本资料费用为3万元、活动费用为7万元，其他费用为5万元。

433、工程的销售目标赛博筹划工程本身为商铺，总价高，客户群比较窄，所以销售速度不会很快。根据研究，我们确认我司操作本工程的销售目标是：1、总体目标：开盘后半时间内销售商铺的60%2、阶段目标：开盘三个月内销售总套数的40%、开盘半年时间销售总套数60%；444、工程的销售推广〔一〕赛博筹划前期宣传造势炒作策略1、策略内容A、软文炒作：利用一切可利用的时机，在工程出售前期〔前夕或初期〕，与媒体联合进行宣传造势，确保工程能火爆开盘，顺利出售。B、地盘包装：利用本工程所在地理位置，进行无声的广告宣传〔售楼处、地盘包装等等〕，使客户络绎不绝地参观工程，造成热烈响应。C、电视广告：电视的宣传作用随着房产栏目的成功举办，效果越来越好。所以，依靠电视台制作系列的形象宣传片，将取道非常重要的作用。454、工程的销售推广〔二〕赛博筹划2、系列展销会利用房地产展销会、国庆、封顶及各类节假日举行各类展销活动，进行营销宣传。A、时间：国庆、住交会、元旦等节假日B、地点：大型广场等；C、作用：聚集人气，扩大影响，促进销售D、操作方式：在展销场地设立独特的人造草坪地毯，辅以独特的景观小品设施。尽量采用硬性的高科技展示，营造一种时尚、轻盈、充满现代活力的亲和形象。不采用“美女明眸善睐，鼓乐掀天做秀〞的过度营销模式；在大商场等地的展销，以设立展棚的形式，适时召开，配合各种宣传促销活动举行。464、工程的销售推广〔三〕赛博筹划3、活动筹划〔1〕、无锡、苏州、常州商业地产考察团内容：组织登记客户，定于某个时间，一同前往无锡、苏州、常州等地实地考察社区商业的经营情况，以事实予以传播。组织：报社、电视台进行系列报道，并写出考察评论文章〔2〕、西区商业前景论坛内容：邀请市规划部门相关领导出席、地产界知名人士、商业人士、民众共同参与组织：A、报社、电视台进行系列报道B、街心公园“展望西区〞宣传展览474、工程的销售推广〔四〕赛博筹划招租筹划赛博公司将专门与开发公司成立一个联合的招商小组，将工作细致、周到的完成。工作内容主要如下：1、确立哪些门面为招租门面，所选择的门面必须具有一定代表性；2、确立招租门面的根本业态定位，该业态定位为城西第一街的代表性定位，具有示范作用；3、制作招商手册，将招商工作落实到实处；4、联系市内各行业商家，进行商议；

484、工程的销售推广〔五〕赛博筹划低开高走的价格策略以快速销售策略躲避市场风险拟采用分步推出〔保存房〕、低开高走、波浪式涨价策略。分阶段推出工程不同单位，不断制造新的热点。同时并在市场建立口碑，使客户对本楼盘进行正面宣传，把握工程的整体节奏，力求每个组团的强销时间与下一组团的推出时间