中原-上海半岛国际阳光威尼斯营销策划报告

内容概要第一部分：营销机会点与障碍点第二部分：整盘营销策略规划第三部分：近期非常规策略安排第四部分：案名及广告P意A绸R忽T澡1妥营养销佛障储碍株点萍与涂机靠会睬点大削盘累运派作开的甘良公性悼循衫环童：前执期晌投父入胳+茂塑紧造风品各牌套+因培与养州忠别诚事+谢形间成配循杂环碰+谣体兆内呜升反级倒+痕体远外累补琴充枣+扁梯每度丸消雄费常+性强建占艺市衫场隶，傍从落而蚂形悠成让大务盘窗运导作俯的赖良点性乐资夕金鹅循渣环惰体龄系垒！营瓶销辉障挂碍掉点大假盘宗的拾规知模底优栏势案未逆能戴体项现障纯碍跳点既一大给盘清的炉规舞模词优厉势宴主昌要呜体潜现汤在势：整蹈体钱规偶划码完欢备生巩活姻配获套师成费熟社羊区筋氛钥围络浓伴郁社旷区吃人谁气油旺颜盛但蛮本礼案怜的慨百运万汤大居盘底的泉规留模流优都势等却膛无盗从闸体省现棉。项悼目兆整搂体纽奉回药顾一旬期二炭期三姨期1华8牛万想平稳方院米1碧5奸万对平役方葡米4鹅4性万由平右方丸米四骂期2房诚3崇万造平贸方漫米2缠0类0惊2别年泰-羊2捷0段0拴3稼年2盏0缝0轻3朝年旋-灾2念0卫0闯4猜年2微0闯0解4锯年魄-荐2区0窄0安5嚼年2丢0证0撤6具年时钉间规庭模主薪要齿是野本先地李购沉房倦者欺，休本旦地驳客昆户丝式中顺大信部历分搬是结区茂域扭客缩慧户罩，咸基尤本六为捷自碑住渐客烛户除择了久本睡地店购悉房菜者匠以公外价，描投机资崖客竖开逮始监增赞多偶，洞并般且脖外多地志人深士絮购纲房嫂比甜例虹有阿所致上取升外托地墨人淹士喊购棒房议比占例窗占淋到搂8议0昏%乖，斯尤舍其汗以晌温赤州纸投霞资钟客府居菜多原，乔有魂少既量捉本芦地培动键迁沉户客万户准情梯况从夺开甚盘嘴表祸现客来染看邮，密以状本劳地讯人底士佣购调房旺为抢主菌，舌多赵分松布岸于抓普应陀顾区湾桃挥浦凑周旁边用区泳域过戏高捧的列空睡置县率控严曾重疼限叹制骑了慨本糟案授的桶成致熟本绘案张规占模赔大岭，涨开享发渣周事期抽长鼻，贴经堆历拉了生上习海山房倾地撒产产市扯场功发创展颤的忌几恢个腿阶抖段浊，雄期糕间胳由葬于士大见量累房累地辈产描市佛场台投乔资系客烤的增存栋在轻，笋项茄目洋的德空助置怜率脚非峡常复高百。电由待于腔入绿住名率陆低既，枕没尿有晚人掉气忧，欣社纲区攻的精生掉活巧配队套雅始施终乏无谦法石启况动傻，壤大猴大率延抢缓文了亮整宫个耻大脂盘忧的搬生俘活赛成魂熟欲度纸。生疾活昨配鸡套久的昂匮退乏颠，猾也突是恳项拌目厚四炸期吨最佩大占的结销逝售满抗鹅性绑。大熟盘素口煮碑环优爹势谅微吊弱障枝碍陆二良斧好请的点口巩碑姨效谅应霜，仪能益为腰项号目顾的壁后犁期便销忽售妹带瞎来清众国多恢的喜潜雅在盗客狗户姐。一馆般猫来朴说串，蜘开观发雅4钟－拘5睡年辉的格大现盘眉，筛后筛期巷销渐售纸由丸老欧客填户嗽介旧绍温的涉客蚊户贩会南占留到机6搜0姿%驳以讯上罪。但其本疮案道由怠于赖一探些拣原暴因应，诸使酿项辜目杠的龙品僵牌饿维怜护姐并宣不管乐输观登，津负熔面仪影启响剪较构大饭。品看牌割的岭负病面阅传逐播细，方影副响菊了遗四批期轨的受销妄售一亭期植水样景载实肚际油建做设撞与后规雀划围存汽在犯较蛛大兰不蚊同种，扑引咱起交业妻主睬不驱满蕉；一愚期留和旁二胃期席的付物绣业炼管具理俭服桨务救质趋量戏较萄差夹，斥业抵主燃普药遍周不饱满则意左；三亩期感由咬于咳安捆置闻房臣的罚销鞭售券价逝格梅问搂题弦，误引糟起磁客矛户怠的绣不绒满帝。整据体证口俗碑熔的益不西佳祸，斤是养项巨目谊四把期词销绒售疮的毁一穷个抢重哭要降抗讽性住。已床开匪发棵组悲团锄的歉样姐板宴示道范京作罚用狮差障鼠碍谜三景作观堪存剩在疤较并大樱欠轮缺缺闹乏李一般个以具供有完感熊染症力宫的肠核夫心露文愈化碧，某虽慈然猴命狮名集为勒“攀威气尼友斯矛”播，饮但著没删有场实拣质问性丙地衡予撇以含体哪现饿；缺习少贪核榴心汉景忽观亮区狸，喉没身有弟能谨够冷有扬效桌提态升脏整顽体蛛效桂果色；组掏团尖绿阀化鸽细蝴节稠不蛾够烧突破出餐，民颜是色厦单煌一愿、渴缺肉少耳立蠢体杰，搂缺割乏掉表律现胶张撑力嚼；缺么乏鼠小买品搅表愚现太，黎而告且剂现舍有烈的难格庙调浅不候统岔一穷，翻不折够亲有胁文为化择气昨息土；整蝴体给主脖题裁标砍识半、损细享节毅引悬导盘等洲等麻由检于再没单有株一开个搅完促整刻的姻主牛题概而黑欠信缺妨；已僵开喷发披组徒团拒的锦样外板解示葬范撕作妇用位差障兼碍轰三产者品虚立雁面塔品郑质邀感等强姐，政但抵整贝体橡缺逃少斧亮轧点整情体讲规征划需较浅好居，浮但芦没谈有耳能基够光打德动茄人夜，吐有谨效臣吸止引细人惹的鹅地缘瑞方弯；房闹型锻规漆整丧舒禁适涉，区但卷没扯有览什纹么澡具窄有鸦附没加乞值盛的梯特污殊动之帜处窃；整南体躲新富技睡术瓶、浇新搞材面料齿、改新撇设例备沙运富用咏水员平凡一哭般炸；节户能弱、梯环票保始型抹运党用溪没杠有凭得直到筑宣焰传袄、够体谜现狱；自院身习及斯周赠边通配姐套莫、迎交询通浙没陵有把跟后进练，挺入购住镇率毯不央高销，萄生歌活猫非拆常帜不甚便绕。综芦合碎性广价不比向偏帖低障漏碍饺四与家周蠢边按竞喊争幅楼突盘括相胆比墨，者单张从毒价策格携方捎面修考秆虑些，讽本寄案选具巾有挡明灰显添的萍价搁格仍优意势宫，浙但员是嚷本坚案雪在丧综辆合顿品安质厉上不有茅所朗欠挽缺尽，晴价朽格悄的窝支抖撑抽力酬度捆不系够奏，浮性柔价纽奉比计不辽高趋。本央案象套源卫丽秤都均仪价马9奏1洋0烛0孟元厨/匀㎡祥馆和捏名饼邸均时价依8岭7肥8践0诵元爷/㎡中某山酸公乞园铅商稀办它区曹替家迅渡朵商暑圈武锈宁院路桃客浦将路沪嘉高速至虹桥机场外环线至虹桥开发区中环线桃肆浦肺板地块均皱价酒6径9愚2反3补元繁/仿㎡可突售填量局2靠6括.窝5孔万㎡长编征均板甘块均景价甲9摘0晌9茫9膊元烟/软㎡可播售史量民9劫.揉0坝万㎡真写如吐板仗块均郊价缓8躁5赌5质8难元符/㎡可熟售夹量侦2再.烟8眯万夸㎡万悲里雾板岂块均明价羽9劣3开3溉4旱元附/逗㎡可涛售禾量蔑1必3傅.绑9香万患㎡祥爬和屈星虽宇尤花烟园均芽价誓8夫8掩1稍7跟元歼/貌㎡长持风申公兆园绍商肥务笨区星玩河逐世尘纪科城均忌价某7经6带7逼1渣元摸/㎡中危鼎没豪豪园均静价绝7激5代3证0宝-歼8舅1组3恼8屋元江/弦㎡雅诗澜郡均价7975元/㎡万割里蒸雅碑筑均栽价殊8健1汁3独6禽元挤/㎡达拉安盈春黎之该声均刻价狗8沿3渠8蚁3迟元弊/㎡中太环争凯醉旋芬宫均妙价保1广4距1铲6交8珍元桃/㎡愉闭景羊华喊庭均兵价好8晃8疯2应5穿元不/勤㎡中广星独海躁上我名惠庭均井价榨9谷0庆0疗0卸元验/封㎡金唤沙余雅秒苑均拖价谋8屋8拳0僻0泥-慕9齐1枝0龙0倚元浇/㎡竞兵争广楼砌盘码价忆格楼盘名称均价二房总价三房总价成交均价星河世纪城800076-8599-1207952祥和名邸10000装修90-105115-1409362金沙雅苑9000100-115115-1408923中鼎豪园850078-9094-1208200本案800075-7874-104项窜目菌自劳身旋情遗况握以业及煤和而周镰边军楼通盘桂对冈比案名本项目容积率1.6总建面积100万㎡，其中四期23万㎡绿化率40%均价8000元/㎡交通状况中环线、129、827、708、743、754、947；轨道线规划中配套设施小区内部配套:空中会所，欧洲休闲商业街中小学:占地近20000平方米的9年一贯制学校幼儿园:地段幼儿园综合商场:易初莲花、乐购、麦德隆、欧倍德、农工商、菜场医院:利群医院其他:室内菜场邮局:有银行:有案名金沙雅苑祥和名邸容积率2.41.66总建面积60万㎡，其中四期28万㎡32万㎡绿化率45%43%均价9000元/㎡装修房10000元/平方米交通状况中环附近，有94、67、765、858路、沪江线等，可分别至中山公园、襄阳公园、长宁天山路等；轨道线规划中62、105、143、67、516、563、706、750、717配套设施一兆韦德国际健身中心，沈坚强游泳馆（室内恒温泳池），曹阳中学，长征中心小学等，商业氛围日渐浓厚，罗森便利、克莉丝汀饼屋、农业银行等日常所需商业已经开业，一千多平方米的主题餐厅亦已入驻，附近有农工商大卖场总部、雨花大酒店、梅川路商业街等。中小学:真光中学、长征中学、梅川中学幼儿园:社区幼儿园综合商场:农工商麦德龙梅川路商业街邮局:邮局银行:工行、农行、建行医院:普中心、长征地段医院其他:飞虹俱乐部与本项目对比户型设计紧凑但不方便使用、提供房型种类多规模大、社区景观设计较佳金沙江路地段、周边配套齐全户型方正、布局宽畅舒适梅川路商业街，配套、交通很好案名星河世纪城中鼎豪园容积率1.81.72总建面积40万㎡13.9万㎡绿化率40%45%成交均价8000元/㎡8500元/㎡交通状况公交136、129、62、754等，建设中的中环线。708、129、807、852、743、105、136、754配套设施中小学:真北小学幼儿园:附近有地段幼儿园综合商场:乐购大卖场、联华家电折扣店邮局:地段邮局银行:有医院:利群医院中小学:树德小学（市乒乓训练基地）、金洲小学、上海真光中学、同济大学沪西校区幼儿园:满天星幼儿园、爱建艺术幼儿园综合商场:乐购、好美家、欧倍德、麦德龙、易初莲花、红星美凯龙、奥特莱、农工商邮局:真如邮局医院:利群医院与本项目对比周边配套齐全，核心景观较好，但组团景观一般，外立面及建筑造型较差周边配套齐全，生活氛围良好，景观绿化优美，小品设置富有情趣，值得借鉴项堂目际障拿碍壳点偷小出结障然碍边一照：涛大其盘喂规图模阀优裙势独不往明清显障忘碍年二友：封品足牌峰口铺碑齿效舟应货微信弱障哭碍救三耗：迈前瓜期股样堵板统示咐范齿作努用学差障腹碍狗四鲜：浩综均合约性涉价蚊比励相泡对歇偏乡丰低以内上皆四嘱点侨，绪是蜂项扑目稼四用期肝营腊销针的堆主岗要冤障补碍亮所检在陡，梳要流取削得邪的霜四院期维营店销怨的卫成控功湖，放就讽必弃然疗要揉扫锈清蛋这应些涉障寨碍拌。艘从钟前晋三朴点进障捆碍云来厕看放，晚项咸目螺四叼期珠非若但融不循能籍借骨力娃前撕面泪三帮期妹，书反炎而融有酱受钞前随面视三煤期谋的英拖叙累涝之河嫌限。针孕对旦的拣策手略基，括一常是柄将竖四尝期辽完简全绳脱贼离堵阳乳光忘威层尼苏斯仅的属母叙品摇牌株，年重乓新错建捧立乘一羡个掏品诵牌讨，部重觉新勒树蔬立很一则个双新健盘浙形颠象岛，勇依拘靠湿四廊期士自释身恒的塌品晃质脾，题赢氧得志市毫场愁的洗竞给争艺。谢二疼是棉努耕力葵弥考补功不燥足驻，散发帆挥爷优录势异，测全株力历提童高拥四因期球的厨综证合粪性趟价辛比探。营桂销捕机疾会批点四惊期初整姻体镜规沈划愉品暑质蛛超岂群机痕会袖点糖一2肯0范多橡万努平浅方想米蛙的拌半经岛糟花既园长社蒜区1烦万完平脾方算米只水释域趟的饲千敌米形威盒尼梁斯木河8喉万况平谨方源米渗的中大胡型谋景脚观淋公翼园2屿0少万萌平樱米诉的埋烫掀金弊欧眨式扛商沃业蛾中仙心6撑0建0兴多努米假时牛尚辈风检情绝街2今万论平呈方讽米疲的贪九售年婚一墙贯丹制汤学丧校要、溪高跪档级幼熟儿堪园四饭期奋物忌业飘形夕态态高导端机顽会暗点胞二小巩高秩层别全墅花企园柳洋阅房四往期谣生杠活投配春套知规梁划虚完蔑备机秧会谁点矛三商箩业摆中璃心商亮业齿街帐景四肿期值生费活拖配夸套弊规肤划披完题备机年会替点糕三商省业评休净闲碗街商赞业誓休介闲分街四汉期额景量观京资涝源旅优姥势昨明绝显机钢会亮点肥四公久园卖全怠景四伏期泡景煮观畏资必源俗优后势蹦明店显机振会缩慧点旋四半鸣岛磨风上光机睡会员点它小戴结规烂划和品盘质准卓据越物逢业乒形秘态浴高染端生伸活欺配鸟套蜓完限备景爽观凭资隆源量丰帮富从议四宅期显自裁身繁的粗品宇质劝来淹看胶，效无唉论诉从夫哪墨个谨方肺面看相另比谣，检整隶个驼四舞期营的节的隔综惊合诞素潮质巩，演绝要对盛位前列服区拴域蔽楼义盘屡之怨首青，己优全势暑非孕常廉明嫁显肥。虾这石也鱼就糊提串示颗我接们祸，祝完申全酿可触以玻将剖四握期狭单聋独曲出顿来复，捉进砌行竖全贵新来的茅品受牌泪包妥装在，荷赢多得漫市购场慢竞塑争凑。P获A甩R喇T另2君整牛盘沃营财销粗策赔略猫规袍划扩孙大朝市颗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