世联万辉昆明西山新城区域营销战略nxpo420845-

万辉昆明西山新城

区域营销战略本阶段是本次顾问工作的第二阶段

——制定区域营销战略与策略整体定位和启动期物业发展战略工作内容成果2006.11.13-2007.2.5项目所在区域价值定位项目整体发展战略项目定位各开发阶段客户分析和目标体系项目整体规划的调整建议项目启动期物业发展建议项目营销战略与策略区域营销战略区域宏观经济背景研究区域房地产市场调研相关住宅市场分析客户研究城市规划背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究2007.2.6-2007.3.152007.3.15-2007.4.25区域认知度调查消费者休闲偏好研究昆明投资物业调查昆明休闲项目调查区域营销案例研究区域营销策略研究区域营销价值诉求区域营销推广策略区域营销展示策略区域营销物业策略项目营销时间计划表2本观次哥汇缝报阴主寒要而分侨为带5江部都分笔内妙容前妨期紧整龟体跌定钳位编和挨规众划钉简倦要坚回校顾区棋域裙营冠销朵的跃目罪标默分垄解叙和蜓现或实闻条宴件制慨定这区急域削营散销检战宗略白的潜情叹境婆分朗析P储a义r类t要.构3P怕a框r隆t喜.遇2P波a宰r擦t山.岂1同黎类言情词境算的只典瞒型铃案伴例留分聚析P许a征r质t烂.鸟4P喘a卷r贤t斥.离5区屠域变营平销摇战腹略挨要杏点3我笔们终认掠为骡万次辉浊西刘山饿项蜓目姑在反昆卷明捎城谁市傅大长背银景构下纵面及临画三砖个慕现辩实前挑己战问眼题询1、给项季目费所甜在剥区凑域者的草价怠值僵成智为破最馋重筋要终资饺源雾，登如俯何圣最报佳发利贸用僻区逗域容价统值肆？问战题郑2、摆未屋来越太咳平杏板重块嫩内棵大俯规请模椒开靠发考项宿目葛推伪出烦，抖项处目雀整易体布定孙位东如遵何定处苹理敞板议块愚内退部泰的旗关将系赵？问灿题训3、火对变于斩2颠7浴0悟0俗亩停的梦区播域蛋开味发底，坑开转发万周江期清长析，屑且累启采动戚较爪早款，壶如预何倦确遍定谎分梁阶咱段震目历标菠和衔客睡户六体蕉系浴？太承平而板细块生现云有车定捕位谣混睬乱陵。挑贝战须1挑期战团2板川块副内染部粪统置一拜规虾划爷缺线位哑。挑派战警3项宵目莫长斜期级开徐发字面锅临抖昆骑明杂整鸭体也市稠场堵的傅快枯速将变厉化剧。4本咽项刷目衣必达须惠在相板肃块库定萍义赌、完板论块榆内竖部妹站铃位跨和旷动贤态猜开杂发潜客篮户危选链择办上蚊进惕行副取羊舍转，帆明苏确扰项涛目众的务整冤体惑发益展制战息略太此平衔板仔块刺现允有辈定梳位介混俭乱牲。板恨块茶内美部颗统替一姜规孟划转缺秆位球。项度目邀长翼期知开障发逗面忍临序昆忧明音整卖体负市老场毫的熟快泻速护变絮化爽。1跪.埋明便确念太脸平捉板题块矩的扬发拨展避方弓向休和询功交能椅定冈位2鸡.适明魂确挑项饥目淋自植身乎在过太秀平阴板姓块轿中喝的驱定狼位蜻和浪相凤互予关呆系3棒.扇确刚定随分根阶手段驶目老标迁和怨客哭户距体金系跑戒赢握城眼市倚发欣展芽大凝势齿的宵问召题确聋定秩项欧目深在据板摧块狂中良站我位府问豪题动冰态稿开摇发读的副路丢径亭选桑择敌问衰题太妨平让板服块耗：盐昆痒明妻大桶都迅市匆的英休净闲猫板医块阀（坏中探央锡休联闲物区碑）本桨项旱目居：渗都局市崇休扒闲滑板毫块卷中叔的大中航心覆生眼活枕区分染期营开绩发咐：朽基宽于粉客敬户辽分定析缝的除各熔阶册段祝发钟展麦目晓标我际们面认限为摩，绒战浩略省的贸本违质庄是衡取拢舍准效监应鸣，两以蝇及炎通锡过香取阿舍共建缸立垂起五来困的恰操偶作划实鱼施础系踏统缺。5项耻目鹿整堂体德发抓展径战阴略榨在沿于蒙利竟用蹄和箩整叨合虾自播身柿资翁源蒙，勾形蒙成摩中呆央季休颠闲寺区麦，尝倡粮导引昆俘明裹人绿新钢的痕生径活月方泳式太弟平涌板匀块从在大日昆外明越都嫩市构融礼合的播发歇展男趋让势像下术，薄将驱弥嘉补斗城萌市诵缺芦失址的都州市熄休愤闲危功券能，隆构范建逃昆慎明稠未抢来坏的中父央系休叔闲研区。本顶项俱目乔应餐充如分借稼助迟板芳块泥的雾休股闲姑价落值实专现丙市旧场内价铺值疮；狱并级针桂对捷区疏域占生希活弄功术能贡薄端弱置的洗缺痰点慌，挪分摇期园逐他步扁打糊造板位块陡生虏活蹈中齐心深区。抵最隶终死本蜜项爽目室成居为渔实堡现“胸出硬则肉享仰受煌自油然太生葡态佳之衰美点，我入悲而桶享工有统城凡市貌繁吴华咏之注利吓”的旱生纲活桨梦叔想逗的复坑合晶休嗓闲以型农的粥生弓活脏新泊城。战考略挥体球系营桥销芹区继域严造挪势井：驶营纯销着区储域临的虹休洽闲妇价臂值擦，挎为畏项用目圆实杂现却市绵场独价靠值区咏域厚功伞能妥站却位转：质弥丙补阵区歌域嫌生爪活溉功另能挺的般缺稠失鸭，择与框本柳区枣域茅其蒜他燥项旦目邀差吼异辛互庸补践，屈超暖越封竞谋争发策展消目街标分秤期数逐席步庸打踏造置区及域叙生乌活帝中摄心劳区饱，伸最隆终殿成忘为乞复塑合幸休姨闲滨型爪的蹈生牧活驳新阶城核烘心推理喇念实当现控“特出奋则章享出受凶自脆然不生察态罩之卖美嫁，狠入歌而昂享雄有价城史市后繁视华纠之芹利惭”雹的暂生现活鹅梦在想6本泥项带目鬼发设展种方跑向懒—炸—溜大检都排市驰的猪休弦闲侨板吼块梁需梢要精形治成更复黑合渡多线元脱的垦物其业淘组眨合景和童休铁闲富配夹套么元手素偶来路支洽持宾休路闲骡主介义市生险活休凉闲傻成漫为求生虹活膜的惨主佛张纵；们生眨活豪作纳为贞休绞闲遍的跳表异达车。自然休闲生活休闲主义生活都市生活整体定位日常生活方式的彻底转换传统生活方式的回归和提升日常生活方式功能定位度假、放松休闲、度假、放松、养老日常居住与自然的关系Oneandonly进一步是自然，退一步是社区远离自然与城市的关系出世离世而不出世入世对交通和配套的依赖较弱，主要强调对资源的拥有对城市配套要求较弱，但要求项目内部有特色配套和便捷交通强，主要依靠城市资源和城市配套生活方式单调静谧缓慢冷清丰富多元时尚创新精神舒适随性鼓励交流丰富，便捷紧跟时尚快节奏的巨大压力居住文化的孤立封闭产品结构单个项目由于资源条件一致往往表现为单一化产品大规模社区，产品结构丰富，满足多元化需求同时营造社区氛围根据项目区位不同，单个项目内部往往表现为相对单一化产品竞争要素自然资源强势度社区生活氛围营造高性价比的产品地段、地段还是地段市场典型野鸭湖本项目主城区楼盘7我肢们隔为侍实须现掀这灾个兰目妹标痒，挣确但定府了进整子体罗规块划吵的自要天点生活中心区适度开放性市镇化特征组团式规划布局半公共空间促进交流街坊院落式居住模式中等密度的整体开发强度增强公共休闲空间复合功能，完善配套物业产品的多样性动态成长性不同组团和分期的差异投资产品的特征配套的分级组团配套的不同主题配套的共享8建窃议多根悦据蒙路柔网漏条优件时和脆地揭形白地素貌蒙将筋地尤块散分翠成病四胜个勤大挪的选组慰团奥。公裳共圣中六心纤配惰套永在迎原站有巡寿位果置瘦不蜂变串，交良惰好模的湖昭山示痒性哄和凑可颂达颠性配有丧助端于说承毕担避板核块司和调社仙区塘级殃配嫁套疏的翼功疑能半。四构组欣团隐在唉保旬持搭相肺互朽紧匹密宣联弹系趴的泊同照时辅，箭应困进规一的步若加菌强桶组害团惧内浴部萍之宏间寒的序联唉系仅，阿使龙其匪产嫁生像内切部棕凝宫聚后力教和笨活仓力瓜。将末四据个尖组雷团射作殊为乖四售个国相川对司独菌立套的细小邮镇积来肢规辫划则和电定该位辩，仿内徒部讲分睡别宴按氧照根不恋同戚分资期叠和徒相崖关差目盾标必市匹场蹄来络设智计吓混驱合剩型膛社墨区泊。不臂同掘的跪小印镇窃各拖自属形弦成锈鲜男明剧的眯配查套滑主继题情和惯规叠划微风嫂格傲。强挑化败各订小颗镇饺的记分科组牧团克配监套朱，懂并菌作病为圈各晚项愚主尊题筒的丽重衬要截载边体值。各凶小姨镇洪分别期封分栏区暖开坦发话，令具榆备像不惨同芒的毯休闸闲赛符今号禁；膀人甘们伸的添个坟别曲行座动吊协双作苦成己网持络割和伏更微大跑的择整距体疤。根樱据证以谷上新要益点衣，津我挪们之充亮分郊考怕虑孤了旱地扯块挺资休源赚条铺件软和牧开碗发沙次供序梯，劈燕设尚计笛出链了禾分烤四裳个仍主饲题岩内施容得来胞统个领谦休孙闲宝主玩题摩的识整凡体剂规可划水购岸农休工闲胃主廉题拆小息镇文列化仓休域闲蚊主刘题腾小卧镇坡烦地仪休笼闲颈主住题情小腔镇运禽动株休贺闲盗主域题棚小碧镇公肃共摄中尚心愁配宪套9我挺们松为矿本元项黑目缎制肚定狂了坐第努一皂阶章段盼的副开弓发贫目贡标格，胃客讽户毁的壤价上值罗关蔬注捐点矿以资及卫核肢心驴竞术争厘力第一阶段（2007-2009）第二阶段第三阶段阶段开发目标项目成功启动，完成集团财务目标；初步奠定项目品牌为大都市休闲板块发展方向打下基础保证持续开发，实现高额利润建立项目品牌实现项目整体财务目标建立企业品牌阶段客户类别投资主导型客户别墅梦追寻客户安宁地缘客户异地投资客（养老度假为主）N/AN/A阶段核心竞争力产品的投资价值区域整体投资前景度假休闲社区的营造N/AN/A产品类型小面积联排别墅小独栋叠拼别墅经济型花园洋房Loft极少量大独栋N/AN/A1提0本绝次仓汇珠报需的迅第身2前部嚷分盟内互容前鞠期福整触体惯定蚂位锯和稠规服划夫简扔要违回拣顾区鼠域穷营茧销蚀的偷目扶标昂分皱解邮和剂现吸实看条欺件制墓定许区喇域页营握销屠战幅略旺的雅情润境抹分丸析P气a趴r伶t款.租3P糠a茄r跌t以.惨2P街a络r趟t短.窑1同感类照情屑境享的诉典走型传案轨例讨分笋析P遮a禾r愚t网.吊4P扇a孟r窝t尽.西5区怨域飘营同销惊战帖略朽要忘点1蜜1我搞们目对锡项平目腐启转动白期就的摆目吩标贫分持解锦，否认叼为习必巧须棍在贤保念证洽一孩期觉顺窗利嫩实露现声市梁场盟消舞化尊基粮础凯上甩，市为毅项酬目罗长龙期雄开户发榜打底下崭基结础启银动僻期皆的初目石标首则要唯目祸标塌是实厕现探顺坡利尝的捡市痰场笑消涉化基；启厉动爬期损并岛不销以犬获令取好最某高站利等润尸为狡首斧位奸目扭标挨。成航功致树析立琴项仆目第形呢象脖，僚奠著定阿项策目暮品藏牌并，突并逆树麦立觉万我辉邪地放产钳的翁企赤业溪形温象表；扎分根池昆喘明株，史为勤长艰期既开担发聋西梁山平新报城顾项阳目票打智下鸣基喇础且；为筑大连都搂市趴休烂闲决板软块惯发双展化方困向右打法下图基垃础免。启雨动理期梯自逼身虾的遮财享务刮目教标启档动冰期弯对彼于竞项料目掀整霜体嘱的幅任相务项劫目踩首谈期右2井1努8横亩孕约秤5箭7贺0惊套停，工计胜划躲于劝2焰0贸0指7之年肿下详半原年斗入羊市正旦因习为溉启厅动洪期这肩渐负废着旧对炉于模项突目蚂整晃体其的郊任神务康，启捷动怨期时营嘴销址的拘策伸略磁和偿成窝本矛考挖虑倡也奸应卡从缺项误目俭整墙体陈角朴度趣出缴发谨！1欠2从来启绒动学期街区举域株营赵销杆的污约秩束校条线件折看痒，阁万怖辉弊必桶须财利胖用淘企仿业快现避有剑资嗽源篇，焰并沙充扎分僻挖隙掘狗外毯部亡资禽源矛，决同惯时姥承读担番完何成涂项砍目概营亲销赏和税组倍织季区准域倾营践销壮的旧任龟务内拆部胆约挪束堤条棕件外等部沉约处束福条事件推哈售点时紧间速面推临坑回所款轰要泛求工慢程咱进掀度阳进剩展肿顺专利营剩销精费爹用库需密要伍控战制内捕部靠资近源淹不歇充允裕一责期约所貌有什物奋业违已臭经驳封充顶败，躲整乓体派法殖式对风撑格陡；酬目澡前说进寻行惊到抛样蛋板沃房倾和话核伸心鹊景矛观煤区尸阶桃段仆。现杠场谨售弹楼尺处闻已酒经捎封际顶甚，材设情计场为枪现亡代逗风钢格朝。榜尚煤未极确俗定箱市应区戴内脑售杏楼材接吓待舒处养。2亮0副0宝7呈年保下菜半系年药开所盘匀，卡并俯保吊证判基黄本头完牧成份销筋售摊，阀计我划乎1敬0叙月耍左元右号开多始务二谎期缩慧开视发悠；集泉团皆对排营涂销锈费圈用摊控壁制浊较妻严霜格介，缸目间前虎集馋团弊建座议申包鼠括胡乙瓶方阴费绕用抽控赢制漆在垫1订0变0沉0跑万纽奉。万环辉惰目伍前凡采炎取胜的到是返精号简米式斥团原队药操抢作界，选人查力例现纯状苗不失充饭裕磨。对美外稀交肃通浇状仁况幕显乞著袄改忘善板泻块克内王项奔目皆尚旁未益大归规技模性启村动昆大安振高帅速典2诸月慰通摸车么，陈连乡丰接迹太宣平滔镇浆的织引软桥渠5奇月筹开甚通锈。恒溜大泻项也目影开杰始虾与输营养销壁广化告推部似门国接醉洽痒，熟2揉0捧0恢7饲年唇基臂建嗽可攻能著启欺动削；板给块川内贴其胀他加均担正愁在捡酝挤酿惰中扎，熄不驰能绣与午本矛项喝目苹同枯期替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增强措施东海岸马山西山新城宣传一种新的生活方式引领世界的海岸生活方式后奢侈主义提出一种新的生活方式强调区域，项目未来的升值空间加强政府投资80亿打造大梅沙生态旅游区和交通改造工程的宣传后奢侈主义唯一的享用场所，南加州风格、大面积水岸广场、地下车库、附赠空间特定生活方式下，所含有的升值潜力震撼的启动期展示区眼见为实，全力打造实景展示展示区内做透每一个美国圣芭芭拉的细节，让你感觉真的和在美国一样，冲击力很强体验式的展示区内做透特定生活方式下的细节，增加冲击力3盯6本承次皮汇讨报洋的取第划4危部幸分况内蛇容前倡期涌整倦体网定霸位忆和而规谎划材简金要劈燕回码顾区籍域报营卡销千的康目略标骂分费解争和床现流实末条济件制蜻定废区笔域杨营休销粮战板略阔的拨情驼境钱分径析P我a农r制t早.农3P象a重r努t酬.左2P仓a按r爸t洞.平1同坚类乎情幻玉境蹦的归典狸型赌案桃例锯分控析P卸a何r掘t慌.窑4P呆a蒸r保t谦.疤5区隔域过营绵销耽战配略凭要母点3队7本福阶积段菜需撑要敲确疗定袖明次确吓具汁体朴的纠区刮域蒙价禾值借诉稳求博点病，赠并旱从详三聚个伐角东度醉明凡确擦提疲升限价苏值旺的械区斯域旦营奥销合战草略物寇业证策拔略展壶示织策盖略推降广睡策绩略兑除现亭核周心声价洁值乡丰点承谅载赌核术心痒价科值冷点核心价值点传嗓递却核占心坑价藏值鸭点3狼8关驻于机营溪销译的适价盾值丹切袜入究点致，推考纪虑树4恭个怎问嚼题谁缴是珠核