武汉某花园完整可行性报告

武汉*******花园完整可行性研究报告目

录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、*******地区区域分析三、项目周边主要物业分析四、*******乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第十一章结束语第十二章附录及主要参考文献第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。厨迫描2烦、桐对待项旨目吗的森可懂行钳性席与正开疏发锻经拘营棕策防划渠提粮出痒初塞步泻意痒见足，猴并盘对万项吓目兼的就规吧划误设武计回、每建厉筑殃方尼案爪设柴计横、臂环胀境姨艺筒术垦设椒计馆提恩出摧相摩应苗的娃建私议漂。文紧盯3孝、港结壤合赖公鹊司畜的撇状困况陈和英项惜目描的截特层点雪，赤探叹索邀项循目盏开盘发以经彩营查的身可邪行甲方小式谱。剧纤盼4敲、检对鞭项惠目去进矿行惠投防资感分帝析办和请风微险辈分矛析互。程5孟、慰对撕项提目潮决骂策窝及痰其威实盲施这的帮优甩化营提咬出介建敲议糊。裕二福、度报百告锯编优制肆依席据敬芹掌1册、皱武蹈汉寺市胶规载划尸局咐规末划兆方碑案勤；披板蝶2烘、杰亿摧房装网洗站剂h劳t怜t耻p帐:雁/膝/摧w氏w短w街.捞f宵d食c彩.凶c女o鸟m禁.缩c附n炎）执；幼搜口3酱、贩国烧家宣建纯设课部东及丙武舒汉悼市拼颁戚布勇的挺与惩房富地添产仍相捐关童法思律内与右政沿策也；径湾割逼顾族狭4淘、狗武由汉载市裁2深0伐0旁0齐房周地丘产秆年续鉴横；削5燃、他现标场心勘盼察尖和距实婶地趴调叉研调所锦得挽资哀料价。殖6族、精武舟汉讨市揪新嘉洪巨泰绝中系介蹦代鬼理氏公才司沃提忆供征的火资馆料舟三伐、售项巡目敞概园况迅该简地巾块龙位祥于便江概岸删区娱*径*仔*看*会*岛*厅*喇乡盟石阿桥茶村叮，烫总再面蚊积响约许1心2贪5惑.贤5冰9除亩菌，约属侄于蔑武机汉崭市疗“城十威五蜂”岭计海划兆确厦定属的孙三胁大沙住需宅彩新灰区劝之延一盲—司—弓*悠*贤*必*踪*淋*脊*择乡垦居罪住枝组岭团案，纽对第于鸭新挎型急住旱宅计开旱发值有她极语其向重枣要炮意臂义须。主根盐据举武族汉恭市赴规姓划置局锡的蹄要动求询，新该惠地辫块周已岸经馅基傲本嘉平杠整辰通逢水袭通灰电勒，相经同市村人赢民豪政槐府尺武志政林土雷字鸽[彩2京0机0翁1曾]绢2曲号赛文农批疑准平同顷意葬，舌且岛可饰以月免够收奏城垮市佛基厚础醒配盐套认费崖。垒并吉确允定租该猴地蓄块析的全主奖要万用戒途靠是靠住弱宅厉用德地眠，宰容区积买率凳不说超方过蜘1谈.月4尽，约建腾筑时密育度枪2速2辈.叔5孝%群，紫绿烈化半率陡不停低堂于披4表0悠%惹。脏主羞要伟建悬筑版形缝式羞为侵多缠层丧，熟建炉筑话限僵高催一傻般均在直2姜4验米竟以陆下做，吉，妙也水允熄许嫂建挣高栋层饰（愈4平0鸦米伏以斥下落）威，麻但楚比返例总不海得歉超支过册2胳0长%刻。索根骗据普调洋查悼分矛析耻及钞以乏上泼资揪料来，储项院目椅产仔品冤定剃位钞为扒中蚕等则档筑次逼的溉住区宅岔新类区芦。垃建偶筑电形共式逢采旗用笛组昨合纠式周：傻多颗层目6鬼0危%晒，移小巡高凉层兰4慕0沫%列,亿并喊初啦步阀确蚕定妙项浩目划主丈要俗技顽术退指株标和如题下艺：舅①策总爸用膏地乳面挪积墓：闹8鼓.急3非7固公筐顷蛾，庆合供1换2掠5目.诚5僚9剥亩龙。迟②床容网积撤率清：亩1劲.纵4六③嘱总呢建资筑充面麦积泄：栗1奴1绒.府7秒2耗万篇M踏2熊其喉中永：债多椒层伯住约宅歌：挤6失.腰7笼2斜万餐M桶2获告虎叛危小她高欲层邀住墓宅淡及窝别查墅丰：惠4庙.搬4壶8源万均M爱2嘉烫半椒剪箱莲厘逼土翠公租建材面忠积父：狮0拒.股5珍万块M提2皂④估建失筑下密农度战：芳2当2歇.役5醉%奇⑤败绿狱化森率炕：名4坊0搬%奖（烫以替上凶数题据传是闸依默据详周血边炭物努业蛋的话指劳标交参壮考沈提珠出吊的验，具该当方味案摸仅化为缴初县步骆方蝴案筋，谅在虑很员多剪方练面还还虫有蚀待左于淹进满一属步确优降化叔）食第柴二投章矩畜可修项际目所开谷发坟经垫营固环孩境估分弓析宰一惰、钞2辱0销0四0就年裙国样内浓经涛济米及完房怎地拥产她市队场额回报眸伟投乐资阴机况会帜孕敲育纠于歼经罚营浓环垃境释之坑中拳，颗作轨为阅基牙础稠性猜、昂先庆导仁性尊的钱房过地搜产咱业内更判是歼如饥此歼。初因种此距，勇对涉宏乒观骂经菜济贡、险社弦会恋与叠政略策知环毅境养的访把枯握悬是占每猜一烟个赌开谜发鲜决姿策性者短所药关毛注箱的墨首猛要膀问亡题躲。该2足0兔0富0尖年瞧根织据死经刷济娱发导展践的省要状求神，际我丙国谨坚杏持优扩释大肯内通需喜的眉方森针督，岛继徒续佳实崭行约积买极绳的纲财讽政渠政疼策唯和菌稳茅健瓶的简货傲币膏政鄙策患，匀大研力航推权进垫经理济覆结悔构猎调垮整页，思加填强验农越业森基纲础矩，朽加展大产国拨有乞企貌业妈改叔革誓和刚脱骂困甲的圣力谨度巨，高实退施仆西河部域大羽开茄发暗战翠略症，妈采弱取寒多允种啊措贱施芒扩颜大裹出愤口誉，欧这晓些俊重互大剩措烤施广的碎实蚊施垂，资使锅得押我摔国冶国岗民璃经冻济隶保膛持逝了类较鼻快狡的稿发夕展籍势舞头刃，史呈挪现敢出崇积非极退变道化证。规投蝶资舰，即消荐费临和珠出铜口饿增肆长巴加炸快待，扶社学会掘需退求钉进韵一组步喊回软升提，犹结纹构抹调可整遮稳尚步城推肌进薄，稀基敢础扛设萄施尼建饼设羡得肃到固加纯强驳，朝经肚济医体杯制舌改金革司取网得音新音的部进风展珍，烟企庸业筛效疗益腹和锹财井政凳收狼入抬大塔幅慨增贩加喇，跌经虚济期运定行龙质隙量棕进衫一山步耳提柴高箭。勤（侨《念新赌华局文耻摘毙》峡2钩0静0赤1罢’惰5驻）欠同类时唯全较国血房泡地傅产兴开粉工索，彻竣读工顾面递积丝增胖势萝不花减朋，隔据举国轨家哀统缓计吸局湾固碌定专资演产虾投困资咱统示计尼局琴提掘供群资辞料跟显芝示垫，马2刊0残0详0歉年馆“榜国井房缴景骨气托指啊数役”桂值筛达走到笑1蚁0币4浑.低0形6唱点火，接比晌上拦年顽增划加香2庄.软6翼点奴，执保醋持馅了耍快爱速遣上沫升汪的同发兴展张趋合势扇，珍房苹地痛产净开予发花呈刑现柔以尘下子特阳点毁：耕房缺地者产劲开协发娱投屈资裁与馒到叉位吓资币金之持举续岔快浸速惩增叔长彩；呜商捉品向房端销躲售拼面徒积摄与搂销琴售斤收师入犯增搂势虽强会劲吊；予商它品贷房蔽平险均断销粪售侍价投格迎稳天中摔趋三升矮；晕商灶品皮房燕施钓工馆总屠量采不怖断翁扩配大篮；蚀新续开兔工贩项抹目见快荣速岔增恨加肃（浆如寒下抖表演）煎，菜各狂级蓬政岗府政消惧化床空铺置洞面厘积们的哀努倦力房初晌见首成厌效谎，斯商堵品脖房刊空选置页面迎积果出惕现份大河幅集度恐回劝落锯，肾房负地缴产寨市绪场厕呈寇现迅出钩产故销摊两茶旺纹的短局丰面虚。童随荒着房国闷家番经听济酬形秃势蜓的亡好棚转侵和哄相良关蹈政拐策穿的阔出艰台毒，际投昆向桃房朵地巴产追的赞资膜金渗明旗显没增毕加财，浆投袭资铸结慈构罢进崇一椅步造改沃善识，态房弯地稍产救业耐呈受现峰强股劲晓的鞋增条长松势逆头每，武（像《活中切国趴统窃计匆》典C迟h奉i伞n隆a季稳S疑t始a彼t崖i离s辞t遍i贴c播s见个2浅0宏0互1料’挠5顽）链，柳房争地禽产染市毕场仰也者呈僚现衣出汤以士下隆主痕要冒特确征塑：锻全蕉国盐房厦地数产氏开嚼发介及千销暖售托情戏况是表麦2惊0港0宵0赤年放实奖际皮载比府上讽年递同粗期党+思%蛇住停宅脊投械资路（票亿晌元吉）砍掉3贤3近1羞8扔.丘7糠轨2娃5谊.柱8狭商诊品昨房震新波开游工靠面驶积杨（却万翅平雄方证米色）拒福2幅8影2精9踢5环卷3饺0谁.扮6竞商盼品及房若竣爷工盆面毕积咐（遍万奶平网方止米鲁）刚乔2雅3赢0仇2民7专.施9帝焦1贸6某.豪4乒商圣品民房灵销堆售算建钻筑田面古积跑（喝万吼平末方守米采）这死1刷6胆9命8腿4折.讽1佛词2筹6绢.低9挡商槽品篮房络销器售猜额送（挺亿但元滴）监鸽3渠5劫7垄1作.置0欧皇3丝0绳.土1妈其卡中胆：惰销裤售老给郑个悲人嗽（胁亿俱元微）以业2朱8蠢4戏0惊.浴3绕单5扰1炮.遭9渔占扎总较销贼售坦额熊的沉比逗重谢（绕%驰）夹既7势9瞒.育5血腊-协-寇1洲．难伟开遵发灵投消资撞量池持棍续血增辰长撒，纵投链资醒结管构证趋泽于芳合冬理津。菌2午0下0闸0俭年壮全果国扇房卖地侄产屠开流发抄完活成饥投生资吸4闷9习0若1撤.烦7暂3蓄亿构元归，枝与负上析年乏同片比云增恶长毅1术9散.里5台%框，剧占况固匠定终资瞎产犯投闷资胁的至2吊0位.刺2荡%岗。堵其须中绳：策商困品哀住电宅嫂开皱发蜓完欺成其投鼓资演3啊3娱1男8肯.拜7竟4免亿及元荡，泥与唉上必年摆同件比羊增锄长达2腊5和.蛾8姿%盐。电2颠．谨近消耳费善主巴题舰发幅生饰变川化须，欣销高售波总农量团逐柏年婆上赤升絮。锋2退0瓣0召0姑年楚，笛个散人装购波买舍商千品馆住料宅舌1秃.配3混2稿亿危平棕方舌米咏，絮占织商好品阀住泪宅虾销垒售远面疯积唱的塞8象7芒.任5鼓1鉴%暂杠，泥比踪上窑年搞提漆高耽7优.傍9恳个眯百被分希点算。暮3摧．室评销击售是价并格茶稳邀中阅有杠升马，垦消借费量信瞎贷躺不辈断旋扩墓大偿。低2惹0屡0饰0炸年银商具品以房帜每茎平倡方程米优平忧均结售岁价择2状1删0欧5婶元森，伏较味上扎年幕上留涨精5披.选9险8臣%散，窑商纪品削住菜宅息平卖均渔售炮价技1颈9帽5根1反.泊6听元馅，闲上标涨奔8雷.高1眨4轻%吵，浑办已公睛写柳字辞用狂房巩平达均寿售搬价盏4恨4宋3驻7棍元健，师下澡跌材7听.沾9触5片%馆，白商街业晓营笔业勒用松房狼平拍均渔售维价地3油2德2鼠1狡.拴1个8运元思，叼上迈涨刺3陡.键4术7少%驰。谷个掌人扰住凡房窄贷屈款游逐欧年夜翻笛番有。妻四培家寨商啄业锣银遍行现个搬人润住顷房听贷支款研余诚额姨三面年匪累毒计坝增现长渗1见7元.捉4区倍拿。罢其挠中位建候设更银续行竖2是0爱0少0屋年距末敬个塔人防住奥房本贷严款窜余番额愉达笔1半3控9枯0获亿传元江，罢占蹄该您行矩全怪部家贷铅款饼余娱额领的热1们0登.局6瓦%烫，则当云年刃新供增侵个贤人及住淋房刊贷挺款沃占批该影行漂当垄年稀全摄部担贷搁款宵新菌增虚额馆的景4轨0辆%旬。模4各．将驰二洗级碍市绣场沸日悔趋兽活剃跃考，各租缴赁呈市同场妻渐膀成耽气熄候桶。泼现柄已位形偏成股新扮建救商批品掘房湾增捏量芬市酱场扫、妻二感手陈房外交砍易盯市伞场铁和肢房基屋服租悲赁牺市陵场斑三迅分贩天贴下染的钞局什面姿，金带勉来狼了若房酸地恶产希市朴场均的狭繁膛荣轿。纯5际．蠢起需乖求滋状钞况荒发荒生悼变企化引，鸣市桃场写供化求弦呈妇现孙多克样常。闹从迫各辈城英市革反限映棒的馅情戚况诚看优，键随于着膝个茧人锁买蒜房蜂的陈兴种起澡，饭面匠积腾不乘大聪，词设黑计发合狮理软，够功躁能逆齐卵全谋的链中姐套男型至住辩房绍（脱9愁0予平冤方纲米键左嘉右传）端总退体锻好花销杆，娘环压境柴，颈绿救化盏，绳配向套降，忌物坟业眉管驳理嫂的帖好篇坏辉越姐来芦越您为找购蔬房余者钩重佳视粉，酬住蚕宅冷产熔品酒的聪创诵新惰加托快矛，提品坟牌通意和识雪得益到绣加则强屋，什品踢牌梁楼界盘玻受睡到她青盟睐期。世（遇《串中购国糖房版地漆产砖信筐息汉》胡2喜0破0返1致’寒5育读R脂e汁a段l忘婆E弯s塌t虎a马t幅e尤斥I化n讨f偶o毕r汉m悠a踩t合i筹o附n显孙o膊f孤祥C炕h备i默n费a逃炮谢聚家劲瑾烈）纯以亮上衫资序料脱表宁明班，身国莲家怀宏催观魄经蝶济杨形死势勒是猜良扭好负的挨，覆房甘地葡产蒸市梨场只也悟在秤稳妥步爹发圣展色，他加平之紫相骑关申政辱策评法库规呀的课出糠台鲁，效进所行奇住替宅终投继资礼是位适床宜盟的随，饥是库和侮国龄家无形乳势税相裹一振致边的首。今二葡、袖武伶汉让市御房泥地品产吃市半场棋分堆析馋1沟．自台2怠0徒0狐0蒸年可房穴地课产通市弊场团婚眉市劫2琴0壤0此0篇年帝武红汉犁市箭的旱房锤地果产绕市君场辣形胖势兆是辈总境体鬼上技处词于浮稳设步剩攀亚升腰，扑逐沫渐思走碗高烂的贪态页势谦。择一福是庄全谜市朵房嚼地厨产板开挡发渗总滚投茧资往达历1菌0目1义.怀2旗9两亿术元他，溜较担1悠9菠9她9鬼年灵增掀长胳1私1夕.桑0僵7好%串；链全羽市型总挥开物工婆面令积权1粥3株4坐3障万董平眉方件米资，团比帝1宏9穴9降9给年侦增贯长更3眯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大体为2-3层，比较简陋。经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如武汉新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以“卖地”为主（该村的集体地约400亩），收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。2.塔字湖村至张公堤路段调查自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成）。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。社会环境：该区域位于江岸区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。3.姑嫂树路段调查沿汉兴路至张公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交线路经过,物业基本为三层商住楼,底层为商铺,楼上为住房。商业发达,相关的银行,医院诊所,小学,中学设施齐全,有汉兴学校,武汉市第七十一中学设在该区域,但环卫,绿化,无了设施仍停留在相当低的水平。居民以本村居民为主,外地人占小部分,村居民收入来源以出租房屋,商铺,打工为主。区域内有祥龙实业,华美生活锅炉制造厂,红岩汽车武汉销售公司等为民营及私营企业.沿路可视园丁苑、富康花园等已入住的居民小区。沿张公堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及武汉新世界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处于半停产状态,另外该区域内设有武汉市劳教所,戒毒所。居民收入主要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路情况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。4.**