大连金石滩龙山房地产项目前期咨询报告289P课件

经典房地产管理资料资料由百事可乐整理经典房地产管理资料资料由百事可乐整理大连金石滩龙山项目前期咨询报告2015大连金石滩龙山项目前期咨询报告2015城市阅读区域认识宏观市场微观市场竞争分析客户分析城市篇市场篇定位篇项目定位配比建议产品建议地块分析城市阅读区域认识宏观市场微观市场竞争分析客户分析城市篇市场篇城市阅读大连经济人口&收入规划发展城市阅读大连经济大连区位经济地理焦点东北经济区环渤海经济区东北亚经济区半岛海滨城市东濒黄海西临渤海南望山东半岛北依东北平原东北经济区环渤海经济区东北亚经济区大连大连区位经济地理焦点东北经济区环渤海经济区东北亚经济区大连大连区划全市海域面积23000平方公里，总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里6区3市1县4个国家级对外开放先导区经济开发区保税区高新技术产业园区金石滩国家旅游度假区金石滩经济开发区大连区划金石滩经济开发区大连经济年均增长15%经济平稳增长宏观经济环境良好二三产业齐头并进产业结构优化大连经济年均增长15%经济平稳增长二三产业齐头并进大连经济经济地理焦点海洋暖温带大陆性季风气候东北亚国际航运中心东三省海滨明珠旅游经济港口经济区位优势城市核心功能经济驱动大连经济经济地理焦点海洋暖温带大陆性季风气候东北亚国际东三省港口经济经济模式港口物流区域产业聚集人口增加贸易各类社会配套服务设施交通等配套工程的实现城市建设、城市功能的实现运输中心运输中心服务中心国际物流中心港口经济经济模式港口物流区域产业聚集人口贸易各类社会配套服务港口经济面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格局1995年前，大连港货物吞吐量远高于青岛港、天津港，但其后两港迅速逼近并超过大连港2002年大连港货物吞吐量、集装箱运量等被其它两港抛在后面前期发展缓慢，进入新世纪后发展迅速港口经济面临挑战：环渤海区已形成大连、天津和青岛三足鼎立的格港口经济发展滞后原因分析腹地经济发展相对缓慢外贸吞吐量地位下降东北腹地外贸进出口值93~02年增幅不及全国平均水平1/2大连的腹地天津的腹地青岛的腹地山东省18.8%河北省19.1%东三省15.8%1991-2003年间GDP年均增长率港口经济发展滞后原因分析大连的腹地天津的腹地青岛的腹地山东省港口经济

大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实现2005年GDP（亿元）腹地经济（GDP）2004年数据港口货物吞吐量（万吨）集装箱吞吐量（万标箱）大连22501.5万亿17062269青岛26951.8万亿18700631天津36632.1万亿24069480标箱的吞吐量不足大连港口尚有很大的发展潜力港口经济大连港口的潜力未充分发挥，城市的价值没有得到完全实港口经济“振兴东北”战略让腹地经济进入快车道；“东北亚国际航运中心”定位为大连港口发展提供契机。大连港大窑湾港货运转移开发区新一轮经济飞跃期来临引爆就业狂潮港口经济“振兴东北”战略让腹地经济进入快车道；大连港大窑湾港旅游经济旅游业住宿零售金融保险餐饮……产业拉动交通配套建设城市环境美化互动效应就业机会增加产业拉动吸引外来人口城市价值提升经济模式优化产业结构如：金石滩轻轨建设物价、房价上涨季节性负效应部分从业人员季节性失业旅游经济旅游业住宿零售金融保险餐饮……产业拉动交通配套建设互旅游经济旅游业已成为大连市重要的经济增长点1999-2005年间，旅游总收入占全市GDP的比重年均8.5%2005年国内游客已达1900万人次注：2003年相关指标下降主要是受到非典影响。年均增长15%年均增长19%旅游经济旅游业已成为大连市重要的经济增长点注：2003年相关旅游经济大连旅游业面临新的发展契机优先发展旅游，加速旅游产业向支柱产业进军，到2010年全面确立旅游业的支柱产业地位。今年1月大连被国家旅游局确定为“中国最佳旅游城市”三个试点之一（其他为成都、杭州）借奥运之机，提出“比赛在北京，观光在大连”的宣传口号，大力抢占奥运旅游市场“大势所趋”金石滩旅游业获新的发展机遇——大连日报2006-11-11旅游经济大连旅游业面临新的发展契机“大势所趋”——大连日报2居民收入人均可支配收入不断增长持续提升居民购买力人均可支配收入年均增长12.8%高收入水平让大连对东三省具有“向心力”大连人均可支配收入居东北四市之首，高出其他三市近2000元大连居民收入与支出（元）居民收入人均可支配收入不断增长持续提升居民购买力高收入水平让人口状况2005年户籍人口565.3万，人口增长以机械增长为主大连——“移民城市”万人人口状况2005年户籍人口565.3万，人口增长以机械增长为规划发展主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不利于主城区的大面积发展，城区的向外扩张不可避免城市发展问题规划发展主城区发展空间已经严重不足，处于狭长地带、多山地形不规划发展西拓拓展至旅顺口北进重点发展经济开发区和金州区打造城市副中心经济开发区——未来城市副中心规划发展西拓北进经济开发区——未来城市副中心规划发展国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移，确保大连开发区未来在经济上能够与主城区相抗衡区域定位主导产业发展潜力主城区城市CBD金融商贸中心高新技术、现代服务业★★★★开发区城市副中心城市产业基地国际航运中心核心功能区、高新制造业、出口加工业★★★★★经济开发区——城市经济发展重心规划发展国际航运中心的转移，带来城市发展重心的转移，确保大连主要结论区位优势为大连提供了“港口经济”和“旅游经济”的双核驱动经济模式，其中随着货运港向大窑湾港转移，开发区新一轮经济飞跃期来临，就业人口将攀升大连优先发展旅游的相关政策，为金石滩旅游业发展提供新的发展机遇高收入水平让大连对东三省具有“向心力”，加之风景气候等优势，大连已成“移民城市”开发区规划定位为城市副中心，是城市发展的重心所在大连步入新城大开发时代主要结论区位优势为大连提供了“港口经济”和“旅游经济”的双核区域认识产业区旅游区区域认识产业区开发区概况建立于1984年10月，是国务院批准的第一个国家级开发区，享有特殊优惠政策；大连开发区经济技术开发区与金石滩国家旅游度假区和出口加工区在区划、行政管理上已合并为经济技术开发区。大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里，社会总人口共约36万。在2002年5月零点公司对中国十大开发区所做的投资环境评价中，大连开发区的软环境指标排名第一；目前，在电子信息、生物医药、高效节能、光电机一体化、新材料、环境保护六个高新技术领域形成了产业群体，并成为引领开发区企业发展的重要力量。开发区概况开发区区位主市区金石滩区中心双D港大窑湾成熟就业区就业扩展区风景旅游区25km开发区区位主市区金石滩区中心双D港大窑湾成熟就业区就业扩展区大连经济技术开发区产业区旅游区大连经济技术开发区产业区旅游区

开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的GDP产值，1/3的工业产值，2/5的进出口总额。产业中心，大连经济重要增长极开发区经济产业经济：工业中心、国际制造业基地开发区以占大连市7%的人口比例，创造了1/5的GDP经济发展迅速，区域建设得到有力开发十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。开发区经济开发区经济处于爆发性增长期经济发展迅速，区域建设得到有力开发开发区经济开发区经济处于爆第二产业主导地位外商投资企业为主制造型企业为主外资制造产业基地产业链末端、外资经济的封闭型，区域产业链整合能力不强利润的掠夺性、收益留存比例过低本土经济不足，高新技术产业不足富豪阶层不足中高端客群比例较低大量的基础客源

外资制造型的产业结构使区域GDP的实际效益大幅缩水，对区域城市发展和地产发展产生深刻影响开发区产业结构第二产业主导地位外商投资企业为主制造型企业为主外资制造产业基4000外籍人士近2万中高层级人才4-5万基层管理/技术/业务人员25万就业人口开发区人口结构梯度结论：金字塔型结构，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，地产市场仍以大众市场为主流，中高端市场需要外来客源支撑日韩人士为主含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等企业白领和高级蓝领，以及各类小业主以企业产业工人为主体开发区人口结构4000近2万中高层级人才4-5万基层管理/技术/业务人员2工业区变迁模式单一工业区混合功能区复合型新市区城市现状：产业发展大于城市发展，有新城区的概念，实质内容尚不充分商务、商贸、产业、居住在经济关系和用地关系的合理搭配开发区规划发展工业区变迁模式单一工业区混合功能区复合型新市区城市现状：产业工业单一发展5年一个周期开发区发展周期图示19842000混合功能区20012005复合型新市区200620105年一个周期遭遇土地资源结构性供应不足的发展瓶颈工业总量提升产业居住快速发展商贸商务逐步发展区域发展轴198420012010工业单一发展5年一个周期开发区发展周期图示19842000混开发区规划发展经济社会发展指标地区生产总值：2010年达到1380亿元，年均增长25%,力争实现30%人口总数（居住人口）：2010年达到50万人5年内增加14万人港口经济带来的就业增长，使人口规划实现成为可能开发区规划发展经济社会发展指标5年内增加14万人港口经济带来开发区规划发展双核扩张模式开发区现在：以金马路为核心而发展商业核心圈和居住片区等，过去的20年是“单核”的城市发展模式，金马路是开发区城市第一轮发展的“旧核”。目前“旧核”的发展主要向东延伸、向南扩展，但“单核”发展模式受到土地资源限制，将被“双核”发展模式取代。开发区未来：小窑湾商务核心区、双D港等共同组成的开发区城市发展“新核”。“新核”将带动开发区在产业、商贸、商务、居住的进一步积聚和各功能的升级。金马路核心圈新核心圈双核新核旧核开发区规划发展双核扩张模式金马路核心圈新核心圈双核新核旧核开发区规划发展产业园规划石化工业区临港工业区中部工业区得胜工业区IT工业区光电子通信园区本案光电产业园、IT产业园从业人员可能成为本案部分客源“近水楼台先得月”开发区规划发展产业园规划石化工业区临港工业区中部工业区得胜工IT产业园规划全部员工数约4万人（100人/公顷），3期规划有住宅用地，住宅需求内部可基本解决，但3期启动较完，至少3-5年之后地块目前已拆迁，2008年第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻开发区规划发展1期2期3期198公顷，孵化器/标准厂房/写字楼/产业用地160公顷产业用地40公顷产业用地第一批入驻员工可争夺成为本案客源IT产业园开发区规划发展1期2期3期198公顷，孵化器/标准开发区规划发展光电产业园规划全部员工3.4万人，内部基本未规划配套住宅2007年动工，2008年可能第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻第一批入驻员工可争夺成为本案客源开发区规划发展光电产业园第一批入驻员工可争夺成为本案客源主要结论开发区“新城区”概念初具，经济正处于爆发性增长期。但要实现从单一产业功能区走向复合城市功能区还需要一定的发展时间开发区未来发展重心在东部，但是近期重点仍旧在西侧金马路地带现有就业人群居住需求尚未满足，加之港口经济支撑就业增长，居住需求进一步扩张开发区规划东部产业园区将为金石滩住宅项目提供部分地缘客户主要结论大连经济技术开发区产业区旅游区大连经济技术开发区产业区旅游区金石滩概况远离市区，轻轨拉近与市区距离位于大连市区的东部，距市区50公里，乘坐轻轨需52分钟（2002年开通）临海，景观资源丰富占地120平方公里陆地面积62平方公里海域面积58平方公里海岸线长30公里人口密度低户籍人口1.5万人外来人口1万多人非农人口5150人金石滩概况远离市区，轻轨拉近与市区距离金石滩概况气候宜人三面环海，属北温带半湿润海洋性季风气候主要环境指标优于国家一级标准地形总体呈北高南低趋势地形特征为东、北、西三面高，中部低丘陵环抱，地形倾斜平缓向南，面海敞开金石滩概况气候宜人金石滩旅游资源大连海昌集团投资兴建，一期占地46.6万平米，建筑面积12万平米，投资8.5亿元，2006年7月1日正式对外开放本案旅游资源与地块尚有些距离金石滩旅游资源大连海昌集团投资兴建，一期占地46.6万平米，旅游地生命周期Butler旅游地生命周期衰落/复苏停滞巩固发展参与探查零散游客无特别设施自然未改造当地投资广告宣传季节性强外来投资广告宣传人造景观增速减缓克服季节性开发新市场容量限制不再时兴依赖回头客游客减少投资撤出/开发新资源旅游地生命周期Butler旅游地生命周期衰落/复苏停滞巩固发1988年2个金石滩发展历程发展参与探查金石滩风景管理区（金州区管辖）金石滩国家旅游度假区（首批12个国家旅游度假区之一）辽宁省50佳景区（第一名）大连市10佳景区（第一名）国家4A景区通过国际ISO9001及14001质量与环境体系认证金石滩与大连开发区合并开发区管委会设金石滩发展管理局1986199219972000200220042005国家级风景旅游区1988人工景点数2003年12个1998年8个1994年3个地质地貌院校师生/科考人员巩固建设高潮旅游人数及收入上升，但增长率下降1988年2个金石滩发展历程发展参与探查金石滩风景管理区金石滩产业结构传统渔业为主体，三产比重低以第一产业为主导，其中渔业总产值占第一产业89%二三产业发展不佳，难通过产业发展实现人口导入第一产业有逐步加强的趋势（04年仅占53%），二三产业在2005年都有所下滑金石滩产业结构传统渔业为主体，三产比重低二三产业发展不佳，难金石滩就业状况现有劳动力共计6732人，主要集中在一三产业二三产业从业人数增加，但生产总值下降，表明二三产业产出效率下降金石滩就业状况现有劳动力共计6732人，主要集中在一三产业二金石滩就业状况2004年人均可支配收入5700元，部分渔民收入相对较高。据了解，本地动迁房建设与动迁户基本保持1:1的比例，居民居住需求动迁房可基本解决。人口数及购买力难撑当地商品住宅市场外来客户需大力吸引金石滩就业状况2004年人均可支配收入5700元，部分渔民收金石滩总体发展规划度假区组成东部半岛中部海滨西部半岛国务院批准起步区面积13.6平方公里东部半岛面积6.7k㎡海岸线11.5km中部海滨面积5.5k㎡西部半岛面积8.8k㎡海岸线7km本案金石滩总体发展规划度假区组成东部半岛中部海滨西部半岛本案金石滩用地规划用地类型分布旅游发展用地主要集中在五号路以南金融商业用地集中在街道中心教育用地集中在西北角，规划主要有大连民族学院（和本地块相邻）、沈阳音乐学院和鲁迅美术学院等。居住用地分布在金石滩入口处，以及东北角（成熟居住区）五号路三号路居住用地金融商业用地教育用地旅游发展用地成熟居住片区新开发居住片区金石滩用地规划用地类型分布旅游发展用地主要集中在五号路以南五主要结论金石滩旅游业处于巩固阶段，随着“发现王国”对外开放，新市场开发将为金石滩旅游业发展提供上升空间由于基本未受到工业经济的干扰和破坏，金石滩是一个极为纯粹的旅游度假区石滩本地以渔业为主，当地居民数量及购买力不足以支撑本地商品住宅供应量，外部客户需大力吸引本案位于金石滩新开发居住片区，周边规划教育用地的启动，可能为本案提供部分地缘客户主要结论宏观市场分析宏观市场分析大连整体市场总成交面积552.5万㎡当前大连房地产市场仍是市内四区占主导的市场大连整体市场总成交面积552.5万㎡当前大连房地产市场仍是市大连整体市场——土地市场市中心可开发土地日益紧张，地产开发向外围扩张，“北进西拓”逐步实施，发展潜力基本向甘井子、金州区、旅顺口区、开发区、金石滩等城市外围方向延伸土地价格整体攀升，市内土地稀缺决定其价格不菲，低价土地分布在城市外围大连整体市场——土地市场市中心可开发土地日益紧张，地产开发向大连整体市场——住宅市场受宏观调控影响，住宅新开工及竣工面积均有所下降大连整体市场——住宅市场受宏观调控影响，住宅新开工及竣工面积大连整体市场——住宅市场住宅供求比逐年下降，已呈供不应求之势大连整体市场——住宅市场住宅供求比逐年下降，已呈供不应求之势大连整体市场——住宅市场住宅价格持续攀升，2005年涨幅高达20％2006年1季度房价涨幅列全国之首一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，涨幅比上季度回落1个百分点。其中，大连上涨14.9％，排在第一位大连整体市场——住宅市场住宅价格持续攀升，2005年涨幅高达宏观政策分析九部委新政（国六条、调控细则）套型面积90平米以下住房须占项目总面积70％以上购房不足5年转让须全额征收营业税抑制购房投机需求阻碍二三级市场联动中小户型大比拼；高档大户型住宅稀缺当前小户型热销三级市场尚不活跃整体市场开发区市场九部委新政对开发区市场影响不大宏观政策分析九部委新政（国六条、调控细则）套型面积90平米以10月二手房宏观政策分析政策实施后，均价出现回落自8月份回升，但上升速度趋缓二手房交易中，90平米以上户型均价高出90平米以下户型千余元10月二手房宏观政策分析政策实施后，均价出现回落二手房交易中宏观政策分析购房落户政策商品住宅最低购房款1999年2003年2006年6月主城区70万35万80万经济开发区金石滩40万20万50万金州区旅顺口区20万20万30万拉大大连住房需求抬高大连住房价格抑制外来需求房价上涨趋缓2005年，大连商品房购买客户28％来自外地宏观政策分析购房落户政策商品住宅最低购房款1999年2003未来土地供应向主城区外围扩展，经济开发区存在很大的发展潜力近年住宅供应量相对不足，呈供不应求之态，房价上涨迅速九部委新政将促成小户型大比拼，大户型住宅稀缺，但对开发区市场影响不大购房落户门槛提高将一定程度抑制外来客户需求、影响房价上涨速度主要结论主要结论微观市场分析微观市场分析开发区作为新城区发展重心住宅价格已是主城区以外区域的领头羊开发区住宅市场在全市中的地位中山区7000～9000元/㎡西岗区6000～8000元/㎡沙河口区6000～10000元/㎡旅顺口区3000～4500元/㎡甘井子区5000～6500元/㎡金州区3500～5000元/㎡开发区4500～6000元/㎡主城区开发区作为新城区发展重心开发区住宅市场在全市中的地位中山区西整体微观市场区域微观市场整体微观市场区域微观市场相对独立性：由于距离的限制，目前新城区地产与大连市区保持相对独立性，而非如甘井子板块主要是由市区人口的迁移所形成。价格联动性：开发区的价格受到市区的联动，且表现出一定的差异性。区域集聚型：新城区近几年的火爆市场状况，主要是由开发区经过20年的发展，在由单一工业区向复合新城区转变过程中，产业聚集、人口聚集、购买力聚集所形成的自然发展过程市场特征相对独立性：由于距离的限制，目前新城区地产与大连市区保持相对一次置业向二次置业转变自住需求为主向自住和改善型需求并存转变产品开发从地段开发模式向品质开发模式过渡市场发展阶段一次置业向二次置业转变市场发展阶段2005年开发区商品房售出69万㎡，销售面积同比增长16.1％。市场容量处于稳步增长状态万方亿元市场规模2005年开发区商品房售出69万㎡，销售面积同比增长16.1价格变化市场快速发展，2005年区域平均价格涨幅20%自2006年初以来，价格保持上涨势头。宏观调控影响不大，半年涨幅达12％价格变化市场快速发展，2005年区域平均价格涨幅20%自20住宅依旧是区域供应的主要物业，投资性商用物业开发比例上升，达到了12％别墅保持稳定状态，基本维持在10％左右总开发量：220万统计：所在售楼盘供给结构住宅依旧是区域供应的主要物业，投资性商用物业开发比例上升，达去化状况众益阳光海岸3期绿洲半岛3期佳和海景华夏海景西雅图海洋之星天安海景3期东城天下2期80%60%100%85%80%90%53%2004-082006-052005-102003-072006-062004-052006-08销售率开盘时间注：截至10月初住宅项目销售保持一定的节奏，整体去化良好去化状况众益阳光海岸3期绿洲半岛3期佳和海景华夏海景西雅图海高端住宅户型稍大，但依旧适当控制户型，中低端市场以中小户型面积为主细分市场总价户型面积户型配比配比高档住宅二房45-55万80-100m235-40%23%三房65-90万120-150m250-55%四房100万以上170m2以上10%中高档住宅二房35-45万70-90m260%3%三房55-70万105-12540%中低端住宅二房25-35万70-100m260%74%三房35-50万110-13040%户型配比公寓产品分析高端住宅户型稍大，但依旧适当控制户型，中低端市场以中小户型面板块分布滨海板块金马路板块湾里板块金石滩板块板块分布滨海板块金马路板块湾里板块金石滩板块金马路板块：商住板块金马路属于开发区的商住区，沿该区域汇聚了开发区的行政机构、商场、金融系统、写字楼等。目前在售楼盘包括写字楼、小户型公寓、高档住宅等，代表楼盘有亿锋现代城、古耕5000、凯伦大厦等滨海板块：滨海中高档住宅区丽娇湾濒临海面，该区域是开发区的中高档住宅区，早先开发以别墅为主，大量的日本人和韩国人居住在该区域。目前该板块主要开发中高档的公寓，代表楼盘是众益阳光海岸、天安海景花园等板块分布金马路板块：商住板块板块分布湾里板块：中低档住宅区湾里区域距离金马路一带较远，且周边由大量工业区包围，区位条件较为一般。该区域目前以开发中低档住宅为主，代表楼盘是东城天下。金石滩板块：别墅区金石滩属于国家4A级度假区，区域存在较多老别墅，空置率很高，甚至已经接近荒废。但目前除王子庄园等别墅项目外，也出现一些中低档楼盘，如龙山花园、金海人家等。板块分布板块分布从现有居住用地规划来看：目前开发区已知的未来住宅开发量（建筑面积）可达950万㎡（滨海沿线为主力，约540万方）未来2年新推建筑面积估计在200万㎡未来供应开发区市场规模进一步放大近两年住宅项目竞争激烈从现有居住用地规划来看：未来供应开发区市场规模进一步放大附：潜在用地供应列表总土地供应量容积率总建筑面积近期开发时间06-08年开发建筑面积小孤山区域35万2.2-3.3约90万方设计完成，06-07年启动90万方红星村50-60万2约100万方2-3年之后短期不会开发南部填海社区112万方350万方40万方估算西山区域西山小区改造，西山杨屯项目2.0以上180万方左右拆迁受阻，短期较难开发估计至少在07年下半年才能入市，以20万方估算双D港39.3万方生命湖4万方数字湖26万方用地性质变更有难度10万方估算金石滩300万0.5-0.8200万06年能够启动，07年入市40万方估算滨海沿线未来供应量约540万方附：潜在用地供应列表总土地供应量容积率总建筑面积近期开发时间07-09年开发区住宅市场供应量将会增加；但开发区住宅市场仍属于潜力型市场，需求也会有较大增长。近期未来市场供求两旺。未来走势经济驱动区域联动潜在供应07-09年开发区住宅市场供应量将会增加；但开发区住宅市场仍城市建设时间轴房产市场走势时间轴商品住宅真正启动20022003200420052006200720082009201020012002200320042005200620072008200920102001经济增速发展起点混合型城市功能新城区定位方向住宅市场高速运行住宅市场第二轮发展市场规模放大价格猛增几乎翻倍市场规模进一步放大量价齐升价格增速不及第一轮城市建设时间轴房产市场走势时间轴商品住宅真正启动200220整体微观市场区域微观市场整体微观市场区域微观市场市场特点旅游度假区与产业区固有差异与就业中心区距离甚远市场相对独立入口距“东城天下”尚有16公里当地人口及购买力不足外省市客户主导市场住宅市场发展缓慢规模尚小市场特点旅游度假区与产业区固有差异与就业中心区距离甚远市场相楼盘分布图金海人家金座·领海世嘉龙山花园本案黄金海岸发现王国凤泉山庄王子庄园圣地亚哥湾五号路楼盘分布图金海人家金座·领海世嘉龙山花园本案黄金发现凤泉山庄产品类别&价格类别均价（元/平米）代表楼盘别墅15000王子庄园高档公寓6000金座·领海世嘉中低档公寓3500－3900金海人家龙山花园在售楼盘较少，五号路以南集中别墅和高档公寓产品，五号路以北集中中低档公寓产品注：①圣地亚哥湾已远离金石滩，是已知离金石滩最近的区外楼盘，尚未销售，原规划2套独栋、部分双拼和联排，预期价格分别为12000元/㎡、8800元/㎡和6800元/㎡。②凤泉山庄为“地产”房，无土地证，65套独栋（230－280㎡），均价3800元/㎡，去年年底公开，今年3月份开盘，已售罄。开发区住宅价格下限产品类别&价格类别均价（元/平米）代表楼盘别墅15000王子供应结构近13万方尽管金石滩是以别墅为代表的板块，但当前市场规模不大中低档公寓占在售面积主体供应结构近13万方尽管金石滩是以别墅为代表的板块，但产品分析类别楼盘主力户型别墅王子庄园独栋600㎡高档公寓金座·领海世嘉（一期，多层）三房150㎡中低档公寓金海人家（多层为主，部分小高层）二房90-105㎡龙山花园（多层）二房70-90㎡以多层产品为主。户型上高档公寓以大三房为主，中低档公寓以二房为主，户型面积偏小产品分析类别楼盘主力户型别墅王子庄园独栋600㎡高档公寓金座去化分析类别楼盘去化状况别墅王子庄园月均销售不到1套高档公寓金座·领海世嘉月均8套旅游旺季月销售可达20套中低档公寓金海人家（二期）自公开以来50套/月（除去管委会内定房源）龙山花园25套/月别墅因品质不佳滞销；金座不做广告，销售依赖金石滩旅游，去化速度较慢；金海人家二期去化较快，主要依靠一期客户介绍（剩余房源集中在小高层中）去化分析类别楼盘去化状况别墅王子庄园月均销售不到1套高档公寓综合评价别墅别墅产品品质不高，依靠地段而不是产品；价格过高，产品性价比不高；销售不佳，相当多的别墅陷入滞销状态（早期开发的“金海岸花园”尚有一半未售）公寓高档公寓品质较好，以外地高端客户为主，购买投资度假之用，完全依赖旅游来销售去化速度太慢中低档公寓内部无会所，整体品质较差。金海人家二期规划幼儿园，外地营销，其客户主要来自东三省，购房退休养老之用。去化速度较快。综合评价别墅未来供应在售项目剩余房源量剩余房源量龙山小区0.1万㎡金海人家1.9万㎡领海世嘉（含后期规划别墅）16万㎡合计18万㎡未来供应在售项目剩余房源量剩余房源量龙山小区0.1万㎡金海人未来供应潜在供应量本案五号路三号路鲁能地块土地面积180万㎡建筑面积160万㎡(居住为主体)鲁能地块土地面积110万㎡住宅建面47万㎡世豪庄园占地14万㎡据了解，金广集团职工用房另有三转让/置换地块,总占地9.7万㎡地块在规划中属商业用地住宅建筑面积潜在供应近200万㎡，供应量巨大未来供应潜在供应量本案五号路三号路鲁能地块鲁能地块世豪庄园住金石滩住宅市场发展缓慢，目前规模尚小；市场相对孤立，是外省市客户主导的市场在售楼盘供应量上以中低档多层公寓为主，户型上小面积二房为主，去化较快；高档公寓去化速度次之；别墅因品质较差而滞销金石滩未来住宅用地开发量较大，重点为鲁能项目，该项目将启动金石滩大型生态居住片区主要结论主要结论在推个案——龙山花园龙山花园整体推出3幢多层（6层）户型配比总户数120开盘日期2006-06销售率90％均价3500户型面积（㎡）比例1R40－7040%2R70－9050%3R90－10010%在推个案——龙山花园龙山花园整体推出3幢多层（6层）总户数1在推个案——龙山花园营销手段参加黑龙江等省区的房展会。户型在推个案——龙山花园营销手段在推个案——金海人家金海人家一期2002年开盘，全为多层（5～6层），现已销售完毕。目前入住率低，约为30％。二期2006年3月公开，9月开盘，销售率75％。规划1幢16层，4幢11层，15幢多层，剩余房源集中在小高层中。二期总占地面积13万平米总建筑面积14万平米总户数（二期）768容积率1.24绿化率45％均价（二期）高层3800元/㎡多层3900元/㎡在推个案——金海人家金海人家一期2002年开盘，全为多层（5在推个案——金海人家配套小区内部无商业，沿青石街设沿街商铺，空置较多。商业配套依赖南部的金石大市场及金石购物中心等。二期规划有一幼儿园。营销手段重点宣传金石滩为“健康之城”、“长寿之城”，老年人养生的理想所在。在东三省和内蒙古巡展，并在沈阳等城市设售楼处。户型配比户型主力面积（㎡）比例1R50－6015%2R90－10570%3R12515%在推个案——金海人家配套户型主力面积比例1R50－6015%在推个案——金海人家户型在推个案——金海人家户型在推个案——金海人家户型在推个案——金海人家户型在推个案——金座·领海世嘉一期一期2004年7月开盘，全为多层（4－5层），目前剩十余套房源。6－9月份去化较快，可达20套/月。二期预计2007年春开盘，现已公开，为小户型(30-50平米)产权式酒店。总占地面积40余万平米总建筑面积20万平米总户数（一期）240容积率0.47绿化率61％均价（一期）6000元/㎡二期金座·领海世嘉在推个案——金座·领海世嘉一期一期2004年7月开盘，全为多在推个案——金座·领海世嘉一期户型三房130-150㎡二房106-110㎡二房30套三房210套在推个案——金座·领海世嘉一期户型三房130-150㎡二房1在推个案——金座·领海世嘉金座·领海世嘉（二期）二期1－2层为服务中心，3－5层为产权式酒店按原规划方案，后期还有五星级酒店、别墅已及小高层等产品类型在推个案——金座·领海世嘉金座·领海世嘉（二期）二期1－2层在推个案——王子庄园中海建筑风格，沿着北高南低的坡度而建，每一栋房子都有中餐厅和西餐厅，实现了东西合并，每个卧室有独立卫生间（含衣帽间），每一个主卧室都有书房2005年9月开盘，尚剩7套左右。产品品质较差，销售不佳。产品类型独栋别墅总占地面积4万平米总建筑面积1.09万平米总户数19容积率0.25绿化率63％户型面积447－806㎡总价范围580-1500万元/㎡均价15000元/㎡王子庄园在推个案——王子庄园中海建筑风格，沿着北高南低的坡度而建，每竞争分析竞争分析板块内竞争板块外竞争板块内竞争板块外竞争竞争识别本案鲁能龙源镇110公顷鲁能住宅地块190公顷集旅游、度假、居住、娱乐、购物、餐饮、文化、休闲及相关配套服务为一体的大型综合性项目竞争识别本案鲁能龙源镇鲁能住宅地块集旅游、度假、居住、娱乐、板块内竞争——鲁能地块整体规划思路——优山美地系列项目将建成一个集旅游、度假、居住、娱乐、购物、餐饮、文化、休闲及相关配套服务为一体的大型综合性项目。大连鲁能东方优山美地项目A区：占地面积约190万平方米。建筑面积约160万平方米。大连鲁能东方优山美地项目B区：占地总面积约110万平方米，总建筑面积60多万平方米。板块内竞争——鲁能地块整体规划思路——优山美地系列板块内竞争——鲁能A区地块启动示范区今年8月开工，已开工启动区位于温泉中心旁，15栋别墅及2个会所在建，用于出租度假。板块内竞争——鲁能A区地块启动示范区今年8月开工，已开工启动板块内竞争——鲁能B区地块龙源镇项目板块内竞争——鲁能B区地块龙源镇项目公建配套设施（规划户数2850户，约8550人）规划实施建筑规划板块内竞争——鲁能B区地块公建配套设施规划实施建筑规划板块内竞争——鲁能B区地块四期四期一期二期三期一期将有近10万方花园洋房，近3万方别墅四期四期一期二期三期一期将有近10万方花园洋房，近3万方别墅竞争分析本案鲁能项目规模不大住宅开发品牌未形成与海岸、旅游资源、轻轨站尚有距离容积率高大盘，具规模优势品牌住宅开发商临海，临旅游资源，临轻轨站低密度高档社区产品差异化配套上借势而上总体量巨大，风险高别墅面临政策风险造城运动，强化品牌本案开发将领先于鲁能项目主体部分建设，针对鲁能项目重点要概念借势竞争分析本案鲁能项目规模不大大盘，具规模优势产品差异化总体量海滨旅游板块板块内竞争板块外竞争地缘竞争板块海滨旅游板块板块内竞争板块外竞争地缘竞争板块开发区产业区金州区金石滩客源地“房价挤出效应”本案环境指数追求居住迁移开发区产业区金州区金石滩客源地“房价挤出效应”本案环境指数追滨海板块金州板块金石滩板块金马路板块湾里板块开发区就业中心区——客源地本地消化居住迁移居住迁移双D港地缘板块竞争格局滨海板块金州板块金石滩板块金马路板块湾里板块开发区就业中心区价格区间：4500-6000元/㎡开发区房地产业发展的原动力是经济规模与产业实力。房地产的真正启动期在2001年，目前开发区的经济模式已经由劳动力密集型向技术密集型转变，鼓励吸引高级人才及落户政策，招商力度大，就业机会多，吸引了大量的外地就业人口进驻，再加上30万人的人口规模，支撑了开发区楼市强劲的购买力，刺激了区域房价的快速上涨，目前，开发区属于大连新城区中房价最高，上涨最快的区域。开发区产业区地缘竞争价格区间：4500-6000元/㎡开发区产业区地缘竞争近期开发及改造居住区板块重点竞争板块滨海板块湾里板块典型竞争板块双D港重点竞争板块近期开发及改造居住区板块重点竞争板块滨海板块湾里板块典型竞近期开发及改造居住区板块近期开发板块-湾里板块—典型竞争板块相对于开发区区内的楼盘来说，高城山的位置更为偏僻，主要开发区域为工业区与双D港的中间位置。因此该区域开发楼盘主要为低价、面积从60-120左右的适中户型面积为主，价格相对较低，楼盘规模较大。代表楼盘有金湾新城、东城天下等。发展历程：从2002年随着金湾新城1期开盘，到2005年下半年东城天下一期及金湾新城B区1期的开盘，湾里板块经历近四年的发展，该板块的房价、项目品质、消费者认知度也随着逐步的提高。现状及趋势：目前，湾里板块主要项目为东城天下及金湾新城两个项目。虽同属一个板块，但两个项目在项目定位、园区规划、客户群定位及物业管理方面有着明显的区别。金湾新城虽然在项目品质方面较东城有一定的差距，但是随着东城的热销也带动其销售，加上其项目在售价方面偏低，吸引了大批中低收入的消费群体。进入2006年，随着东城天下3000套房源入市及金湾新城约10万平方米的开发量。湾里板块，可供入市的房源“相当地”充足。同时，该板块未来几年发展的“后劲”不足；主要随着今年东城二三期及金湾新城的开发完毕，该区域用于房地产开发的土地储备明显不足。典型楼盘：东城天下湾里板块近期开发及改造居住区板块近期开发板块-湾里板块—典型竞争板开发模式：整体开发，大盘销售项目规模：二期近3000套，30万建筑面积物业形态：小高层和高层供应户型：二房占主导地位，二三房配比达到3：2；二房面积在90-100平方；三房面积在110-120平方;三期42－58㎡小户型价格：二期销售均价已达4200元/㎡。销售情况:一期一个月销售1000套，开发区缺乏同档次物业，金湾新城的品质偏低。一期客户比例：75%开发区客户，10-15%长线投资客，10%养老客户，不到5%市区客户大众精品楼盘：东城天下湾里板块——开发区人曾“遥不愿及”之处东城天下的热销，拓展了开发区人心理承受距离开发模式：整体开发，大盘销售大众精品楼盘：东城天下湾里板块—户型细分户型面积段（m2）面积比（%）合计一房一房一厅50-605%5%二房二房一厅65-7510%50%二房二厅85-10040%三房三房一厅110-12022%42%三房二厅130-14020%四房（含复式）四房二厅150-1603%3%大众精品楼盘：东城天下户型配比户型细分户型面积段（m2）面积比（%）合计一房一房一厅50-户型建筑形态户型编号面积(M)户数比例意向户数两房1658多层D4(D4a/D4b)8731219%358小高层X2(X2a/X2b)9022414%0小高层X7(X7a)9921713%1多层D(D1/D2)9117611%217多层D3(D3a/D3b/D3c)751449%385多层D2(D2a/D2b)651207%664小高层X4/X51021107%0三房1104小高层X911430828%0多层/小高层K,K1/XK,XK1,XK211519117%51多层D711311110%48小高层X11(X11a)124878%6大众精品楼盘：东城天下二期主力户型户型建筑形态户型编号面积(M)户数比例意向户数两房1658大众精品楼盘：东城天下同面积户型，多层意向强烈，而小高层几乎无人问津整体上意向客户的意向户型几乎都分布在多层住宅中受总价限制，小面积户型更受青睐（87平方米以下的房源客户意向占了81%）小高层在开发区抗性很大小面积户型受到青睐大众精品楼盘：东城天下同面积户型，多层意向强烈，而小高层几乎近期开发板块-海滨路板块——重点竞争板块发展历程：该板块作为开发区房地产开发的绝版地段，其房地产开发比较早，该板块凭借临海的优势作为项目主要卖点之一，大部分项目定位于高档、中高档，个别项目园区景观、户型设计比较好。现状及趋势：该区域有较大的土地供房地产开发，主要为小孤山项目：据了解该项目很早已经立项，项目规划方案已报等待审批。预计，该项目商品房在年底之前上市可能性比较大，不排除由于政府内部原因导致该项目开发的商品房无法在今年上市。红星村项目，该项目与南部滨海社区的规划方案一起被区规划局初步定稿，同时该项目也面临着工程量大、土地“挂牌”等问题。估计，该项目属于未来两三年后开发的土地。绿洲半岛三、四期：根据前两期开发进度以及强度，预计该项目今年开发量在6-7万平方米左右。总结：海滨路板块所辖的房地产项目依靠得天独厚的地理位置及优越的自然环境，决定了大部分项目定位于中高档以上的产品，不排除存在中档及中档偏低的产品出现（比如去年的绿洲半岛二期产品）。重点竞争：小孤山9家项目滨海板块近期开发及改造居住区板块近期开发板块-海滨路板块——重点竞争板块滨海板块近期开发及改开发商进度状况占地面积建筑面积容积率建筑形式开建集团规划方案报批中12.3227.842.26小高层、高层天润案名：水御兰庭11月9日开盘，起价4580元/㎡1.53.92.60小高层，高层海富花园案名：海富花园。工程进度：土石方工程，前四证已齐全；若工程进度顺利，预计12月中旬可获预售许可证。6.3816.332.56小高层、高层光伸——6.8619.142.79高层志广——1.23.5762.98高层世元案名：东庭印象。工程进度：桩基础，前四证已齐全；若工程进度顺利，预计明年3、4月左右开始销售。项目信息：项目由4栋建筑组成，2栋21层、1栋28层、1栋11层。住宅建筑面积3.7万平方米，规划户数401户。1.374.473.26小高层、高层广隆案名：广隆文华园。工程进度：1、2号楼桩基础。项目信息：项目由七栋建筑组成37.172.39高层九龙湾——

2.15.722.68高层欣怡案名：欣怡花园。工程进度：箱型基础底板；未定价项目信息：项目由三栋建筑组成，分别为10、15、26层。

3.36

小高层、高层小孤山9家项目一览总建筑面积近90万方以小盘为主以高层为主价格战不可避免开发商进度状况占地面积建筑面积容积率建筑形式开建集团规划方案集成电路园区光电子园区双D港区近期开发及改造居住区板块双D港区域特点：数字湖、生命湖的自然景观很好，小环境出色；轻轨设有双D港站；工业区四周围绕，尚未有成型的居住区，缺乏居住氛围未来供应：占地近40万方，南部生命湖建筑面积4万方，规划以小高层为主；北部数字湖建筑面积26万方，规划以多层为主。据了解，生命湖小高层可能先行启动。集成电路园区光电子园区双D港区近期开发及改造居住区板块双D配套充足景观优势滨海板块本案湾里板块交通便利人气聚集滨海板块本案湾里板块本案VS开发区板块本案双D港双D港配套充足景观优势滨海板块本案湾里板块交通便利人气聚集滨海板块合理规划——相对大的规模提供了条件产品创新——功能、形式上共同创新景观挖掘——建议做部分海景楼盘交通改善——建议配班车环境宣传——环境指数高土地资源有限，规模受限产品单一为小高层，高层沿海景观资源独享距就业区距离较近高端住宅、娱乐休闲片区本案滨海沿线对策竞争分析合理规划——相对大的规模提供了条件土地资源有限，规模受限本案本案双D港竞争分析开发周期及价格竞争规划光电产业园和IT产业园就业人群是双方抢夺的重点客户区位上相对现在开发区就业中心区都偏远，但双D港相对近，有可能先行拦截客源双D港住宅开发存在较大的政策阻碍（工业用地转居住用地）本案双D港竞争分析开发周期及价格竞争金州区地缘竞争一个曾被“大连人”称为“农村”的新城区“北进”规划的重点区域房地产高速发展，年开发量超百万方金州快轨工程&五一路改建金州印象——金州区地缘竞争一个曾被“大连人”称为“农村”的新城区“北进”开发区至金州快轨工程以及开发区至金州主要交通要道五一路的改建完成，金州对于开发区及市内四区的居住人群的吸引力将大幅提升主力价格范围：3500-5000元/㎡金州区地缘竞争

2005年（万㎡）同比增长新开工面积97212%竣工面积3230.60%商品房销售面积47.538.10%供应量大竞争激烈五一路轻轨（在建）重点竞争区域开发区至金州快轨工程以及开发区至金州主要交通要道五一路的改建竞争分析旅游度假区轻轨交通距开发区25公里生活配套不足生态居住区启动未来城市副中心轻轨（在建）距开发区5公里生活配套相对齐全产品总体品质较差房价水平尚低本案金州机会点：生态景区宣传，提升产品品质，合理定价问题点：交通及生活配套成为吸引开发区客源的主要瓶颈竞争分析旅游度假区未来城市副中心本案金州机会点：生态景区宣传占地面积：80万㎡总建筑面积：100万㎡容积率：1.20目前在售二期，共2000户均价：3300元/㎡该大盘位于即将通车的金州至开发区的轻轨旁，地理位置优越，距离开发区15分钟车程。小区配套设施齐全，规划有中小学及幼儿园。该楼盘品质不高，但较低的价格使其已成为金州本地和开发区客群关注的焦点。2006年3月开盘，现去化约70％，剩余房型以三房居多。五一路板块代表楼盘金润花园占地面积：80万㎡该大盘位于即将通车的金州至开发区的轻轨旁，三房90-105㎡三房124-137㎡二房76-80㎡二房82-99㎡三房90-105㎡三房124-137㎡二房76-80㎡二房占地面积：5.6万㎡总建筑面积：11万㎡容积率：1.78总户数:800户多层（10幢5层，4幢6层），小高层（4幢12层）主力户型：二房90-95㎡

三房110㎡均价：3950元/㎡（多层）

3700元/㎡（小高层）兵营式布局，内部无中央景观。2005年11月底开盘，现已去化80%左右。客户结构上，区域客占一半，大连市区及开发区客户约占20％左右，剩余客户主要来自东三省。五一路板块代表楼盘永乐金庭占地面积：5.6万㎡兵营式布局，内部无中央景观。2005年1海滨旅游板块板块内竞争板块外竞争地缘竞争板块海滨旅游板块板块内竞争板块外竞争地缘竞争板块海滨旅游板块分布金石滩旅顺口海滨旅游区主城区南部海滨旅游区市区及外省市客源海滨旅游板块分布金石滩旅顺口海滨旅游区主城区南部海滨旅游区市海滨旅游板块对比产品特点价格区间代表楼盘客户状况主城区南部海滨旅游区别墅及高档公寓（高层为主，大户型为主）公寓：7000-15000别墅：18000-23000老虎滩区域：帝柏湾付家庄区域：海天赢州星海湾区域：半岛听涛本外地高端客群:自住，投资度假之用金石滩旅游度假区临海高档公寓；远海中低档公寓。多层为主公寓：3500-6000别墅：12000-15000金座领海世嘉金海人家外地中高端客群：投资度假及退休养老之用旅顺口海滨旅游区临海高档公寓；远海中低档公寓。多层为主公寓：3300-4500世界和平公园区域：华通和平海岸外地中高端客群：投资度假及退休养老之用。区域客群产品价格及客户层次决定二者竞争面极小条件类似，二者存在直接竞争海滨旅游板块对比产品特点价格区间代表楼盘客户状况主城区南部别主城区南部海滨旅游区星海湾区域付家庄区域老虎滩区域半岛听涛中信海天瀛州帝柏湾定位高端，以舒适大房型为主，与本案竞争面极小主城区南部海滨旅游区星海湾区域付家庄区域老虎滩区域半岛听涛中容积率：3.7总建筑面积：12万㎡7幢高层，598户均价：9000元/㎡帝柏湾户型面积：（平层）100－200㎡（跃层）200－400㎡老虎滩区域代表楼盘容积率：3.7帝柏湾户型面积：老虎滩区域代表楼盘中信·海天瀛州容积率：0.7独栋和联排，共58户价格：（独栋）22800元/㎡（联排）16000-21800元/㎡户型面积：（独栋）400－470㎡（联排）260－350㎡北美风格，内部规划较为局促。无地下室，赠送花园。2004年10月开盘，目前销售率约为70％。后排独栋及联排中间套销售有一定难度。付家庄区域代表楼盘中信·海天瀛州容积率：0.7北美风格，内部规划较为局促。无地半岛听涛容积率：2.5共8幢(2幢多层4/5层,3幢小高层10-12层,3幢高层31层)

均价：11000元/㎡户型主力面积：160-200㎡星海湾区域代表楼盘半岛听涛容积率：2.5星海湾区域代表楼盘旅顺口区住宅市场价格区间：3000-4500元/㎡房地产市场处于快速上升期2004年下半年开始，大连市内房地产热潮波及旅顺，区域房地产热度持续走高。2005年旅顺房地产进行产权登记7511户，接近市区四区成交总量的五分之一。受到大大连西拓北进的政策方针的影响，作为开发重点的旅顺，近年来，旅顺开发区的房地产价格也在逐年增长，在售楼盘的整体均价已经达到3400元，而且增长势态没有停止。楼盘广告宣传强调烟大轮渡、大学城、IT产业园区、老铁山国家自然保护区等。真正完全拥有区位优势的板块就是世界和平公园板块，目前该板块代表楼盘有：华通和平海岸、阳光书香苑、中庚香海小镇。旅顺口区住宅市场价格区间：3000-4500元/㎡金石滩板块VS世界和平公园板块金石滩板块旅顺世界和平公园板块大学城大连民族学院（规划中）沈阳音乐学院（建设中）鲁迅美术学院，大连模特学院大连交通大学信息工程学院辽宁省对外经贸学院海岸黄金海岸月亮湾海滨浴场主题公园发现王国世界和平公园产业区大连开发区产业区旅顺经济开发区交通中巴（火车站－金石滩）轻轨中巴（大连－旅顺－和平公园）轻轨（规划中）两板块发展条件极为类似，但金石滩生态旅游更为纯正。世界和平公园板块距开发区产业区较近，周边规划中还有石化城。“旅顺开发区目前人类活动强度较大，土地开发强度较高，原有生态功能已大大下降”。——《旅顺经济开发区环境影响评价》金石滩板块VS世界和平公园板块金石滩板块旅顺世界和平公园板块客户结构：世界和平公园板块客户除旅顺本地人以外，大连市内及外省市的购房者也有相当的比例，目前已经占到60%以上的份额，主要是来大连养老和投资、在旅顺工作和寻求发展的群体。旅顺本地购买者多为回迁户。发展潜力：旅顺开发区发展起步较晚，区域房价相对较低，轻轨等利好配套尚在规划中，其发展潜力很大，该区楼盘已成为投资者投资升值的理想选择。产品状况：世界和平公园板块现有产品规划、户型设计、物业管理等方面尚不成熟，是目前房价提升的一大阻力。竞争分析客户结构类似，大连市区及外省市客户是二者争夺的对象。加强区外营销，争夺外来客户对投资客来说，世界和平公园板块更具发展潜力。合理规划，产品创新，提升产品竞争力客户结构：世界和平公园板块客户除旅顺本地人以外，大连市内及外世界和平公园板块代表楼盘为大连交大教师团购对外在售楼盘总占地面积：11万㎡总建筑面积：16.5万㎡容积率：1.4对外在售：10栋小高层总户数:749户均价：3300元/㎡阳光书香苑2006年4月开盘，目前销售率不足50％。该楼盘靠近大学城，利于学生租住，小户型受到投资客青睐。世界和平公园板块代表楼盘为大连交大教师团购对外在售楼盘总占地户型面积（㎡）户数（户）配比一房51-58456%二房71-759012%100-11256275%三房140-148527%合计749100%户型配比户型面积（㎡）户数（户）配比一房51-58456%二房71-占地面积：69万㎡总建筑面积：100万㎡容积率：1.45规划四期，目前销售一期小高层（8-9层），共2000户。部分六层以上住房可观海均价：3300元/㎡（海景房在4000以上）华通·和平海岸2006年6月开盘，销售率约50%。大盘整体规划配套完善，房价低，因而销售进度较快。该盘曾在东北各地推广，目前购房客户中约有一半来自东三省。世界和平公园板块代表楼盘占地面积：69万㎡华通·和平海岸2006年6月开盘，销售率约以防止四方一房57-75㎡三房105-127㎡二房74-86㎡四房135-147㎡以防止四方一房57-75㎡三房105-127㎡二房74-86海滨竞争板块板块内竞争板块外竞争地缘竞争板块产品差异化，概念借势区域小高层抗性大区域产品品质整体不高解决交通、配套掣肘区外营销推广合理规划，产品创新合理定价生态景区宣传主要结论海滨竞争板块板块内竞争板块外竞争地缘竞争板块产品差异化，概念客户分析客户分析区域楼盘客户现状

龙山小区金海人家金座·领海世嘉东三省（除大连）60%70%

50％大连市区和开发区15%10%20％特殊客户10%15%0零散客户15%5%30％注：龙山小区“特殊客户”为民族学院教师；金海人家“特殊客户”为开发区管委会人员及家属等。领海世嘉东三省客户以哈尔滨、沈阳居多。零散客户中不少来自北京、上海等地，另含外籍人士（包括华人）。目前区域客源结构50％-70％东三省客源5％-15％其他客源20％-25％市区及开发区客源区域楼盘客户现状龙山小区金海人家金座·领海世嘉东三省（除大东三省为区域楼盘客户的主要来源地，其主要原因有：大连在东三省具有很强的吸引力；金石滩风景旅游地气候比东北其它地区好，吸引东三省人群前来购房，做投资度假和退休养老之用；楼盘广告宣传在区域选择上以东三省为重点。区域楼盘客户现状东三省为区域楼盘客户的主要来源地，其主要原因有：区域楼盘客户数量：目前区域重要客户群，占到整个客户群一半以上人口构成：①高收入群体（含灰色收入群体）；②中等收入群体消费动机：①高收入者看重风景旅游，购房投资度假之用；②中等收入者看重气候环境，购房退休养老之用购房特征：①高收入者选择海景别墅或高档公寓；②中等收入者选择中低档楼盘东三省客户描述数量：目前区域重要客户群，占到整个客户群一半以上东三省客户描访谈个案退休中学教师，因子女在开发区财政局工作，女儿在龙山花园小区为自己购买了两室一厅住房一套。大连郊区的楼盘在鸡西的矿区和兴安岭的林区宣传比较有效，该地区工资收入一般，但可以承受金石滩这边的地价。龙山小区的相识人群中，有好几个来自该地区。男，65岁黑龙江林区（龙山小区客户）访谈个案退休中学教师，因子女在开发区财政局工作，女儿在龙山花访谈个案沈阳到大连只需4个小时，前几年夏天就常到金石滩来度假，对金石滩熟悉，儿子出钱买的房，地点没做过啥比较。两室一厅，104平。两个儿子在沈阳工作，还有一个儿子在上海工作。自己和老伴在金海人家住了两年多了。房型不错，生活也很便利。但暖气不热，过些天这里冷了就回沈阳，春季再过来。肉类不在当地买，觉得这边的肉没检疫，没有保障。另外，医疗条件还不够好，金石滩医院的医生都是市区医生退休下来的。幼儿园还不错，年轻人教学。中学和小学一般。听说开发商很有能耐，在东北宣传，并提供免费来大连看房的机会。住户大多东三省，老年人，市区和当地渔民很少。男，63岁沈阳（金海人家客户）访谈个案沈阳到大连只需4个小时，前几年夏天就常到金石滩来度假女，32岁沈阳（金海人家客户）访谈个案丈夫现在得胜工作，跟随丈夫过来，自己在家专带小孩（约四五岁，上幼儿园）。小区大多是东三省来的，很多沈阳的。自己对大连市区不熟，买房子没有啥比较。觉得住在这边挺好的。女，40岁沈阳（金海人家客户）知道这个楼盘是通过开发商在沈阳做的广告和设的售楼处知道的。买这边房子主要是假期过来玩玩，玩一两天就走。觉得房子不错。这里住的老年人居多。女，75岁黑龙江（金海人家客户）孙子在大连市区工作，03年在金石滩买的房，市区的房子买不起。今年8月份把家乡的房子卖了，自己和儿子儿媳都过来住，三室房（在五层）。孙子隔十几二十天过来看看。觉得这里空气好，暖和。女，32岁访谈个案丈夫现在得胜工作，跟随丈夫过来，自己在家专4000外籍人士近2万中高层级人才4-5万基层管理/技术/业务人员25万就业人口开发区人口结构梯度结论：开发区企业以制造业为主，中高端客户群的比例相对较低，约为6-8%，低于南方主要开发区10-15%的比例日韩人士为主含企业中高层管理人员、技术人员、公务人员、个体私营业主、学校资深教师等企业白领和高级蓝领，以及各类小业主以企业产业工人为主体地缘客户4000近2万中高层级人才4-5万基层管理/技术/业务人员2数量：估计在4000多人人口构成：主要由日韩人士为主居住方式：具有高额补贴，常住外籍人士以租赁方式为主，短期商务交流的外籍人士的以酒店长包房的形式居住，租赁费用由公司支付；部分常住外籍人士选择在区域购房。居住偏好：主要在丽娇湾海景住宅内，日本人喜欢自己群居，不太愿意与中国人聚集在一起，因此很少购买住宅；部分韩国人携带家眷，因此会以普通住宅为租赁对象，甚至购买住宅。日韩人士较难形成高档居住氛围关键词：租赁对象、高端住宅外籍人士描述数量：估计在4000多人外籍人士描述数量：估计在1.5-2万人，占到整个区域人口的3-5%左右，占到就业人口的6-8%左右人口构成：企业中高级管理人次和技术人才、公务人员、学校教师、中小私营业主居住特征：部分来自于大连的中高级人才居住在市区，随着房价的上升，开始选择在开发区购房。早期到开发区工作的中高级人群开始进入二次置业阶段，丽娇湾和金马路的住宅产品是他们的首选。关键词：二次置业区域中高级人才描述数量：估计在1.5-2万人，占到整个区域人口的3-5%左右，数量：4-5万人人口构成：企业员工及主管、高级蓝领、小型业主购房特征：主要为初次购房者，新房主要选择在湾里板块，以及滨海区域中档楼盘，主要楼盘包括东城天下、金湾新城、绿洲半岛等；相当多的客户选择地段较好的二手房；也存在部分居住改善类型购房偏好：强调经济性、实用性关键词：自住需求及改善需求区域基层人才描述数量：4-5万人区域基层人才描述女，28岁开发区访谈个案已婚，开发区某外企工人，月薪在1200元。周围的同事目前首选的是金州的金润，考虑到加早晚班，如选择金石滩，打车费用是到金州的3倍还多。另外每天正常通勤费也要自己负担，到金石滩的轻轨费用要比到金州要贵，而且楼盘的位置到轻轨站还有一段距离。男，32岁大连市男，36岁大连市已婚。报关员，工资收入2000元。在大连市区有住房，对金石滩地块不认可，认为通勤不方便。如经济允许的话，可作投资用。已婚。某公司销售主管，月薪3000多。在大连市区已购房。计划为外地居住的父母在大连购房，目前正关注大连地区的楼市。对金石滩的生活配套比较担心，不过房价合适的话，可以考虑。女，28岁访谈个案已婚，开发区某外企工人，月薪在1200元客源变化趋势开发区住宅价格的提升将挤压中低收入者选择更偏远更低价位的楼盘，金石滩相对低价楼盘将吸引更多开发区客户开发区产业区向东扩展，如规划中的光电产业园及IT产业园兴建，随之带来的就业人口势必为金石滩住宅项目增加地缘客户金石滩内部规划的院校启动，也将提供部分教师及学生客源鲁能大盘启动，金石滩板块逐步成熟，板块吸引力增强，客户量扩大客源变化趋势开发区住宅价格的提升将挤压中低收入者选择更偏远更地块分析地块分析地块概况占地面积建筑面积容积率北地块11.83公顷19.52万平米1.65南地块0.98公顷1.18万平米1.2合计12.81公顷20.70万平米—龙山小区北地块南地块整体地块被龙山小区分割北地块部分规划条件建筑容积率：1.65建筑密度≤30%绿化率≥30%楼高≤36m，主体建筑层数≤11层用地性质为居住。三号路和南侧规划道路可各设一个出入口龙山北街龙潭街三号路规划路地块概况占地面积建筑面积容积率北地块11.83公顷19.52地块概况北地块：地块较为平整，起伏不大；内部现为荒草、果木等（注：图片中房屋为龙山小区）南地块：地块较为平整；内部现为荒草（注：图片中施工地为沈阳音乐学院）地块概况北地块：地块较为平整，起伏不大；南地块：地块较为平整道路状况龙山小区北地块南地块龙山北街龙潭街三号路规划路三号路：目前尚为不完整土路，三号路规划从开发区出发，一直通到金石滩东。50米宽，6车道。该路明年施工，预计明年年底完工。龙山北街：目前仅从五号路修到地块南端，地块西侧尚为土路。何时修建，尚不清楚。龙潭街：尚未形成路，该路已列入建设计划，2车道（总宽25m），今年不能完工。地块南侧规划路：修建计划尚不清