国际大酒店建设项目可行性研究报告

4.34.3项目投资回报计划国际大酒店建设项目可行性研究报告刖百第一部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景第三部分项目分析及评价地块解析项目SWOT分析3项目评价市场定位及项目评估项目定位第四部分预期经营收入测定各类经营活动收入估算资金来源与运用分析第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论项目主要问题的解决办法和建议项目风险及防范建议附页项目企划及可行性报告编制机构人员**高科建筑设计咨询有限公司接受亚洲大酒店投资管理筹备小组的委托对**“亚洲大酒店”项目的可行性进行了研究。我司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：1.1.41.1.4研究工作依据第一部分项目总论“亚洲大酒店”是**市第一建筑公司及**投资管理有限公司共同投资建设的国际商务旅游酒店项目，主要功能为五星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。亚洲大酒店严格按照国际五星级酒店标准投资建设.运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景**一建**投资管理公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展及扩展的目标，拟联合共同投资在****建设五星级大酒店及配套项目。项目名称“亚洲大酒店”投资建设单位**市第一建筑有限公司**投资管理有限公司承担可行性研究工作的单位**高科建筑设计咨询有限公司**筹备小组《亚洲大酒店投资可行性研究委托书》《宾馆投资项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《**省产业导向2011—2012》《**县国民经济和社会发展第十二个五年规划》《**县主要经济指标》《**市宾馆.酒店业市场分析》2008/2010《**市旅游统计月报年报》《**旅游推介说明》以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容**“亚洲大酒店"，属于五星级高级商务旅游酒店，单体20/28层，总建筑面积：26800m2（不包括地下车库），客房面积：11580m2,建设用地一期：15000平方米左右（20/25亩地），二期用地：75/80田。1.2可行性研究结论经过对洞庭湖经济圈和**县经济状况的研究分析，以及对各地2008-2012年产业导向的分析、理解、总结，我司经过详细的市场调研后认为：项目的投资建设是可行的、合理的；在目前各种利好因素的作用下，近几年内**酒店市场是乐观的;商务旅游酒店更适合项目的整体发展与规划;■在2011—2013年该项目投资建设的时机是可行的；■目前“亚洲大酒店”筹备工作及投资建设方实力以及资金储备、企业发展需求等，项目的正式建设运营条件基本成熟;第二部分市场分析项目投资环境和市场研究项目投资环境分析**县是**省迅速崛起的一个经济发展强县（生产总值GDP已超160亿元）.自改革开放以来，**县抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。“十一五”期间，在县委、县政府的正确领导下，全县人民全面贯彻落实科学发展观“一化三基”、“四化两型”战略及“弯道超车”、科学跨越等要求，深入践行民本**的执政和发展理念，坚持不懈狠抓“主攻新型工业、做强优势农业、建设秀美城乡、构建和谐**。”目前县域经济“工业主导型产业结构初步形成.农业产业化稳步推进.新型工业化加快推进.现代服务业快速发展。”“十一五”期间**县三次产业发展势头状况良好，调整优化效果明显；第二产业、第三产业增加值占GDP的比重上升为47.4%和28.1%0县域经济建设投资近五年总值近270亿元，培育了纺织、食品、建材三大支柱产业；及时抓住沿海发达地区产业转移机遇，引进医药卫材、光伏光电两大高新技术产业，形成了五大支柱产业.外向型工业格局雏形已初步形成，从而带来第三产业更大的发展，商贸业已形成规模。城镇建设快速发展、城市功能更加完善。全县国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。其经济、文化等方面的辉煌成就被誉为“全省县域经济2.1.22.1.2市场研究强县、全省平安县、全省安全生产先进县、全省芙蓉杯水利建设先进单位和**省纺织产业基地县等省级荣誉，并连续4年获评建设民本**先进县。“全国县域最佳投资环境100强，**县经过十多年的发展已成为外埠及国际竞相投资的宝地。如今,完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与文脉相连的人缘优势，使这块热土为全国商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，**县坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造内外埠投资、创业的低成本优势。**良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，**工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。华容题环洞庭湖经济圈中的区位就地理位置而言，说起**,人们自然会想起唐代诗人李白”云想衣裳花想容，春风拂槛露华浓”的诗句，想起四十五里桃花山.想起“关公义释**道，华古通“花。顾名思义多么美丽动人、秀色可餐的地方地处湘北鄂南边界，万里长江流经东北，八百里洞庭绕于东南，可谓襟江带湖，得水独厚。省道“306线、202线、203线贯穿全境，穿境而过“随/岳高速”“岳/常高速”是湘鄂通往张家界、桃花源、南长城和三峡、武当山等名胜古迹、风景旅游地带的公路交通主干线。本区域旅游资源丰富，历史人文荟萃，史有大禹、刘向、范蠡、楚灵王、关公、杜甫、岳飞等名人涉足于此。本土亦是英才辈出：汉胡广、明刘大夏、黎淳自等文韬武略、满腹经纶。现更有自然景观富集于此，东有省级森林公园桃花山风景区其：一泓碧波、十里青山；白果还绿、千年沧桑;万亩修竹、桃红柳翠。南有东湖滨临洞庭大泽，烟波渺渺、百帆如织，别有洞天。还有禹山、鼎山、墨山、天井山等环抱拱卫,千姿百态。赤眼湖、西湖、罗帐湖、塌西湖、沉塌湖、东湾湖碧水环绕，风情万种。而且还是红色旅游敬仰之地。**是休闲度假极佳之处：徒步山林放浪形骸、荡舟碧水海阔天空、登山拜寺紫烟缭绕、晨钟暮鼓木鱼声声，漫步山野穿越时空，品味乡情体切文脉，可感悟中华民族精神之瑰丽，能领略湘北容城之繁华，投资“亚洲大酒店”将具有着非常重要的建设意义。2.2市场宏观背景2.2.1**县2011年经济分析从已公布的统计数据来看，2011年上半年**县国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度加快。**县2010年生产总值超过近160亿元，比2009年同期增长15%,今年上半年再创新高、高出去年同期增幅1.5个百分点。本县生产总值的上半年累计增幅创出了自2005年以来的新高；2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。本县工业企业

累计完成工业增加值比去年同期增长29.68%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额五年累计平均完成比头年同期增长45.40%；4、社会消费品零售总额累计完成比去年同期增长12.95%,累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电发展增快，公路运输表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2**2.2.2**县历年酒店经营情况分析66.00%66.00%64.30%64.4U%64.00%62.00%60.00%58.00%62.50%58.00%一 57.00%56.21%56.00%50.00%04年05年06年07年07年64.00%62.00%60.00%58.00%62.50%58.00%一 57.00%56.21%56.00%50.00%04年05年06年07年07年08年09年10年口平均入住率56.21%56.00%57.00%55.00%58.00%62.50%64.30%64.40%56.00%54.00%52.00%1、从2007年低谷期开始，**县酒店的入住率逐年提升，在2010年达到阶段性顶峰；2、2007年**县酒店的入住率和2006年相比有一定幅度的下降,其原因是受到金融环境的影响。另2007年上半年入住率较低，是传统的农历新年前后，酒店入住率季节影响的原因，是酒店行业的传统淡季;2010年1月至今华容县酒店平均入住率统计90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%72.005418.00、46.90%6210%I70,863.70% 70.00%他畸.6耐心仁B63.40760.80%57.40%1月2月3月4月5月6月7月8月9月鲁Eg1月2月3月4月5月6月7月8月月月月□系列148.045.763.166.468.863.664.072.666.976.872.060.846.957.463.462.070.863.763.870.03、2007年下半年酒店行业迅速恢复元气,短期内超过了前期的高位，并且逐渐回升并保持持续上升的趋势，不断的创造历史高位。2010.2011酒店入住全面达到历史高峰。这说明了现在的**酒店业市场前景向好。2.2.3♦♦县2012年酒店整体经济预测及分析进入2011年，**县酒店业市场持续向好，1—8月酒店开房率超过去年平均水平，“五一”黄金周期间，**县酒店开房率更高达85%以上。具体表现及分析如下：1、**县政府将要把容城建设成为一个区域性经济性的枢纽城市,充分利用经济建设投资的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为环洞庭湖经济圈的圈内外经济产业转移重要基地，进入区域经济中心域。2、从省内和县的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及地方政府强有力的引资政策，有利于**县宾馆业市场的持续稳步发展，但全国性的经济膨胀现象，加大了中央政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建大酒店项目造成一定的建设难度。3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，形象工程等投资要进行调控，而对服务业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大。4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；5、经过近五年经济快速发展，**县的旅游和酒店业正健康有序成长，并且在**县政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下,酒店入住率迅速回升，行业步入快速发展运行轨道。2.2.4区域宾馆酒店营运分析1、入住率分析2008年来容城宾馆酒店的年入住率达63.4%,经营情况良好，星级式酒店的年入住率在50〜70%之间浮动。一般旅游度假型酒店相对城区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过1万平方米，楼层基本上低层为主;而在商业区或市区附近的商务型酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的已超过20层；4、酒店管理公司分析容城酒店的管理企业分为三种情况：A、发展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的容城区域内宾馆酒店因为处于起步发展阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着商务型酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定酒店的品质和入住者档次。2.5容城2011年上半年大酒店市场分析2008年以来高档正在经营宾馆酒店（或拟建）项目名称建设面枳（万m?）客房数（间）**xx大酒店（拟建四星级）1.48530**县现有星级酒店极少，从2008年至今，星级酒店的客房量不足800间，接待能力不超过2000人次。2008年以来，已知建成和拟建酒店项目仅XX大酒店一家四星级宾馆（筹建设中），因此，从高档星级酒店现有市场入住量和未来竞争量来看，市场发展空间巨大。**县酒店市场现状调查——价格及配套设施（因商业秘密.店名省略）酒店名称价格构成（元）酒店名称价格构成（元）XXX酒店、三星级标准房（280）高级房（348）豪华套（480）商务套（568）高级套房（1880）XX宾馆二星级标准房（268）高级房（288）豪华套房（388）高级套房（888）XX酒店普通单人房（180）豪华套房（380）配套设施备注中西餐、桑拿中心、网球场、夜自4心ZZ\n加口非厅配套设施整体档次中高档，但经营一般中西餐，夜总会，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套设施中档富有特色，是主要利润来源中西餐配套设施简单小结:1、各酒店客房价格一般在对外公布价基础上给予很大折扣，一般在5折左右。标准房价格一般在120—180元之间，套房价格一般在280—600元之间；2、各酒店都具备基本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等,但经营一般，比较好的有XX宾馆的娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源。结论:1、“随/岳高速”“岳/常高速”的开工和建成、城区**西大道建设通车，亚洲大酒鼎建设地区的内外埠交通状况将更加顺畅快洁。2、伴随着品牌产业的不断进入及各项基础建设的不断完善，**目前正处于第三产业发展腾飞的大好时机，服务宾馆酒店业整体崛起之期已经指日可待；3、**现仅有一家四星级酒店筹建中，五星级酒店本地区尚无一家，有绝对的稀缺性。因此，项目投资建设所面临的是基本无竞争对手的市场；4、容城酒店业代表县域的最高水平，但目前仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于**县目前整体经济高速发展已略显滞后。从长远来看，在**经济和主导产业.金融服务市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段,酒店业及相关产业将越发成熟。第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标（第一期）总建筑面积：26800m?（不包括地下车库）配套面积：12000m?客房面积：11500m2其他面积：3300m2层数共29层1-4层：商业服务配套5层：健身运动馆6-27层：酒店客房28层：办公及观光茶座客房总数：300套左右标准客房：200套；高级客房：70套商务套房：8/10套；豪华套房：20套总统套房：2套商品、餐饮.休闲娱乐辅助设施1层：卢浮宫西餐厅、大堂吧、逸景商品部2层：万寿宫酒楼.国王宴会厅，3层：皇宫桑那中心4层：仙客来夜总会5层：为室内游泳馆及屋顶网球场交通条件及周边配套分析1、酒店位于容城西新区经济贸易中心，各种配套规划完善2、项目方圆1000米内，规划建设高尚物业众多，集中了众多政府.商业.金融贸易机构.品牌产业等厂矿企业。3、紧邻**大道及白鼎山路，项目所在区域环境优雅.规划建设商住圈、人流旺盛商业氛围较好，并且规划建设区域行政、金融贸易、文化经济中心。景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥**大道西段白鼎山下，视野开阔，建筑中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1SWOT分析优势（S）1、项目位于**县西新区城域中心，周边各类市政配套设施规划建设完善，环境优美，是经济贸易区域中心，具良好形象展示效果。2、城域最高档酒店，将享有足够市场知名度，将来以商务旅游客人为主，是典型的商务旅游型酒店，对客户的综合吸引力较大。3、投资建设方属于具有政府背景的国有控股企业和民营经济联合体即能给客户以坚定的消费信心又能够给于灵活体贴周到的服务感受。4、项目本身已具有一定的建设资源贮备，具有强大的潜在建设投资基础。劣势（W）1、项目建成近年内入住客户类型将较单一（内埠客），初期入住率将偏低（区域环境建设还不完全配套）；2、项目计划规模配套设施建设不能一步到位（投资分期），对项目的营运、经营活动支撑不足；3、项目周边商业氛围目前较弱；4、项目内部酒店管理联合方还没高端机构介入。机会（0）1、地方经济建设大力扶持第三产业的政策利好，为投资宾馆酒店业的良性发展奠定了基础。2、**西大道建设通车，将改善区域交通环境，地块投资建设能量将得以释放。3、新区经济贸易中心开发建设的步伐日益加快，带动整个区域第三产业市场快速发展，区域形象将迅速提升。4、星级酒店项目在城域市场处于无竞争状态，入住外部环境极其优越；5、外埠品牌企业来此建厂投资较多，消费能力强；6、国民消费观点改变可支配收入提高，追求高品质消费欲望强烈。威胁（T）1、投资宾馆酒店业市场整体环境不乐观，市场潜在不稳定因素较多，经营压力加大。2、作为五星级国际大酒店自募资金投资模式，在本区域尚无先例，市场存在一定风险性。3、国内经济持续过热，国家投资和金融政策收紧，各种经济调控政策的出台将给项目的投资,建设.经营带来不确定因素。3.2.2应对策略I四大SO策略|（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目容城地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化经济实体及品质包装，迅速吸引内外埠入住客户关注；3、利用酒店建设发展商本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施经营管理策略，尽可能将酒店客户转化为义务宣传员。4、强化、发展、利用投资商良好的社会资源及背景资源优势，对区域内各外埠及本地企业机构进行重点宣传，促成集团固定客源。两大WT策略|（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的经营方案及管理服务系统，增强酒店品牌效应。2、针对自身酒店规模配套设施经营分期建设的劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次。3、利用地方政府政策支撑背景优势对项目进行信誉品牌宣传；4、快投、快建、提前经营、快速回报规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素,我们认为：本项目在县域的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营运策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3项目评价亚洲大酒店项目在**县目前仍属于独一无二的五星级高档酒店,在洞庭湖经济圈市场来说，也属于高端的酒店投资项目。由于该项目投资时机良好，市场需求强烈，且供给资源稀缺，预计经营回报预期目标可以正常实现。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实施建设中预期的投资回报，降低建设方的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，亚洲大酒店以商务旅游酒店的方式建设是一种科学理性的发展方向，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套的完善及受国家经济发展总趋势、**县经济特点的利好影响,本项目前景展望非常良好。3.4市场定位及项目评估：市场定位**县作为洞庭湖经济圈重要的县域城市，一直以来在****市的经济发展中都占据着非常重要的地位。从2001年来县域经济的高速发展就急需商务旅游服务业市场的积极配合，但从近期来看仍处在一个初级阶段，市场上的客源以国内为主，外宾消费较少，是一个国内及本埠消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使得市场缺乏竞争，高端星级宾馆项目没有，投资规模较小，可供入住者选择的范围较小，客房价格每标准间介乎在120-380元之间。无论从地理位置还是宾馆酒店服务档次来看，亚洲大酒店建设都将是**宾馆服务业的旗舰，目前市场中大部分宾馆酒店都属于中低档产品。随着**县经济发展品牌产业发展商的进入，亚洲大酒店投资建设将拥有非常巨大的发展空间，未来前景美好，品牌升值、投资回报等，各种预得利益将十分充分。2项目评估在**县宾馆酒店服务市场中，亚洲大酒店作为目前唯一的五星级商务旅游酒店，具有很强的独特性、唯一性，是区域市场中极具竞争力的高端品牌。目前本项目投资建设面临批准立项，投资经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：K―近期内完成征地及建设规划许可2、|在预期内快投.快建.缩短投资面报期限根据本项目情况，我们认为必须采取三种方案可供选择：争取地方政府主要领导的支持和政策扶持，充分募集缺口资金增加投资股股份（充足资金能保持并促进高效经营及管理）引进高端国际酒店管理集团连锁3.5项目定位亚洲大酒店为多方投资的股份有限公司，是改善**县投资环境发挥地理优势.显现地方人脉文化而投资兴建的。该酒店楼高29层,总投资2.50亿元。亚洲大酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于容城新区**西大道。酒店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面实行现代集程系统管理酒店。因此，项目应该定位为：*♦县首个国际五星级商务旅游大酒店。第四部分预期经营收入测定各类经营收入估算酒店客房部分价格定位定位理论依据：1、由于项目周边没有同级别规模的宾馆酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性产业，故可采取收益法。收益法定义:预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=[1-1/(1+r)n]a/rV 项目现今总价n——项目的收益年限r——固定投资资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8-10%；a——项目的年净收益价值求取1、本项目作为商务旅游类酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n=202、本项目作为酒店的净收益a根据市场调研结果，我们可以设定：平均入住收益：（根据项目酒店客房星级标准和酒店业正常入住收益水平估计）=580元/套/天入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）=60%总套数（根据现有客房数）=280（300）套年收入产值a=365天X平均房费X客房总套数X入住率=365X580X280（300）X60%=3.55656千万元故依客房部分总价值P1=3.55656千万元本项目为**县唯一五星级酒店，通过对其它城市类似酒店项目及容城区域商业形态的调查，我司认为：商业及服务辅助业态应该定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰及高端特色餐饮.高档娱乐服务等等。预计年营业产值2.200千万元（详酒店现金流量预测分析报告）故商业服务配套部分总价值P2=2.200千万元4.1.2酒店总收入估算已知条件：酒店客房部分经营产值：P1=3.556千万元酒店辅助经营产值：P2=2.200千万元酒店总经营产值（总现今价值）：V=P1+P2=2.200+3.566=5.766千万元所以，酒店客房主业和辅助服务商业部分年总收入约为：5.766千万元（人民币）。4.2资金来源和运用分析项目第一期总投资由项目支付工程款及设备购置、装修、安装、前期工作、管理、财务费用等组成，资金来源包括自筹资金、银行融资。项目资金来源构成情况如下表：项目资金来源表项目资金（亿元）比例自筹资金1.500060%银行融资1.000040%总投资2.5000100.0%第五部分财务与敏感性分析嬴利能力分析本项目客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价房型比标准房80%48060%高级房50%58830%豪华房40%688%豪华套房20%8006%商务套房20%18003.7%总统套房2%48000.3%注：以上数据为酒店企划数字，不完全代表建成营业水平。数据来源：酒店筹备企划方小结:1、根据上表数据计算：酒店规划客房入住率约为60%；2、平均房价约为580元/间/天。本项目固定经营成本预期分析:1、亚洲大酒店预期正式经营费用构成:A、能源费用主要包括：水电、油耗及煤气等费用，经调查其它城市同类标准规模酒店成本约占总收入的17%；B、员工费用主要是员工工资费用，福利保险等，经调查同类规模酒店在正常营业时约需350人，员工人均工资2500元/月左右，员工费用每年大约占酒店营运成本18%；C、维修费用主要指酒店设备日常维修的费用，每年约为营业收入的2/4%；E、企业保险费主要是财产保险、员工公伤事故保险等，为营业收入的1%;F、管理费用主要是指管理公司酬金和行业政府部门的管理费用及办公费用、接待费等费用等，为营业收入的10%;G、上缴利税约占营业收入的10%;2、行业正常经营成本与本项目成本预计:类别行业平均成本项目实际成本备注比例金额（万）能源费用17%980水、电、燃油等能源耗费工资保险福利18%1050经营管理费用15%860维修、管理、物料消耗等利税10%570合计60%3460注：上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房、餐饮、娱乐等设施正常运营所需费用。小结：1、根据调查，维持一个五星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的60%,客房经营所需成本一般占总成本的35%；2、另从理论预期上可知，维持酒店经营所需成本在运营初期将高于行业平均水平，因此项目初期的经营状况欠佳、，利润空间狭小是正式现象；3、如何控制酒店经营运作成本已成为酒店项目投资的共同意愿,所以在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的持续经营带来极大影响。项目不确定性分析

本项目的建设、经营收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就上因素在两种最不利情况进行测算，结果如下：敏感性分析因素变化测算结果预期方案净现值（万元）2,306.0内部回报率11%动态投资回收期（年）9.2当经营收入下降5%净现值（万元）2,018.0内部回报率8%动态投资回收期（年）13.4当经营成本上升5%净现值（万元）2,133.0内部回报率8.5%动态投资回收期（年）11.7经测算可知:1、本项目的经营成本、经营收入二个因素分别变动对项目效益会产生影响较大，特别是经营收入是关系到项目盈利能力大小的关键；2、项目经营收入、经营成本在不利影响下，项目指标表现不尽预期，说明项目抗风险能力有待提高。5.3社会效益和影响分析1、完善城市功能，推动区域经济建设及发展进程该项目的投资建设将进一步改善城市的酒店服务水平，