分享-麦肯锡2021年全球资产、负债报告：财富与与房地产的逻辑关系

麦肯锡2021年全球资产、负债报告：财富与与房地产的逻辑关系麦肯锡报告《全球资产负债表崛起：如何有效利用我们的财富》报告的具体网址：/industries/financial-services/our-insights/the-rise-and-rise-of-the-global-balance-sheet-how-productively-are-we-using-our-wealth

报告理清了很多关键性的问题，这里分享给大家（报告数据截止2020年、这个报告与下方的“瑞士信贷2022年报告（数据截止到2021年底）”有数据差异、但大体一致、请注意对比）。报告首先提到，进入21世纪以来，过剩的储蓄很难找到为投资者提供足够经济回报和持久价值的投资。这些节省下来的钱，转而进入了房地产领域，2020年房地产占净资产的三分之二，而其他能够拉动经济增长的固定资产仅占20%左右。全球520万亿美元的实体资产中，房地产占到了2/3以上。李总点评：麦肯锡的报告指出，进入21世纪以来，整个社会进入比较发达的阶段、人们的基本生活需求已经满足、甚至多数生产已经过剩。人们结余下更大量的金钱和财富储蓄，但很难找到为投资者提供足够经济回报和持久价值的投资，全世界范围看，只有把这些储蓄投向房地产，因为房地产属于大宗、可长期持有、可“保值增值”的不动产，古今中外房地产都是最大的财富载体，将超出人们生活必须之外的财富、沉淀、固定在房地产里，是唯一途径，“有恒产者有恒心”不是随便说说的，是实实在在的道理。房地产就是最大宗的财富——是财富财产信用——同时为国家货币的发钞提供信用。房地产就是最大宗的财富、最大的属性就是金融属性，我们当前的政策强调“剔除房地产的金融属性是灾难性的”，等于不承认房地产的“财富属性”、不承认“房地产的可保值增值属性”、等于是“自毁信用”、也是“自毁国家货币的发钞信用”。目前各种刺激房地产的政策，都是无本之木、如果不纠正以上房地产调控的错误观念，在多的刺激政策也无法根本性扭转房地产的颓势。否认房地产的财富地位、否认房地产的金融属性、改变的房地产可保值增值的预期，导致人们普遍产生房价要下跌的预期，抑制了普通人刚需买房、和富裕人群的投资性买房，都不买了，房地产销售量、开发量、建筑业产值、以及相关联的各行各业的生产，都会大幅度下跌。而且从全世界来看，根本找不到其他可替代的产业，因为麦肯锡的报告说的很清楚“全世界2020年房地产占净资产的三分之二，而其他能够拉动经济增长的固定资产仅占20%左右。”在2020年，全球资产负债表整体规模，大约是500万亿美元，相当于6倍的GDP规模，其中：1）金融部门：持有的金融资产510万亿美元，而负债大约是520万亿美元；2）包含家庭部门、政府部门以及非金融公司持有的金融资产，也是510万亿元，而其整体的负债大约是500万亿美元；3）实体经济的实物资产是520万亿美元，净财富510万亿美元。从全球宏观角度观察，把上面资产加起来，就是全球的总资产，把负债相加，就是总负债，这意味着，全球的资产负债表总规模：资产1540万亿元、负债1020万亿元、净资产500万亿元。可供对比的另一个报告瑞士信贷2022年报告（数据截止到2021年底）全世界的财富、与各国的国内生产总值GDP、与房地产的逻辑关系本人是学建筑工程、工科的、不是学金融的，也不是房地产老板，但曾经房地产高管的从业经历、对古今中外财富、金融和房地产发展规律、有意识的关注及独立的思考，使自己对“财富、与国内生产总值GDP、与房地产的逻辑关系”有个基本的判断。看到继恒大之后、碧桂园的暴雷，碧桂园评估2023年一季度的亏损就达到450亿以上，后面还都关联着千千万万个买了他们房子还没交付的家庭。房地产硬着陆必然导致经济的更大下行、居民财富缩水、并加剧就业形势压力。位卑未敢忘忧国，把自己的一些认知记录下来供大家参考。一、地球上的总财富（FamilyWealth）根据瑞士信贷研究院2022年年9月发布的《全球财富报告》，2021年，全球财富总额达到463.6万亿美元，同比增长9.8%。全球平均成年人的资产达到了近9万美元。其中，中国财富总额超过85万亿美元（按7.3的汇率对应约620万亿人民币），同比增长超过15%。按成年人计算、中国成年人数量11.1亿人、人均财富约8万美元、对应约56万元人民币。因为这是“平均数”、不止是“中位数”，中国的基尼系数很高、贫富差距很大，普通人是“被平均”了，所以很多人感觉“自己没那么多钱、中国人没那么多钱、没那么多财富啊”。这个数据来自瑞士信贷的《全球财富报告2022》(GlobalWealthReport)，其中的财富（Wealth,Networth）指的是家庭财富，并不包括政府的财富。报告中财富被分为非金融资产、金融资产以及要减去的债务。财富总量则是以房地产艺术藏品为代表的非金融资产，加上股票债券为代表的金融资产，减去房贷为代表的债务。其中的人均都指的是成年人的人均，不包含未成年人。中国人财富的三分之二都在房产上，房产价格下跌财富值就缩水。股市下跌、持有股票人的财富值也缩水。个人财富数值的增长一是来源于新挣的钱且减去开销、另外就是和房产价格、股市价格的波动相关。地球上人均最富的国家瑞士，人均财富达到了70万美元。如果以对普通人更具参考意义的财富中位数，则是澳大利亚以27万美元居第一。同时，相较于之后我们会提到的更广义的财富概念，这里的财富没有包括自然财富和人力财富等。财富逻辑举例：1、中国土地全部属于国有和集体所有，过去城市建设用地都是划拨，土地仅具有使用价值，不具备金融属性、不构成财富，或仅有很少的财富价值。现在城市建设用地实行“招拍挂”，一亩地几百万、上千万，100亩地就是几个亿至上十亿，土地从出让、从卖掉开始，就实现了财富价值、成为了财富，并提供了对应的人民币信用、国家可以相应的再多印人民币纸币。2、中国过去城市房屋也都是福利分配，房屋仅具有使用价值，不具备金融属性、不构成财富，或仅有很少的财富价值。现在1套房子几百万、一个楼盘的货值上百亿，房子从开发建设开始，就实现了财富价值、成为了财富，同样提供了对应的人民币信用、国家可以相应的再多印人民币纸币。3、一座小山原来仅仅是自然资源，没有多少财富价值，如果经勘探发现有100吨的黄金储量，国家拍卖开采权就能拍卖出几十个亿、就开始具备巨大的财富价值，而等真正开才出来、财富价值更高、要达到几百个亿。4、原来中国的企业都是国有或集体所有、没有金融属性和具体的财富价值，现在都股份制改革，能够上市、或上三板市场，股权市值一下子能达到几百亿、几千亿。这同样提供了对应的人民币信用、国家可以相应的再多印人民币纸币。5、就是类似这样，中国的土地、房屋、矿产资源逐渐金融化、财富化、货币化，包括农村宅基地和房屋、以及耕地也在逐渐确权发不动产权证，都是在朝向金融化、财富化、货币化方向发展，前几年中央提出的“让老百姓增加、获得财产性收入”，也是同样的逻辑。这是全世界的共同逻辑、和方向，而“剔除房地产的金融属性的论调”才是自毁信用的无知。二、“财富”、“国内生产总值”（GDP）的区别及与房地产的关联GDP：通常是指一个国家、一年内经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值。财富：则是从古至今、历年积累下来的总量。2021年世界GDP总和为96.1万亿美元，而在这一年间地球的总财富增幅仅为41.4万亿美元，远小于GDP数字。不能说这96万亿里有41万亿沉淀为了财富，因为存量财富的增减也受到其估值与通货膨胀的影响且幅度不小，还可能有一些意外的损耗或贬值，比如一个国家的房地产价格上涨了、原来存量的房地产的财富值就上涨了。但一个国家的房地产价格也不能涨到天上去、也需要在全世界范围内具有可比性，虽然中国实行外汇管制，但毕竟还是有多种渠道和国际进行经济交流的：如果中国的房地产价格过高、泡沫过大，外资就会撤离抛售中国房地产、不再融资投资给中国房地产，中国富人也会转向国外购置房产，中国的房地产就会下行甚至硬着陆。“房价不能涨到天上去”的观点是正确的，但市场经济机制成熟的国家，房地产价格及供需平衡主要是由市场来自主调节的。政府能做的是未雨绸缪、提前采取合理的金融财税政策避免房地产市场的大起大落，而不是一阵子催生巨大的房地产泡沫、一阵子有人为的在购买方和融资方双向猛踩刹车、使大量的头部房企暴雷、房价下跌，房地产财富大幅缩水、和出现大量的烂尾楼盘。每年的GDP多半部分是的确不会沉淀为财富的，而是成为了维持我们生存生活的消耗，比如服务业方面，你去看电影、吃饭的消费都是GDP的成分、但这些都消耗掉了，都没积累成财富。去掉这些消耗，积累下来的才是财富。另一方面，GDP的增长的确也和财富的积累相关，一般来说随着GDP的增长，财富增加的绝对速度是会增加的。GDP与财富总量的大量积累和增长，都只是近百年的历史，百年之前的世界生产力低下、倾地球人所有努力、每年的劳作能养活自己就不错了，能形成的财富积累非常少。人均GDP增长的爆发，主要得益于近百年来科技进步与生产的大幅度提升。从全球看，目前财富的积累数量大致是当前年份GDP的3-4倍，发达国家接近5倍。落后国家的财富与GDP比值则较低，每年的产出与消耗相抵减后，每能形成的积累的富余较少。三、房地产、与财富、与货币的逻辑关系房地产和经济泡沫破灭后，企业或个人持有的房地产或其他资产会大幅度贬值，但货币贷款债务的数目不会改变。这个趋势可能会延续很多年、像日本延续了20多年，早点归还贷款、就减少一点损失。所以大家都想办法归还贷款、都不再借钱，社会步入通缩、资产负债表衰退。中国目前的情况也是如此。国家应肯定房地产的金融属性、肯定房地产是保值增值、可传承的财富，让民众有恒产有恒心。要保持政策的确定性，增强企业家投资扩张发展经济的信心。布雷顿森林体系瓦解后，现在各个国家的货币都是“信用货币”，中国房地产高速发展的过程、土地价格、房产价格大幅上涨，是在国际经济体系中对中国地产、房产价值的重新定价，导致中国在国际信用体系下的财富值大幅度提升、房地产贡献了天量的金融信用量，相对应中国可以印发、投放天量的人民币，其结果是人民币汇率依然坚挺。“否定房地产的金融属性”，那就等于自毁信用、自己让自己国家和民众的财富在世界范围内灰飞烟灭。其对应的结果就是国家和民众财富缩水、人民币汇率贬值。“三道红线政策”猛然闸死房地产项目贷款、宣扬房地产泡沫要破裂、房子要白菜价了，野蛮改变人们对房地产的预期，导致房价下跌、成交稀少，以及目前大批楼盘烂尾，一旦烂尾、项目的货值就大幅度缩水、对应的是房地产公司报表里资产的天量减值，昨晚碧桂园爆出去年一年亏损450亿元，这就是主要原因之一。最终导致恒大、碧桂园等大批房企暴雷。美国建国243年了，房地产业还在发展。2008年美国也是房价下跌导致经济萎缩，引发全球金融海啸。从2012年美国经济迅速复苏，根源也在于美国房地产业恢复强势增长。中国的城镇化率还有巨大的空间，中国的房地产还会有很多年的发展。四、正确的房地产调控模式1、建立保障房、和商品房两条线，政府建设保障房解决低收入家庭的住房问题。通过供地、金融和税收政策等温和调控商品房市场的冷热度，不能任性暴力打压、或等到经济不行了又想起来刺激。2、“承认房地产的金融属性”，古今中外房地产都是家庭或企业可保值增值、可传承的最大资产。3、中国这一轮房地产的暴涨有其合理性，1949年之后，中国的房地产基本没有金融属性，价格极低，这一轮房地产的暴涨是价值发现、和与国际对标的过程。4、国家要有对目前房地产市场正确的表述和认定：中国这一轮房地产的暴涨有其合理性，是价值发现的过程；存在局部过热现象，经过近几年的调整局部过热情况已得到有效矫正；房地产暴涨之后必然存在价格回调修正，但长远看房地产是稳定保值增值的，古今中外都是如此。5、国家对房地产市场正确的表述和认定可以稳定人心，可以使富人有信心继续购置房产长远持有，保持房地产一定的销售规模、投资开发建设规模，才能传导到各行各业，大家都有业务做、有工可打、有钱赚，才能带动社会的全面消费、和拉动经济增长。五、钱、财富、资产的逻辑关系钱(Money)：指的是一种货币或媒介，可以用来购买商品或服务。钱通常由政府或央行发行，包括纸币和硬币等物品。钱是一种流动性强的资产，因为它可以随时被用来进行交易。财富(Wealth)：是指一个人或一个国家拥有的所有资产，包括不动产、股票、储蓄、投资和贵重物品等。财富(是衡量个人或国家财务状况的重要指标，因为它反映了他们拥有的资产总量。资产(Asset)：指的是一个人、公司或国家拥有的所有可用于创造收入或价值的物品，包括不动产、股票、债券、现金、贵重物品等。资产可以是实物或数字形式，可以用于创造利润或用于保值增值。这些词语有些相似，但也有不同：钱是流动性最高的，因为它可以直接用于购买商品和服务，而财富和资产则更加广泛，包括了不动产和其他形式的资产。资产是创造财富的主要手段，而财富则是一个人或国家拥有的全部资产的总和。关于最新的全球总额，根据国际货币基金组织(IMF)2021年的数据，全球财富总额为400万亿美元。这个数字可能会受通货膨胀和其他经济因素的影响而发生变化六、全球财富、全球资产的逻辑关系全球财富和全球资产之间存在一些差异。全球财