产城融合的第四代产业园区施道红

外部报告精选之产城融合的第四代产业园区产城融合的第四代产业园区施

道红FTA合伙人、执行董事同济大学建筑学硕士米兰工学院访问学者中欧链接设计成员中国绿色建筑实践标兵《时代楼盘》“金盘奖”评委《时代建筑》理事会理事ACMC（国际文化传媒中心）发起人、常务理事产城融合的一体化思维Four

Tips01量子物理学家大卫·玻姆:在有紧密联系的地方划出了界限，把有整体性的东西看成分离的东西，是“世界上社会、政治和环境危机的隐性根源”。David

bohm科学的“碎片化”产业发展

“碎片化”一体化思维整合型科学的目标是用系统论和跨界去理解自组织系统。环境的破坏产城融合的缺失产城融合的第四代产业园3.创新思维2.跨界思维1.系统思维4.可持续思维功能分区的发展模式产城融合的发展模式?中国城市的大拆大建后的原因？1.经济发展需要2.建筑体系的原因3.

？达芬奇“博学者中的典型”爱因斯坦钱学森“钱学森论山水城市”“想象力比知识更重要”在过去的30年中，一些最为成功的企业家也都是“混血儿”，他们将多个行业的思想融合在了一起。Four

Tips02匹配的生活方式1.环境对人的影响 2.绿色生活 3.便利的生活4.学习型生活 5.大数据时代的生活生活本身就是目的。——小奥利弗·W·霍姆斯（美国最高法院大法官、美国诗人老奥利弗·W·霍姆斯之子）FTA园区工作方式分类语汇3.02.52.0+产业价值链 环境品质 配套特征高中低高中低休闲性便利性完善性高品质多样性（多种产品的选择）经济性实用性为主可分可合高适应性生产性为主高效率产品特征3.5高高体验性高品质人性化凤凰汇浦江智谷建屋2.5产业园南京生物医药谷班加罗尔为雇员塑造了良性的环境：这些雇员吸引企业，同时再依靠大量的企业来吸引雇员。①.环境对人的影响摄于巴塞罗那环境可以塑造人，思本时代，状态就是生产力20硅谷的崛起和128国道的衰落香港北京人口人口人均建设用地人均建设用地城市占用的土地小了，保留的自然变大了；人们的居所小了，但是活动的空间变大了。②.绿色生活城市内涝②.绿色生活灰色基础设施

vs.

绿色基础设施灰色基础设施指通过改变水环境自然的流动、循环、和生态来进行水管理的方法。常见灰色基础设施包括拦水坝、渠化河道、雨水管网、自来水厂、污水厂等。绿色基础设施指用自然条件规律建设的城市基础设施。绿色基础设施对土地、河流、植被等生态要素进行系统管理，结合城市设计与景观设计将生态功能最大化。对待绿色，我们的态度不是选择而是必须。ShanghaiPujiangWisdom

Valley浦江智谷③.便利的生活地铁开通成为盈利的转折点浦江智谷Genway

I-park建屋2.5产业园合理的人车系统用地面积（公顷）总建筑面积（万平米）办公/产业面积（万平米）居住面积（万教育平米）（万面积平米）配套设施（万平米）其他（万平米）人口人均用地面积（平米/人）人均建筑面积（平米/人）大连软件园（一期）298127244210510600005021大连软件园（二期）8604002000004320天津服务外包基地8915278540200550001628武汉光谷6763300002221合计131474234500038221.

人均指标参考国内相关案例和入驻企业的情况，通过数据分析，总部办公类企业的人均产业用地面积为20—50平米，人均产业建筑面积为20—30平米。结合本项目“生态式办公”的特点和高端定位，确定本项目的人均建筑面积为30平米。2.

建筑总量总用地面积16.8万平方米。容积率约为1.8~2，则总建筑面积30~34万平方米。参考类似项目经验，办公比例以60~70%为宜。3.

办公人口本项目用地约可容纳办公人口约0.6~1万人。4.

商业面积通常人均零售商业面积为1~2㎡，则为本区服务的配套商业零售面积约为0.6~2万平方米。考虑到本区域对于外围的辐射，以及未来的弹性发展。建议商业面积为

5

~

6

万平方米。5.

可变性及适应性考虑未来产业发展趋势的变化，不宜对地块功能作强制限定，通常在不影响整体规划的前提下提供适宜的可变度及适应性，地块边界及尺度划分灵活，并可根据未来发展需要进行适度调整变更。完善综合配套，合理界定配套总量人车分流的趋势总体平面BPOOFFICES80%COMMERCE20%办公物业配套物业集中式高层办公单元组团型花园办公单元服务营销类综合办公通用型办公模块酒店会所与展示配套商业订制型办公模块餐饮停车系统停车位：露天停车场（2000个非机动车位）、地下停车场（392非机动车位，413机动车位）、多层停车场（1458机动车位）班加罗尔国际科技园（ITPB）停车位：部分地区停车可达1:2（2辆/百平方米）上海浦东软件园（SPSP）总体区位：位于班加罗尔市郊的Koramangala和

Indiranagar之间开发背景：Kelachandra&Embassy集团合作开发项目规模：占地395亩，建筑面积：59万平方米。在建公寓占地20亩，建筑面积4.2万平方米企业数量：约225家办公人口：超过4万人产业类型：软件产业互联网信息服务投资管理园内租户：ANZ

ITBEA

SystemsBearing

PointCovansysDaimler

ChryslerFidelity

InvestmentsIBMLenovoLG

SoftMcAfeeMicrosoftMisysNetAppContinuousComputingPSI

DataRCIStylusSuper

ValuSynergyTarget24/7Yahoo!Bus

ShuttleFood

CourtAmbulance办公园区结合高尔夫球场的开发模式EGLBP由两个集团公司联合开发，开创了办公园区与高尔夫球场开发的新模式，为企业提供高品质办公空间的同时，丰富了配套，同时提供了优美的生态环境。园区内共有22栋建筑单体，各个办公组团以世界著名高尔夫球场命名。考虑到办公人群的宗教信仰，建设一个教堂及一个庙宇园内建设有一个基督教堂，一个印度神庙，人性化的设施体现了印度多种宗教共存的现状。完善的配套服务园区设有美食中心、访客停车场、24小时急救、ATM、消防站等配套服务设施，保障园内从业人员的生活需求。园内设有日托中心和在建的公寓设有内部专用公交线路，便于园内人员往来完备的安全保障措施入口处设有安全监控系统。采用地面车辆扫描设备，控制人员进出配备有防爆装备园内有3条拉布拉多犬和7名安防人员园区特色2014/7/8庙HiltonResidence公寓在建主入口次入口餐厅教堂餐厅日托中心④.学习型生活思本时代到来劳本技本资本思本创新为什么会集中出现在硅谷等地？原因在于创意跨越走廊和街道要比跨越大陆和海洋更容易经济学家发现：专利存在明显倾向在所有的公司专利引证中，有1/5以上是同一城市的专利，有1/4以上是同一国家的专利面对面的交流往往带来更多的信息、信任和创新全球工作方式的转变1.传统工作方式→ 2.内部交流沟通→ 3.新知识经济时代来源：德国bso

2012全部工作时间中交流所占的比例为46%。75.1%的公司，其交流的比例有所上升。来源：德国bso

2012第三产业制造业丰富多样的交流空间，塑造学习型园区HuaqiaoFinancial

Park花桥金融园江苏省首个国家三星级绿色产业园46项节能措施2.互动共享的空间（空间为主体)1.公园里的建筑（建筑为主体）互动共享的“微型城市”2.互动共享的空间（空间为主体)1.公园里的建筑（建筑为主体）互动共享不仅是工作，更是生活A:1-3F会议展示P:运动公园F:下沉庭院J:高尔夫练习场K:小展厅L:室外茶庄F:下沉庭院H:3F数据机房G:1-2F会所F:下沉庭院E:1F展厅、咖啡厅配套M:标志塔N:景观桥B:7-9F酒店式公寓C:5-6F管理办公及物业D:3-4F培训中心E:1-2F健身、简餐、咖啡F:下沉庭院H:2F数据机房C:1F管理办公及物业案例：FTA花桥金融园高品质配套⑤.大数据时代的生活新版马斯洛需求理论数字信息处理学习与阅读时间 交通时间会议与决策时间设计与工作时间信息化的时代，除去会议、公司决策、参与设计等正常工作之外之外，还需要耗费2.4小时来阅览行业资讯和在线交流2.4

hr3.3hr2.1hr30 24minmin每天耗费2.4小时用于大数据阅读处理以及同客户在网上交流，这占据了与同事交流的“设计时间”。精简了“数字时间”后，更多的时间投入到”设计时间“中，同时”决策时间“和”学习时间“也得到增幅，同样的9小时，在面对”大数据“时需要灵活应对3

hr4.2

hr48min数字信息处理交通时间24min学习与阅读时间1

hr会议与决策时间设计与工作时间重新整合的工作模式，摒弃繁杂的无用数据，将”数字时间”缩短到一小时以内。Four

Tips031.土地运营的适应性3.产品分隔的适应性面向未来的适应性2.产业定位的适应性4.城市更新的适应性①.土地运营的适应性TaidaWITValley,

Tianjin天津泰达慧谷细分地块规模，满足不同企业的用地规模需求，利于用地出让。10亩40亩15亩10亩办公塔楼花园办公展示、会所裙房（基本配套）②.产业定位的适应性电商产业园快仓储停车IT服务类产业园用电安全交流医药产业园净环境技术传感设备制造产业园重技术仓储物流园区宽车道停车仓储文化创意园区创意环境交流……………………空间需求特征要素③.产品分隔的适应性NanoTechnologyIncubator

Base纳米孵化基地④.城市更新的适应性可售物业物业持有,

经营提升价值适应未来城市更新NanoTechnologyIncubator

Base纳米孵化基地FTA案例：纳米孵化基地7% 32%一体化城市和园区Four

Tips04ParisNew

YorkBerlinBeijing我们想象中建成的城市我们实际建成的城市Paris城市绿肺——纽约中央公园浦东=曼哈顿？以车为本

vs.

以人为本郊区式商业

vs.

都市型商业创造商业活力小街坊窄街道宽步道密路网容积率55m金茂大厦正大广场IFC国金中心平安金融大厦中银大厦35m陆家嘴环路无效率无生活宽街道窄步道梳路网上海纽约上海和纽约CBD建筑功能对比上海纽约