淮南万洋朝阳东路项目战略定位和物业发展报告

淮南万洋朝阳东路项目战略定位和物业发展报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。11.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析2淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭和电力驰名中国，被誉为“中国能源之都”淮南地处中国中部地区，辖于安徽省淮南市面积2600平方公里，总人口230万06年全市GDP为302亿元，比上年增长14.4%，人均GDP约1580美元淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，支柱产业为煤、电、化工淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全国储煤量的19%现有发电装机容量319万千瓦距合肥机场1小时高速车程，距南京机场3小时高速车程淮河航运直通江海淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区主城区人口约45万淮南合肥南京淮南市区城市属性3本项目位于田家庵区朝阳东路，属于田家庵老城区的边缘区域大通区田家庵区谢八区山南新区舜耕山项目位于田家庵区东部，朝阳东路以南，铁路线以北朝阳东路为中心区东西向的交通干道，连接经济开发区和老城区，项目距离淮南商贸广场约2.5公里，距离火车站约3公里,项目所在区域周边配套不成熟，随着新开项目的增多，将成为老城区新的集中居住区区域属性4山南新区开发区谢八区田家庵区大通区南扩东进舜耕山脉新市政府作为主城区的田家庵区凭借其地理位置、居住环境以及配套设施等，对周边谢八区、潘集等能源生产区有较强吸引力；田区城市发展的主方向是东进、南扩，项目处于城市发展的主方向上项目处在淮南城市东进发展的主轴线上区域属性开发区现状，环境相对陌生山南新区，生态环境优越但陌生洞山隧道施工现场5区域逐渐成为田家庵区的新兴高尚居住区嘉鹏领城已经成为淮南市场上的标杆楼盘春晓名城二期会推出190平方联排等高档产品规划的学校将成为市重点中学区域属性本区域逐渐成为田家庵区的新兴高尚居住区6本项目有A/B两块相互不直接连接的地块组成，四周临朝阳东路和规划路，交通可达性一般地块A北面紧邻朝阳东路主干道，南侧为春晓名城小区，西侧为领城，东侧隔城兴南路为火车货运专线；地块B南侧隔城兴南路为客货两用铁路线；西侧现为民宅，未来规划为供电局。地块B中还有规划有60亩的九年制义务中小学从交通可达性和昭示性看，A地块好于B地块；项目属性-交通四至N朝阳东路客货两用铁路线货运专线春晓名城嘉鹏.领城A地块B地块淮耕南路城兴南路学校民房供电局25米15米15米7项目地块评价——总体地势较为平坦，无特殊外部资源，紧邻铁路，外部环境存在劣势地块经济技术指标A占地面积：218亩容积率：2.2

建筑面积31.9万平方米；

B占地面积：221亩容积率：1.4

建筑面积20.6万平方米；限制条件部分90/70政策限制

临近铁路，铁路与规划道路间地块不准建造住宅；地块评价地块南北高差较小，总体趋势较为平坦，铁路高差大，不利规划排布；B地块南侧紧邻铁路，南侧资源比北侧差；

A地块西侧临铁路，东侧资源好于西侧项目属性—资源/配套A地块R=2.2B地块R=1.435米（其中铁路退让25米）224米68米铁路退让25米330米8项目属性界定：能源型三线城市主城区边缘，大规模、外部环境存在劣势的住宅开发项目城市属性能源型三线城市淮南市的支柱产业是煤炭、电力和化工，其中又以煤炭为第一支柱产业区域属性主城区边缘田家庵是是淮南的政治、经济和文化中心，项目处于田家庵区的东侧，属于主城区边缘区域项目属性大规模项目项目两块地占地440亩，在淮南属于大规模住宅项目外部资源存在劣势项目地块平坦，但项目紧邻铁路，外部资源存在劣势新兴高尚居住区消费者逐渐接受该区域领城、春晓名城等高端产品，未来将发展成为新兴高尚居住区，但该区域配套不成熟；未来教育和产品创新是该区域的亮点项目属性界定9项目界定能源型三线城市

主城发展主轴线上

新兴高尚居住区

外部劣势资源

大规模住宅项目101.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析11

开发商目标核心目标财务目标在可控风险下的利润最大化追求一个合理的利润，滚动开发，希望通过商业部分弥补土地成本，实现商业利润最大化项目目标在项目上，要提升项目档次感，打造领先淮南市场的高端项目12客户面临的核心问题——如何进行产品定位，以取得核心竞争力，实现项目价值最大化？商业定位：商业面积如何确定，如何排布才能实现商业价值最大化？

产品定位：在两地块如何定位何种产品形态，才能实现项目的价值最大化？客户目标

核心目标

财务要求

项目要求规划布局：在规划布局如何把铁路劣势转变为优势？充分利用学校资源？实现项目的形象提升。客户问题政策限制：在70/90政策下，如何考虑产品的配比？13问题结构化战略层面问题——项目整体如何定位,树立领先淮南市场的高档楼盘形象？技术层面问题——产品如何定位，物业类型如何选择？商业/公寓产品如何考虑？如何规划布局才能避开铁道劣势影响？

市场分析案例借鉴物业发展建议目标解析项目利润最大化核心目标141.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析15淮南市2007年房地产供应量和销售量都在110万方左右，处于供需平衡状态

其中田家庵区成交量约在80万方房地产发展淮南市场供需情况每月销售情况16

房地产发展均价走势情况2007年淮南房地产成交均价为2400元/平方米，其中田家庵区价格高出全市水平，为2600元/平，其中最高价格已经达到3500元/平方米17田家庵区楼盘供应呈现出三大热点区域：洞山片区、泉大片区、田家庵西北部4125678101112131、惠利花园2、斯瑞·明珠城3、上东锦城4、银鹭万树城

5、奥林·盛世名城6、阳光3657、新时代广场8、龙湖汇景豪庭9、优山美地10、盛世名门11、金豪阳光家园12、嘉鹏领城13、绿城花园14、阳光国际城15、优山美地16、山水居17、春晓名城18、巴黎春天314中心片区泉大片区朝阳东路片区从目前供应楼盘分布情况来看，有三大热点区域：市场格局分析1817129泉大片区中心片区田家庵东部18田家庵区内各地产板块依托的区域价值比较区域价格平台产品类型典型户型客户构成区域价值点典型楼盘洞山片区2400--3180小高层、高层为主两房(80-110)、三房(110-140)、四房（140-160）主要为矿业和电力职工、私营业主、泛公务员等依托城市商贸中心，配套成熟齐全龙湖汇景豪庭、盛世名门、银鹭万树城泉大片区2680-3270小高层、高层为主两房(90-100)、三房(120-140)、四房(120-200))主要为矿业职工、私营业主、公务员、教师等汇集政府和大型国有企业，传统高尚居住区，周边环境好上东锦城、阳光国际城朝阳东路片区2300-3300多层、小高层为主两房(90)、三房(110-130）、四房（162）主要为矿业职工、教师、私营业主、泛公务员等区位一般，新兴片区，产品档次较高，未来教育资源丰富领城、春晓名城、巴黎春天朝阳东路区域整体价值提升快未来楼盘竞争激烈各区域价值梯度不大，高端客户群比较集中，无明显差别市场格局分析19典型楼盘嘉鹏领城万树城上东景城社区形象开盘时间07年12月开出250套一期开发06年1月，07年5月销售2007年8月销售，约500套规模建筑面积约22万平米3.3966万㎡占地34.3万平方米、建筑面积61万平方米占地4万，建面约13万平方米产品形式由34幢框架多层及12幢小高层组成，总户数约1700户一期多层为主和小高层；二期为联排别墅，约200平方米8栋高层住宅，2梯3户户型面积两房87平三房2卫120-130平四房140-150平三房：120平方米，约60%二房：80平方米，约25%复式：200平方米，约5%一二期几乎全部是三房和四房；三期主要产品为30单身公寓、50-60的二房销售情况销售率80%销售率65%一期销售率70%。共580户。客户特征市域高端客群，企业主，矿工电厂中高层主要为周边居民。矿务局约50-60%；其次是生意人士、老师等。购买住房的原因客户层面比较广泛，不是很集中。如：项目本身是矿务局开发的，矿务实人士、生意人士、私营业主楼盘点评均好性基础上的淮南标杆项目大规模社区树：树多，绿化率高，打“生态、健康”主题，淮南人民容易接受；地段位置：周边都是是新建小区山脉、交通、地段学区淮南重点项目介绍20典型楼盘斯瑞明珠城巴黎春天春晓名城社区形象开盘时间二期为小高层，2006年8月开盘，2007年3月开盘一期2007年5月26开盘，二期今年动工。规模占地：135亩，15万平方米，建面130000平方占地11.27万，建面：13.33万；产品形式三期为多层和高层全部是小高层（9-11）建筑形式产品有：多层+小高层+联排别墅（192平方米）户型面积三房2卫：110、120、130。二房：70平产品：二房80占40%，三房120，占50%，跃层140，10%。户型：三房133占40%，二房90占60%；顶楼是5.2米高，自己隔。销售情况每月销售20-30套。销售率65%一期销售率70%。共580户。客户特征主主要客户为周边区域客户，电厂客户；还有生意人士。主要是周边客户，客户较为年轻。大部分是婚房之用。矿业、个体户、生意人士、老师、公务员

客户：矿业30%，电厂40%，生意15%，个体户15%，楼盘点评价格相对便宜、小区配套齐全（水景园林、网球场、幼儿园、商业等）。人车分流，车位准备销售。全天侯供暖系统/产品特点（建筑风格/环境）/40%绿化率项目核心卖点：房开开发企业品牌/价格吸引/区域前景/配套区域产品之竞争项目21淮南房地产项目处在建立标签向提升品质过渡的阶段细分需求提升品质建立标签第一阶段第二阶段第三阶段市场条件房地产市场起步阶段，同质化竞争严重，产品和客户都没有明显分级，不同档次的客户出现在同一项目中房地产市场快速发展期，不同档次的产品已经形成明确的差异，客户已经分级房地产市场成熟阶段，产品品质已经建立了较高的市场平台标准，再突破就意味着成本的大幅提升竞争策略根据价格承受能力的不同对客户进行分级，选定某一档次建立其身份标签针对某一档客户提升居住品质的细节需求，在建筑设计、园林景观、配套设施等方面打造更强的产品力在满足品质需求的基础上使社区形象与客户的价值取向相符，以特定的生活方式吸引特定的置业人群竞争分析总结22淮南房地产市场整体处在持续快速发展阶段，2007年成交量110万方；目前产品以高层、小高层、多层为主，产品同质化严重，缺乏洋房别墅等高端物业类型；淮南房地产还处在建立标签向品质提升过渡的层级，产品逐渐出现差异化；市场分析总结231.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析24客户购房的考虑因素：

户型结构>物业管理>生活配套设施>地理位置>价格考虑因素说明：户型结构－主要是户型舒适度及户型创新等方面物业管理－主要强调社区的安全，比较注重居住品质感生活配套－大多数客户都是以“居家”为目的，注重生活的“衣食住行”。地理位置－这与淮南人购房的理性习惯相吻合价格－符合人之常情客户购房因素25能源型城市发展到一定阶段将促进消费者对居住环境、产品品质的向往自己住单位房子，80平米价值排序：一、小区内部环境和外部环境，二、价格三、房屋质量淮南市区污染比较大，没有什么景观，谢家集那不下雨，都会有灰沙的。徽商银行职工访谈摘录比较喜欢园林景观，有水，有院子，有人气的社区。自己02年盖的房子销售快，就是多了一点绿化。惠利花园很大程度上销售好也是因为景观绿化，当初专门请设计公司设计，但后期维护不好。村办企业，不规范。产品差异化就在于景观。

某房地产公司老总访谈摘录客户总结自己住矿业集团的福利分房打算到马鞍山、合肥、南京去买房，这样可以去度假

淮南没有什么好房子花园洋房、退台、联排别墅不错，在合肥见过矿业集团中高干部访谈摘录26不同客户职业特点分析类型特点置业倾向预计承受价格私营业主收入高，如煤矿老板、生意人等，年收入50万以上，渴望创新的生活方式和卓越的产品素质。追求居住舒适度和小区环境别墅，花园洋房都是他们考虑的产品70万以上泛公务员支付能力较强，年收入：银行4万/年，电信5-6万/年，移动、联通7万/年渴望贴近自然的清静生活，向往低密度的居住方式，和高品质的产品40-50万矿业集团职工支付能力较强，年收入达到5-7万最求品质感，产品舒适感，容易接受创新产品，重视子女教育40-50万电厂职工支付能力较强，工作5年以上的7~8万/年希望居住改善，品质提升，重视子女教育50万政务公务员支付能力一般，普通公务员年收入3万以上。他们需要一种超值感受，追求身份感，议价能力强，团购的主要人群30-40万教师，支付能力一般，普通员工年收入约2万多元/年，干部4万元/年知性，文化品位，氛围、对价格敏感，团购的主要人群30万普通职工支付能力一般，收入一般在2万元经济实惠，关注子女教育，生活配套30万客户分析27客户置业需求关键点提炼中低端客户置业的关键因素——

价格+教育+配套

中高端客户置业的关键因素——

教育/配套+社区环境+总价高端客户置业的关键因素——

生活方式+社区品质+居住舒适客户总结281.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析29万科城市高尔夫别墅

——高尚生活区核心，独有的情景美墅专区

位置：东莞市环城东路峰景高尔夫球会东侧占地面积：413亩，275331㎡建筑面积：41.3万㎡，共分五期开发容积率：1.29产品结构：情景美墅、高层洋房、高尔夫景观公寓总户数：近3000户物业管理费:2.25元/平方米·月案例分析整体情况30项目亮点分析战略：充分结合外部资源。为了解决五环路对项目的影响，特意退让50米，打造了一个面积达20000平方米运动公园，为业主增添了一份优雅的景观和休闲、娱乐场所，同时提升了项目档次；产品：丰富的产品创新。项目产品配比丰富，包括花园洋房、情景美墅、精装修公寓、小高层电梯洋房、高层观景洋房等，创新产品充分满足客户需求；配套：完善的社区配套。项目提供了三大配套设施：三条商业街提供日常消费购物；运动公园、商业中心提供休闲运动配套；另外项目周边还有重点中学及高档幼儿园作为教育配套。服务：全面家居解决方案。通过实施战略采购和品牌联合，带700元/m2品牌精装修，品质更有保障，家居风格更多可能，实现了省钱、省时、省心31产品创新：洋房系列产品，多层洋房、电梯洋房，高层景观景致洋房，提升居住品质分期产品户型亮点一期208户情景美墅户型面积120—180㎡的三房、四房及复式单位，层层退台，每户拥有花园或露台二期酒店式公寓面积以38—110㎡为主，LOFT带精装修，五层以上拥有高尔夫景观多层洋房以85—130㎡的二房、三房为主小高层电梯洋房130㎡左右三房三期小高层三房面积126㎡，四房138-147㎡高层单位户户高尔夫景观，每户入户花园。高层景观精致洋房二房80㎡，三房105—128㎡户户入户花园，山景或高尔夫景观。四期高尔夫酒店式公寓一房35㎡左右，一房一厅45㎡左右，二房一厅60㎡左右户户精装修，户户高尔夫景观或园景

五期情景美墅升级32外立面：面砖+涂料，品质，热情，时尚33户型创新：实现户户有花园，户户有景观小高层电梯洋房观景阳台转角凸窗高层：三房两厅入户花园大尺度阳台主卧飘窗

34案例借鉴经验：如何规避铁路带来的劣势影响？铁路沿线考虑建造配套公建设施，将铁路带来的劣势转变为优势；如何满足淮南高端客户的需求？通过多样化的产品创新和户型创新实现产品品质提升，最终满足客户的需求；如何打造一个领先淮南的高档项目楼盘？除了优秀的产品，完善的配套式必不可少的，特别是教育、购物、健身三大配套完善。351.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析36总体战略项目的总体发展战略主动引领城市化进程，以完善的社区配套和创新的产品突破市场竞争体系，以全新生活方式的演绎引领高端客户群，打造一个都市奢实主义示范区定位：大型都市奢实主义生活示范区37策略分解形象策略以都市奢实主义形象入市，全面超越现有对手，树立新价值体系产品策略以高知人群的格调生活主张指导产品设计产品形态及园林景观上进行突破，实现户户有景观；通过户型附加值创新，提高产品竞争力；客户策略立足于私营业主、电力高层职工、煤矿职工等中高端客户381.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析39

都市奢实主义生活示范区—引领淮南居住时尚形象定位高尚社区奢实生活40价值体系都市奢实主义奢实人居奢实生态奢实人文商业配套便利高品质的物管服务运动主题公园优质学区配套引领淮南居住时尚自然花园式园林双语幼儿园智能化配套41产品定位高端形象、中高档产品、高档价位的高尚社区高形象：都市的、高尚的、奢实的生活示范区中高品质：产品全面创新，复合产品体系，包括退台洋房、花园洋房、小高层电梯洋房、高层洋房、精装修公寓等高档价位：控制总价，拔高单价42产品定位——产品梯度电梯花园洋房花园洋房电梯洋房精装修公寓高层观景洋房高端产品中高端产品高端产品43中大规模的楼盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场改变生活方式的城市富裕阶层追求生活改善的城市富裕阶层提高生活质量的城市普通阶层本项目的产品构成客户构成地州县客户客户定位私营老板、生意人、政府领导及电厂、煤矿企业的高级管理层电厂、煤矿、化工企业职工、泛公务员学校、医院等企业职工，普通职工电梯花园洋房花园洋房电梯洋房精装修公寓高层观景洋房44项目客户定位高收入的矿业、电力、化工等企业的中高管理层；政府机关、金融、电信等机关单位领导层；市域私营企业主，生意人；核心客户重要客户偶得客户矿业、电力、化工等企业的普通职工；政府泛公务员；工业园区内企业技术人员及中层管理者改变生活方式的城区富裕阶层提高生活改善的中高端人群1）周边县市的私营企业主451.项目本体情况分析2.开发目标及问题解析6.发展战略及策略7.项目定位8.物业发展建议3.市场分析5.案例借鉴4.客户分析46整体规划建议47地块价值解析：各地块价值差异性不大，

B地块B2>B3>B1;A地块A3>A2>A1地块价值B2B1紧邻客货辆运铁路，有噪音，居住环境较差B1B3A1A2A3距铁路约50米距铁路约70米规划学校A1紧邻货运铁路，车流量较小，有一定噪音，居住环境差B3靠近学校，人流较大，较为嘈杂，影响社区形象；A3\A2靠近朝阳东路，昭示性好于其它区域朝阳东路48项目价值最大化功能布局原则功能布局方案核心原则地块价值与产品价值相对应，地块与产品价值最大化发挥价值高的地块排布高形象、高价值产品；同种物业组团化排布，便利管理；大型公建配套如会所/幼儿园设置在临近铁路，以降低铁路影响；地块容积率限制部分70/90限制产品排布有利于分期推出多元产品A地块尽量考虑小高层/高层和多层，满足容积率；B地块尽量考虑低密度产品，附属原则商业价值最大化应充分考虑商业业态排布，实现商业价值最大化在A/B地块沿线设立独立商业，增大商业面积弱化铁路影响

铁路沿线地块尽量做成社区公建配套，增加住宅与铁路间的距离；与政府协商，考虑将学校迁至铁路沿线；满足项目定位启动期高端产品入市，树立项目高端形象规划原则49整体规划中的重点举措协调政府调整学校至项目南侧：既可以降低铁路对项目的影响，又可以增加人流，盘活项目部分商铺人流；在铁路沿线设置拔高景观带和运动主题公园：一方面可以通过高树绿化排布降低铁路影响，弱化客户的心理抗性；另一方面可以利用打造运动主题公园，实现项目品质升级；会所（社区商业中心）设在朝阳东路：前期做售楼处，后期转为大型商业，作为商业街的重要核心。商业采取内街商业和临街商铺相结合，同时充分利用地块临街面和主题公园带来的机会，尽可能的提高商业价值；规划重点50地块物业类型布局示意物业布局主入口车行口朝阳东路高层观景洋房小高层电梯洋房距铁路约50米规划学校学校建议搬迁花园洋房花园洋房+多层电梯洋房花园洋房小高层电梯洋房双语幼儿园领城春晓名城距铁路约70米会所精装修公寓10000平米运动主题公园（高尔夫球场、篮球场、网球场、羽毛球场等）块状商业高树/拔高绿化（红杉等）

2000平米娱乐主题公园（儿童游乐园，老年活动中心，室外健身器材）高树/拔高绿化（红杉等）51可能的商业体量：4.25万平米根据商业排布位置，总计临街面长度为2050米；临街商铺进深面宽比一般为2-3，我们去本项目面宽为4米，进深为10米；计算项目可能商业体量约为42500平米规划学校双语幼儿园300米340米300米330米350米280米350米商业排布一会所2F2F2F2F1F莘莘学街文具、图书、玩具、零食、餐饮、精品店美食风情街结合运动主题公园，引入人流，打造各色美食一条街时尚风情街面向全市的服饰店、饰品店、娱乐、休闲业态家居风情街偏重日常生活配套服务业态，同时也包括娱乐、休闲、餐饮业态52商业定位：时尚、休闲、风情88街时尚风情街：借助运动主题公园的影响力和朝阳东路交通，服务于全市人群；业态以服饰店、饰品店、精品店为主，同时引入部分娱乐业态；家居风情街：以偏重满足社区和周边居民日常生活需求为主，如银行、鲜花店等，同时也兼顾娱乐、餐饮；风情餐饮街：与运动主题公园相配合，打造各式餐饮一条街，实现休闲、餐饮紧密结合；莘莘学街：主要服务于规划中的学校学生，业态包括书店、文具店、餐饮店、精品店、玩具店等；53项目形象定位——现代大气的商业与高层融合，在城市面上强化项目的现代与城市商业形象5455业态设计

——以满足周边区域居民日常生活为主满足居民需求购物功能——提供主、副食品、菜市场、生活日用品；餐饮服务功能——提供商务人士的用餐，正餐和满足居住人士日常生活；综合服务功能——社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成；家政服务功能——社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。功能类别金融餐饮娱乐社区商业业态服务周边的银行、ATM机等服务周边社区的各类的中餐/商务餐/酒吧、咖啡厅、KTV等娱乐药店、邮局、电信美容美发餐饮、超市、娱乐等为区域服务的业态药店便利店干洗店银行或ATM机花店水果店55社区商业不同业态的经营单元指标参考社区商业参考开间进深面积生活服务类商业药店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-8米15-25平米洗衣店2.5-6米6-10米15-40平米冲印店2.5-6米6-10米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米文具店2.5-5米6-8米20-30平米书店5-12米6-10米20-100平米家政服务2.5-5米6-10米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布艺4-5米7-12米30-50平米美容美发3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休闲餐饮类商业酒吧6-8米10-15米70-100平米餐饮6-10米12-18米——零食点2.5-5米6-8米20-30平米56物业发展建议57到目前为止，我们的工作成果项目的核心价值点纯粹的洋房花园—户户有景家家有花园风情商业街配套国际双语幼儿园产品创新—花园洋房/户型创新满足客户核心需求市级重点中学运动主题公园实现项目超越58物业发展建议户型创新发展建议运动主题公园建议园林景观发展建议59基于客户需求的房形设计参考要点资料来源：客户访谈淮南人购房对房型要求保证两厅以上，便于家私摆设注重客厅活动空间和孩子卧房，客厅面宽4.2米，卧室在3.9米，次卧3.3米三房儿童房必须朝南，面宽3米以上，房型要有储物间存在问题需要引导大门不得正对洗手间/厨房/楼梯口卧房/客厅不能有异形拄主卧卫生间门不能正对床厨卫不得正对卧房一定要保证房间朝向：主卧和厅，应当是南向或东南向必须通透，采光性好，不得出现暗厨暗卫适当增加卧房和厅的面积小高层以平层为主，适当增加层高60本项目高层户型创新——提高居住舒适度

类别指标方式特点赠送面积阳台赠送一半面积结合客厅或主卧布置，增加宽敞感；露台赠送全部面积奇偶层送露台，退台送露台的赠送全部面积；内庭院赠送一半面积内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。凸窗赠送全部面积凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。夹层赠送全部面积在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。复式赠送部分面积复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。赠送价值底层送花园-底层到住宅的区域，可隔离成入户花园，赠送使用权顶层送露台赠送全部面积顶层退台式露台，可赠送全部面积提高舒适度入户花园赠送一半面积入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。双主卧（套）-主卧功能扩充卫生间、更衣室、书房全套单元享受；步入式衣帽间-温馨随意的气氛增加主人家的感觉，是舒适度的最好体现；阳光房赠送部分面积270度景观的阳光花房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度；61增加居住舒适度，实现户户有景舒适性功能空间升级舒适度提升入户花园空中院馆阳光房凸窗/飘窗露台/阳台设计原则62[高层产品功能空间升级1]

可改造利用的入户花园可将入户花园隔成开敞的书房或茶室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层）设计要点63[高层产品功能空间升级2]

空中院馆—把景观引到家里来可将空中院馆隔成一个开敞的书房或卧室设计要点64[高层产品功能空间升级3]

270度阳光花房，铺张阳光与绿意设计要点层高小于2.2米不计面积270度景观的阳光花房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度65梁凸窗窗台凸窗垂直剖面示意图1700设计要点[高层产品舒适度提升1]

具实用价值的可步入式落地凸窗2.2米层高以下不计面积〈2.2M凸窗高度小于2.2米不计面积层高66窗未落地，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值设计要点飘窗垂直剖面示意图〈2.2M层高飘窗高度小于2.2米不计面积[高层产品舒适度提升2]提升居住品质的飘窗，增加景观感67[小高层产品舒适度提升3]目前市场常用户型创新方式——露台设计要点双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题68花园洋房建筑设计建议69情趣化大面宽，高舒适性入户花园露台和观景阳台可以利用的半地下室阳光花房完全的产品创新

突出居住的景观化、情趣化设计原则多层产品创新较高的建筑密度和紧凑的生活空间实现低密度的生活方式景观化内庭院大面积采光窗天井内庭顶层阁楼70多层花园洋房的户型创新点示意设计要点大露台大露台入户花园首层花园首层花园阳光房71现代、典雅；

色调采用暖色系，热情、温馨建筑风格72设计要点退台洋房是竞争区域内的创新产品，将构成本项目的标杆产品之一本项目退台洋房基本上采用5+1的设计，其中顶层和底层和别墅同级别的享受退台洋房的立面和细部富于变化，处理得当会构成美丽的建筑风景，丰富社区建筑形态退台洋房的创新方向就是保证每户都有花园［居住的景观化1］

层层退台，建筑形态与景观体系相映成趣73［居住的景观化2］

室内生活空间室外化步入式花台入户花园步入式花台外观舒适大阳台设计要点步入式花台、入户花园、大阳台等空间的设计使得户外的景观可以充分渗透至室内，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化彰显身份的单独露台入户74［居住的情趣化1］

半地下室的使用性和功能性提升半地下室采光窗口万科城半地下室通向半地下室的天井地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等进入半地下室还可结合庭院做出天井设计要点75宽厅情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台首层花园入户首层阳光房二层露台入户三层露台首层阳光房主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户76首层户型：南向私家花园入户、阳光房、错层、超大面宽建筑面积：149.14㎡架空层储藏室：28.37㎡错层四室两厅双卫南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有阳光房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理架空层平面阳光房错层12米77二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强

7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分

超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间

三间卧室组织紧凑，空间利用合理

活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空