名轩广场首年物业管理顾问服务

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1、建设规划

1.1审阅该项目的主要土建及机电设备施工图纸，从曰后管理、可维修性及运作效益的角度提出意见和建议

1.2审阅该项目的主要机电设备数据，就其性能、载荷、可维修陆等提出意见和建议

1.3审阅该项目的主休装修设计图纸，从曰后管理、可维修陆及运作效益的角度提出意见和建议

1.4审阅该项目的管理用房数据，就其分布及合适性的提出意见和建议

2、验收接管

2.1向甲方建议项目验收接管小组架构组织，并提供相关的验收接管培训予主管人员

2.2审查该项目验收接管计划，并提出意见和建议

2.3审查该项目缺遗漏清单，并提出意见和建议

2.4审查机电设备供货商提供予管理处工程部人员的机电设备操作实务培训课程，免却有关人员在机电设备投入使用时出现不懂操作的情况

2．5审查机电设备供货商所提供的操作手册是否完整和符合规格

2．6审查机电设备供货商所提供的设备施线路图是否完整和符全规格

2.7审查项目建设总承包公司所提供的竣工图纸是否符合规格

3、建立制度和系统；

3.1财务管理

a)协助甲方草拟首年度财务管理收支预算案

b)向甲方建议首年度管理服务费用收费标准

c)向甲方建议财务收支处理规则和程序

d)向甲方建方建议财务人员岗位责任

3.2单元交付

向甲方建议单元交付工作小组架构组织，并协助甲方：

·制定单元交付工作计划

·提供相关的工作培训(特别是客户服务培训)予单元移交小组主管人员

·检查单元交付工作情况，必要时提出意见和指导

3.3管理架构

向甲方建议该项目管理处总体架构组织，并协助甲方：

e)制定员工招聘计划，包括招聘方式、学历及技术要求、工作经验、考核形式等等

f）制定管理处员工守则

g)建议各级员工制服设计构思

3.4业户管理制度

协助甲方建立业户管理制度，包括：

a)制定管理公约

b)制定业户手册

c)制定业户装修指南

3.5装修管理

向甲方建议业户二次装修管理办法，包括：

·装修期场地管理及清洁管理办法

·装修期垃圾收集处理方案

3.6看板/导示系统

·向甲方建议总体广告牌及导示牌的布局和位置

·对总体广告牌及导示牌的设计提出意见和建议

3.7设备管理及运行系统

·向甲方建议工程部最适运作组织架构

·向甲方建议首两面年预防性维修保养计划

·协助制定首两年预防性维修保养计划

·向甲方提供工程部必须购置的维修工程用具及器材清单

·向甲方建议机电设备房间管理办法

·向甲方建建议工程部人员岗位责任

3.8人事管理系统

·向甲方建议制定人事部人员岗位责任

·制定首年度员工培训计划

·制定人事运作规则及程序

3.9行政管理系统

·向甲方建议锁匙贮存及领用规则

·向甲方建议档存档规范

·向甲方建议仓库(布草房)收发制度

·向甲方建议管理处办公室文仪器材购置清单

3.10安全管理系统

·向甲方建议

保安人员岗位责任

·向甲方建议消防人员岗位责任

·向甲方建议保安部运作规则和程序

·向甲方建议消防定理计划，包括消防演练、消防培训、设备管理及各级防火责任人制度

3.11客户服务系统

·向甲方建议客户查询或投诉的处理程序

·向甲方建议客户服务人员岗位责任

·向甲方建议首年度客户服务工作计划

。审查该项目客户服务中心的设计及配套设施，并提出意见和建议

3.12清洁绿化管理系统

·审查该项目落成后清洁工作计划，并提出意见和建议

·审查该项目开荒清洁工作计划，并提出意见和建议

3.13停车场管理系统

·向甲方建议货物、家具、装修材料进出管理规定

·向甲方建议业户物流动线安排

·审阅该项目停车场总体规划，并提出意见和建议

·审阅该项目地面停车及交通安排，并提出意见和建议

3.14其它服务

·审查该项目落成后之财产保险及公共责任保险预案并提出意见和建议

·向甲方建议日常物业管理常用紧急应变计划

·协助甲方制定该项目开幕计划

4、工作方式：

甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在前期物业管理顾问服务阶段，甲乙双方约定每周星期三甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每星期应不少于一次工作会议或现场巡视。乙方通过去时书面报告或会议录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。

乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。

篇2：名轩广场第二年物业管理顾问服务

名轩广场第二年物业管理顾问服务

工作内容

1、品质管理：

·逐步引进IS09000为基础之管理模式，协助甲方完善该项目之管理运作制度

2、形象定位；

·向甲方建议管理处的形象包装方案，确立国际化商业物业管理形象。

·协助甲方参加全国、省、市示范大厦(在该项目与及甲方提供的峰件允许的前提下)，若该项目被评定为全国省、市示范大厦，甲方同意奖励乙方港币330，000元(全国)，港币220，000元(省)，港币110，000元(市)，并且在接获评定通知之曰起7天内向乙方一次支付。

3、操作检讨

3.1定期与物业管理公司人员召开例会，为日常管理运作包括财力、保安、人事、维修保养、清洁绿化、客户服各等各方面提供意见与指志，或进行现场巡视，检查该项目的整体物业管理水平，包括以下操作检讨：

·每季一次检讨该项目机电设备的运作、维护与保养工作，并在检讨后提出指导。

·每季一次检讨该项目的保安运作、并在检讨后提出指导。

·每季一次检讨该项目的客户服力工作，并在检后提出指导。

·每月一次检讨该项目的清洁绿化水平，并在检讨后提出指导。

·每月一次检讨该项目日常重大突发事件的处理情况，并在检讨后提出指导。

·在主要节日庆典前指导管理处进行策划与布置。

3.2每季一次审阅该项目的管理费收入状况、及整体财务状况。

3.3每年年底时指导物业管理公司处草拟下一年度的工作计划进行审意阅，并在审阅后一个月内提出书面意见。

4员工培训：

每年指导管理处制定该项目的培训计划，并派员在主要培训课程担任导师。所计划的培训提纲包括：

·客户服务

·能耗管理

·保安监控

·清洁绿化

·督导管理

·危机应变管理

·预防性维修保养

·环境保护

·财务管理

·语言应对

·沟通技巧

·先进物业管理知识

5、管理审核：

5.1每年派员检视主要机电设备设施运作情况一次，并在检视后2个月内向甲方提交审查报告。

5.2每年派员检视该项目的安全管理状况一次，并在检视后2个月内向甲方提交审查报告.

3.3指导管理处每年进行用户意见调查一次，在管理处统计结果后进行分析，分析后八星期内向甲方提交报告。

6、工作方式：

甲方顾问人员名单及负责范围详列在本合同附件(四)。在本合同第二年商业物业管理顾问服务阶段，甲乙双方约定每月三次(约每十天)在甲方的办公室或在该项目举行工作会议一次或进行现场巡视一次，每次为期一天，将乙方的顾问工作体现及完成。为更有效地完成工作，甲乙双方同意工作会议或现场巡视日期因故需要更改(包括顾问人员休假、生病等等)，应事先通知对方及另订日期，但每月应不少于三次工作会议或现场巡视。乙方通过书面报告或会议纪录，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。

乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。

篇3：万联恒德物业前期驻场顾问服务程序

万联恒德物业前期驻场顾问服务程序

前期驻场物业顾问是指我公司在项目的规划设计、施工建设和推广销售阶段就直接参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、材料选用、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提供有益的意见，同时起到促进成交，提高销售数量的作用。

1）目的：

*协助开发商进行合理投资。

*提高物业项目的后期使用合理性，降低该项目后期运行和维护成本。

*促进项目的销售推广，提升其品牌优势。

2）顾问工作内容：

第一条协助销售人员提高成交率和成交数量

第二条从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理

*考查整体工程进度，协助开发商确认该物业的规划设计能否满足未来不同客户群的需求，如：整体布局是否合理、能源分配是否有效、规划设计是否利于日后的维修保养、营运费用是否合理等；

*根据地方物业管理法规、政策及我公司长期以来的物管经验对日后的物业管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议；

*根据该物业的整体规模、日后物业管理目标及服务范围、深度、当地行业物业管理相关法规政策等，对物业机构设置、定岗定编、各级各类员工任职条件和素质要求等提出建议。

第三条根据甲方的智能化设计及选型，协助提出专业建议

*考察该物业整体工程的进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；

*根据甲方的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用。

第四条从环保的角度，提出物业相关建议

*根据该物业的实际建筑设计情况，建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提出相关建议；

*对商业（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；

*根据小区配套设施，从节能和环保的角度，提出建议；

*根据该物业配套设施、园林景观等节能和环保角度，提出建议。

第五条从日后物业管理角度提供专业咨询、服务，以降低成本提高效益

*物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站位置、规格及标准等；

*根据该物业和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用建议；

*根据该物业实际工作进展情况，制定未来整套物业方案的初稿文件，以利于后期物业的良好运作；

*根据该物业未来实际运营情况，制定该物业人事组织架构草案，并分阶段实施招聘培训工作；

*成立该物业的验收小组，对该物业进行验收工作；

*收集该物业及各相关详细资料，包括：项目开发资料、工程技术资料、面积及产权资料、竣工验收资料、甲方对该物业原有装修标准和承诺优惠条件等资料。

篇4：大厦物业交付使用前顾问服务

大厦物业交付使用前的顾问服务

我公司在前期介入后，根据大厦的原设计功能和服务设计，从业主的需求和物业管理的角度出发，参与施工管理时提出有关工程建议和改善方法，使大厦的基础设施建设和日后使用功能相匹配，以达到日后的物业管理要求，确保业主得到最好的服务，此外在对物业实体实施管理之前，我公司将针对软件科技大厦的实际情况，设计物业管理模式，制定相应的规章制度，以及进行机构设置，人员聘用、培训等工作，这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以便物业一旦交付使用，我公司便能有序地对物业实体进行管理。

1前期介入管理的设想，物业服务设计方案(包括组织、人员配备方案)

1.1物业服务设计方案

物业建设过程中各方面专业建设的提供方案，根据大厦的原设计功能和服务设计，对功能区域隔断工程材料，机电设备，服务设施，工程验收方案等给出建议，参与并提出解决问题的建议，使大厦的基础设施建设和日后使用功能相匹配。

A.审查工程土建构造，管线走向，出入线路，保安系统，内外装饰，设施建设，设备安装的合理性，重点查看，消防安全设备，自动化设备、安全监控设备，通信、给排水，空调、车库及公用泊位，电力、交通运输及电梯等服务。

B.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，寻求解决方案。

C.在施工现场做好日后养护，维修的要点记录，图纸更改要点记录。

D.参与工程验收，进行器材检查，外观性能、功能、标牌，并按整改计划督促整改。

E.物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望和要求设计日后的管理模式制定相应的规章制度。

F.制定辖区内的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，住户手册及辖区内综合管理办法等。

G.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。

H.建立代办服务项目网络。

I.拟订移交接管办法。

J.筹备协助和办理移交接管事项。

1.2拟派专业人员的设想及到岗时间计划

我公司将组织成立北京软件科技大厦物业管理前期服务顾问，由工程技术骨干组成，应业主要求，随时到岗开展工作。

1.3各方面专业建议的提供方案

我公司在物业建设过程中将积极介入，成立顾问组与承建商密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议，每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握项目概况，跟进工程进度和质量，具体有以下几个方面的内容：

①提供功能布局或建材用料更改及安装方法的有关专业管理的方案，施工期间对大厦功能布局及各类设备建材用料的选择，从物业管理角度提出意见和建议，修改后能达到理想效果。

②对大厦基础设施如：楼宇自控系统、中央空调、消防、供暖、供电、给排水、保安监控等系统问题提供可行性方案。

③对大厦已签批的工程合约检查跟进，提供监控工程设施系统情况方案，对不符合施工规范的项目及时通报。

④提供有关长远维修建议和确定有关预防计划及方案。

⑤对计量要求提供日后管理方案。

⑥对接管验收细节提供方案。

前期顾问服务工作计划项目内容

建筑装修材料及施工改良建议垃圾、废料及排污方案（1）业主、开发商、承包商（三方沟通）

场地辅助功能，服务区划分建议从实际管理角度提出建议

公共标识指示系统建设明确设计，大厦各功能区域的指示系统

停车场规划交通规划（员工/访客/车流/物资）提供车场划位及其辅助服务方案（管理）对大厦进出人流，物流，做出统筹安排和规划

低值易耗品供应计划（水、卫生用品、办公用品）根据需求

根据保洁区域内的材质设定保养方案

设计制定清洁和保养措施内容

建立设备档案与相关方沟通，取得相关

文件

安保建设方案消防/保卫根据大厦的实际需要，结合业主需求及安全保障的标准和经验，提出建议。

市政及技术要求，（红线内小市政井内的管道，阀门是否符合技术和使用标准，电力系统和水系统是否达到日常使用和管理标准）日常工作管理经验是否达到日常使用和管理标准（如计量等）

在施工前期阶段介入，从物业管理的角度参与施工管理，与承建商密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议，每月派人参加施工会议，通过参与工程会议从而能够掌握工程进度并及时提出有关工程建议和改善方法，以便日后的物业管理能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。

1.4内部装修的监管方案和措施

为保证建筑物的完好和安全，保持写字楼的清洁和美观，维护业主的合法权益，装修公司装修时应遵守以下规定：

（1）业主应提前向物业管理公司审报。

（2）必须详细、如实地填写《装修申请表》并附工程施工图；

（3）必须经物业管理公司审核同意后方可进行装修；

（4）必须严格按申报批复图纸施工，不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁板等主体结构部件；

（5）改动室内水、电、通讯等管线走向须经管理公司审核同意后方可施工。

（6）所有的改变结构的设计图纸须经有关部门审批后交管理公司审核备案，任何人均无权批准超过本规定的装修行为。

（7）不得损坏建筑物外墙，如外墙破损、污染等；

（8）空调室外机须安装在管理公司所指定的位置，空调出水须排入专供空调使用管道。

1.5消防、保安管理情况

装修公司进入工地前必须与物业管理公司签署“消防、保安管理协议书”。由物业管理公司监督执行:

（1）对进出辖区的外来人员、车辆实行严格的登记管理制度；

（2）施工人员一律佩戴物业管理公司签发的出入证（凭有效证件到物业管理公司办理）方可进入辖区；

（3）检查和登记出入辖区机动车辆，凡装有易燃、易爆、剧毒或污染物等违禁品的车辆不准进入辖区，工地必需配备灭火器材，严禁吸烟、动明火;如果需要电汽焊，必需到物业管理公司办理动火证。

（4）任何人欲带物品离开辖区，均须持有关单位和发展商的证明，并将该证明留在门卫存档，登记后方让其离开辖区。

篇5：物业项目顾问服务指引内容

物业项目顾问服务指引内容

科瑞物业从专业管家角度，根据开发商、业主委员会或物业管理企业等对物业实施管理的要求提供全程或专项的物业顾问服务：

一、早期介入顾问

科瑞物业专业顾问团队通过定期项目访问或长期现场跟踪,从物业使用功能与服务管理的角度出发,对项目建设阶段的各个方面提出建设性建议和改进意见,协助开发商优化建设方案,节约综合成本,提升工作效率。服务内容涉及规划设计方案讨论、选料和安装方法分析、设备选型和招标、维保合同谈判、设备安装调试、能源分配评估、功能布局建议、竣工验收协助等。如：

1.项目设计方面

1)参加甲方认为有必要的设计阶段会议，特别是与物业管理和使用有关的会议。

2)与销售部门规划项目的物业管理模式，拟定物业管理框架性方案。

3)从物业管理和使用的角度，对项目的土建、机电设备、平面设计、功能布局等方面进行审核，特别是地下室的区域划分，在规划方面提出意见和建议。

4)在建筑设计方面，对机电设备用房结合今后的使用，在空间和布局的合理性上提出建议。

5)对机电各大系统，结合使用者的需求、预期目标对象的需求和项目的定位，对机电各系统功能设计定位上提出意见和建议。

6)分析设计图纸，提出有关房屋结构布局和功能方面的改善意见和建议，结合不同业态在管理、使用、经营上的需求，在楼面的活荷载、分隔及相应的设施布局等设计要求上提出意见和建议。

7)对停车场的布局和管理系统的功能要求，协助甲方从物业管理的角度提出意见和建议。

8)对项目的交通规划、平面和垂直交通设计方面，从物业管理角度提出意见和建议。

9)通过审视物业的环境，对项目的人流、车流、物流等设计方面，从物业管理角度提出意见和建议。

10)对服务配套功能的设置方面，包括物业用房、垃圾站、食堂、仓库等各类物业和各业态的辅助用房，在设计阶段从物业管理角度提出意见和建议。

11)协助甲方对项目的公共部位及设备设施的各类导向标识和管理标识方案，在各种标识及标牌在布置方面、选材方面提出意见和建议。

12)甲方认为从管理和使用上需乙方提供意见和建议的问题。

2.项目建设/销售方面

1)定期踏勘现场，熟悉项目的基础和隐蔽工程。

2)为销售现场客户提供必要的物业管理咨询服务。

3)对甲方的销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。

4)协助甲方确定物业服务的基本内容。

5)协助甲方对项目的市场调查和对运作成本进行测算。

6)协助甲方根据运作成本测算拟定物业管理费的标准及收费办法。

7)协助甲方制订物业业主临时规约等文件。

8)协助甲方做好物业推广、租售等工作，树立甲方的品牌形象。

9)协助甲方制作因推广、租售所需要的相关文件和资料。

10)协助甲方对因推广、租售需要制作的模型及宣传品，提出意见和建议。

11)甲方认为从管理和使用上需乙方提供意见和建议的问题。

3.项目机电设备选型、采购、安装、调试和交接阶段

1)参加甲方认为有必要的设备选型工程会议，特别是与物业管理有关的工程会议。

2)对项目的各大系统（强电、弱电、暖通、给排水、电梯、消防等）等设备的选型招标文件提供意见和建议，对投标文件参与评审提供意见和建议。

3)对项目的六大系统（强电、弱电、暖通、给排水、电梯、消防）等设备选安装、调试、验收、交接等积极参与和介入，并从物业管理角度提出意见和建议。

4)协助甲方做好工程（隐蔽工程）的交接和验收。

5)协助甲方做好物业配套设施的交接和验收。

6)协助甲方对物业保修的责任和义务方面提供建议和意见，并拟定三方保修协议。

7)协助甲方和建设单位，在产品保护方面提出意见和建议。

8)甲方认为从管理和使用上需乙方提供意见和建议的问题。

4.项目管理、经营筹备阶段

1)协助甲方建立与目标客户群相适应的管理方案，并对运作方案提出建议和意见。

2)协助甲方对物业项目管理组织架构、人员配备和人员要求等提出意见和建议。

3)协助甲方对物业管理的相关合同、管理规约、装修管理规定、用户手册等相关文件提出意见和建议。

4)协助甲方组建项目运作团队的相关工作，包括人员的推荐、招聘和培训等；