公寓项目物业管理方案附言

公寓项目物业管理方案附言公寓项目物业管理方案附言

**名城作为开发公司在**的首席电梯公寓，系**区标志性建筑，在地理位置和商业品质提升方面具有得天独厚的条件，现如今已进入后期开发阶段，拟定于20**年12月份交房。

**名城能否彰显物业品质，使物业能够保值增值，为开发公司创造更大的利润，后期的物业管理起着至关重要的作用，而现实的情况是：

一、前期协议进驻的zz物业公司在物业公司前期介入中，不能够积极配合销售，为**名城树立良好形象，使业主在销售中心的咨询或购房过程中没有安全感，对后期的物业管理工作没有信心，销售大打折扣。

二、zz物业在销售过程中不能及时为客户做好物业服务咨询和提供优质服务，为客服务的及时性和有效性不能够得到体现，服务意识较差，可见zz物业公司的管理工作极为不规范，为后期的物业管理工作带来诸多隐患，不能提升**名城的物业品质。

根据开发公司开发**名城的宏伟意图，建议开发公司以**名城项目为龙头，成立**名城经营管理有限公司，做好**名城的前期物业管理工作，有力促进商业销售力度，提升物业服务品质，在业主心目中树立良好口碑，凭借**名城在**的良好声誉，创属于开发商自己的物业品牌，以此打开成都物业管理市场，使开发公司自己开发的物业品质不减，增加升值空间。

为此，根据**名城项目的实际，特制定《**名城物业管理方案》（草案），请开发公司审阅。

篇2：配合地产销售交房和酒店开业以大型赛事举办时物业管理方案

配合地产销售、交房和酒店开业以及大型赛事举办时的物业管理方案

（一）促进销售的措施

1、开盘及其他活动当日交通指引、代客泊车和免费洗车服务

对于自驾车的看楼人士来讲，在销售高潮或分期开盘以及未来酒店开业时，要在销售现场泊车确是一件令人头疼的事，特别是在骄阳似火的季节，不单就近找车位难，当看完楼取车时，车已被晒得滚烫，坐进去犹如置身火炉，一时半会车内温度都下不来。出于此考虑为体现"酒店式物业管理服务模式和人性化物业管理理念"

1）代客泊车和免费洗车服务，是在销售中心设立专门的酒店式代客泊车侍应生，如果看楼的自驾车人士有此需要，侍应生将为看楼客户将车泊于合更理的位置，并由外协商家服务联盟的汽车美容（服务）中心提供免费洗车服务；在高温季节，将对看房客户的车辆采取有效手段（防晒车罩、淋水）进行降温。当客户离开时，侍应生将车开到销售中心门前交于客户，并定做具备"zz第一城"标志之车匙扣赠送给客户。这样就免除了自驾车客户的诸多不便，既为客户节约了时间，又使其免受日晒雨淋之苦，而赠送的车匙扣每天都会被客户看到，时时起到宣传和传播作用，强化客户对zz第一城及物业管理细节性服务的印象，促成其购买行为。

操作要点：

1）泊车员要经过严格挑选和考核，技术、人品、形象都要过硬。

2）泊车员只有在客户主动要求时提供泊车服务。

3）洗车和降温服务必须保持现场形象良好和整洁。

4）所有驾车客户都赠送车匙扣。

2、形象提升

在zz第一城的主大门入口，聘请外形威武的退役军人为形象保安，这样，每一位业主进入小区时，从形象保安标准有力、干净利索的敬礼和交通手势指挥中，从他们威武、望庄严的形象里，会有一种油然而生的、作为一个zz第一城业主的尊贵和自豪感，也极大地提升了楼盘的品质、档次感。

3、会所、物业服务项目问卷调查

特色：

1）前几年楼市中大打"会所牌"，而现今的会所已到了挖不出什么新鲜卖点的地步了。会所作为住宅小区配套的一部分，已经象园林绿化一样变得不可或缺，把会所的服务做到实处，做出特色，已成为每个想步入"品牌营销"行列的发展商们的必修课。因此会所的服务项目设置要切合业主的实际需要，物业管理服务项目的设置也是如此。

2）为了使会所和物业管理服务项目的设置切合业主的实际需要，避免服务不足和服务过剩，物业管理公司应对已经购房的业主进行"会所、物业管理服务项目调协"的专项问卷调查，问卷将服务项目以表格形式详细罗列，设置"非常需要、比较需要、需要、不太需要、不需要"栏目，由业主自行选择。并且注明收费标准，如果是物业管理项目，还特别注明是"常规服务（管理费中包含）"还是"个性化服务（另行收费）"，同时向业主强调投票选择的严肃性和重要性，因为其所选择的每一个选项，由物业管理公司统计后，将作为今后会所和物业管理服务项目设置的依据。这样由业主自己进行服务设计和选择的方式，将体现发展商对业主的尊重和重视，也避免了今后会所和物管服务项目设置的盲目性。

操作要点；

1）问卷要结合销售过程进行，让客户感觉是销售过程必须的部分。

2）问卷设计要全面，重点突出，答卷形式要简炼。

3）要让客户认识到问卷对决定自己今后生活的重要性。

4）要做好问卷的设计、分析和对客户的结果通报工作。

（二）前期的交房和业主入住手续办理方案

A、业主收房、入伙流程

1、发出"入伙通知"、登报"交房公告"

售楼处先电话或信函通知购房户前来领取《入伙手续通知书》、《交房收费清单》必须预先告知业主带齐"身份证、购房凭证"等材料

2、验证和引导

由代理销售公司售楼中心的"业主入伙引导员"陪同业主到开发商处办理最后手续，并察看业主有无带齐所有必须证件和资料。

此时，售楼中心可现场制作《前期物业管理协议》展板告示，方便业主认知和咨询入住后的物业管理事宜。具体流程如下：

⑴确认业主身份和材料：办理交房的业主须持收到的《入伙手续通知书》（附件1）、业主身份证及复印件、业主户口本及复印件、外地人须持暂住证及复印件、购房外批单、业主委托他人办理手续的受托人须持"业主委托书"及代理人身份证和复印件、《商品房买卖合同》及复印件、购房全款发票或其他付款凭证，需办理小区停车证的需出据本人驾驶证及行车证。（可以在《入伙手续书》上盖"验证流程章一"）

⑵交纳相关费用："入伙引导员"指引业主到开发商

财务部交纳房屋尾款、各项契税及"公用维修基金"相关开户费等其他费用。

⑶以上两项确认后，开发公司经办人应在"入伙手续书"上签字盖章。（可以在《入伙手续书》上盖"缴款流程章二"）

3、由物业公司的保安人员接手并陪同业主到物业管理公司办理手续。收取业主的《商品房买卖合同》复印件、身份证复印件、或"业主委托书"及受托人的身份证复印件。

4、物业公司物业部人员指导业主填写"住户情况登记表"发给《业主手册》，签署《前期物业管理协议》、《业主管理规约》之承诺书。

5、业主持物业公司物业部盖章的《入伙手续书》（上盖"签证流程章三"）到物业公司财务部交纳相关费用见"交房收费清单"

6、业主持物业公司财务部签字转来的《入伙手续书》（上盖"物业费流程章四"）到物业公司工程部办理相关手续：

①、物业公司保安部将业主房间钥匙、水、电、天然气IC卡及信报箱钥匙发放给业主，并由业主签署《钥匙交接单》、签署《备用钥匙管理协议》、在《入伙手续书》上最终签字确认。

②验房：由物业工程部（分为6个验房小组，1名工程部调度人员全盘调度）人员陪同业主到业主所购房屋，对房屋内结构、设备设施及各种五金配件进行验收，并将房屋验收状况和各表底数填写在《房屋设备验收交接表》内，同时在该表上业主及物业陪同验房人员签字确认。如有申报及维修事宜，可将业主所填写的《房屋设备验收交接表》中的问题于当日报承建方返修。

7、如业主进行二次装修，由物业公司工程部审定施工方案及施工图，同时与装修施工单位、业主签署《房屋施工管理协议》和《施工保洁责任书》，由物业工程部签发《施工许可证》。

8、业主办完所有手续或在办理入伙手续过程当中，如对物业有任何疑问，可随时向"物业客户服务中心"或"售楼中心"提出，由入伙引导员将业主引导致物业现场咨询处进行答疑。

9、物业公司、开发商及承建方，三方协调事项

⑴办理入伙结束当日，物业公司各部门将当天情况进行通报、汇总，建立已办理入伙业主的管理档案。

⑵对于业主提出的房间须返修的内容，报承建方返修，对房间返修量较大的单元特别报开发商及承建方，给与关注。

⑶对于已下发的返修单，物业公司派专人跟进返修事宜，并将返修情况及时告知业主。

B、方便业主入住所采取的措施

1、设立业主收楼入伙接待小组，合理安排相关程序，争取业主收楼入伙程序30分钟内完成。

2、如有特殊要求，采用电话预约和上门提供服务等形式，真正为业主着想。

3、为减少业主缴费的烦恼，与银行建立合作关系，开设所有收费"一卡通"服务。

4、建立、维系与供水、供电、供气、电话公司、有线电视台等部门的良好合作关系，在业主收楼入伙办理时可以及时开通或办理以上各类服务项目，让业主住得舒心。

5、搬运服务

业主均可自行请专业的搬家公司进行搬运。如有需要，为解决业主搬运的问题，管理处将临时划出部分区域作为落货区，派专人看护；且组建以员工为主、社会搬运工为辅的搬运队，为业主提供搬家服务。

6、家具、电器展示服务

由管理处联系品质好、信誉佳的家具、电器供应商，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。

篇3：国家级网球场物业管理方案范文

国家级网球场物业管理方案范文

一、要做好体育场馆的物业管理工作必须先掌握他的运营特点

现代体育场馆作为提供公众精神文化生活需要的场所，其运营都必须紧紧围绕着满足公众日益增长的精神文化生活需要而展开，从而使现代体育场馆运营具有以下特点：

1、日常商业活动频繁的运营特点。

目前兴建的体育场馆中，功能综合性强的物业特点均有突出表现，使现代体育场馆的日常运营相对集中在商业活动方面，如经营较为成功的上海东亚体育文化中心内的上海富豪东亚大酒店（四星级）、"运动员之家"（宾馆）、上海市周边旅游集散市场、对外开放的羽毛球训练场、杭州黄龙体育中心内的好又多超市、恒利宾馆、富有特色的黄龙体育中心酒吧一条街、乒乓球训练场、成都体育中心的会所经营、虹口足球场的健身馆等等，各个业主均利用体育场馆空闲时间开阔的体育馆场地大力创收经营。

2、大型赛事、活动期的运营特点。

现代体育场馆在大型赛事、活动举行时，最大的运营特点是人口密度在一定时间内迅速增大，结束后又急剧减少。

①大型赛事、活动准备工作期（7-15天）的运营特点：在此期间，大型赛事、活动的举办单位、参加单位、配合单位、新闻媒体的工作人员、服务人员，各类物资器材大量进场；体育场馆的各类专业设施设备全面开始启用，如：专业训练场、各类办公用房的使用准备等；足球比赛的划线、球门挂网准备，商业演出的舞台搭建、草坪盖板铺设等。

②大型赛事、活动举行时的运营特点：大型赛事、活动的安全保卫人员、检票人员等工作人员及观众在1-3个小时内全部进场，人员迅速达到几万人，体育场馆所有机电设备、强弱电系统、配套功能用房、停车场等全面投入使用，配套的餐饮、商业网点的经营活动亦随之活跃起来。

③大型赛事、活动结束时运营特点：大型赛事、活动一旦结束。运动员、演员要马上离场，为避免围观观众也要在短时间内退场，确保几万人在短时间内安全撤离，各设施设备满负荷运转充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能；主办组织单位及体育场馆的各临时设施连夜撤卸等各项工作的实施是大型赛事、活动结束时最大的运营特点。

3、现代体育场馆客户特点分析

1）多元化的客户群体。

现代体育场馆的客户群体复杂多变，客户群体的知识层次、生活环境、地域背景、民族习惯等各有不同，流动性大，形成多元化客户群体的客户特点。

①进行体育比赛时，客户群体是球星、运动员、教练、裁判员、国际足联、球迷、观众、记者等；

②进行演出活动时，客户群体是歌星、演员、演出公司、记者、观众等；③进行商业活动时，客户群体是商人、购物市民等；

③同时作为大型社会公建项目，向全社会公众开放的特性又决定了客户群体的广泛性，从普通老百姓到国家政府机关官员，平日参观健身的人流络绎不绝。

2）社会关系接触面广。

现代体育场馆作为大型社会公建项目，为了全体公众利益、供全体公众使用的三大属性，决定着现代体育场馆社会关系接触面广的客户特点。现代体育场馆建筑本身代表着城市的经济文化水平，代表着所在城市的政治地位，与社会各界充分接触并保持良好的公共关系，接受社会各界对现代体育场馆使用监督，对于现代体育场馆业主有着深远重大的意义。因此，我们说，现代体育场馆具有社会关系接触面广的客户特点。

二、针对zz国家级网球场的物业管理

现代体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性具大型社会公建项目的特征。如何有效地将定位于"高档物业管理专业机构"的建兴物业与现代体育场馆，如"zz国家级网球场"的物业管理结合起来，始终是我们考虑工作的重要出发点。

在对现代体育场馆的物业管理上，我们把物业管理的核心内容锁定在"专业"上，面对全新的物业，首先对其物业特点和使用功能进行认真分析，面对必然会出现的更多全新的物业管理领域，一方面，公司直接引进人才；另一方面，着力于在最短时间内培养自己内部的人员，通过学习，成为专业人才，通过实践，探索出一套现代体育场馆物业管理模式，同时也推动了公司朝技术领先、人才领先的方向发展。

根据现代体育场馆的物业特点、运营特点、客户特点，我们认为国家级网球场的物业管理要着重做好以下几方面的工作：

1、人力资源配备工作

国家级场馆相对建筑规模较大、设施设备多、科技含量高、客户群体广等一系列特点要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家，因此，要做好以下几个方面专业人才的配备工作。

①体育专业人才，体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的各项要求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务，我管理处将特别从西安体院聘请一名具有网球裁判员资格证的管理员。

②专业场地维护人才的引进与培养是关键的一环。网球场地需要细心维护，否则容易缩减场地的使用年限和观感。

③高科技专业人才，大型赛事、活动的大屏幕正常显示、音响设备的安全播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。

④全方位高素质的服务人才，现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准服务的直接体现，也是企业精神风貌的充分展示。

⑤全民健身的带头人，是群众健身活动的组织者、倡导者，优秀的带头人使公众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。

这么多的专业人才，随着管理水平的不断提高、人才的成长，同时也能为公司的发展储备大量的人才，利用这一储备资源向外扩张，独立承接单项服务也是市场拓展工作可以开辟新领域、新行业的有力保障。

2、充分发挥专业物业管理公司人力资源优势，确立现代体育场馆物业管理架构。

网球体育场馆物业使用特点是：使用频率远远低于其他一般物业，超长维护保养期，极短使用期，科学合理安排人力资源、有效控制人力资源成本是现代体育场馆管理关注的一个重点。一般物业使用时，物业管理工作均衡性强，时间持久，人员流量变化基本不大，而体育场馆平常（非大型赛事、活动期）情况下各功能设施都处于停止运行状态，无需操作、管理人员，所需人员极少，而一旦进入大型赛事、活动期，则需要大量训练有素的专业人员，开启各项设施设备、系统，并且满负荷运行、环境保障需在短时间内达到使用要求、安全保卫要各就各位、服务人员要提供准确到位的服务等。无论是大型赛事还是商业演出活动（即大型赛事、活动期），体育场馆使用时需要的各类操作、服务人员是平时日常（非大型赛事、活动期）管理操作、服务人员的2-6倍，因此，如何设置有效低成本的管理架构、人员岗位，是现代体育场馆实施专业物业管理的关键所在。

①日常管理工作组织架构：

"按照大型赛事、活动期设置管理处部门，按照非大型赛事、活动期配备部门人员"如合肥市东华工程公司的体育中心管理处架构设置：

东华体育中心管理处

管理处主任1名

机电工程部2人

场馆服务部5人

环境部（保洁、绿化）11人

信息技术部1人

各部门职能：

环境部，负责合同范围内保洁、绿化工作

场馆服务部，负责体育馆内场草坪、跑道的日常维护和大型赛事、活动期间的服务保障；

信息技术部，负责体育场馆网络通信、智能化控制部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间监控系统、音响等正常运行；

机电工程部，负责体育场馆机电设备部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间电梯、空调等正常运行。

②大型赛事、活动保障工作组织架构：

发挥专业物业管理公司人力资源优势，在原日常管理工作组织架构的基础上扩充各部门工作职能、人员配置等，集合专业物业管理公司上下之力组成"大型赛事、活动工作保障组"，下分为若干个专业工作组，根据大型赛事、活动的工作需要，合理分配人力资源，保障各项工作的正常进行。

各专业工作组职能：

接待服务组：负责主、客队训练、比赛及各级领导、官员、教练员、球员、来宾、记者等人员的接待服务工作；负责部分售票工作。

保洁组：负责除外场以外全部区域的环境卫生工作。

机电设备组：负责各种机电设备设施安全运行工作。

弱电组：负责各种弱电设备设施的安全运行保障工作及服务收费工作。

场地保障服务组：负责比赛场地设备设施的安装管理工作。

检票组：负责各检票口检票工作。

车辆管理组：负责体育中心外停车场车辆停放秩序维护及交通疏导。

综合保障组：负责公司支援人员及体育中心管理处人员的交通、饮食等生活保障工作；负责采购比赛所需的各项用品、工具、备件、耗材等。负责收集赛事信息及工作进展情况。

3、建立完善的运行管理和服务保障体系

①制定详细的覆盖各专业工作的规章制度

现代体育场馆大型赛事、活动时期的运行管理需要事先制定周密的计划，并提前一周时间安排部署、沟通协调好，大型赛事、活动的举办，有电视现场直播、新闻记者的现场采访、国际、国家、地方组织官员的光临，一旦有任何工作不到位的情况，负面影响是不可估量的，而且是即时的，现在体育中心管理处每次接受大型赛事、活动时，都把它当作一次政治任务，每个环节都进入高度警备状态，不得有任何的失误，每次大型赛事、活动前模拟演练已成为检查大型赛事、活动时期的运行管理和服务保障情况的必要手段，并确保一次都不能少。

②制定大型赛事、演出活动的各种应急方案

针对大型赛事、活动期的运营特点，大型赛事、活动期的运行管理和服务保障主要体现在各种大型赛事、活动期的应急处理上。

第一，机电设施设备的应急操作。体育场馆的机电设施设备在日常工作中，除了正常维保与检查外，在每场赛事活动前，制定演练计划并进行实操演习是必须要做的工作。特别是在赛事和活动进行时，要确保各设备的运行不能出现一点闪失，并能随时启动应急设备。其管理范围突发性地剧增，是对高科技人才做好维保、记录及日常实操管理水平的集中考验。

第二，要求面面俱到的保洁工作。对于一个大容纳量的体育场馆，保洁面广、工作量大，工作任务集中，且在赛事、活动期间，要根据不同功能区域采取不同的保洁标准和程序，事前制定保洁标准、程序是确保大型赛事活动顺利进行的必要条件。

第三，严谨细致的保卫工作。在大型赛事、活动期间，体育场馆人口密度会急剧增大。开场前，大量人群在短时间内集中进入；散场时，集中的人群必须迅速地疏散。这就要求

保安人员必须具备训练有素的专业安全管理技能，加强设备设施的安全、观众的安全、贵宾的安全、工作人员的安全、车辆的管理及活动中各种突发事件的处理技能，同时要与地方对口管理机构保持密切有效联络，有力保证大型赛事、活动期间的安全。

③全员进行大型赛事、演出活动的物业管理培训。

④制定每次活动的物管方案。

第一，覆盖各类客户的专业化、人性化服务。客户群体的多元化直接导致了物业使用人需要提供服务的复杂化和差异化，具有服务需求面广的特点。由于服务的对象广泛，特别对多元化的客户群体，不同规格的接待都非常讲究细节服务，注意一些民族习俗、地域差异关怀等，充分体现了涵盖面广的人性化服务的需求。

第二，内外人员的调度协调工作。

第三，对内的后勤保障工作。

三、现代体育场馆物业管理实施过程中应注意的几个事项

1、案例防范措施：安全问题，避免纠纷、人员受伤，提前开启通道。

2、避免法律纠纷：法律问题，对逃票、破坏设施人员的处置。

3、设施保护手段：收取押金，对组织单位将收保证金，防止设施受损。

4、内部纪律规定：对员工"以权谋私"的管理，带人进入，与明星合影签字等。

四、针对zz国家级网球场物业管理的人员配置

根据规划网球场馆建筑面积（34283㎡）和14片场地的面积，设置

日常管理工作组织架构如下：

管理处主任1名

机电工程部2人

场馆服务部3人

户外场地环境部3人（保洁、绿化）（每人负责4片场地）

俱乐部馆内环境部7人（保洁）每人负责5000㎡保洁

大型赛事、活动保障工作组织架构：（非常设）

保洁组：负责除外场以外全部区域的环境卫生工作（环境部负责，人员不够情况下从其他管理处抽调，交管理三处统一调派）

机电设备组：负责各种机电设备设施安全运行工作。

（临时由其他管理处工程部抽调，交管理三处调派）

弱电组：负责各种弱电设备设施的安全运行保障工作及服务收费工作。（临时由其他管理处工程部抽调交管理三处调派）

场地保障服务组：负责比赛场地设备设施的安装管理工作。

（临时由其他管理处工程部抽调，交管理三处调派）

检票组：负责各检票口检票工作。（临时由其他管理处客服部抽调）

车辆管理组：负责网球中心外停车场车辆停放秩序维护及交通疏导。

（由其他管理处临时抽调，交管理三处调派）

综合保障组：负责公司支援人员及网球中心管理处人员的交通、饮食等生活保障工作；负责采购比赛所需的各项用品、工具、备件、耗材等。负责收集赛事信息及工作进展情况。

（由天柱第一城物业管理服务中心经理和管理三处领导层辖场馆服务部负责统筹安排）

五、zz国家级网球场物业管理月成本开支

按日常管理工作组织架构测算：

管理处主任1名1500元/月

机电工程部2人100元/月

场馆服务部3人800元/月

场地环境部10人（保洁、绿化）700元/月

保洁用品费：500元/月

社保费：13600元/月×31%＝4216元/月

总计：网球场物业管理月成本开支17816元/月

注：场馆赛事及其他水电费按实际发生量计，暂不考虑进去。

六、zz国家级网球场物业管理费来源

建议由网球场产权主管单位或投资运营单位按季度拨付。

篇4：船厂职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

船厂职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

针对本物业小区的自然条件和住户构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对**船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为：以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨，依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作，结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系（推选宿舍区职工代表--楼长）。

（一）、安全管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人严格实施"来访登记"的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司独有的"记忆＋规范"法，对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本公司独特的"安全预案制"、"巡楼制""不均衡管理法"也将全面应用于小区，以确保本小区在安全管理上的万无一失。

保安人员素质要求：采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训；所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必须跨立服务，统一着装，配饰"人性化"服饰。

（二）、公共事务管理与人性化服务

针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：

1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需住户打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

2、"时效制"所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制，在对住户公开承诺的时间内完成。

3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的，均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。

（三）、消防管理

对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：

1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。

2、建立防火规章制度，由物业服务管理中心与小区住户签定《消防责任书》，并实施必要的奖惩措施。

3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户（楼长）共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。

4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除住户办公区域内的火险隐患。

5、定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。

（四）环境服务管理

环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式：

1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的（劳动定额）标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。

2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境，将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。

3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下，形象好，服务意识强，无不良习惯。

4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理，与驻宿舍区职工日常生活紧密联系，便于实施一体化管理模式，组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。

（五）社区文化

为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业住户参与意识，使物业服务管理中心工作的得到住户及住房及社会各界的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。

首先，在物业入驻时，望能得到厂方大力支持，开展一次主题为"爱我家园"的喜庆活动（旨在为船厂宿舍区域职工住户"乔迁"新居的庆祝活动，借此机会加强各方沟通及宣传企业文化）。

其次，在日常管理服务期间，每季度开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动；每到节日还将举行小型庆祝活动；在小区显眼处设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及小区住户共同参加学习交流，每月更换社区宣传栏，让住户了解物业服务管理中心，信任物业服务管理中心，支持物业服务管理中心的工作。

（六）内部运行机制

本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。

篇5：假日花园物业管理日常工作方案

假日花园物业管理的日常工作方案

日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段来分，它可以分为前期介入期、入驻期以及正常使用期；按专业来分，又可以分为物业维

zz假日花园物业常规服务流程图

修、交通管理、安全管理、社区文化建设、卫生保洁、绿化养护等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入驻、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、机电智能化公共设备设施管理、园林绿化养护、环境保护与消杀等十个专题进行叙述。

第一章前期介入

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：

一、成立项目小组

签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成zz假日花园项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对小区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商进行沟通、协调解决。

二、早期介入的主要工作

（一）会审图纸

从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。

（二）参与质量管理

对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进物业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。

（三）收集技术档案

不断收集积累物业档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。

（四）熟悉小区环境

了解业主的情况、服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与小区有关的供电、供水、市政等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。

三、进行物业交付前的实操性工作

在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作：

（一）协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题；

（二）提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；

（三）协助制订小区外交通管制方案及保安岗亭设置方案；

（四）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试；

（五）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量；

（六）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作；

（七）积极开展各类招商引租工作；

（八）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

四、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着"对业主负责，对开发商负责、对社会负责"的宗旨，对zz假日花园进行严格、细致、全面的接管验收。

第二章业主入驻

入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段，同时也是物业管理公司展示自身形象,打开工作局面的一个良好契机。

一、入驻仪式简洁活泼

为扩大"zz假日花园"的知名度及影响力，增加业主的小区荣誉感，增强小区的凝聚力，树立"zz假日花园"精品物业及物业管理公司的形象，我们将举行简洁活泼的入驻仪式，邀请广大业主以及政府主管部门、房地产开发公司等相关领导、当地媒体、知名人士参加，以体现物业管理公司与业主实现自我的信心和美好愿望。

入驻仪式主要内容要简洁，富有特色。

二、办理入伙高效迅捷

（一）合理安排各组团或各业主的入伙时间，错开入伙波峰，节约办理手续时间，加强节假日的入伙办理（具体入伙时间安排与开发商协商解决）；

（二）设立入伙总服务台，一条龙办理入驻手续，随到随办，简洁高效；

（三）还可考虑提供预约上门办理入伙的专项服务；

（四）联系供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公，方便业主入伙。

zz假日花园入伙手续办理流程

办理顺序办理地点办理依据办理内容

1管理处服务中心入伙通知书及相关资料确认业主提供的相关资料、证件，复印留底，向业主讲解入伙手续办理过程及入伙后注意事项

2管理处财务部管理处入伙手续单收取入伙费用，开立业主户头

3管理处服务中心管理处入伙手续单签订业主公约、领取用户手册

4物业部物业管理员入伙手续单及财务证明验收楼宇及房内设施（如业主提出质量问题，应立即反馈至开发单位，按相关程序处理）发放房屋钥匙

5行政部资料管理员全部入伙资料服务中心确认无误后，交资料员保存并录入电脑

注：业主入伙后将楼宇转租、转让须在管理处办理相应的业主更名手续，办理程序参照上述程序；

三、入驻期配套服务力求完善

（一）入驻初期，我们将在有关社会机构的协助下，开设一些商品销售、设备安装、物资搬运等服务，方便业主日常办公及生活；

（二）在入伙期内由管理处工作人员组建一支入驻服务队伍，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。

四、入驻期的便民服务措施

（一）组织办公设备及装修建材展销。入驻期间我们将联系一些品质优良、信誉良好的设备厂商和装修建材商家，向业主推介，方便业主按需选购。

（二）提供临时外买服务。随着入伙业主的迅速增加，小区餐饮配套服务短期内难以解决部分业主的需求。为此，我们将组织提供快餐外买服务，解决部分业主及装修施工人员的临时就餐问题。

（三）成立便民搬运队。为解决小区入驻期间搬运量大、业主搬家难的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供各类搬运服务。

（四）增设公用电话亭。我们将和电话公司积极联系，在小区外增设IC卡公用电话亭，方便业主入驻期间或以后来往顾客拨打电话，也可于紧急条件下作报警使用。

第三章二次装修管理

业主入伙后，随之而来的就是房屋二次装修的高峰期。为了保证物业的结构安全，维护小区的统一、美观，我们将以楼盘结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理。

一、加强宣传，正确引导

（一）针对zz假日花园小区业主大多素质较高的特点，加强装修法规的宣传，导入先进的装修设计理念，合理的室内设计方案，恰当的装修材料选择，有效的施工管理方法正确引导业主，减轻二次装修管理的压力。

（二）制订详细的《装修管理指南》，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处提供必要的房屋工程图纸，指导业主进行二次装修。

二、严格审批，加强巡查

根据多年来对二次装修管理的经验，我们在小区装修管理中注重于以下步骤：

（一）在二次装修的审批过程中，建立物业主管初审、工程主管复审、管理处经理签字的三级审批责任制，强化审批责任。

（二）加强对施工队伍的管理，实施"二证一书"制度，即要求装修施工单位办理"装修许可证"和"施工人员出入证"，并签订"二次装修责任书"，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金作为约束。

（三）加强装修过程的监管，实施"全员管理"。我们要求，各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并在入伙前着重给予培训。

（四）强调下列监管重点：

1、为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求物业主管的例行巡查外，管理处保安员、保洁员等各岗位也对二次装修进行全方位监管，消除管理盲点，形成立体交叉式的装修监管网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。

2、为防止装修后经常出现渗漏水问题，我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。

3、为维持小区装修秩序及安全，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防安全，控制未经允许的动火作业；实施对外来人员准入制度，严格管制各出入口，对搬出/入物品一律登记后放行；严格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。

三、依法管理，以理服人

对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极采取法律途径予以解决，确保小区房屋本体及公共设施的完好。

装修管理流程图：

装修

管理涉及的质量控制文件：

《政府有关法规》《装修申请表》

《装修现场巡视记录》《装修违章处理记录》

《装修工程验收表》《装修管理程序》

《装修施工管理规定》《违章施工整改通知单》

四、谨慎验收，不留隐患

我们将着重验收房屋本体结构及上下水、防水工程、电

气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据相关标准严格验收，同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度，既在装修完毕后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。

我们承诺：因管理原因而导致违章装修事件发生率小于千分之二，违章装修整改率百分之百。

第四章业户投诉处理

投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理业户的投诉能赢得业主的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，破坏与业户之间的良性关系。为此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定。

对于业户投诉我们在管理处设置客户服务中心予以统一管理，具体管理思路如下：

一、投诉受理

业户可通过电话、来访、书信或其他形式投诉，客户服务中心值班人员按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向业户说明缘由并协助业户进一步通过其他渠道予以解决；对业户的有效投诉，由值班人员填写《业户投诉登记表》，并安排有关部门及时处理，重大投诉向管理处经理汇报，由管理处经理按权限处理。

二、投诉处理

为实现有效投诉处理的高效率，管理处24小时接受业主投诉，值班人员做好投诉记录及电话录音、电脑登记备查。对于维修方面的有效投诉，我们要求维修人员十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜。对于其他方面的投诉，我们将及时分派至相关责任部门，并要求与业户约定回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向业户进行解释，普遍性投诉问题由管理处在小区公告栏集中公告解决措施。

对于因管理原因产生的投诉，每半月进行一次总结并提出改进的具体方案。此外，我们将每季度向业户公布一次"管理报告"，以反映管理处一个季度中投诉受理及处理的结果。

三、投诉回访

业户有效投诉处理完毕后，由服务中心统一以电话或上门的形式回访，以征求业户意见，同时在《业户投诉登记表》上做好回访记录，我们要求回访率为100％。

第五章安全管理

一、安全管理的措施及对策

（一）确保保安员的综合素质

1、素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到"五统一""三集中"，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。

2、意识培养。努力培养保安员的服务意识，树立"业主需要就是工作"的观念，改变原来保安员单一的护卫功能，使我们的保安员成为"保安员、迎宾员、服务员"的有机统一体。

（二）安全管理体系的建立

1．确定"动态管理"思想，即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗与流动岗位相结合的设置，对小区实行动态监控管理。

2．在动态管理的层次上我们采用机动巡逻的方式，巡逻保安员负责小区整体外围和楼宇内部重点防范部位的安全巡视，确保管理不出现盲点。

3．在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。

4．强调全员管理。车管员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起"快速反应,快速支援"体系。

5．充分发挥业主的力量，共同参与小区安全防范。

（三）安全管理的重点转移

1、接管入伙期，我们主要以人防为主，物防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。

2、正常使用期，安全防范逐步转向人防、物防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，疏导车辆，室内防盗和公共秩序维护。

（四）逐步完善技防手段

我们将通过多种渠道筹集资金，并积极争取开发商及业主的支持，逐步完善小区内的技术防范手段，向科技要平安。我们拟逐步在小区内配备包括门禁系统、楼宇可视对讲系统、室内报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统、电子围墙等安全防护设施。

第六章车辆及交通管理

小区的车辆及交通管理历来是物业管理的难点之一，如何确保小区区域内的车辆安全，交通顺畅以及行人的安全？需要对小区的交通状况有准确的预测和合理的安排。

一、交通状况预测及分析：

（一）入伙初期小区的交通安全设施（如减速驳，交通标识等）亟待完善，管理好人行道、交通主道的人车分流。

（二）车辆以私家车数量较多，交通自觉意识不强，极少数"特殊公民"存在不服从管理，超速、乱停放、占用消防通道等行为。

二、管理措施与对策

（一）车管员在车库出入口协助疏导车辆进出。同时，要求保安员对进入的车辆进行正确引导，加强巡视安排车辆合理停放，同时加强对地下一、二层车库的管理。

（二）强化保安员的巡逻职责，同时在合理位置增设挡车桩。除紧急救助和搬家外，严禁机动车辆停留在大门口区域。

（三）树立保险意识，实现风险转移。要求业主购买车辆保险，同时管理处将定期购买停车场公共保险。

（四）面对"特殊公民"值勤时车管员将存在一定的心理压力，为此我们将要求他们一视同仁，规范管理。对违章行驶或停泊且屡教不改者，我们将积极向其上级监管机关反映情况，取得行政上的支持。

第七章消防管理

消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们着重开展以下几项工作：

我们坚持"预防为主，防消结合"的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立"全员防消"的管理观念,实施全员义务消防员制。

加强消防教育宣传和培训演练工作

（一）消防教育宣传工作

我们将在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入伙时，我们还将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到小区定点服务，建议业主配置灭火器。

（二）做好消防培训及演练工作

重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和小区业主共同参与的消防演练，提高全体小区成员的"自救"意识和能力，防范于"未燃"。

一、加强二次装修的消防管理

（一）对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。

（二）对于复杂装修和大面积装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。

（三）在入驻期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。

二、建立zz假日花园消防快速反应分队

结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处"消防快速反应分队"，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足"自救"，最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如下：

zz假日花园消防应急处理程序流程图

（一）报警

1、管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。

2、管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。

（二）召集

1、火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。

2、管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥。

3、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。

（三）灭火

1、现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、准确。

2、灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。

3、后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。

4、若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。

（四）善后与恢复

火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。

第八章园林绿化与养护

园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益。

一、实行园林绿化管理

小区的绿化系统本着"经济、美观"的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到"立地成景、四季常青"的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。

园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果。

二、绿化养护管理

俗话说："三分种树，七分养护"，这说明日常养护管理十分重要。绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。

（一）树木、草坪养护管理指标

1、新种树苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％

2、虫害的树木不超过2％；

3、绿化建筑小品无损坏；

4、草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；

5、草地整洁无砖块、垃圾。

（二）树木、草坪养护管理的质量标准

1、树木：生长态势基本正常；叶子枝干基本正常。

2、草坪：覆盖率在90％以上；基本上无杂草；生长和颜色基本正常不枯黄；基本无病虫害。

（三）绿化养护技术措施要求：

1、树木：定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次；

2、绿篱：定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次；

3、草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。

三、摆放植物花卉

绿化人员对小区周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为顾客创造优美高雅的环境。根据小区情况，将重点开展屋顶绿化和垂直绿化。

植物的具体品种需根据当地条件确定，详细方案另行制定。

第九章机电、智能化等设备设施的管理

一、供电系统设备的养护管理

变配电房是供电系统的心脏，加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理，做到"一看二闻"，即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常，闻是否有焦味；定期打扫，始终保持室内清洁，经常进行检测试验，对配备发电机定期进行试运行检查，做到有备无患。另外加强对照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修，保证机电设备的完好正常运行。同时还要经常检查各用户用电情况，了解用户用电是否规范，发现问题及时帮助解决。

（一）系统养护与管理

1、严格的配送电运行制度和电气维修制度；

2、实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除；

3、加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。

4、停电、停电提前通知

业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡；

5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施；

6、发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源；

7、电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。

（二）电梯系统养护与管理

1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的规章制度；

2、电梯运行人员和维修人员必须持证上岗，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担；

3、必须坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案及修理记录，做好电梯的安全年检工作；

4、电梯运行发生任何故障时，应首先救护乘客出梯；

5、保持机房、井道、轿厢的清洁。

（三）公共空调设施设备养护管理

1、做好小区公共区域空调设施设备的核查登记，制订完善、合理的保养计划和巡查制度；

2、认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作，确保设备安全运行；

3、日常保养要做到：

A、按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件；

B、检查安全防护装置，清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等；

C、检查冷却、电气和控制装置，添加雪种；

D、消除设备故障或隐患，保证功能正常，符合使用要求。

二、智能化设备的养护管理

智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警、远程抄表系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度，运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。

智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好，通话音质、图象是否清晰等；对闭路监控系统检查摄像机、录像机工作是否正常，监视器图象、色彩是否清晰等；对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子，检查运行指示灯是否正常，控制系统是否正常。通过加强管理和养护，保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理，按故障级别，应急处理方法如下：

（一）摄像监控及红外监控故障，15分钟到达现场维修；

（二）停车场智能管理系统故障，15分钟到达现场维修；

（三）公用天线故障，20分钟达到现场维修；

（四）自动报警系统故障，10分钟达到现场维修。

对于技术难度大的故障，及时与供货商和安装单位联系解决，管理处有关人员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案，把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存，以便查阅。

第十章环境保护与消杀服务

一、环境保护

在zz假日花园的环境保护上，我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的问题。

（一）垃圾处理

现阶段垃圾分类实施难的因素在于：业户环保意识有待提高，普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类；生活垃圾客观构成较复杂，分类难度大，分类成本高；垃圾回收系统组织不健全。我们将竭力推进垃圾分类工作，变废为宝，具体做法是：通过开展系列的社区文化活动，积极宣传小区环保的重要性及垃圾分类的方式；合作设计多种造型美观，经济实用的垃圾分类设施，以实现垃圾减量