农产品物流园建设可行性报告

农产品物流园建设可行性报告农产品物流园建设可行性报告#农产品物流园建设可行性报告农产品物流园建设可行性报告iiii利店、连锁超市相结合的市场网络体系。在市场建设中，鼓励大流通、大贸易，在增加市场数量的同时，把增加市场规模、提高市场效益作为市场建设的主攻方向，建设形成了多个大型商品交易市场。科技市场、茶叶市场、中国家居之都都是省内外有较大影响的大型专业市场，英雄山文化市场成为我国四大文化市场之一，某某茶叶市场成为全国最大的茶叶批发基地之一。某某市交通基础设施分析某某市具有优势的地理区位、交通区位和经济区位，城市基础设施建设步伐加快，交通运输状况不断发展和完善， 以形成了以铁路、公路、航空为主的综合交通运输网络体系，交通运输的枢纽优势得到充分发挥。（1） 交通网络基础设施某某是我国华东与华北、东部沿海与西部内陆地区客、货流中转集散的重要交通运输枢纽之一，也是规划的全国 45个公路主枢纽之一，以形成了联结全省、全国和海外的现代化交通网络，是某某省铁路、航空、公路重要的交通枢纽。（2） 公路交通设施某某市公路网规模大、等级高，各项指标均位于全国各大城市的前列。某某绕城高速公路的全线贯通和济青、济德、济聊、济泰高速公路实现了与周边地区高速公路联网； 城市道路建设加速发展，二环路维修改造完工，市区近百条主次干道的拓宽改造或延长，逐步形成了某某公路交通网络体系和城市加速交通体系有机结合的道路交通网络体系。（3） 铁路交通设施某某市域内京沪铁路纵贯南北， 与沪宁、京津连接，胶济铁路横穿东西，和烟青、郑兰相通，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达青岛、烟台，西到郑州、石家庄、西安等。同时还有晏城之党家庄、某某至某某东、水屯至某某等联络线。（4） 航空交通设施某某机场是某某省境内最大的民用机场，该机场于 1992年7月26日建成通航，同年9月，被国务院批准为国际口岸机场。截至目前，某某机场通往国内外地区的航线有 54条，通航城市38个，其中国际航线2条，地区航线1条，每周航班平均为280个。某某机场2003年旅客吞吐量达174万人次，货邮吞吐量达3.2万吨。（5） 水运交通设施某某市域内，黄河和小清河的通航里程共有 261.1公里。黄河流经某某市北部，长185.1公里，四级标准航道，为传统的主要水运航道；小清河在某某市境内 76公里。近年来由于黄河干枯、小清河污染严重，许多货源已转由公路运输。某某市现代物流产业环境分析现代物流产业是某某着力培育和发展的新兴产业之一， 加快发展现代物流业，对于某某实现“十二五”的规划目标、拓展新的经济增长空间具有十分重要的意义。2.3.1 某某市物流园区的现状盖家沟物流园区位于济青高速公路零点立交周边地区，分南北两区规划建设。南区位于黄河以南，以盖家沟物流基地为中心，规划控制面积500公顷左右。“十二五”期间，该物流园区将重点建设北区，北区选址在大桥镇附近，规划控制面积 300公顷左右。郭店物流园区选址在郭店镇附近，位于东绕城高速路两侧，胶济铁路以北，规划控制面积500公顷。该园区以钢铁、石化、电子产业链的延伸发展为重点服务对象， 服务于东部产业带。园区是某某连接某某半岛制造业基地和青岛、 烟台、日照等港口城市的主要物流枢纽。“十二五”期间，某某市还将打造邢村、国际集装箱、桑梓店、空港等4个专业性物流中心。邢村物流中心选址在东绕城高速公路以东、旅游路以北、出口加工区以南区域，规划控制面积140公顷左右。国际集装箱物流中心分东西两区建设。 西区位于某某国际集装箱分流中心及周边可用区域，规划控制面积 50公顷左右；东区位于泺口火车站（拟建）周边地区，规划控制面积40公顷左右。空港物流中心选址在某某国际机场附近，规划控制面积30公顷左右。桑梓店物流中心选址在桑梓店铁路货运站周围，规划占地面积20公顷。232某某物流业存在的问题目前，某某也存在一些制约现代物流业发展的因素。（1）条块分割，自成体系，传统的行业管理制约着现代物流业的发展受长期计划经济的影响，物流被分割成多个部门管理，物流体系的内在联系被人为地分割，造成了物流资源重组和整合困难，物流设施社会服务水平不高。（2）观念陈旧、自我封闭，造成物流专业化水平较低部分企业固守传统的思维定式，追求大而全、小而全，不愿将物流业务委托给专业性企业完成，造成低水平的重复建设，流通成本居高不下，第三方大型龙头物流专业企业难以形成， 参与国际竞争的主体实力无法增强。（3）设备老化，技术落后，致使现代物流业发展速度缓慢批发零售业、仓储业和交通运输业等物流主体行业现有仓库设施陈旧，设备老化，从事现代物流的技术含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，还不能有效地运用网络信息和电子技术进行现代企业管理。（4）人才缺乏，难以保证现代化物流业高起点和高水平发展由于生产和流通企业中的企业领导层对现代物流业的作用认识不到位，使物流知识的学习和培训工作相对滞后， 造成某某物流业专业人才匮乏。233某某现代物流业的发展重点（1）构筑现代物流业发展平台♦建立政策引导和宏观调控为主的政策平台。成立物流产业专门协调管理机构，加大物流业的管理力度，研究制定扶持物流产业发展政策措施和法律法规，为物流业发展提供竞争公平、运作规范、服务优良的外部环境。♦本着“加强领导、统一规划、注重协调、做好服务”的工作思路，市商贸委协调规划、计委、土地、财政、税务、交通等政府职能部门研究制定推进某某现代物流业发展的相关政策，清除地方保护主义，统一协调各行业主管部门责任和义务，落实规划任务。♦发布某某物流园区、物流配送中心建设指南，贯彻执行国家物流产业技术标准，建立物流设施开发运营招标制度，引导社会各种所有制成份合理投资，允许外资投资物流产业。♦鼓励物流企业扩大物流经营范围和提升服务内容，对入驻物流园区企业、第三方物流企业和物流配送中心企业的建立和发展给予积极支持；物流企业开展集装箱运输和自有铁路专用线装卸业务，要依照市场经济原则，规范运作，合理分担相关费用。♦利用国家经贸委旅游服务业发展专项资金、政府贴息、物流园区土地出让金返还等，多方筹措物流业发展资金；设立某某“现代物流业发展基金”，加大对外开放力度，招商引资，优化、完善某某投资环境。（2）高水平、高起点的建设物流基础设施、信息技术现代化水平为主的要素平台♦着眼于现代物流链式管理系统各个环节服务功能的增强和技术水平的提高，对仓储、运输、加工、配送、包装、网络服务等物流要素运用现代化电子信息技术进行更新改造， 为物流产业的发展奠定坚实的基础。♦适应建设某某市发展的需要，进一步加快城市运输基础设施特别是公路建设速度，消除城市交通“瓶颈” ，提高铁路、公路、航空之间协调配合和服务社会功能。♦配合某某公用信息交互平台建设，着手某某电子商务交易平台的建立，加快现代信息技术在物流企业中的应用步伐。 引导、鼓励现代物流企业运用电子信息技术进行改造， 提升物流企业信息技术普及程度和应用水平；扩展、延伸物流企业供应链的范围和半径，通过电子网络促进信息流、商流、资金流的有效结合。♦改造、盘活、挖潜传统物流企业闲置资产，优化、整合社会闲散物流资源。与此同时，要加强现代化物流技术的普及，推广运用现代物流技术标准，提高物流管理标准化、规范化水平。♦根据某某城市总体规划布局要求，积极有序的建立布局合理、功能完备、运转高效的现代物流配送系统， 使物流园区物流中心配送中心等设施建设均衡，功能互补。建立具有较大规模、较强竞争能力的企业主体平台♦某某物流业要以提高和完善物流产业素质为目标，在抓好现有物流资源整合的基础上， 重点引进国内外品牌企业，实现物流资源的合理配置，积极引导原来属于不同部门的仓储、 运输、货代、联运、集装箱运输以及批发零售业依照市场化原则，运用改组联合、收购兼并、股份合作、租赁承包、分块搞活等多种形式和办法进行资产重组，提升传统物流企业服务功能， 扶持产生一批现代物流专业公司和配送公司， 并做强、做大3-5家具有较强竞争实力的第三方物流企业。♦重点引进国内外品牌连锁、物流企业在某某市设立物流配送中心、入驻物流园区以及与当地企业联手开展现代物流经营；采取积极的扶持政策，鼓励国内外品牌企业投资物流基础设施建设。♦积极扶持和培育第三方物流专业企业集团，引导其改造现有基础设施、发挥其信息网络和仓储优势，运用市场经济的规律和手段，实现强强联合。项目建设的必要性发展现代物流业有利于增强某某综合服务功能现代物流业作为新世纪的重要产业和新的经济增长点， 其发展水平已经成为衡量一个城市综合服务功能强弱的重要标志，某某亟需通过现代物流业的发展来进一步提高城市服务企业、服务群众的社会功能，从而提升城市的综合实力和竞争力。（2） 发展现代物流业有利于整合某某市物流资源现代物流产业集仓储、运输、配送、信息服务等多功能于一体，打破行业限制，协调部门利益，对于优化社会资源配置，整合闲散物流资源具有积极的促进作用。现代物流企业通过物流社会资源的最佳配置，最大限度的降低流通成本，实现物流运作的高效体系，取得物流资源的最佳效益。（3） 发展现代物流业有利于提高某某社会化信息水平网络经济和电子商务是现代物流业发展的核心内容和技术保障，网络信息技术与物流产业的紧密结合， 可以有效的提高现代物流企业经营管理水平，促进网络信息现代技术向传统企业管理的渗透，从而提高企业管理档次和水平。（4） 发展现代物流业有利于提高企业经济效益和社会效益现代物流业的主要优势就是实现商流、物流、资金流的结合，其现代化的仓储、运输、分拣、包装技术有利于企业迅速提升管理水平，降低经营成本，在时间和空间上实现高效、低耗，加快与国外先进管理技术成果的嫁接。同时，物流业的发展对于开拓市民视野、改善市民消费观念和购物习惯、扩大市民社会交往区域也具有积极的引导作用。第三章项目建设地点的选择及建设条件项目选址项目建设场址选于北太平河以南、铁路以北、某某市二环西路以西、七支渠以东区域。后因高速铁路选址的原因，项目重新选址于二环西路以西、美里东路以东、绕城高速公路以南、美里路以北。项目用地位于某某民营科技产业园范围内， 分别属于某某市槐荫区西沙村、刘七沟村和天桥区大魏村等所有。 某某民营科技产业园经某某省人民政府批准成立， 其调整后的总体规划已经某某市政府批复。某某农产品贸易中心用地已列入某某民营科技产业园土地利用总体规划，规划性质为建设用地，但现状大部分为农用地及部分村办企业用地。场地东部有某某一汽重联汽车销售公司、一汽某某中转库、某某生产资料市场、大魏钢材市场、某某创斯特玻璃机器有限公司、某某巨力电工设备公司等10家企业。建设条件某某位于某某省中部，地理位置介于北纬36°01x至37°32‘、东经116°11x至117°44/之间，面积8177平方公里。南部为泰山山地，与列入世界自然文化遗产的泰山相邻，北部为黄河平原，与中华民族母亲河——黄河相依，地势南高北低，地形复杂多样。周边与德州、滨州、淄博、莱芜、泰安、聊城等城市相邻。某某现辖历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县及章丘市。全市共设54个街道办事处，65个乡，4657个行政村。一、 交通条件1、 公路：场址东临二环西路，北靠某某绕城高速公路北线，与济清、京福、京沪、济泰、济德、济聊高速公路连接，通往省内外各地。2、 铁路：场址与规划建设的京沪高速铁路相邻，某某铁路货场西编组站于场址西南部，铁路运输条件得天独厚。3、 机场：场址距某某国际机场约30公里，空港运输便利。4、 城市交通：场址东侧二环西路为城市主干路，南侧美里路东段规划为城市次干路。场址距市中心约 8公里，附近有73、114路公交车通过，公共交通方便。二、 工程地质及水文、气象条件1、 工程地质与水文条件场地尚未进行地质勘探。2、 地震烈度地震基本烈度为6度。3、 当地气象条件某某市属暖温带半湿润大陆性季节气候， 其特征是季风气候

明显，四季分明，冬冷夏热，雨量集中。冬季长近5个月，夏季近4个月，春秋两季均不足2个月，全年降水的60%集中在夏季。据1951-1990年气象资料，该市具体气象数据如下：1.风向常年主导风向:SSW冬季主导风向:ENE夏季主导风向:SSW2.风速冬季平均风速:3.2M/S夏季平均风速:2.8M/S3.气温年平均气温：14.3C极端最咼气温:42.5C极端最低气温:-19.7C4.相对湿度最冷月平均：54%最热月平均：73%全年平均：59%5.降水量年平均：6000mm年最大：723.7mm时最大：96mm最大积雪厚度：190mm最大冻土深度：440mm二、市政基础设施现状1、 供电（1） 供电电源场址东南部有某某供电局美里湖22万伏变电站。场址附近有美河、美吴10KV高压供电线路通过，项目用电可由此引入。（2） 用电负荷项目用电主要为照明用地和动力用电， 初步估算，项目总用电负荷约为20000KVA在综合功能区和加工配送区各建设一座变配电室，并根据各功能区的需要分别设置400-1250KVA的变压器，降压后分别向各功能区供电， 以缩短供电距离和减少供电损耗。（3） 线路敷设供电电缆沿区内道路埋地敷设， 建筑物内板、墙内暗敷。各功能区分设配电箱，供电电压为220V/280V。2、 供水（1）水源项目用水由场区东部供水管网接入。水源来自某某自来水公司黄河第二水厂供水管网。沿区内道路敷设供水管道，在综合功能区内设调压站和泵房，以供经营、生活、绿化等用水。（2）用水量估算项目用水主要为经营、生活用水和农艺、绿化用水。经营用水按120立方米/日计入。生活用水：项目劳动定员为400人，用水定额按120升/人*日测算，项目生活日用水量约为48立方米。农艺、绿化用水：日用水量约为100立方米。未预见用水量按以上用水量的10%+算，日用水量为26立方米。项目总用水量为294立方米/日。3、 排水项目排水实行雨污分流制。场地内根据地形和路网特点，沿道路敷设雨水管网，雨水沿区内道路和雨水系统汇集后排入雨水管网。项目运营中产生的污水经沉淀处理后，纳入场区污水管网统一排入城市污水管网。场址东北部有某某兴济河污水处理厂，项目污水可排入污水处理厂管网。4、 通信该区域属市电信局槐荫分局管辖，通讯可向分局申请办理接入。某某市具有优势的地理区位、交通区位和经济区位，城市基础设施建设步伐加快，交通运输状况不断发展和完善， 以形成了以铁路、公路、航空为主的综合交通运输网络体系，交通运输的枢纽优势得到充分发挥。项目各功能区建筑物内根据管理及经营需要电话和宽带网络接线插座，申请拉入外线电话及宽带接入，以方便通讯联络和信息交流。5、 空调采暖通风综合功能区商务办公楼、展览中心内设中央空调系统，解决夏季降温和冬季采暖需要。仓储区、加工配送区、交易 区等各区建筑内要安装排气扇、通风窗等通风设施，以保证室内空气的流通。6、 消防项目各区建筑物四周按规定设消防通道，以供消防车通过。消防设独立给水系统，供水水压PN>0.2Mpa。综合功能区内商务办公楼、展览中心内安装自动喷淋系统，设置烟感报警器。仓储区、加工配送区、交易区等各区建筑根据需要设置双阀双出口消火栓和DN100地下式消火栓，配备灭火箱及灭火器具。第四章项目建设规划方案规划依据（1） 《中华人民共和国环境保护法》（2） 《中华人民共和国城市规划法》（3） 《中华人民共和国土地管理法》（4）《工业项目建设用地控制指标（试行） 》国土资发[2004]232号（5） 《某某城市总体规划》（6）《某某省建设用地集约利用控制标准》规划指导思想及设计特点1、规划指导思想（1） 项目规划严格按照某某市总体规划要求，充分结合规划用地的地形地貌，合理布置空间组织，力求创新，体现现代厂区的特色。（2） 建筑群体的平面布局，利用规划用地原有的自然地形地貌，着意于建筑环境的协调以及建筑和绿化环境的进一步美化，构筑场区内不同的建筑功能组团， 为企业的生产和经营提供良好的条件。（3） 坚持“以人为本”的原则，考虑到场区建设的要求，利用本项目有力的地理位置等优势。（4）项目整体规划采用功能分区优化，既做到方案一次性规划，有力于项目的建设。（5）充分利用原有的自然环境和市政设施，突出整个场区的科技、生态、环保等的特色。2、设计特点（1） 充分利用现有的地形地貌，进行合理的规划，实现整个场区的总体布局。（2） 充分利用周边的自然环境，实现生态、科技、环保等的特点。（3） 在经济合理的基础上，完善场区的功用配套设施。（4） 在价格合理，保证质量的前提下，推广应用国家鉴定认可的新技术、新工艺。4.3 某某城总体规划某某城是集某某省确定的省名优农产品综合展示交易中心综合项目，是某某市“十二五”期间确定规划建设的大型农业龙头企业项目，是经国家发改委批准立项的国家农业重点项目， 项目总规划用地1477亩，规划建筑面积85.93万平方米，总投资额约18亿元人民币。项目分三块建设，第一块用地面积 52.96公顷，第二块用地面积9.54公顷，第三块用地面积为35.97公顷。某某城主要经济技术指标:名称单位数量总规划用地面积公顷98.47规划道路面积公顷4.12可建设用地面积公顷85.93城市绿化带公顷8.42总建筑面积万平方米93.02容积率1.08建筑密度%31.84绿地率%32.58(1)建筑物规划布局“某某城”建设项目充分利用规划用地的地形地貌特征， 结合城市规划和项目周边环境，用简捷宽敞的路网将整个某某城划分为某某农贸城、某某物流园、某某农博园、某某花城四大功能板块。本着靠近主要公路和城市规划道路的原则，某某农贸城和某某物流园分别设置在地块的南侧和东北侧，某某花城和农博园布置在某某城的西侧，清静、自然、和谐。某某农贸城定位为全国一流的名优农产品集散地，集冷藏、展示展销、加工配送与一体，未来成为某某省农产品的价格指导和形成中心、交易中心、加工配送于一体，未来成为某某省农产品的价格指导和形成中心、交易中心及信息中心；某某物流园目标是建成某某省信息化与现代化最高的第三方物流枢纽； 某某农博园集农具博览、农艺观光、农业体验与一体，拟建成全国第一个以农业生态和农业文化博览为主题的生态园区； 某某花城定位为某某市西北部独具特色的具有欧洲风情小镇格调的高品质住宅小区。（2） 道路交通系统主干道采用人行道与车行道分开建设， 做到人车分流，保证贸易中心内部的道路安全，次干道以及建筑物前小路曲径通幽，尽显人性化、田园化。（3） 绿化场区绿化按集中和分散相结合的原则设置， 农艺景观带以农作物园艺种植为主，其余区域以绿地和树木为主。场地道路两侧种植特色乔木，隔离噪音和粉尘。草坪、花卉根据场地地形和周边建筑物特色布置，形成疏密有致、层次分明、布局合理的绿色空间体系。综合功能区前布置入口广场，建设公共绿地，种植优质草坪，建造优美的广场雕塑和园艺小品，强调建筑与绿化的相互渗透，创造舒适宜人的入口空间。某某国际物流园规划方案物流园是某某省信息化与现代化最高的第三方物流枢纽， 规划占地34.46公顷，总建面积28.5万平方米。

名称主要产品类型面积(万平方米)建筑结构物流港物流信息交易中心2.6主体砖混、部分框架仓储、加工配送用房22.6钢结构为主、部分砖混某某城商务酒店3.2砖混物流园综合办公楼砖混联托中心服务设施0.1砖混28.54.5信息网络专项(1)电子结算系统电子结算系统是物流园业务管理平台的核心， 它掌握物流园内全部交易信息和供求信息，便于为入住商户提供服务，建立科学、严谨的结算和交易方式，满足交易管理、资金结算及市场各项费用的收缴。同时，电子结算系统的建立，为信息发布提供准确及时的交易信息和供求信息。电子结算系统以本地 IC卡交易为主，异地网上交易为辅。同时系统还要提供快捷的交易结算，最大限度地提高交易效率。專孚耳乌总耳电子结算系统示意图(2)内部综合管理系统内部综合管理系统，主要包括办公自动化系统、人力资源管理、物业管理、物流配送管理、停车场收费管理、门禁系统、客户服务中心、背景音乐/广播系统和会议中心。内部综合管理系统凌驾于市场内部的局域网系统之上， 是一个综合的软件平台系统。通过这个平台可以实现市场内部信息横向和纵向的共享， 依靠计算机系统的高性能的处理能力、海量的存储性大大节省了交易中心内部的管理成本，降低交易中心在人力资源管理方面的投入，使交易中心的管理迈上一个新的台阶。jW■ft尸至糾 ■呷■务竝峠1■■MJKjWES■i*卫乐■H'l:*.J_.d-J-J轉■叩■WTftL_"?■:跖円hjW■ft尸至糾 ■呷■务竝峠1■■MJKjWES■i*卫乐■H'l:*.J_.d-J-J轉■叩■WTftL_"?■:跖円h交易中心内部综合管理示意图（3）电子商务系统电子商务是通过电子方式进行的商务活动。这里的电子方式包括电子数据交换（EDI）、电子支付（EFT）、电子订货系统、电子邮件、电子公告系统等。虽然电子商务在我国处于起步阶段，但随着我国物流软硬件设施的不断完善，以及电子支付手段在我国的发展日益成熟，电子商务应用环境将会很快得到提高。与传统的商务形式相比，电子商务有以下几个优点：一是市场全球化。不论身处何处，只要通过互联网的连接，就可成为上网企业的客户；二是交易快捷化，电子商务能在世界各地瞬间完成传递与计算机自动处理，而且无需人员干预，加快了交易速度；三是节约费用，电子商务是在商务活动的全过程中，通过人与电子通讯方式的结合，极大地提高商务活动的效率，减少不必要的中间环节，四是交易标准化，电子商务的操作要求按统一标准进行。对于物流园来说，市场规模大，日交易量高，涉及到物流、商流、资金流、信息流，采取传统的交易方式，交易复杂。随着项目加工配送的建设和果品检测力度的加大， 绿色新鲜果品和加工品更易于被人们接受，入住企业的业务往来频繁，更易于采取电子商务这种先进的交易方式。交易中心电子商务系统示意图安全监控系统安全监控系统是安全技术防范体系中的一个重要组成部分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统。它可以通过遥控摄像机及其辅助设备(镜头、云台等)直接观看被监视场所的一切情况。具体仪器设备包括摄像机、线路、控制中心监控台。该系统能够对交易中心的各个交易区、综合办公大楼、网络中心、结算中心等场所进行监控，随时掌握监控区域内人员活动情况，检查各个重点部位的安全情况，提前发现隐患，及时处理突发事件。第五章项目实施进度安排项目进度安排的依据（1） 建筑安装工程工期定额（2） 项目详细规划方案项目实施的进度安排本项目本着早建设、早收益的原则，抓紧项目的实施。可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作， 及时委托设计单位编制初步设计，在施工图设计阶段，同时进行有关设备、材料的考察采购工作。在土建施工的同时做好装饰工程的准备工作。物流园建设期为5年，从2012年5月始到2017年5月结束。分三期建设：第一期建设期为2年；第二期建设期为2年；第三期建设期为1年。具体进度为：第六早项目组织管理与运作项目组织管理项目的组织结构设计组织设计的原则♦符合国家和地方政府有关文件规定，利于项目的正常运行；♦发挥本项目技术优势，体现项目建设的科学性、 整体性、高效性；♦精简、效能、统一，有利于提高管理水平、工作效率和经济效益。组织结构设计总经理指导监督^委员会6.1.2部门分工总经理总经理对项目的建设进行决策和监督。 项目建设所有重大决策都由公司总经理做出，工作进度及工作安排都必须及时向总经理汇报。指导监督委员会项目指导监督委员会人员由总经理任命，向上直接对总经理负责，向下对项目的建设和运营行使指导监督职能，并管理调控各职能部门，保证项目正常运行。各职能部门♦财务部统筹安排到位资金，做好资金预算；规划各分部项目建设资金流，做好项目运营期间的财务工作；评价财务状况，考核发放建设工作人员的工资。♦人力资源部依照国家和某某省有关政策，负责人员的招聘和培训，研究制定各项劳动力资源的管理方法，制定具体可行的管理措施。对项目建设工作人员进行统一调配和协调。♦工程部对工程建设涉及的各类基本建设项目进行统一筹划和规划布局，做好项目的招标工作，配合设计单位和监理单位以确保工程质量，并协调各项目部之间的关系，保证项目建设的顺利进行。♦综合部负责厂区的日常清洁维护、垃圾清理；物管修缮、维护，公共机电设施等的日常维护及故障的及时处理；公共绿化的保养、修整；在项目开工后，负责对工程质量和进度进行监督。♦保卫处主要负责项目建设区内的财产安全、 24小时安全巡逻和交通管理；消防监控及工程安全监控工作。员工招聘和培训621 员工招聘项目员工主要是采用向社会公开招聘的方式， 职工上岗前进行专业技术、文化素质和安全培训，考核合格后上岗。本项目正常经营年间预计招聘员工总数约为 400人。员工培训针对决策层领导，要求懂管理、会经营、有较全面的企业管理经营才能，观念创新能力强。培训的目的是不断地全面提高政策理论水平和经营管理水平，以进修、自学为主。中层管理人员要求懂技术、懂管理、有一定的知识才能，以组织业余进修、带职学习及自学为主。普通员工经考试考核后竞争上岗， 上岗后采取岗位培训、现场培训、业余培训、脱产学习等多种方式进行培训。对一些技术性较强和关键性岗位的员工，采取定期强化培训的办法，从中选拔一些骨干和管理人员。6.3项目的定位6.3.1项目市场定位（1） 国际化、市场化、人文化、生态化及科技化的物流中心；（2） 以农产品物流为依托，集加工仓储、流通、加工、娱乐于一体的物流科技园；（3） 国内外众多知名第三方物流企业进军某某市物流市场的平台。6.2.2项目功能定位项目建成后将实现“一流三网，十大功能”的目标。（1） “一流三网”一流是指以订单信息流为中心，三网分别是指全球供应链资源网络、全球配送资源网络和计算机信息网络。（2） 十大功能♦货物集散功能：接收到达货物，并进行分拣集中，向外发送；♦货物仓储功能：提供果品专业化、高水平的仓储服务；♦配送功能：建设现代化物流配送中心，同时整合社会配送资源，提供物流配送业务；♦流通加工功能：建设以农产品深加工为主的流通加工中心；♦口岸功能：设置海关、卫检等机构，为商家提供储存、保管、运输、加工、货代等服务；♦商品检验：农产品农残检验检测、质量检验、动植物检疫等；♦物流信息服务：建设物流公共信息平台、完善物流信息网络建设，通过信息系统完成物流状态查询、 物流过程跟踪等内容，提高工作准确性以及工作效率，简化手续；♦物流咨询与培训：物流系统规划与设计、物流培训、物流项目咨询等；♦商品展示的商流功能：建设展示大厅，为国内外商家提供良好的展销场所；♦电子商务的辅助功能：借助发达的internet，实施网上交6.3项目的市场运作6.3.1项目的运作模式本项目工业、商业区域拟采用招商租赁的方式， 居住生活区拟采用出售方式进行市场运作。6.3.2项目宣传和招商引资充分利用公告、报纸、电视、互联网、广播等现代化媒体工具，加大宣传力度。在项目建设阶段，使政府充分认识到项目的辐射和带动作用，加大政策支持力度，营造大市场的氛围。在市场培育阶段，宣传的同时加大信息功能建设， 使商家充分认识到项目的比较优势和项目的良好发展前景， 吸引商家进行投资和合作；开启多元化的经营模式，制定各种市场优惠政策，广招客源。6.3.3项目招商引资(1)目标客户的锁定♦国内从农产品交易的农业产业化龙头企业；♦国内外从事农产品深加工企业；♦国内外从其他产品交易的第三方物流企业。(2)招商区域♦根据地以某某为中心的某某半岛地区；♦东进以上海、南京为中心的华东地区；♦北上以北京为中心的华北地区、以沈阳为中心的东北地区;♦南下以深1、广州为中心的华南地区，以武汉为中心的华中地区，以重庆为中心的西南地区;♦海外一一香港、台湾、韩国、日本、美国、欧盟等国家和地区第七章 环境影响、节能、安全生产与消防环境影响分析场址环境现状项目场地位于某某市西北部， 大部分为农用地，场地内有部分建筑物，一期工程用地范围内无建筑物，场址环境现状较好。项目建设与运营对环境的影响该项目为商贸流通设施建设。在建设过程中，产生的粉尘、噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成一定的影响。 建成投入运营后，项目主要排放物为生活及经营产生的污水和固体废弃物，对环境影响较小，采取必要的防治措施，即可达到规定的环保要求。环境保护措施一、环保依据及采用的环保标准1、 《中华人民共和国环境保护法》2、 《环境空气质量标准》GB3095-963、 《城市区域环境噪声标准》GB3096-934、《大气污染物综合排放标准》 GB19297-965、《生活杂用水水质标准》GJ25.1-896、《粪便无害化卫生标准》GB7957-877、《污水综合排放标准》GB8978-96&《某某市建设项目环境保护管理办法》二、 主要污染源和污染物该项目建成投入运行后，主要污染物为生活及经营污水、 固体废弃物及车辆设备产生的废气、噪声等。三、 主要环保治理措施1、 废水该项目排水主要为生活污水和经营污水， 不含有毒、有害物质，经沉淀处理后可排入污水管网。2、 固体废弃物项目各种生活垃圾等固体废弃物，由卫生保洁人员及时收集、分类处理。区内建设垃圾转运站和公厕，设环卫保洁部门专门保持区内环境卫生，废弃物、垃圾等随时清运。3、 噪声噪声主要有车辆、机械及空调设备等产生。对车辆、机械规范管理，合理操作，并在场地内根据需要划定禁鸣区，设置禁鸣标志。对噪声设备米取消音、隔音处理。4、 废气废气主要由运输车辆和装卸机械产生。 为减少废气排放，降低废气污染，保持场地内道路交通流不堵塞，进出机械、车辆发扬排放必须达到环保标准。四、项目施工过程中的环境保护项目实施时应根据环保有关规定要求， 结合项目所处地理位置，制定相应的环保措施，以防止或减轻粉尘、噪声、振动、建筑垃圾等对周围环境的污染和危害。 项目竣工后，应立即修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。7.1.4环境影响的评价该项目产生的污染物较少，经环保治理后，可达到环保要求，对周围环境污染影响较小。7.2节能、节水措施721 节能措施按照建筑节能设计要求，该项目拟采取以下节能措施：一、 在设计和建设中，按照建筑节能法规，采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节能材料避免浪费。二、 所有设备均选用符合国家规定的节能型设备。三、 选用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。四、 加强管理，定期对各类设施进行维护检查，及时检修出现故障的设备。722 节水措施项目用水主要是经营生活用水和农艺绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：项目建设期合理组织施工，避免对水资源的破坏。采用节水型设备，提高水资源利用率，降低水资源消耗。供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。定期对设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。7.3劳动安全卫生消防卫生防护项目经营过程中，应按照《中华人民共和国传染病防治法》、《中华人民共和国食品卫生法》及其它相关条例的要求，制定严格的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，以确保卫生、洁净的良好环境。对难保诉场所和食品、药品、化学品存储区域及餐饮住宿的地方要特别加强卫生防护工作， 专人卫生保洁，定期进行消毒。安全措施依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定， 注意对工作人员的安全保护，对经营过程中可能发生的触电、火灾、机械、车辆伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准和要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。同时，加强对工作人员和入区业户的安全生产教育，按规定发放劳保用品，按期检查督促安全设备和安全措施的落实情况，确保管理、经营、仓储安全。733消防设施一、 火灾隐患分析项目火灾隐患主要是储存物品的火灾危险性， 物品运输过程中的火灾危险性和项目用电过程中的火灾危险性。二、 消防设施按照《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997年版）进行消防设计并配备相应消防设施。1、 在场区布置上，利用现有地形条件，兼顾按期使用要求和无期发展规划，充分考虑项目行业特点，工程建筑物间距满足消防要求，建筑物内部通道畅达，宽度及安全出口数量应符合建筑设计防火规范，保证消防道路畅通。2、 综合功能区内商务办公楼、展览中心内安装自动喷淋，设置烟感报警器。仓储区、加工配送区、交易区等各区建筑根据需要设置双阀双出口消火栓和DN100地下式消火栓，并配备灭火箱和灭火器具。3、 根据规范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，两个消防栓之间间距不大于120米。室外同时设置必要的消防器具第八章项目总投资估算项目总投资估算的依据（1）某某省建筑安装工程综合概预算定额（2001）;（2） 某某省建设工程其他费用定额；（3） 项目规划方案；（4） 相关概算指标。项目总投资估算的原则（1） 项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2） 项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；（3） 项目的总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑。项目总投资估算项目投资包括建设期土地费用、工程前期费用、建安工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费、建设期利息等。农博园作为某某城集农具博览、农艺观光、农业体验为一体的农业生态和农业文物博览为主体的生态园区， 主要是为了增加某某城的亮点，综合服务和配套的功能。其投入分三部分纳入某某花城、某某农贸城和某某物流园的总投资考虑。8.3.1土地费用某某城项目总规划用地为 1477亩，已征地地价为21万元/亩。待征地地价为35万元/亩。某某花城和农博园全部在已征土地上进行建设。物流园总用地 34.46公顷，即516.9亩，占已征土地159.45地亩，其余为待征地，地价为35万元/亩。农博园规划用地面积11.2公顷，即168亩。计入某某物流园部分29.2亩。土地出让金：159.45亩X21万/亩=3348.45万元357.45亩X35万/亩=12510.75万元农博园土地：29.2亩X21万/亩=613.2万元合计：3348.45+12510.75+613.2=16472.2万元。8.3.2建安工程费本项目总建筑面积28.5万〃，农博园部分建筑面积1.39万川。根据相关建设工程造价指标，结合项目实际情况，该项目单方造价确定如下：框架结构： 1600元/m2；砖混结构： 850元/m2；钢结构： 900元/m2o根据以上数据，计算项目的工程造价为：物流信息交易中心建筑面积2.6万川，主体为砖混，部分框架结构。900元/m2X2.6万m2=2340万元仓储、加工配送用房建筑面积22.6万m,钢结构为主，部分砖混结构。850元/m2X22.6万m2=19210万元某某城商务酒店、物流园综合办公楼建筑面积3.2万m,砖混结构。850元/m2X3.2万m2=2720万元联托中心服务设施建筑面积0.1万m,结构形式为砖混结构。850元/m2X0.1万m2=85万元农博园建筑面积1.39万m,结构形式为砖混结构。850元/m2X1.39万m2=1181.5万元项目建安工程费用总计：2340+19210+2720+85+1181.5=25536.5万元8.3.3工程前期费用工程前期费包括项目勘察设计费、 城建统一征收费用及其他费用等。根据相关收费标准，工程前期费用按照 200元/平方米计算。计算的工程前期费用为：5978万元。8.3.4室外工程费主要包括广场、道路、园区绿化等。按每平方米造价按 100元计算，项目的室外工程费为 2989万元。8.3.5建设监理费建设监理费按建安工程总造价的 0.8%计算，共计为210.0万元。8.3.6建设单位管理费建设单位管理费按前5项之和的2%，共计1023.3万元。8.3.7预备费预备费按前6项和的2%，共计1043.7万元。8.3.8建设期利息本项目建设期利息为：1949.6万元。8.3.9项目固定资产投资综合前面8项之和：55202.3万元项目资金来源与筹措本项目总投资为55202.3万元。根据国家投资体制改革的要求，结合相关政策法规，本项目提出如下的资金筹措方案。（1） 项目拟向银行贷款12000万元；（2） 资本金5000万元，利用某某花城经营收入再投入4000万元；（3） 其余资金为物流园经营收入再投入。8.5资金使用与管理该项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专账核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。第九章项目财务评价本项目的财务评价主要针对建设项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。项目财务评价的依据财务评价根据国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》中的有关规定进行测算。财务评价中参数的选用如下 ：（1） 项目建设期5年，经营期15年；（2）参考同行业的平均收益水平，初定项目基准收益率为 8%（3） 折旧：固定资产折旧按20年直线折旧，残值率为5%（4） 摊销：无形资产的摊销按10年直线摊销。项目经营成本与收入预测（1）收入分析据市场调查资料，物流园的经营方式一般以房屋租赁费和房屋销售以及车位出租、广告位出租等其他项目收入等方式取得经营收入。

房屋租赁:项目建筑面积（万川）出租利用率平均单价（元/川•日）年出租收入（万元）物流信息交易中心190%1328.5仓储、加工配送用房8.290%0.3808.11某某城商务酒店、物流园综合办公楼0.490%1131.4联托中心服务设施0.0390%0.65.91合计9.631273.92房屋销售:项目建筑面积（万川）单价（元/m2）总价（万元）物流信息交易中心1.630004800仓储、加工配送用房14.4280040320某某城商务酒店、物流园综合办公楼2.8420011760联托中心服务设施0.073500245合计18.8757125其它项目收入:项目经营期第一年第二年正常经营年车位出租90010001200广告位出租100150200加油站收入406080汽休场收入304050辅助服务收入（经营收入的10%）200250300合计127015001830（2） 经营成本分析本项目的成本包括人员工资、销售费用等各项经营成本。人员工资福利，按400人计算，人均工资1200元/月。（3） 税金主要指销售税金及附加，按经营收入的 5%计取。（4） 所得税按税前利润的25%计提。财务盈利能力分析项目财务现金流量表根据该表计算的评价指标有所得税前后的财务内部收益率，财务净现值和静态投资回收期。其中所得税后的年财务内部收益率为11.72%，税后财务净现值（基准收益率=8%）为5036.78万元，税后的静态投资回收期为 10年（自建设期开始计）。清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在 8.7年（包括建设期）可全部还清银行借款。9.5不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。9.5.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果， 当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。据线形盈亏平衡分析基本公式：营业收入方程：R=P•Q成本费用方程：C=V•Q+T•Q+F式中：R实现经营收入 P计划经营收入Q经营收入实现率 C总成本费用V可变成本 T税金及附加F总成本中的固定费用令B=R-C=O,便可求出Q的值。解得Q=58%故：销售收入实现率f0=Q=58%是项目的盈亏平衡点，即当经营收入实现58%时，项目即可保本。低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。根据市场调查，项目建成后的生产能力利用率比 58%要低。可见，从静态角度来看，本项目的方案的风险较小。9.5.2敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行对营业收入的变动和建设投资对内部收益率的单因素敏感性分析，进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。经营收入的变化对内部收益率和净现值的敏感性分析，其结果如下表所示：经营收入的变化对内部收益率的敏感性分析表 (单位：万元)变化幅度-20%-15%0+15%+20%IRR8.16%10.01%11.72%15.04%17.86%在敏感性分析过程中，先将营业收入增加值减少20%，得全部投资税后内部收益率为8.16%，小于10%;而将营业收入增加值减少15%，得全部投资税后内部收益率为 10.01%，大于10%，然后用插入法近似找出营业收入变动的临界点：-15%-10.01%一10%x(20%-15%)=-15%10.01%-8.16%本项目的营业收入增加值的变化是一个比较敏感的因素， 营业收入增加值的变化允许变动的幅度为( -15%,+x)。建议建设单位在市场经营工作中做好管理工作，严防收入的下调和优惠措施的幅度过大。建设投资对内部收益率和净现值的敏感性分析建设投资的变化，必将引起资金筹措的同步变动。 对建设投资的敏感性分析如下表所示:投资对内部收益率的敏感性分析表 (单位：万元)变化幅度-20%-15%0+15%+20%IRR16.87%15.63%11.72%10.14%9.45%用类似于上述的分析方法，计算出建设投资变动的临界点:15%+1°.14%-1°%x(20%-15%)=16.2%10.14%-9.45%可以说当建设投资在(-a,+16.2%)的范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平。否则，项目达不到最低期望的盈利水平。建设投资也是一个比较敏感的因素， 这将提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目的开发过程中与监理单位密切配合， 搞好投资控制。9.6项目财务评价结论本项目从项目的盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性分析等三个方面的分析结果可以看出项目在财务上是可行的。第十章物流园一期经济评价项目总投资估算项目投资包括建设期土地费用、工程前期费用、建安工程费、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费、建设期利息等。土地费用某某城已征地52.96公顷，地价为21万元/亩。物流园总用地34.46公顷，占用已征土地159.45亩。土地出让金：159.45亩X21万/亩=3348.45万元建安工程费本项目一期总建筑面积9.1万川。根据相关建设工程造价指标，结合项目实际情况，该项目单方造价确定如下：砖混结构： 850元/m2；钢结构： 900元/m2o根据以上数据，计算项目的工程造价为：仓储、加工配送用房建筑面积9.1万m,钢结构为主，部分砖混结构