饭店装修改造可行性研究报告

饭店装修改造可行性研究报告饭店装修改造可行性研究报告#12投资估算与资金筹措12.1投资估算1、 估算依据（1） 国家发改委、建设部颁布的有关文件；（2） 新的有关财务制度的会计制度；（3） 安徽省建设厅颁布的有关定额、文件；2、 估算范围（1） 土建工程；（2） 水、电及其它设备购置及安装；（3） 其它内容。3、 建设投资项目工程建设总投资6500.00万元人民币。其中全部为建设投资，包括：（1） 主要工程费用投资设备购置参照制造厂家报价和类似工程设备价格，并考虑必要的运杂费进行估算。建筑工程参照当地类似工程扩大指标，并根据本工程特点估算，估算中所采用的不同年份价格资料，均调整到当前水平。以此估算工程费用投资5647.39万元，其中建筑工程4603.26万元,设备购置及安装1044.12万元。（2） 工程建设其它费用本项目工程建设其它费用包括：前期开办费、可研报告编制费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标费，共计 217.20万元。预备费项目预备费包括基本预备费和涨价预备费， 基本预备费按预计的工程费用和其它费用之和的8%匕例计算，涨价预备费不予计算，此项为469.17万元。建设期利息本项目安排银行贷款5000万元，按照一至三年期贷款基准利率6.65%计算，建设期利息为166.25万元。12.2资金筹措项目总投资6500.00万元，其中，固定资产投资6333.75万元，铺建设期利息为166.25万元。本项目建设所需资金，计划申请银行贷款 5000万元，其余部分由项目业主单位自筹解决。12.3资金使用计划本项目总投资资金使用按1年安排，第一年完成100%13效益分析及财务评价13.1经济评价依据及范围本项目经济评价依据国家发展改革委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家最新的财税制度和行业有关规定，采用现行市场价格并结合了本项目的具体情况，对项目进行了财务分析和不确定分析。1、 根据《建设项目经济评价方法与参数》以及国家产业政策、市场需求及资金时间价值等因素确定：项目财务基准收益率为12%2、 根据《建设项目经济评价方法与参数》确定项目资产负债率的合理区间为40-60。3、 本项目计算期定为16年，其中建设期为1年，生产期为15年。4、 本项目税金及附加包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5%城市维护建设税按增值税的5%教育费附加按增值税的3%分别计算。5、 本项目所得税按应纳税所得额的25%f取，法定盈余公积金按净利润的10%t取。13.3财务效益与费用估算13.3.1收入估算1、营业收入本项目正常年营业收入根据酒店的特殊行业计算。具体如下：客房收入本项目客房有效使用面积1400m2,200套，入住率按60%计算，出租单价按860元/(套？天)计，贝S该部分收入为3766.80万元。餐饮收入主要包括中、西餐、KTV包房等餐饮收入，年均约为4200万元。其它收入包括休闲娱乐收、商务服务收入、公共服务收入等，年均收入约1200万元。生产负荷按一期工程完成后次年达到设计能力的 100嘲二年及计算期以后各年为满负荷运转。综上测算，项目正常年营业收入约为9166.80万元。详见营业收入、营业税金及附加和增值税估算见经济评价附表5。13.3.2成本分析本项目按要素分各项成本费用如下：1、 固定资产折旧费本项目房屋及建筑物折旧采用线性折旧法计算，房屋及构筑物按40年折旧；残值率均按5%+算。设备按12年折旧；其它按8年折旧；残值率均按5%计算。2、 摊销费项目摊销费包括无形资产摊销和其他资产摊销，无形资产按 10年摊销；其他资产按5年摊销。3、 修理费按设备折旧费的20%提取；4、 原辅材料和燃料动力按目前市场价格计算；（1） 原辅材料费根据项目建设单位提供的资料，本项目所需的主要原材料为：优质食用蔬菜、鲜肉、海鲜及其他食品、卫生用品、日化、耗材等。根据项目的生产规模及损耗率，估算正常生产年份原辅材料费为3420.00万元。（2） 燃料动力费本项目燃料动力消耗主要为水、电，水按2.86元/吨（含排污费）、电按0.84元/度计算。煤炭780元/吨，估算正常生产年份燃料动力费为1247.46万元。5、 工资福利费项目定员260人，工资按工人1800元/月•人、其他人员3000元/月•人，福利及附加按14%另计。工资福利费为689.47万元。6、 其他费用本项目其它营业费用取销售收入的1%其它管理费用取销售收入的2%计算。本项目总成本费用包括可变成本和固定成本及经营成本数据详见经济评价附表6。13.4财务评价结论13.4.1财务盈利能力分析财务分析依《投资项目可行性研究指南》为据，采用动态分析，财务分析期16年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用12%计算所得税后财务指标如下：1、财务净现值（FNPV指按行业的基准收益率或设定的折现率， 将项目计算期内各年净现

金流量折现到建设期初的现值之和。n即FNPV八（Cl-C0）t（1 =8316.91万元。2、财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现n率，即7（Cl-CO）t（^FIRR）」=0。将财务现金流量表中数据输入计tm算机试算得：FIRR=32.86%。3、总投资收益率总投资收益率年均利润总额

投资总额100%总投资收益率年均利润总额

投资总额100%=42.28%4、投资利税率投资利税率年均利税总额

投资总额100%投资利税率年均利税总额

投资总额100%=49.27%5、 投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿由投资所需要的时间， 其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期=（累计现金流量开始出现正值年份数）- 1+｛上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量｝经计算本项目投资回收期为4.10年（含建设期）。6、 财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率为 32.86%,大于12%勺目标收益率，所得税后净现值8316.91万元（远大于零），投资回收期4.10年（较短），项目抗风险能力较强，从经济上看，该项目切实可行。

13.4.2财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（附表10）可以看出，经营活动资金流入始终大于资金流出，企业通过经营活动、投资活动及融资活动产生的各年累计盈余资金始终大于零，可见企业有一定的财务生存能力。13.4.3盈亏平衡分析盈亏平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将

投产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素， 求取盈亏平衡时临界点（BEP所对应的产量或者销售量。其数字越低，表明项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。本项目采用生产能力利用率来表示，所使用的测算公式为：100%年固定总成本100%年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加=18.33%>元万{额金10000.008000.00H6000.004000.002000.00盈亏平衡分析图I I>元万{额金10000.008000.00H6000.004000.002000.00盈亏平衡分析图I I0% 20% 40% 60% 80% 100%产量变化率0.00+销售收入-销售税金及附加・达产年均固定成本占总成本盈亏平衡点可见本项目只要达到设计能力的18.33%,就可抵扣每年耗用的总费用，项目抗风险能力较强。1344清偿能力分析清偿能力分析是通过“借款还本付息计划表”、“财务计划现金流量表”、“资产负债表”的计算，考察项目的财务状况及借款清偿能力，并计算资产负债率、流动比率和速动比率。通过“借款还本付息计划表”可知，项目建设期短期贷款 5000万元，借款偿还期3.56年（含建设期1年）。通过“财务计划现金流量表”可以看出，项目计算期内各年均能平衡有盈余。通过对“资产负债表”分析，可以看出：资产负债率从生产期第 2年开始即降至50%以下，而且随着生产的继续进行，资产负债率逐渐降低。14结论及建议14.1结论通过对本项目的建设必要性、建设方案、投资估算及经济、社会效益等分析研究后，可以得出如下结论：1、 本项目的建设符合国家的宏观经济政策，顺应了市场经济发展的大趋势，符合省情、市情。2、 项目的建成使用，是全面提高某某市酒店业商圈的硬件保证。3、 项目建成后将产生十分巨大长期的经济效益和社会效益，预计酒店运营后，年均实现营业收入9166.80万元，平均年向国家缴纳税金（包括营业税金及附加、所得税）约3202.30万元，是社会进步、利国利民的朝阳产业。4、 项目建设投资筹集渠道可靠，可保证项目建设进度及时间的要求。5、 项目建设可带动相关行业发展，在带动流通商业发展的同时，也带动了运输业、餐饮服务业、信息产业、机械制造业、中介等行业的发展，更为某某市商家经营的科学化管理提出了更高的要求。综上所述，认为本项目规模适当、合理，符合某某市总体规划要求,财务评价指标均达到了国家规定标准，具有较好的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是