商业购物中心选址与设计要素的报告

商业购物中心选址与设计要素购物中心项目选址六个要求一、正确选址就是要有合理的位置二、全面充分考核城市经济状况三、充分考虑周围商圈四、考虑位置、消费群体、交通及竞争对手五、根据不同购物中心类型确定选址标准六、分析地区市场和地块一、正确选址就是要有合理的位置商业项目成功与否，在选定了地点的那一刻就已注定，地点选择的好，该项目就成功了80%；反之我们只有20%的把握。1、合理的位置是购物中心的经济命脉：开发商购物中心选择合理位置，就意味者享有优越的“地利”。2、选址要贯彻便利顾客的原则：从节省顾客的购买时间、节省市内交通费用的角度出发，以最大限度满足顾客的需要。人流中心人气旺，商场就旺；地理辐射面广，消费吸纳力强；发展中心政府重视，发展空间就大；消费中心消费力高，销售量就大；车流中心交通畅通，客源广。二、全面充分考虑城市经济状况

1、全面了解城市经济环境商业地产项目由于开发周期长、投资大、受经济发展和政策的影响大，其风险也大。因此在进入城市开发购物中心项目时，就要了解城市的环境经济。需要研究城市经济指标：（1）总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等（2）GDP发展状况及产业结构情况（3）全社会消费品零售总额（4）全市商业增加值（5）城乡居民的人均可支配收入（6）城乡居民储蓄款余额2、熟悉城市政策环境3、清楚城市商业规划三、充分考虑周围商圈

1、购物中心商圈确定原则以购物中心建筑为圆心在实际进行商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。2、购物中心商圈确定目的。进行商圈分析的目的有三：（1）明确商圈商业区或购物中心的商圈的商圈范围（2）了解商圈的人口分布状况及生活结构（3）在上基础上进行经济效益的预测3、购物中心商圈划分标准（1）核心商：辐射半径在1公里左右，包括了购物中心顾客总数的五成到七成。（2）次次商圈：位于邻近商圈的区域，包含了购物中心顾客总数的15%至25%，半径在3-4公里。（3）边缘商圈：位于外围的区域，半径在7公里范围内。三、充分考虑周围商圈

4、商圈分析应考虑的因素（1）人口数量及点：包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。（2）城市建设成熟程度：包括公共交通、供电状况、通信设备、金融机构等关系到百货商店营销的方便程度的配套设施情况。（3）周边配套设施状况：分析工地区建设规化、公共设施、以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。（4）商业发展潜力：包括购买潜力和现有商场的经营状况。四、考虑位置、消费群体、交通及竞争对手

1、分析位置：判断商业经营影响（1）道路类别是项目选址的第一要素道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。（2）客流进入的方便度（3）周边环境和目前的商业设施（4）建筑能见度和日照情况2、分析消费群体:了解商圈人口类别和其生活结构3、分析交通状况：要求有易达性（1）能让出行者30分钟到达为最佳；（2）尽可能改造周边路网；（3）测评是否具有改善周边交通的能力。4、分析竞争对手：要确定经营的差异性。五、根据不同购物中心类型确定选址标准

1、零售业态分类及基本特点家居建材商店：（1）选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区；（2）商圈与目标顾客：目标顾客以拥有房产的顾客为主；（3）规模：营业面积6000平方米以上；（4）服务功能：提供一站式购物和一条龙服务，停车位300个以上。社区购物中心：（1）选址：市、区级商业中心；（2）商圈与目标顾客：商圈半径为5-10KM；（3）规模：5万平方米以上（4）服务功能：停车位500个。市区购物中心：（1）选址：市级商业中心；（2）商圈与目标顾客：商圈半径为10-20KM；（3）规模：10万平方米左右（4）服务功能：停车位500个以上。五、根据不同购物中心类型确定选址标准

2、大型零售企业的五点选址要求（1）交通便利（2）区域便利（3）进出便利（4）购物便利六、分析地区市场和地块

1、初步分析拟选择地区的市场条件：（1）调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况；（2）调查目标地块所处商圈，商圈比单个商业建筑的影响更大；（3）调查竞争者分布、经营状况、租金状况和发展趋势；（4）调查目标城市近、远期城市规划和商业规划；（5）调查目标地块的商业价值和机会点；（6）调查商铺置业者投资购买力、投资心理。六、分析地区市场和地块

2、确定项目地块（1）四大区位原则：A、最短时间原则：人流集散最方便的区位；B、区位易达性原则：交通便捷、易达性好的位置；C、位置聚集原则：城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点；D、接近购买力原则：接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。（2）项目选址区位分析A、用地区位和交通人状况：收集周围经济和人口基础资料进行分析；B、用地物理状况：用地的完整性、规模、形状、地形特征；C、规划超前性分析：购物中心要考虑长期盈利，就必须考虑地块在未来城市发展中处于什么样的地位，对选址进行潜在商业价值的评估。购物中心规化设计的七个核心技术一、购物中心规划设计始终围绕终极客户二、购物中心规划设计要处理好八大矛盾三、购物中心规划设计要策划先行，因地制宜四、购物中心规划设计功能空间要充分考虑业态定位五、购物中心总体设计策略要点六、购物中心建筑单体规划策略七、购物中心景观规划设计策略一、购物中心规划设计始终围绕终极客户购物中心产品风格如何营造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，都是为了一个共同的目的--如何提高购物中心的使用价值从而提升其整体价值。而购物中心的价值必将通过终极消费客户—消费者对其的认可度得以体现。消费者认可购物中心，其产品价值主要取决于两大因素：一是经营商家的质素（包括经营业态、品牌档次和经营特色）；二是消费者的氛围（人是团结的动物，消费氛围的营造对商家的进入起到一定的引导作用，从而产生羊群效应）。二、购物中心规划设计要处理好八大矛盾

1、集中—分散适用于购物中心形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。在做购物中心时，一定要注意协调集中和分散的矛盾，主要注意以下三个方面：（1）不是体量越大，项目总价值越高；（2）要根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划；（3）要充分考虑商业产品的差异性特色营造。2、整体—个体适用于购物中心项目的整体立面风格设计、用材用料设定等方面的内容考虑，一个购物中心既是一个整体的商业空间，其内部又分为若干个体商业空间。成功的购物中心在处理这个问题的手法上大体有两类做法（1）确定明晰的整体风格，将个性元素适当穿插其中，使其不牵强、不生硬；（2）在打造整体外观时预留个性空间，将个性空间也作为装门面的构成部分。3、公共—私密（1）A类：集中商业：对于集中商业，