浏阳市洞阳嘉利项目市场定位报告课件

浏阳市洞阳嘉利项目市场定位报告课件1定位的本质是

【于市场大背景之下，占有客户的心智】定位的本质是市场环境1竞争环境2项目自身分析3客户分析4定位竞争对手概况比较分析及借鉴土地成交 存量价格优势劣势机会威胁物业购买客户分析终端消费者客户分析顺应市场环境，走差异化路线，基于项目自身条件满足客户的需求市场环境1竞争环境2项目自身分析3客户分析4定位竞争对手概况3报告体系AnalyzeSystem>>市场环境>>竞争环境>>项目自身分析>>客户分析>>定位阐述>>项目商业规划设想>>建筑规划设想报告体系AnalyzeSystem4市场环境1234土地成交存量价格2012年市场环境总结市场环境1234土地成交存量价格2012年市场环境总结5土地成交存量价格2012年1-11月，全国300个城市共推出13.6亿平方米，较去年同期下降11.1%，其中住宅用地推出4.5亿平方米，较去年同期下降20.2%；商办用地推出1.9亿平方米，较去年同期增长14.1%。具体来看，1-3月，各类土地推出面积环比、同比降幅不断缩小，3月降至8512万平方米后4月开始增长，11月增至1.6亿平方米，达到年内最高水平，其中住宅、商办用地分别推出5934万平方米、2596万平方米，均为年内最高水平，同比增幅分别为5.8%、29.1%。全国土地情况：2012年，成交量同比降幅大于推出量，土地推出量同比减少，4月开始环比逐渐向好数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统土地成交存量价格2012年1-11月，全国300个城6土地成交存量价格长沙土地情况：政府谨慎推地，2012年中开始，供应量有所上升，但出让总量大幅回落。商住综合用地成出让主流，未来综合体类项目大量涌现数据来自长沙市国土局长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势长沙市近一年住宅及商住综合用地成交走势长沙市近一年土地市场供应走势长沙市近一年土地成交走势土地成交存量价格长沙土地情况：政府谨慎推地，2012年中开始7土地成交存量价格浏阳房地产发展状况：投资强劲增长，所占税收比例有较大幅度提高，商用物业同比增长突出2011年2012年土地成交存量价格浏阳房地产发展状况：投资强劲增长，所占税收比8浏阳市洞阳嘉利项目市场定位报告课件9土地成交存量价格全国成交情况：主要城市成交量持续回升，总体已高于过去两年，一线城市同比增幅最突出，但较09年仍有较大距离，三线城市回升最晚，力度最小，但已接近09年高点2012年1-11月不同城市住宅成交量与历年同期对比2010—2012年代表城市住宅成交面积走势数据来自CREIS土地成交存量价格全国成交情况：主要城市成交量持续回升，总体已10土地成交存量价格长沙成交情况：相比住宅成交量的减少，2012年商业、办公市场突起，市场交易量有大幅上扬2012年1-11月长沙市新建商品房、住宅网签情况2012年1-11月长沙市全市新建商品房累计网签1343.5万㎡，同比减少19.04%，其中住宅网签1186.42万㎡，同比减少22.1%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签967.92万㎡，同比减少20.75%，其中住宅网签841.38万㎡，同比减少23.72%。从走势来看，10月、11月商品房成交连续升温，11月网签量环比增长8.68%，再次刷新今年的最大值，房地产市场呈现小幅回暖的迹象。总成交面积住宅成交面积占比非住宅成交面积占比2010年2140.461982.8792.6%157.597.4%2011年1796.381623.0690.4%173.329.6%2012年1-11月1343.51186.4288.3%157.0811.7%2010—2012年长沙市成交面积土地成交存量价格长沙成交情况：相比住宅成交量的减少，201211土地成交存量价格全国存量情况：新增供应总体低于同期水平，库存高位盘整，9月库存达到10年来最高水平2012年1-11月，全国20个代表城市月均新批上市1241万平方米，同比下降6.7%，与2010年月均水平相比也有所下降。但受到2010、2011年城市库存量持续上扬和9月供应大幅增长而成交小幅下滑的影响，2012年9月，库存达到2010年来最高水平，接近7000万平方米，但从出清周期来看，由于今年成交回升显著，出清周期持续下行，去库存压力有所缓解。土地成交存量价格全国存量情况：新增供应总体低于同期水平，库存12土地成交存量价格长沙存量情况：10年至12年11月底，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积1322.2万平米2010年以来长沙内六区各区域商品住宅待售面积（单位：万㎡）2010年以来长沙内六区各面积段商品住宅待售面积（单位：万㎡）土地成交存量价格长沙存量情况：10年至12年11月底，长沙内13土地成交存量价格浏阳存量情况：截至12年9月，浏阳已取得批准预售证且未销售的商品房面积为89.46万平米1-9月份经审批共准许预售商品房屋面积80.42㎡，比去年同期的81.81万㎡下降1.7%，加上历年累积72.55万㎡，全市今年1-9月份商品房市场投放量为152.97万㎡，减去1-9月份商品房销售面积63.51万㎡,目前浏阳市可面向市场销售的商品房面积有89.46万㎡,其中期房面积76.22万㎡,现房面积13.24万㎡。土地成交存量价格浏阳存量情况：截至12年9月，浏阳已取得批准14土地成交存量价格全国房价情况：百城价格指数连续6个月环比上涨，一线城市与长三角地区回暖快力度大土地成交存量价格全国房价情况：百城价格指数连续6个月环比上涨15土地成交存量价格长沙房价情况：2012年商品房价格呈现不同程度的回落走势，但二季度以来仍是小幅回暖态势2012年1-11月长沙市新建商品房网签均价近一年长沙市新建商品房网签均价走势图土地成交存量价格长沙房价情况：2012年商品房价格呈现不同程16浏阳市2011年1-12月各区域房地产市场价格浏阳市2012年1-9月各区域房地产市场价格浏阳市商品住房均价达到3261元/m2（根据加权平均法计算得出），比三季度末（3192元/m2）环比增长2.16%；另各区域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市区中心区域3692元/㎡、花炮文化城区域3755元/㎡、集里区域2983元/㎡、行政中心区域3299元/㎡，受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，行政中心和集里区域涨幅略大于市区中心和花炮文化城区域。1-9月份商品住房均价为3385元/m2，第三季度全市商品住房均价为3426元/m2与第二季度（3505元/m2）下降2.25%，另各区域商品住房平均价分别如下。受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，浏阳河以南区域和浏阳河以北区域房价略有上涨，而受新楼盘进驻减少等因素影响市行政中心区域房价有所下降。浏阳房价情况：房价环比有所下降，但同比去年稳定上升浏阳市2011年1-12月各区域房地产市场价格浏阳市201217土地：总体土地供应量、成交量同比下降，土地溢价率低，商业用地出让成主流成交：商品房成交同比下降，走势呈起伏状，于年底实现回暖，达到高点，部分城市商办物业同比有所上扬存量：库存水平不断上升，但出清周期持续下行，去库存压力有所缓解价格：全国房价连续6个月环比上涨，其中一二线城市涨幅较大市场环境总结土地：总体土地供应量、成交量同比下降，土地溢价率低，商业用地18大尹观点洞察2012年市场环境，本案应有的放矢，抓住商用物业上行的趋势，于尚不理想的市场做最合适的产品，因此，大尹认为：“顺势而为，商业先行”大尹洞察2012年市场环境，本案应有的放矢，抓住商用物业上行19报告体系AnalyzeSystem>>市场环境>>竞争环境>>项目自身分析>>客户分析>>定位阐述>>项目商业规划设想>>建筑规划设想报告体系AnalyzeSystem20永安商圈北盛商圈北园商业南园商街目前我项目周边商业基本呈四个商圈分布，已经成型的商业规模普遍较小且商业业态较为杂乱，基本以城镇商业或社区商业为主。永安商圈北盛商圈北园商业南园商街目前我项目周边商业基本呈四个21北盛商圈：尚无在建或在售大型商业项目，以服装为主的业态发展良好城镇化发展较慢，商圈未来发展堪忧北盛商圈：尚无在建或在售大型商业项目，以服装为主的业态发展良22永安商圈：主要项目为永安步行街，约15万方的商业体量，去年12月开盘，首推18个铺，当日售罄，1楼均价1.8万，2楼均价9500；下次开盘时间预计2013年5月；通程商业广场进驻进入通程时代，长沙5个小城市试点镇永安商圈：主要项目为永安步行街，约15万方的商业体量，去年123永安商圈：通程商业广场落户永安步行街，联合肯德基、中影等主力店迅速拔高项目商业价值和片区影响力，通过大商家挤压散户和周边投资客通程集团将在永安步行街布局面积达25000平方米的集通程百货、通程电器、通程万惠超市于一体的通程商业广场，预计2013年9月底开业永安商圈：通程商业广场落户永安步行街，联合肯德基、中影等主力24南园商街：本项目所在地，目前经开区原生人口最多、配套最齐全、消费最集中的区域，但物业形态较为落后，区域形象偏低洞阳镇面积104平方公里，人口3.8万，是浏阳工业新城建设的主战场。目前洞阳镇主要的商业集中牛泸路与府前路两侧，业态主要以生活配套为主，餐饮、服饰、建材居多，档次较低，是目前经开区员工及原生人口消费最为集中的区域，但是，受制于物业形态的落后，亟待升级发展。南园商街：本项目所在地，目前经开区原生人口最多、配套最齐全、25北园商业：本案竞品集中区域，多核商业综合体的集聚有可能改变目前商业现状，形成商业由南向北的转移区位图万象城粤港城陶然溪经开区步行街工业园区长沙国家生物医药园，中西部地区首个“国”字号生物产业基地，汇集了蓝思科技、威尔曼等百家海内外高科技生物医药企业，目前园区主要的配套主要集中在商贸街，商贸街目前各种配套相对落后，主要以社区服务性商业形式为主，商业层次较为低端。4大商业项目粤港城、经开区步行街、万象城、陶然溪。北园多核心商业的崛起有可能改变洞阳商业由南向北的转移。北园商业：本案竞品集中区域，多核商业综合体的集聚有可能改变目26南、北园商圈的发展将改变洞阳娱乐业态相对发展滞后的现状，丰富商业层面，实现商业发展平衡根据市调摸底，目前洞阳餐饮业态占比首位，21.21%，其次是娱乐电玩类业态，占17.6%，商超和服装类分别占15%左右，而KTV、足浴按摩等需要较高消费的娱乐业态仅占0.25%南、北园商圈的发展将改变洞阳娱乐业态相对发展滞后的现状，丰富27粤港城：在商业形态和体量上与我项目A地块最为相近，洞阳高端形象引领者，对接万象城住宅人群和蓝思科技主出入口，辐射能力强项目简介销售状态推广策略：以主力店为核心诉求，户外及围挡做形象支撑，地面活动配合网络软文高调释放商业面积：7万平定位：新城唯一集中商业综合体商铺面积：40-60平2012年11月3日，营销中心开放，邀请孙楠助阵一期货量大约300个铺11月认筹优惠，1W抵5W（认筹时间较短一个月不到）有明确的商业规划和返租运营VIP选铺活动：总价50万以下商铺于指定建设银行提供3万存款证明；50万以上提供5万存款证明3楼整层已基本确定售出。分别是足浴、餐饮、ktv各一家均价：一楼1.2W（内街）—2.8W（临街）；二楼8-9千主打“步步高入驻”，宣称肯德基、罗莎、迪信通即将加入项目大幅围挡、公路栅栏围挡、户外、网络（新浪乐居、百度乐居、长沙365房产网、0731房产网、商业论坛）主要以软文为主制造话题：售楼部开放时候，有国务院部委和广东军区的祝贺横幅，在当地影响较大推广关键词：步步高、肯德基、六大免费业态粤港城：在商业形态和体量上与我项目A地块最为相近，洞阳高端形28粤港城：有明确的业态规划和组团，业态完整度与融合性高，主力店的引进有利的拉升了项目形象,西区预计年后开推，暂无明确规划一层二层三层四层六大体验中心购物中心、娱乐中心、美食中心、健身中心、休闲中心、文化中心六大中心于一体，涵盖商超、百货、品牌店、运动休闲馆、健身会所、网络会所、咖啡厅、情调酒吧等多种业态，分布于一至三层六大免费业态影院、桌球、桌游、滚轴溜冰、乒羽、健身六大免费业态，位于四层主力店东区粤港城：有明确的业态规划和组团，业态完整度与融合性高，主力店29粤港城销售详情：在没有预售证的情况下，通过定金选铺对意向客户进行筛选和逼定均价：一楼1.2万-2.8万，二层8000-9000，三层3000以上货量：约300个铺，集中在一层与二层销售情况：三层已确定售出（足浴、餐饮、KTV），一二层所剩货量10余个，多位于一层后街客群：本地人、浏阳市区及周边乡镇粤港城销售详情：在没有预售证的情况下，通过定金选铺对意向客户30经开区豫园步行街：“公寓+步行街”的组合形态使项目更具年轻态，也符合目前主流消费者的消费心理项目简介销售状态推广策略：开盘前以主力店、中心车站和辐射客流人口为主诉求；户外、跨路广告牌营造气势；目前为恭贺新年；地面深耕，阶段性的举办讲座沙龙，与客户互动，实现“圈层营销”商业面积：10万平定位：工业新城，商业中心商铺面积：40-100平有明确的业态规划一期首推60个铺，返租3年，6个点Vip卡2W抵4W，VIP选铺活动预计13年年底集体开街均价：内街1.7W；外街2.7W以上1月12日开盘，商铺首推60套，销售18套，公寓2600的均价去化较快，首推184套，销售超过80套广告诉求从“工业新城，商业中心——十二年，一座城”的品牌形象过度到产品各卖点诉求销售说辞卖点：蓝思科技无缝对接的地下通道户外广告跨路广告除开户外与周边围挡，推广渠道狭窄，网络只在长沙楼盘网，和个别论坛，软文少网络做过一个看铺送油的活动推广关键词：洞阳唯一的步行街、中心车站、麦当劳、家润多、nike为代表的服装运动品牌围挡经开区豫园步行街：“公寓+步行街”的组合形态使项目更具年轻态31经开区步行街：多街区化布局，业态划分明确，且独立性强，主力店及开发商自营品牌拉升项目形象七大业态分区名仕品牌街区名品男女装、精品饰品、化妆品潮流时尚街区项目主街，国际品牌连锁快餐厅，休闲时尚品牌动感休闲街区KTV、网吧、电玩、足浴特色美食街区大型品牌中餐，特色小吃，中西茶点淘宝街创意工坊、时尚礼品、大杂烩奥特莱斯小街品牌折扣店金融服务街区银行业态主力店售楼部纬二路环园东路大型品牌超市业态规划图经开区步行街：多街区化布局，业态划分明确，且独立性强，主力店32经开区步行街：开盘当天人气较旺，但多是公寓客户，对比万象城，客户对商铺的高溢价抗性较大经开区步行街：开盘当天人气较旺，但多是公寓客户，对比万象城，33万象城：销售情况较为理想，临街铺面已全面营业，商业气氛渐趋成熟，但缺少高端物业做支撑，前期规划混乱，导致目前项目影响力相对较弱项目简介销售状态推广策略:商业和公寓可售货量较少，推广力度较小，主要依托周边围挡商业面积：7万平定位：东长沙，都会综合体商铺面积：30-1000平商业共4期，前3期去化较好，预计明年年后开第四期一期临街商铺没有明确商业规划，已开始全面营业；二三期业态优先主力店，内街以服装品牌为主，无严格规划二、三期商业规划明确，且可返租，一楼返租3年（不强制），二楼返租5-6年预计13年9月全面开业均价：内街1.8W；外街2.2W精装公寓开盘2次，总货量120多套，面积35-72平，5个户型，均价4000，基本售完由于公寓开盘，所有户外均已换成公寓开盘广告除了项目周边的围挡，墙体喷绘以外，其他渠道的推广力度比较小网络推广力度小，主流网络媒体声音缺失主力店：比一比超市、万象影城电影院已开始营业，并通过购10元爆米花+1元活动得电影票，拉拢人气目前经营业态比较乱，和前期缺少明确规划有关，网吧和个别稍高档餐饮生意不错，人流一般万象城：销售情况较为理想，临街铺面已全面营业，商业气氛渐趋成34万象城商业调研总计：44万象城商业调研总计：4435日营业额：1000出头日营业额：2000-3000虽然目前经营状况不甚理想，还要承担较高的租金，但经营者对未来充满信心，看好粤港城等商业综合体集群发展带动区域商业日营业额：1000出头日营业额：2000-3000虽然目前经36大量的出租广告，可见物业购买者多为投资客以下4个铺皆为来自浏阳的投资客大量的出租广告，可见物业购买者多为投资客以下4个铺皆为来自浏37蓝思科技骤减2万人；即便是黄金时段，各临街商铺依然门可罗雀拍摄于夜晚7点30分蓝思科技骤减2万人；即便是黄金时段，各临街商铺依然门可罗雀拍38精装公寓调研：产品认可度高，开发商趁势速推

时间货量均价精装标准户型客群第一次开盘12月23日约70套40001200-1500元，地板：冠珠；开关：雷士照明；油漆：多乐士5个户型，面积区间

35-72平米投资客，当地

人居多，少量外地投资客第二次开盘1月22日约50套精装公寓调研：产品认可度高，开发商趁势速推时间货量均价精装39陶然溪：主题鲜明，但地段较偏，市场动静小，与本案的竞争和可参考性较小项目简介销售状态推广策略商业面积：7万平定位：中式文化主题商区商铺面积：一楼约60平预计3月营销中心开放（目前为临时营销中心），随后开盘均价：预计在1.5W目前有效宣传渠道只有道旗广告语”陶然大自在，诗意纯境界““陶然溪的铺，才是真的铺”在万象城大型餐馆内通过物料产品的投放增加产品认知度陶然溪：主题鲜明，但地段较偏，市场动静小，与本案的项目简介销40商业竞争业态横向比较项目主力店次主力店辅助商业其他推广万象城比一比超市、建设银行、万象影城特步餐饮、服装为主一层临街租金70-80元/平，一层内街60左右公寓为主步行街家润多、麦当劳阿迪耐克七大业态分区

中心车站户外、跨路广告牌、线下的圈层活动粤港城肯德基、步步高罗莎、迪信通

6大体验中心6大免费业态户外、围挡、道旗、网络商业竞争业态横向比较项目主力店次主力店辅助商业其他推广万象城41区域竞争：北园商业井喷式的集群发展，有可能改变目前“工业北园、商住南园”的现状产品形象：竞品项目均以高端形象立市，定位清晰业态规划：均以吃、喝、玩、乐为出发点，在主力店的引进上占据先机，娱乐休闲业态的发展丰富了洞阳商业的层次，公寓产品市场走强客户资源：万象城消化了购买欲最强的第一批客户，粤港城在未开盘的情况下，通过选铺活动争夺意向客户，使后入市项目在商业客户拓展上争夺激烈媒介资源：受到区域的局限性，户外和道旗的资源争夺上格外激烈价格：同属一块区域，万象城的价格成为最具实际意义的参考价格，从经开区步行街的销售情况来看，客户对高溢价抗性大竞争环境总结区域竞争：北园商业井喷式的集群发展，有可能改变目前“工业北园42大尹观点片区商业总体量大，且过于集中释放，在激烈的竞争环境下，大尹认为：业态组合可以趋同，但代表性物业必须具备差异化本土客户资源争夺激烈,积极开展北盛、永安和浏阳的拓客工作媒介资源提早介入，配合早期招商工作和项目市场认知重视网络媒体的利用，并阶段性的开展线下活动蓝思科技人员大变动，影射出其经济的下行，员工收入减少，势必降低北区商业发展动能，经开区的商业在当下情况，更多的还需依赖原生人口大尹片区商业总体量大，且过于集中释放，在激烈的竞争环境下，大43报告体系AnalyzeSystem>>市场环境>>竞争环境>>项目自身分析>>客户分析>>定位阐述>>项目商业规划设想>>建筑规划设想报告体系AnalyzeSystem44项目地块SWOT分析——S（优势）→南面：临府前路（牛泸路西侧段）↑东面：临蓝思新材料项目（建设中），汽车站（规划中）↓西面：临牛泸路←北面：紧邻319国道

位于老城中心，核心地段，商业“咽喉”之上坐拥交通金十字，长浏高速（2分钟车程即可直达本案）与319国道之间唯一的商业综合体，交通便利，昭示性好原生人口最多，周边配套最齐全，商业消费最集中的区域体量大，可塑性强项目地块SWOT分析——S（优势）→南面：↑东面：↓西面：←45项目地块SWOT分析——W（劣势）及应对策略

市场发展不成熟，片区整体形象偏低

319国道和项目不能直接连接，跨319有难度项目入市时机偏晚，竞争态势加剧区域消费习惯偏低

高端物业做支撑，拉升项目形象营销早入市，扩大项目认知度招商拓客早开展，抓住片区原经商客户业态定位上，大量中低消费业态迎合市场需求劣势应对策略项目地块SWOT分析——W（劣势）及应对策略市场发展不成熟46项目地块SWOT分析——O（机会）

新兴工业园区发展迅速，政府重视项目配套建设市场产品空缺，洞阳镇内多为小铺零散型经营商业销售及公寓产品的趋势走强，为本项目商业进行了市场培育项目地块SWOT分析——O（机会）新兴工业园区发展迅速，政47项目地块SWOT分析——T（威胁）粤港城经开区步行街陶然溪万象城项目片区的商业竞争大，客户资源争夺激烈北园公寓产品的热销，及未来大量的公寓货源与住宅产品，使企业员工租住区存在北移的可能性威胁应对策略营销与媒介早入市，便于招商和拓客工作的开展顺应市场，抓住公寓潮趋势，尽快推出公寓产品项目地块SWOT分析——T（威胁）粤港城经开区步行街陶然溪万48大尹观点结合项目地块SWOT分析，大尹认为：本项目是洞阳镇与外界联系的第一窗口，建议以高端物业作为形象支撑，并且在高端物业的选择上与竞品项目形成差异化老城区核心地段唯一大型地产项目，根据未来市场变换情况，推出匹配原生人口需求的住宅产品，可以有效预防原生人口北流针对企业人群，推出公寓产品，迎合市场走势营销早入市，抓住原地块经商客户，减少原生客户流失大尹结合项目地块SWOT分析，大尹认为：49报告体系AnalyzeSystem>>市场环境>>竞争环境>>项目自身分析>>客户分析>>定位阐述>>项目商业规划设想>>建筑规划设想报告体系AnalyzeSystem50商业购买客户多来自当地，购买商铺为主要投资渠道，临街商铺为主流选择

从万象城的调研结果显示，购铺的客户大多是当地人，投资客为主自营者客户：南园成功经营者、扩大规模经营者、受租赁限制的实力商家投资型客户：政府公务员、园区企业高管及高收入员工、私营业主、来自浏阳周边的投资客群从问卷调查中得知，在洞阳，比较认同购买商铺作为投资的主要方式，且首选临街商铺，加之房地产调控政策主要针对住宅市场，商铺未受影响，因而商铺投资意识反而得到增强，有利于本项目商业体量的有效购买去化。商业购买客户多来自当地，购买商铺为主要投资渠道，临街商铺为主51商业典型客户偏好研究深度访谈客户1选择偏好：目前经营的小餐馆主要提供盒饭供应，外立面内部装修较差，收到租赁因素影响，希望购置新铺提供更优质的服务，从而提高竞争力][业主姓名：李鉴，36岁籍贯：洞阳本地人职业：个体户，经营一家小餐馆置业目的：自营描述：昭示面较好的临街铺面，能够很好的对接蓝思科技的客流，面积不能太大，能够形成集群效应，一直在南园做生意，对地块的商业价值非常认同个性及生活方式：经济实力一般，性格独立有主见，对未来有一定的思考和打拼意识，对于置业非常谨。商业典型客户偏好研究选择偏好：目前经营的小餐馆主要提供盒饭供52商业典型客户偏好研究深度访谈客户2选择偏好：有较好的经济条件，希望通过购置商铺增加自己理财投资的一种途径，但因为经验不足，希望以小铺为主][业主姓名：陈学军，42岁籍贯：湖南株洲人职业：某企业技术人员置业目的：投资理财描述：在此公司已工作多年，有较为长远的职业规划，因此未来会有很长一段时间会留在洞阳发展，近些年经济条件比较宽裕，希望通过理财投资给自己带来更为稳定的收益，由于是首次商用物业购买，希望以小铺为主，面积不能超过60平米，并且希望能有专业的团队帮忙托管运营。商业典型客户偏好研究选择偏好：有较好的经济条件，希望通过购置53

商业购买客户更青睐小面积街铺商业购买客户分析商业购买客户更青睐小面积街铺商业购买客户分析54上一阶段消费者拦截问卷调查回顾上一阶段消费者拦截问卷调查回顾55上一阶段消费者拦截问卷调查回顾上一阶段消费者拦截问卷调查回顾56上一阶段消费者拦截问卷调查回顾上一阶段消费者拦截问卷调查回顾57上一阶段消费者拦截问卷调查回顾上一阶段消费者拦截问卷调查回顾58终端消费客户对业态的完整性要求高对部分业态需求较高倾向中低档消费终端消费客户分析终端消费客户对业态的完整性要求高终端消费客户分析59报告体系AnalyzeSystem>>市场环境>>竞争环境>>项目自身分析>>客户分析>>定位阐述>>项目商业规划设想>>建筑规划设想报告体系AnalyzeSystem60市场环境1竞争环境2项目自身分析3客户分析4市场定位“顺势而为，商业先行”市场定位“高端定位已被抢占

客户资源争夺激烈”“原生人口支撑；金十字地段商业未来发展前景看好”“产品组合与业态定位决定未来去化”市场环境1竞争环境2项目自身分析3客户分析4市场定位“顺势而61

城市升级：一改老城区脏乱差的形象，稳定南园片区人口，持续吸引北园人口的涌入四个维度

商业升级：整合原有周边商业，丰富化的多街区商业形态、各档次商业消费居住升级：必将填补南园改善型住宅的空缺，公寓产品迎合市场需求

生活升级：公寓搭配改善型住宅；低端商用物业搭配高端商用形象；幼儿园等公共服务配套的完善本案是工业区城市化进程中，为原生主流人口及工业区人口提供完备的生活综合物业服务，集商业、住宅、公寓和公共服务设施（影院、医疗、学校）为一体，以高端商用物业作为形象支撑，中低端商用物业作为主流经营，集各竞争对手所长，以丰富的业态组合最大化吸纳客群的城市生活综合体城市升级：一改老城区脏乱差的形象，稳定南园片区人口，持续吸62综上所述，本案定位

【产城一体化城市生活综合体】产城一体化是将产业功能和城市功能融为一体，是工业园区向城市化转变的阶段，城镇化加速发展，产业结构加快调整，在第二产业稳定增长的同时，大力发展第三产业，提高服务业用地，显著提升城市的影响力和竞争力综上所述，本案定位产城一体化是将产业功能和城市功能融为一体，经过前期多次的磨合与讨论，双方就案名与主推广语的确定达成一致嘉利广场长浏中枢·财富洼地案名：主推广语：经过前期多次的磨合与讨论，双方就案名与主推广语的确定达成一致64LOGO设计LOGO设计65道旗设计户外设计道旗设计户外设计66报告体系AnalyzeSystem>>市场环境>>竞争环境>>项目自身分析>>客户分析>>定位阐述>>项目商业规划设想>>建筑规划设想报告体系AnalyzeSystem67基于“产城一体化城市生活综合体”的定位大尹有以下观点项目商业规划设想基于“产城一体化城市生活综合体”的定位项目商业规划设想68市场竞争决定本项目高端物业竞争中必须走差异化路线，寻找竞争对手缺失的高端物业作为代表观点1代表性粤港城和经开区豫园步行街在项目形象上已占领市场高位，部分主力店的竞争已成定局，很难竞争，而这些主力店在本地块开二店的可能性微乎其微，但作为连接319国道代表洞阳形象的商业综合体，只能在高端物业中求差异。建议方向：星级酒店项目商业规划设想市场竞争决定本项目高端物业竞观点1粤港城和经开区豫园步行街在69各种业态实现真正意义上的城市生活综合体观点2丰富性项目商业规划设想服务城镇主流人口家庭生活消费的物业，以生活超市、幼儿园、农贸市场、改善型住宅为代表；业态的多元化发展，大大活跃了第三产业，有利于拉动就业，拓展了当地居民特别是外来务工人口家属的就业途径，为实现从外来人口到原住民创造条件各种业态实现真正意义上的城市生活综合体观点2项目商业规划设想70不仅多而全，还能满足客群个性化的物业服务观点3针对性项目商业规划设想针对主要企业客群的商业服务，中小面积临街商铺（以服装、通讯、部分休闲娱乐业态为主）、各档次餐厅、灯光夜市、影院不仅多而全，还能满足客群个性化的物业服务观点3项目商业规划设71综上所述，本案商业业态规划的表现形式为：“高端物业代表化、业态组合丰富化、中低端业态主流化”传播上，以高端形象立市，拔高项目价值招商上，中低业态主流化，扩充客源渠道，满足市场需求综上所述，本案商业业态规划的表现形式为：传播上，以高端形象立72报告体系AnalyzeSystem>>市场环境>>竞争环境>>项目自身分析>>客户分析>>定位阐述>>项目商业规划设想>>建筑规划设想报告体系AnalyzeSystem73学习，于他人成功之处，取精华而自用学习，于他人成功之处，取精华而自用浏阳市洞阳嘉利项目市场定位报告课件案例学习1：深圳华强北商圈

格子铺规划以及用女人世界的牌子、观光电梯等都极具参考价值；外立面设计方面，尽量把未拆迁的住宅部分与我项目外立面相统一；儿童用品，一条龙的婴儿产业链于我项目的参考价值案例学习1：深圳华强北商圈格子铺规划以及用女人世界的牌子、76案例学习2：深圳万象城

极具特色的风情步行街区；商业动线设计，内街的折线式布局设计，巧妙的设计避免了商业死角的出现；单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性，更具有缩短商业的开发周期，利于招商的作用。于我项目的参考价值案例学习2：深圳万象城极具特色的风情步行街区；于我项目的参77案例学习3：深圳CoCoPark

下沉式中庭广场设计；

主题化体验式商业布局（音乐主题、爱情主题等）；巧妙的人流动线设计，主动线围绕下沉式中庭广场环绕形设计，使所有的商铺全部直接面向主通道，在内院形成了广阔的室外观景平台，激发购物者驻足停留和作为休息交流的场所。

商业灯光的设计，由于Cocopark是针对年轻时尚的消费群体，灯光在材料上的多样性外，还设计了各种不同的灯光效果配合整体效果。于我项目的参考价值案例学习3：深圳CoCoPark下沉式中庭广场设计；于我78案例学习4：东莞万科、万达广场

万科的商住一体与万达的商住分离形成强烈的对比，作为一个公园园区城市商业综合体项目是值得我们参考的

万达广场购物中心自持物业不对外出售，利于日后卖场的经营、管理及宣传推广。于我项目的参考价值案例学习4：东莞万科、万达广场万科的商住一体与万达的商住分79案例学习5：深圳海岸线

国际餐饮品牌的集聚地，我们项目可以考虑将湖南的特色餐馆引进来；颇有特色的广场标志性建筑单体设计。于我项目的参考价值案例学习5：深圳海岸线国际餐饮品牌的集聚地，我们项目可以考80案例学习6：虎门国际购物中心

下沉式商业广场，营造出双首层的感觉；建筑体之间连廊的设计；于我项目的参考价值案例学习6：虎门国际购物中心下沉式商业广场，营造出双首层的81在“产城一体化城市生活综合体”的市场定位下，结合外出考察经验,我们对本案的建筑设计规划有如下设想

在“产城一体化城市生活综合体”的市场定位下，结合外出考察经商、住相对分离原则原则1商业的繁华并不是以住宅的宁静为代价的，让住宅成为一个相对独立的系统，保证住宅的舒适度，但又能享受到综合体商业的利好，品质之上，繁华与宁静之间的一键切换。商、住相对分离原则原则1商业的繁华并不是以住宅的宁静为代价的83多街区化原则原则2本案商业体量较大，为最大限度的实现商业价值，契合市场需求，建议遵循多街区化原则，最大限度的增加临街街铺，增加产品价值，在此之上，可选择窄化街道来实现。多街区化原则原则2本案商业体量较大，为最大限度的实现商业价值84多节点化原则原则3超高的人气永远是项目的终极目标，是客户财气来源的力量之源，为最大限度的吸纳人气，建议遵循多节点化的原则，在项目内多设广场，形成商业集散点，加之广场内各类促销活动，灯光夜市等的配合，保障人气的持续火爆。多节点化原则原则3超高的人气永远是项目的终极目标，是客户财气85针对性原则原则4我们的建筑品类应该是顺应市场需求的，并且具备与竞品项目差异化的产品，尽可能多的吸纳不同人群，我们建议尊循针对性原则，可推出30平左右的mini公寓。针对性原则原则4我们的建筑品类应该是顺应市场需求的，并且具备86原则之下的建筑布局

原则之下的建筑布局项目地块全景：三大地块分区明确，主要承接商用物业、住宅及生活配套功能项目地块全景：三大地块分区明确，主要承接商用物业、住宅及生活88A地块为商业综合体：美食一条街+商业广场+星级酒店+公寓A地块为商业综合体：美食一条街+商业广场+星级酒店+公寓89A地块规划建议方案描述属性地位：纯商业，商业龙头建筑形式：一条商业内街，几栋标志性的高层建筑（酒店、公寓）包含业态：购物：大型商超、品牌（休闲时尚）服装街区，精品淘宝街区，灯光夜市休闲：星级宾馆、美容美发、足浴洗浴、溜冰场娱乐：数码影院、电玩、网吧、KTV、台球城餐饮：KFC类快餐、美食一条街、大型餐饮、中西餐厅（茶餐吧）配套：公寓楼、银行、通讯、邮政A地块规划建议方案描述属性地位：纯商业，商业龙头90A地块规划原则与合理性分析商业定位基础：项目商业龙头，区域生活商业中心业态规划原则：根据目标消费人群的消费特点制定合理性分析：一、主力店的集中布局，有利于项目“商业龙头”地位的形成；二、大体量公寓楼内置，一方面满足市场需求，另一方面年轻的消费群对于项目的基本消费有了较好的保证；三、适当缩小服装街区布局，增加餐饮、休闲、娱乐业态经营面积、项目，符合本地消费特征，并保证商家后期经营的成功机率；四、为B区商业街区（服饰百货类）主题化预留空间；A地块规划原则与合理性分析商业定位基础：项目商业龙头，区域生91A地块外立面形象建议一、主商业楼栋要求大方、实用，外立面商业气氛（广告位）适当增强；二、街区外立面设计可以多元化，总体应该比较亲民；三、规划范围内的街面、小品布局要有一定的前瞻性，明显区别于现有洞阳镇街面情况；四、整体外立面形象重点考虑牛泸路方向、B区方向，临319方向可以相对弱化；A地块外立面形象建议一、主商业楼栋要求大方、实用，外立面商业92A地块人流、车流动线分析一、外交通网必须舒适、畅通，充分利用本项目地理位置优势，到达性好；二、内部的垂直交通、平面交通要充分考虑，满足不同商家需求；三、与B区商业街入口形成呼应、协调；四、充分考虑汽车站、匝道的通行特点；A地块人流、车流动线分析一、外交通网必须舒适、畅通，充分利用93A地块星级酒店建议以绿之韵为参照，结合君逸龍腾的运营方式，打造园区三星挂牌、四星标准的星级酒店，侧重商务、会议、公务的需求，打造成为南、北园城市接待的名片君逸龍腾绿之韵A地块星级酒店建议以绿之韵为参照，结合君逸龍腾的运营方式，打94A地块规划建议方案数据商业业态面积（平方米）占比（%）备注主力商超60008.2%KFC类快餐4000.6%数码电影15002.0%足浴洗浴15002.0%中西餐厅15002.0%其他15002.0%美容美体、健身等电玩城12001.6%网吧12001.6%2家KTV12001.6%茶餐吧8001.2%品牌服装街区55007.5%内街前段美食餐饮街48006.4%银行35004.8%含营业厅、办公、宿舍星级宾馆、写字楼1200016%800平方/层，25个房间层公寓楼3120042.5%1200平方/层，双塔13层合计73800100%A地块规划建议方案数据商业业态面积（平方米）占比（%）备注主95B地块：住宅+主题商业街区+社区配套商业街B地块：住宅+主题商业街区+社区配套商业街96B地块商业规划建议方案属性地位：住宅+主题商业街区+社区配套商业街区包含业态：服装、婴孕童、家纺布艺、地方餐饮、社区服务主题内街：潮流服饰区、孕婴童系列服务区、中老年系列、家