房地产预计第八章成本法练习题参考

第八章成本法练习题一、单项选择题１、成本法看法中的“成本”，其实不是平常意义上的成本，而是（A）。Ａ、价钱Ｂ、生产开支Ｃ、劳动价值Ｄ、成本加利润２、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）。Ａ、代替原理Ｂ、生产开支价值论Ｃ、预期利润原理Ｄ、价钱组成原理３、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A），即买方愿意支付的最高价钱，不能高于他所估计的从头开发建筑该房地产所需开支的代价，假如高于该代价，他还不如自已开发建筑。Ａ、代替原理Ｂ、生产开支价值论Ｃ、预期利润原理Ｄ、价钱组成原理４、只假如新近开发建筑、计划开发建筑或许可以假定从头开发建筑的房地产，都可以采用（C）估价。Ａ、比较法Ｂ、利润法Ｃ、成本法Ｄ、假定开发法５、成本法特别合用于（D）的房地产的估价。Ａ、有利润交易少Ｂ、无利润交易多Ｃ、有利润交易多Ｄ、无利润交易少６、纯真建筑物的估计平常采纳（C）。Ａ、比较法Ｂ、利润法Ｃ、成本法Ｄ、假定开发法７、在房地产保险（包含投保和理赔）及其余伤害赔偿中，平常是采纳（A）。Ａ、成本法估价Ｂ、利润法估价Ｃ、比较法估价Ｄ、假定开发法估价８、在现实中，房地产的价钱直接取决于其（B），而非开支的成本，成本的增减必定要对（）有所作用才能形成价钱。Ａ、市场成交价钱Ｂ、功能Ｃ、开发成本Ｄ、互换价值９、运用成本法估价，需要懂得（C）。Ａ、房地产成本组成Ｂ、房地产供求关系Ｃ、房地产价钱组成Ｄ、房地产重置价钱组成10、在圆满的市场经济下，土地获得成本一般由购买土地的价款和购买时由（D）构成。A、买卖两方同时缴纳的税费B、卖方缴纳的税费C、买卖两方各自缴纳的税费D、买方缴纳的税费11、从估价的角度来看，开发商自有资本应得的利息也要与应获的（A）分开，不可以看作（）。A、利润B、利息C、收入D、利润112、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B）。A、实质利润B、均匀利润C、超额利润D、正常利润13、在估计开发利润时要注意（B）与利润率的对应。A、开发成本B、计算基数C、利润D、投资14、成本法最基本的公式为：积算价钱=（C）—折旧。A、重修价钱B、重置价钱C、从头购建价钱D、成本价钱15、对新开发区土地的分宗估价，（D）是一种有效的方法，由于新开发区在早期，房地产市场一般还未形成，土地益也没有。A、比较法B、利润法C、路线价法D、成本法16、重置价钱，是采纳（A）时的建筑资料、建筑构配件、设施和建筑技术等，依据（）的价钱水平，从头建筑与估价对象拥有同样功能的新建筑物的正常价钱。A、估价时点B、现时C、交易日期D、建筑时间17、重修价钱，是采纳与做人对象建筑物同样的建筑资料、建筑构配件、设施和建筑技术等，依据估价时点的价钱水平，从头建筑与估价对象建筑物（B）的新建筑物的必需支出及应得利润。A、拥有同样功能B、同样C、拥有同样功能D、近似18、在一般状况下，（B）合用于一般建筑物和因年月长远、已缺少与旧建筑物同样的建筑资料、建筑构配件和设施，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物还原建筑困难的建筑物的估价。A、重修价钱B、重置价钱C、从头购建价钱D、积算价钱19、（A）合用于有特别保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特别建筑风格的建筑物等。A、重修价钱B、重置价钱C、从头购建价钱D、积算价钱20、重置价钱的出现是技术进步的必定结果，同时也是“（D）”的表现。A、预期原理B、利润原理C、生产开支D、代替原理21、工料丈量法的长处是详尽、正确，弊端是费时费劲并需要有其余专家的参加，它主要用于（D）的建筑物的估价。A、拥有重要价值B、拥有现实价值C、拥有巨大价值D、拥有历史价值22、估价上的折旧是各样原由所造成的价值减损，是建筑物在估价时点时的市场价值与其从头购建价钱之间的差距，扣除折旧即是（A）。A、减价修正B、价值赔偿C、扣除差额D、耗资赔偿23、外面折旧又称经济折旧，是指（B）自己之外的各样不利要素所造成的其价值减损。2A、土地B、建筑物C、房地产D、建筑物和修筑物24、年限法是把建筑物的折旧成立在建筑物的寿命，有效年纪或（D）之间关系的基础上。A、节余价值B、节余自然寿命C、节余寿命D、节余经济寿命25、一个房子六成新，则可判断该房子的新旧程度是（B）。A、圆满房B、基本圆满房C、一般破坏房D、严重破坏房26、成新折扣法是依据建筑物的建成年月、新旧程度等，判断出建筑物的（B），直接求取建筑物的现值。A、折旧率B、成新率C、节余使用寿命D、实质耗资程度27、经济合用住所的利润不得超出：DA、无利润B、售价的3%C、成本开支之和的3%D、开发成本的3%28、在估价上，从头购建价钱与折旧总数的差被视为（C）。A、财产的账面价值B、固定财产净值C、财产的实质价值D、财产价值29、在房地产估价中，其实不是全部的建筑物的折旧问题都是估价上的折旧，如利润法中需要扣除的（B）就属于会计上的折旧。A、建筑物折旧费和土地使用费B、建筑物折旧费和土地摊提费C、建筑物折旧费D、土地使用费和土地摊提费30、实质估价中，建筑物的经济寿命应从（A）起计。A、建筑物完工查收合格之日B、建筑物完工之日C、建筑物动工之日D、建筑物交托使用之日31、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实质经过年数加上（D）计算折旧。A、土地使用权年限基础B、节余经济寿命C、节余寿命D、土地使用权的节余年限32、某一般商品住所，其土地使用权出让年限为70年，建筑期为3年，建筑物的经济寿命为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（B）。A、52年B、55年C、58年D、70年33、某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（A）A、40年B、45年C、50年D、55年34、某办公楼，其土地使用权出让年限为50年，并在土地出让合同中商定不可以续期，建筑限时为3年，建筑物的经济寿命为55年，在这类状况下，计算建筑折旧的经济寿命应为（C）A、50年B、53年C、47年D、55年335、某旧库房改建的超级市场，在该旧库房建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，未商定不同样意续期，建筑物的经济寿命为55年，在这类状况下，计算建筑物折旧的经济寿命为（B）。A、40年B、45年C、50年D、55年二、判断题１、成本法也可以说是以房地产价钱各组成部分的累加为基础来估计房地产价钱的方法。（√）２、房地产成本的增添其实不用然能增添其价值，投入的成本不多也不用然说明其价值不高。（√）３、开发成本高其实不用然意味着房地产价钱就高，开发成本低也不用然说明房地产价钱就不高。（√）４、从估价的角度看，开发商自有资本应得的利息要与其应获和利润分开，不可以算作利润。（√）５、在圆满的市场经济下，土地获得成本一般是由购买土地的价款和在购买时应由卖方缴纳的税费组成。（X）６、开发利润是开发商所能获得的实质利润，而不是开发商所希望获得的利润。（X）７、同一个开发项目利润，采纳不同样的计算基数与其相对应的利润率来估计，所得的结果是不同样的。（√）８、对新开区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，由于新开发区在早期，房地产市场一般还未形成，土地利润也还没有。（√）９、重置价钱又称重置成本，是采纳估价对象原有的建筑资料，建筑物配件、设施和建筑技术等，依据估价时点时的价钱水平，从头建筑与估价对象建筑拥有同样功能的新建筑物的正常价钱。（X）10、在一般状况下，重修价钱合用于一般建筑物和因年月长远、已缺少与旧建筑物同样的建筑资料、建筑构配件和设施、或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物还原建筑有困难的建筑物的估价。（X）11、重置价钱的出现是技术进步的必定结果，同时也是“代替原理”的表现。（√）12、估价上的折旧是各样原由所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其从头购建价钱之间的差额，扣除折旧即是减价修正。（√）13、在一个高级住所区的周边建设一座工厂，该住所区的住所价值会降落，这也是经济折旧。4（√）14、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年纪短于其实质经过年数。（X）15、实质察看法不是直接以建筑物的相关年限（特别是实质经过年数）来获得建筑物的折旧，而是重视建建物的实质耗资程度。（√）16、成新折扣法是依据建筑物的建成年月、新旧程度等，确立建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。（√）17、在计算折旧中，平常先以年限法为基础计算折旧，此后依据实质察看法进行修正，这是一种综合运用。（√）18、在估价中，从头购建价钱与折旧总数的差被视为财产的实质价值。它不用与市场价值相一致。（X）19、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。（√）20、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实质经过年数加上土地使用权的节余年限计算折旧。（√）三、计算题１、某商品住所楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用年限为70年，土地面积1500m2，土地出让价钱（熟地）为每平方米1000元，现时从头获得该类土地每平方米需要1600元。住所楼的总建筑面积为3300m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建筑同类建筑物第平方米建筑面积需要1200元。经济寿命为50年。此中门窗等破坏的修复开支为3万元；装饰的重置价钱为40万元，均匀寿命为5年，已使用3年；设施的重置价钱为100万元，均匀寿命为15年，已使用10年，养护状况正常。残值率均为零。试评估该住所楼现时的价值。1．解：(1)由所给资料，运用成本法估价，其公式以下房地产价钱＝土地重置价＋建筑物重置价—建筑物折旧(2)土地的重置价＝1600×1500＝240万元(3)求取建筑物的重置价＝1200×3300＝396万元(4)求取折旧总数：①门窗等破坏的折旧额＝3万元②装饰的折旧额＝40×3／5＝24万元②设施的折旧额＝100×10／15＝66．67万元④长寿命项目的折旧额＝(396—3—40—100)×10/50＝50．6万元则该建筑物的折旧总数＝3+24+66.67＋50.6＝144.27万元(5)该住所楼的现时总价＝240+396—144．27＝491.73万元该住所楼的现时单价＝491．73／3300＝1490.09元／m2。2、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1000m2；建筑总面积4500m2；建于1992年9月尾，钢筋混凝土构造，需评估该办公楼2012年9月30日的价值。5收集相关资料以下：（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，相关资料如表5-1所示：表5-1实例交易价钱交易状况交易日期房地产状况A2200正常2012年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2011年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价钱高3%2012年5月30日比估价对象优5%从2011年12月至2012年9月地价每个月上长升0.5%。（2）当地征用农用地的开支等资料以下：在估价时点征有郊区农地均匀每亩需要10万元的征地赔偿、部署等开支，向政府交付土地使用权出让金等每平方米150元，土地开发开支、税金和利润等每平方米120元，以上全计为城市边沿熟地的价钱。该城市土地分为8个级别，城市边沿土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价钱差别如表5-2所示：表5-2级别12345678地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.741.961.41（3）建筑物的重置价钱为1100元/m2（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2012年9月30日的价值。土地重置价要求分别用比较法和成本法求取（如需计算均匀值，请采纳简单算术均匀法）。(1)成本法公式以下：旧房地价钱＝土地的从头获得价钱或从头开发成本＋建筑物的从头购建价钱－建筑物的折旧(2)求取土地的重置价①用市场法求取：修正后的单价＝2200×（100/100）×（1＋0．5％）6×(100／97)＝2336．94元m2修正后的单价＝2050×(100／100)×(1＋0．5％)9×(100／9)2＝2330.56元／m2修正后的单价＝2380×(100／103)×(1＋0．5％)4×(100／105)＝2304.16元m2再用简单算术均匀法求得土地价钱＝(2336.94+2330.56+2244.99)／3＝2304.16元／计②用成本法求取：用征用农地的开支加土地开发费和土地使用权出让金等