石家庄市住房空置率调查分析

石家庄市住房空置率调查分析贾士靖，王珊珊，韩素卿[摘要]参照国际上通行的住房空置情况确定方法以及住房空置率合理区间标准，对石家庄市住房空置情况进行调查分析，在此基础上，向有关部门提出发展房地产市场的有关政策建议。1、引言住房空置率是反映房地产市场供求平衡的重要指标，商品房的空置水平不仅对房地产业的健康发展有直接影响，还对房地产关联产业乃至整个国民经济的协调有序发展产生很大影响。经过长期的探索，发达国家逐渐建立了一整套权威的住房空置指标体系来反映住房的使用情况，并设有权威的调查机构，如美国人口统计局（U.S.CensusBureau）就存在三种住房调查：美国社会调查（ACS）、当前人口调查/住房空置调查（CPS/HVS）和美国住房调查（AHS），主要执行对存量住房的调查与分析。相关机构对长达30～40年的多个房地产市场周期的研究表明，商品房空置率的合理空置区间为3％～10％，如果商品房空置率低于3％，则可供购房者选择的房源较少，导致购房者不能买到满意的商品房，不利于商品房二级市场的发育，房地产市场不够活跃，如果商品房空置率大于10％，说明商品房空置严重，有房地产市场泡沫之虞，会影响国民经济的正常运行；而在商品房空置率的合理阈值之间，究竟哪一取值是商品房的最佳空置率，主要取决于该区域房地产市场的运行状况以及社会经济的发展状况。在我国，房地产市场起步较晚，对住房空置情况的统计和研究还处于初级阶段。对商品房空置问题的认识最早是从1994年房地产年报开始的，并在1997年的房地产统计中增加了商品房空置面积指标，1998年还将空置面积指标细分为空置1年以内和1年以上两部分，2003年按空置时间长短进一步划分为待销、滞销和积压商品房三类并分别予以统计。国内学者对住房空置率的探讨大多也是以统计部门公布的数据为基础，如陈讯等人将1995--2002年北京、上海、重庆、广州四个主要城市的商品房空置水平的推算结果和实际房地产市场供需态势进行对比，认为在中国不存在10％的住房空置率警戒线；王幼松等人通过对广州市2005--2006年商品房空置情况的分类统计，分别计算了不同用途商品房的待销、滞销、积压和整体空置率，指出不同用途商品房之间空置情况存在较大差异；针对近年来诸多学者对空置率指标的统计口径及有效程度提出的质疑，郑思齐、禹静等人在充分利用空置面积统计指标基础上提出了销售周期指数的概念，以期更好地反映房地产市场的供求关系。综观国内相关研究，其共同点是从房地产销售角度来考察是否出现了供给过剩，即从房地产增量角度来衡量一级房地产销售市场，而国际上通行的研究是针对一定范围内现有的、限于住房范畴的商品房空置率，即从存量的、用于居住的商品房角度来衡量住房使用状况，由于国内外对统计及研究对象的划定范围不同，使得国内研究结果与发达国家的3％～10％合理市场空置率标准不具有可比性。国内外研究除了在计算对象范围划定上的不同外，在计量单位上也不同，即国际上一般采用的是套数，而国内采用的是建筑面积，笔者认为采用套数更能客观地反映商品房空置的实际情况，因为房屋购买是按套数而不是按面积而随意分割的。基于国内研究现状，本研究拟采用实际调查数据，以住宅套数为计量单位对石家庄市存量住房的空置情况进行分析。石家庄是一个具有典型“城中村”特点的城市，多年来一直致力于“城中村”改造，并且于2008年启动了“三年大变样”工程，城市建设步伐加快，房地产市场投资规模渐增，仅2009年全市27个“城中村”改造项目建筑面积达486万m2，新建住宅46800套。对石家庄市存量住房空置状况的研究，不仅可以在一定程度上克服国内现有研究结果与国际通行标准的不可比性问题，还可以为石家庄市房地产市场的宏观调控、城市合理规划以及城市社会经济的协调发展提供参考。2、研究过程与方法2.1调查表的设计调查表内容包括调查小区的名称、小区所在辖区、小区所处地段（环线位置）、小区建成时间、小区总楼栋数、样本所在楼栋号、单元号和门牌号、首次查询电表累计用电值、二次查询电表累计用电值、填表日期等变量。选择居民家庭用电量进行调查，是因为该市居住小区电表普遍安装在户外楼道里，调查员可以直接获取数据，避免了与住户访谈中出现的顾虑及隐瞒现象，调查结果更为客观。2.2调查小区的选取本次调查涉及石家庄市六个辖区（包括长安区、开发区、桥东区、桥西区、新华区以及裕华区），选取了建设成熟度较高的229个小区作为调查总体（见表1），并按照所属小区和地段位置采用分层按比例抽样的方法抽取91个样本小区（见图1），作为调查小区。这些小区分布在三环以内，交通便利，基础设施比较完备，同调查总体小区相比分布相对均匀，对于主城区住房使用情况具有一定的代表性。2.3调查样本的选择按照小区的建设规模，具体确定调查小区选取的样本数量，若小区不足10栋楼，则选取10套住房作为调查对象，若介于10～20栋之间，则选取15套作为调查对象，若为20栋以上，则选取20套作为调查对象。其中楼栋和单元的选取是由调查员采用随机数表形式选择的，并在选中的单元中选取地上第一层、中间层和最高层住户进行调查，中间层的选取按楼层总数除以2、四舍五入后取整得出。2.4调查表的填写以及数据的整理调查对象的选取、调查表信息的获取与填写工作，是由河北经贸大学2006级公共事业管理专业的9名同学分3组利用暑期社会实践完成的，第一期调查时间为2009年7月1～3日，第二期调查时间为2009年9月1--3日，并按照第一期的调查顺序进行，以保证统计用电时段为两个月。共收集到91个小区的样本规模量1231个，经过逐一比对分析，最终确定有效样本1137个，有效率为92.4％。其中被剔除的样本主要有两种情况，一是数据填写不全，二是统计出的用电数值异常，远超过正常居民家庭用电量。2.5住房空置的界定及空置率的计算本研究所指的住房空置指的是在两次调查时点间处于待出租、出售以及用于投资、储存而未实际居住的房屋，并以两次居民累积用电量的差值作为判定房屋空置与否的依据。在调查时段内，石家庄市正值暑期，居民生活用电量理应处于高峰期，如果房屋处于利用状态，用电量应该较高（2008年的统计数据显示，当年7、8月份平均住户用电量为218kW·h），因此，以此期间居民用电量10kW·h为界定标准，若居民户用电量低于此值，则将该住房界定为空置。住房空置率的计算采用下式：式（1）中，V为研究范畴的住房空置率（％），n为研究范畴内的空置住房数量（套），N为研究范畴内的有效调查住房总量（套）。3、石家庄市住房空置情况分析3.1总体住房空置情况分析通过数据分析，在1137个有效样本中，空置房屋115套，房屋空置率为10.11％（见表2），比照国际通行的房屋空置率合理区间值（3%~10%），石家庄市居住小区总体空置率属于偏高水平。3.2不同辖区住房空置情况分析调查结果显示（见表3），在6个辖区中，空置率最高的是开发区，高达15.69％，其次是桥东区、裕华区和桥西区，均超过10％，新华区和长安区空置率较低，分别为7.08％和7.95%，属于适度空置。空置率最高的开发区（15.69%）是空置率最低的新华区（7.08%）的2.13倍，分析其空置率过高的首要原因是开发区设立较晚，在交通条件以及教育、文化、医疗、休闲娱乐等基础设施建设方面还处于完善阶段，使得房屋入住率较低，其次由于近年来全市住房价格持续上涨，市民购房更多看重的是住房的升值潜力，较强的投资性购房取向也是导致该区住房空置率偏高的原因之一。3.3不同环线位置住房空置情况分析通过对不同环线位置住房空置情况分析（见表4），可以看出一环以内住房空置率较高，为12.03%，其次为二三环之间，为10.10％，一二环之间空置率相对较低，为9.76％，说明今后在一环以内房地产开发项目的建设中，应对住宅类建设项目加以适当控制。3.4不同建成年度住房空置情况分析调查样本所在小区均为2008年年底以前交付使用的，通过对不同建成时间小区样本的空置情况（见表5）分析发现，2005年以后建成的住房空置率较高。其中2007、2008年以后更是突破20％，是国际公认住房空置率合理上限（10%）的2倍以上。主要原因是近年来住房价格上涨过快，出于对住房升值潜力的过高预期，涌现了大量的投资性购房以及储存性购房现象。4、结语第一，采用住宅套数作为计量单位，对城市存量住房进行空置率调查，得出的结果同国内现有的研究成果相比，与国际通行住房空置率标准之间更具有可比性，更接近房地产使用的状况，可以作为监测房地产市场运行态势的重要预警指标。第二，通过对石家庄市主城区居住小区住户2009年7、8月份用电量的调查，以此作为衡量住宅空置与否的依据，并对居民住房空置水平进行分析发现，本市住房总体空置率为10.11%，按国际标准属于较高水平；各辖区之间空置率差异较大，空置适度与空置过度并存，尤其开发区空置率过高，是国际标准上限的1.5倍。2005年以后交付使用的住宅空置率偏高，近两年