杭州某住宅项目可行性报告

第一部分项目总论1.1项目概况本项目位于临安市***板块**街道******（见附图1——项目区位图），占地面积为700亩(以土管部门的实测面积为准)。四至界限为：北至紫竹林脚，南至临石公路边（临石路南面是2000米的临湖森林公园），东至华电房地产地坎，西至省直房产地坎的范围内。用地性质为住宅用地。该地块分三期挂牌，可在半年至一年半内办完供地手续。地价在60万左右（政府有文件承诺不超出此价），首期挂牌为200亩。1.2本项目所处地理位置羽本零项盯目耐基塞地醉地搏处用杭导州恶西躲郊舍临画安燥市贡，懒临株安发地表西爽接落黄殊山克，植东搁邻剥杭朋州糕，肆是费浙霸江滔省恋的鸟生敏态虑经舅济搅强旅市择，抗休恼闲山度渣假游胜城地体，忧周竹边柳与姐西筑湖呆、耽千恭岛磁湖残、朽黄还山说、弃天龙目恋山欢、怪莫鸽干艇山党等这著委名政国丸际鼻国绘内况风忠景饶旅梯游撇地丸区孝山冤水忆相贴依密，怕天般目标山副系籍绵潜延拨境棕内捏，微杭促州满至亲黄炮山深的荒“贵黄墨金扶”慧旅妄游芹线输穿中越状市遭境经1柄1扎0扛公肌里捆，洞自盒然骡地尝成卵为东两连大晋国肢际寻旅迁游练城纽市准陆细路协旅知游水纽述带寒。翁全叉市虾占昂地册3猪1搅2励6既.犁8凝平脖方抽公稀里染，醉辖宵4皮个钩街傲道遗、愧2僻2宽个校乡毅镇斑，匀人伟口戴5创1大万隙。牲气贫候去温桑和峰，校生维态腿资升源询丰叔富鼓,粒山废清业水据秀哥、圣风恒光什迷污人苹。亡优生越迁的僵生堆态适环袜境状孕懂育击着湿4背7袋0微0志多觉个联物涉种炸，工享协有肆“凤绿筝宝垦地递”秀、第“驻万霉宝两山惰”责之违美卵称宏。扮临金安励全牢市新森爷林免覆单盖谈率忧高月达茅7炉4井.世9握%蛾，泉是宣全泛国爬的侄生奇态裳示棵范绕市按。旱境鸦内盾有隆两越个志国颂家骆级屡自降然油保待护剧区邪、组一守个痰国捏家片级状森错林迅公匙园刺，布其赞中顺西酸天落目花山诸国聋家净级遍自沸然湿保墓护并区俯面凭积掩4滨2身.界8投平捡方度公棉里灵，先有捎第校四咬冰嘱川怀期涉孑迟遗罗植谱物朋银紧杏纲的砍野记生塞种爱，旦是字世赚界猎人卖与耍自休然养生豆物伞圈隔网大络眯成己员凯；乐清严凉呆峰析国捕家招级虹自比然杯保统护羽区烧面董积源1歌0厉8民平咱方锹公夏里锤，锡是逆南废亚叠种竹群剩梅珍花拍鹿螺主楼要泰栖夏息似地修；芹*洲*坟*肢国除家剥级丙森链林兵公粒园侄面驴积枝1弱0牲8滑平碌方肝公钱里烂，殊是柄杭葵州盈近瞎郊置最吸大汇的至具艇有翠湖天泊们、杨山辱体耕、撒原叔生那植阶被泽共映生戴的交森耐林尼公黄园桃，承是朴长掏江胜三秩角秀洲凑的集一饥颗行绿竟色深明雷珠哪。芝*葱*扩*久又吼名忽“菠*艳*方”扣、筝“鄙*灰*找”贵，梅位冒于泼临摘安岭青弃山贴镇所，境距转杭伤州井市览中假心催的粗距垃离贿3低8武公裤里打，迅是事始绿建振于释1麻9顿6腾4帅年踪的潜大双型睁人仿工革湖镇，帆一饮座挡长臭5字8纪米套、迁高住2朋4逼.第1啄米槽、乎顶充宽恼5刻.症5蒸米睬的急大勇坝貌犹土如兰长院虹窑，冰气减势记磅陪礴查，互横怠贯味在便公斧山耍与湖母羽山准之田间径，宾拦紧腰蹲截狸住崭苕吓溪晴，筛淹愤没嫌岗鞭丘啄谷脑地滴，大集流天手目最山悲麓奋6趋0挪3责平辆方框公铸里招之茎山批水星于提一楼湖坟，兴形碰成巾秀蛋美础清垦澈潮的旧*路*执*搁。痒如迈今件，禽*笼*球*鸡湖燕泊信水际域栽面炸积圆已寇达壳1伸0皮平睡方萝公稻里堵，悉环隙湖辈四骑周您建林有态众搭多穷的烘宾析馆衡和弊休荣闲链度未假城村驰。谨湖奏区甚山配峦功绵辨延脂，脸茂他林熔修武竹佣，领花找草饥果械木汤，撒四把时身景颗色桐，添变询幻代无委穷诵。伍湖直面属一件碧都如佩镜紧，誉白允鹭凭翩境翩敞，子鱼木翔站清遭波丘，污北采湖叉更稠有夺国钉内灵罕膛见疲的傅千黑亩短水段上脾森鬼林蓄。壤*浴*刮*凡象五一信块畜碧渔玉册，两镶增嵌贴在嘉杭楼州叶近彩郊备的歼群里山原苍杠翠冠之等中雀，搬四汗季轧之马时码，亏泛诊舟抵其盲间晨，罩登穴临垂山纵野披，艰让器人吹心始旷增神踏怡舌，则乐犁不游思因返鹅。敞清同秀溪娇艳美跪的颈湖竟光者山尚色馒，俱丰爆厚类沉灯积福的资钱玉王耽故榴里暖，观景互观狐和种人喷文建有捆机项地庄融恨汇口在疼一丧起首，响如苍诗长般越得柿增夫添盯了急*咐*艇*背的今意编蕴帝和庙魅苗力菌。停*星*钟*构畔饮风侨光赛旖苗旎柜，棋空雕气滑清银醒寇，失宁仇静货和啄熏迟，颠满谋目尿清忽翠呢，觉像鸡一塔颗绍的芝明屠珠味，衬闪丸烁财在隐苍脖翠金欲誉滴宅的炸群么山音之婚中性，哭成火了祥西哥子粱湖各的钱“路姊策妹码湖缩”虽。足1抄.雕3猎本喇项撑目原周懒边饮交累通桨及穿配义套傅从撤杭润州肾市冶区史到膝*旁*站*鄙区聪，禾目删前堡交哨通录极凤为容便挪利叶，只道徒路含条全件墙已应经我十证分俯成计熟危。想从输市寿区摔天步目秩山杠路生出顿发咽，圣经银杭绿徽洲高表速称公鸡路怪不完到想2全0文分窜钟浙车猎程宇，邻即桥可和到球达挣*隐*果*准畔罚，炉另催有扬八也车铜道慕的普0皇2裳省康道旺同查行帮。重杭烛徽瘦高粘速彼、泥0智2斩省迎道丛均升连兵接幸杭曲州榨绕句城卷高缘速扒，坊使融从稍市身区呈方舌向谊进删入赞*郑*对*混区博的挤交顿通猫极泛其期快嫂捷氧方录便鹊。柳2坝0则0垂7杂年采3忙月锁，滨宽午5虽0巩米塞、屯双把向熄6唱车速道赢、港设课计锄行看车呀时河速参6累0茅公斜里魔的项文若一安西耳路丈延贝伸她段橡又添全害线它通畜车形，贼下翼一色步跳作附为未市及区握道泛路慢的秤文戴一厘西呜路虏，坦将暮进仍一证步带向永西旁拓削展即到朝*板*怀*撤，咳私跨家膜车挑的酒出肝行断便紧利彩和奇公寇交翁车名的议通田达喂，缸*障*事*拉离屿杭奏州倘西栗湖费已识经界越顷来配越滚近坑，心*萍*汗*键板季块剪的立同腥城黑效挽应泉越谎来活越狸突谦出深，哥*臂*允*她板士块饲至懒杭存州制城吨区恳之神间穿，龙通拢过包城咽市嗓和乳近眨郊颗快梯速布交楚通萌系缝统康，鸡使间城喉市感中伸心册地割区孩到扇郊勒外采居包住挠区后的礼出恭行拾时啊间紫基跑本恰在稠半棉小勇时育左腾右谱，根这迈十浪分惕接桐近立发渴达吸国盯家撒近萌郊迎高述档雨住积宅羽和筹都手市库中饭心学的胞车滋行猎时积间卵和勺距捕离柄。美随梁着贺杭派州春至妄临向安碰地逝区详公爬交符班获车笋的宝开各通赤，正届智时训市卧民纲从附市踢区陕到质*提*附*阁区拦的丈交骂通费来猜往蒜将呢更概加牲方沫便则。停这穿样尽，矿*更*辆*辉离状杭此州财西漫湖库已怎经扛越汗来斧越讯近建，五从窜市茎区简到泳*喜*琴*秘的衬交侄通酱将贺更妹加迁现奋代尾化苍，迷更萄加怜快迫捷茶。抢*闪*讲*瘦板乐块提作印为潮绿半色惕“遭生牢态料住悼宅荒”聪的古内鼠涵随，租将先成及为彼杭英州池市中民乏“根5丘+沈2有”太郊铲外弱“夏绿惠色湾”虽房涌产音、花生捏态贫居角住躲的称首字选饰，鼠同抹时筝便猴利政的代交地通毯条像件支，怕也密将忧使拆*宣*钢*专板锄块辟，溉成尖为丧浙返江筹发铲达防地雀区库、御直谷至昂长晌三确角枪地静区胳成联功乒人温士倘追脉寻痒湖扬山市别购墅季的您珍膊贵缘选纪项宣。苗除终了泽与飘杭瞧州刷市侨区航出膜行灰便猎利愁外爆，享临廊安饭城岭区迟到壶*猛*场*氏板串块董之扩间院的舍道同路铲规与划钞也屠十全分舍理繁想盘，凶目校前讽，奖*球*虚*粮的螺北坛边赌一烤条骑连框接感*恨*浩（顺临纯安棕城抽区伟）柱和恒青交山漏板为块拨居猾住扩区赛的职道旁路传-抹-至-誉四瞒车灭道升的嘉临刮石浅公医路窄已毫经拖开她始片动粪工乘建副设搬，云该吐道什路汤规拜划同宽础5袋8秧米近，饰道挥路牵施所工田时椅，障同季时皂预尽埋自设鹅电耐力孙、粉给犬水幸、洪排裁水察、代光哀缆胁、舌天专然歼气包等公基卵础孝设肚施买，偏该温道晕路锯工黄程队建肆成餐后激，需将朽大叹大久改仓善乳*毕*更*绿区图块献道颗路林交冬通蹲和苹环乔境垮条辣件屠，躲区完块饰开冶发名条勤件登日松益锣成悲熟菊。饱并梦将系与守临狡青售公驳路砌(负原摊0歉2泰省乘道除临欣安恭段排)滴一斑起咱，惯在园*谁*估*记两疲岸锅形拐成狱对勇望嚷之朵势抬，邀道怜路层沿聚岸棒，遮*乐*症*许畔交，孟山吊野闸秀比美付，复成秆为法名林副六其寺实谈的锅景蹲观字大燕道拾。羊另屈外念，哈杭炊州弦市企的袭地放铁武规滥划沾方城案气目喝前蜡已傻经脑国现家疼批青准历立谨项枯，至地撞铁似一惩号债线麻2汇0有0失7饮年谣已仆经虹开俘工往，民根赢据斗杭套州无市型轨篮道颂交舌通刚远眉景枣规正划认，樱规抽划犬地耍铁想五壁号植线染将伏连谎接鞭临枪安杰城贪区甘，访规飘划映预劳留救的例杭唇州浆至认临和安坦的圾地猫铁辅（雕轻佳轨悉）政交削通是线奔路手，警直醋达猎*北*哪*莲区勒块烧，饰其屠选主线典也摇沿过着蜡青扑山胆景逆观刷大朗道打和柱临筝石银公墓路马布旋线拾，资在猫*甩*罚片妹区勿环号东郊路诉与纪临溪石义路灵交托古善山页的愤东配南售角第将筝设图置朵地素铁踪（搜轻四轨东）叔站不点冶。肤这烈样辫，搜又抖将腾给漫*撤*挽*隔区率块终的理开令发舍带春来年发洽展行的粗利此好沫。昂本芬项情目状基谋地然建阁成族后匆到艘临料安吃城浓区航的跌车认程丧实僚际赢只扰有饼5植-予6予分玩钟楚，翁经歇浙呢江爬林但学证院巩，沟马呈上劳就川进侦入半市值区腥了寨，扯外愚部欲生它活逢配称套征完饱善器，奶但拨为因了锄支鸭持相*随*涝*摊居挺住怜区验的纵开愧发供，财目爷前步，冰临荐安环市长仍拢制呼定者了爸相庭应傍的膝*偶*可*沉区长块黄市犯政袖设的施柏配咱套沾规柱划职，尘包竭括呜上你下柴水狗、冠电术力虎、掠管课道终煤读气运、蹲通姜信佛网田络概等攻市画政露配欣套扇，赛都嫁和克临榴石抱景施观稳大属道键同凝步员建纹设筹，样同耍时采，冈中妖小偿学革、瞒医糖院虑、披商框贸辆服辩务泊等吼生刺活谁配狗套足建灰设登，双也斯将莲在的*可*匠*臭板性块住陆津续热展芽开旷，怎其台中柔重乞点忽商舰业喂旅裂游额服与务段配辅套殊区予域轻，识将呈在逼本躲项辽目曾基踢地侮附烈近环，尼约平“逮青喜城顽山直语归间炒”都景点观偿大病道璃南齐面夸展困开堵，刃在卵临旬石萝景闭观违大欣道并路羡北督6润0脂0奥米稻开湾外异地酷区赶，绩还欠将览建穗成疗与冤西备湖欺区肚梅属家品坞丙一涌样语的粒休涛闲榴餐茅饮殖区村，域从滑而链将步使娇*秤*梁*最地非区盖项耕目丝的燃环滋境捧城赢市茂配端套铃更箭趋蜘完槐善反。悲第喜二藏部盾分比顿填市日场扎研庭究默2惧.笑1组*飘*中*色房颂地验产孤市细场税概诸述扁*眯*跨*俊板漫块安位挑于搁临圾安洒城吨区夹的悠东片部唱，慌是丰临更安塞城肤区扔最萌接据近阻杭葛州夏市仿区英的除区市域闹。烛根黑据仿规穗划虏，谊青御山裕居素住丑组飞团爽将色并储入皇临虫安颠城误区悄，赚由腰此瘦，笨*删*测*心位祖于拘杭辜州敢市俊区雅主释城距与击临效安楼卫门星私城便之缩间场，惰形饥成刺“块两渐城缘夹立一侍湖酸”湾的码态赚势必，移*拴*太*士具缺有舟“替第遵二炉西优湖忠”蜡之需美谅誉哭。亮临腿安斧城工区嫂将蠢紧烦密优地迟连洽接袍闲铲林丘板情块任、窄老回余淘杭颂板康块时。命杭群州疼近保郊敞房扫产钞，伸从剖三隐墩沸板统块安到寺闲叶林贷板秋块谊，章从革闲接林泡板嫁块吵再读到怠老他余腾杭视板士块捷，苗进村而敞连病接颠到嗓*段*迹*庸板处块强，患地赵理慕位欣置粉上窝的勾紧甲密肉相姑连镇，毅印贝证马了遣同迹城蹲的纸概幕念校，穴也虎展妈现拌了察杭溉州箱近在郊挨自粉然犯生检态房房假产始的棚空塔间害延雾伸飘轨贵迹养。旺届锯时涌，各依胸托鸭现宁代相交尘通笋的练便将利匪，轨市芬区掩与牛青弯山赏居炮住峰区剑之纷间借的贞交扇通倡时壁间默将达大僚大完减市少陵，怎*驾*山*雕房虏产谜与窄杭闯州网消沿费纽者垒的胀距氏离提，清越晶来喇越吴近耻，收跃属入纺杭扇州网房澡地昆产趁消离费评者扎的渠视龙野题，汤在壤近屈二湿年纺来水已必经幅是齿一息个忘事启实益。雹目厕前沟，佩杭萝州推已横经栽有闷不雄少嚼市禽民奋选阁择冠在穴临厉安防置倚业矛。期据漆一鞭位剧房直产且开设发枕负坦责厅人宵的遣介沫绍搂，廊他殖们烛所耻开乱发河楼猎盘驼的剥业园主版中胆，关大崭量败的骄客腐户旷就摸是廊杭闯州啊人有，漆其霉中趣浙仙水堵房工产瞒开冈发委的茂锦炮天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、排屋、公寓、商业街。占地面积700多亩，建筑面积30万平方米。2007年5月开工，2008年上半年开盘。大地·春天：由临安本地最大开发商之一——杭州大地房地产开发公司开发，位于临安的城西，西对玲珑山，北与天目高级中学隔街相对，东近人民广场。主要为多层、小高层、高层，占地102亩，总建筑面积达19万平方米，700余户，容积率2.15。2005年3月开盘，现本期开盘：2007.1，可售套数：100套，户型面积120-200㎡，于2007年底交房。价格在4500-5000元/㎡。枫林晓城外观图枫林晓城：位于临安市中心，主要多层、小高层，占地40亩，总建筑面积6万㎡，总278户，容积率1.88。开盘：2006年1月，户型面积108-190㎡，起价4000元/㎡。枫林晓城外观图第三部分项目整体策划3.1项目开发产品定位策划随着近两年杭州经济水平的迅猛提升，别墅购买群体已越来越大。而住进别墅是很多人的梦想，大多数人喜欢独立别墅，并有舒适宽敞的空间，因此，独立别墅的发展前景又会更大。同时，随着市场供应量的放大，别墅产品市场细分必将成为趋势，一些经济型的别墅产品(联体别墅和排屋)由于总价低，正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体，别墅市场也逐渐走入大众化的时代。因此，我们认为本项目的主力产品应为独立别墅，与周边的省直房产和华电房产开发楼盘，共同形成具有较大规模别墅群，同时，项目区内可以配合部分市场容量较大的联体别墅和叠加排屋，如受于项目规划容积率的要求，还可以设计部分山地公寓。3.2面积的选项目前杭州供应的独立别墅面积主要在250-520平方米之间，花园面积在600-1600平方米之间，600-800平方米的花园面积是主力；联体别墅主力面积为250-350平方米；排屋主力面积180-300平方米，排屋花园面积在80-400平方米之间。通过实际调查发现，别墅市场呈现出不同的现象，300㎡左右的别墅销售火爆，而大面积别墅由于价格和受众面的影响，销势一般。目前，很多别墅都处于杭州近郊，就目前的交通状况和社会消费能量而言，大部分还不适宜做第一居所，别墅的购买群本身素质都较高，不会刻意去追求大和豪华，崇尚自然，向往生态，讲究实用的“5+2”郊外“绿色”房产仍是主要的消费导向。根据有关机构初步统计，***板块目前储备的别墅排屋项目约还有9000亩，从整体上讲，这是一个相对集中，而且具有别墅排屋环境品质的区域。为此，设计定位上，独立别墅面积建议安排在250-450平方米，花园面积在600-1000平方米；联体别墅主力户型面积建议安排在200-350平方米，花园面积在200-500平方米之间。排屋主力户型面积建议安排在180-300平方米，花园面积在100-300平方米之间。3.3建筑风格选择欧美各国的别墅建筑风格在杭州的别墅市场上几乎都可寻觅得到：意式、美式、荷式、西班牙式……而中式风格别墅却零星难见，杭州某个楼盘曾开发了少量的中式别墅，结果受到了很多有钱人的追捧。但一般而言，中式别墅应建在平地上，因此，像***这样山水围合的地方不一定适合做中式别墅产品。早几年的购买者，大都喜欢欧式的、美式的别墅风格，但随着购买群体素质的提高，喜欢的风格也越来越多样化。应该讲，贴近自然的绿色的乡村风格的别墅，将会是市场主导的产品线，应具有比较广阔的市场前景。这种风格不过分拘泥于其是欧洲的、美式的，还是中国式的，而是多种建筑元素的综合，为我所用，满足消费群对接近自然，享受自然的渴望，实现现代城市人们生活群体对郊区自然生活的追求。3.4产品价格定位目前，***板块的正在开发项目，包括锦绣钱塘、青城·山语间、***81号、中都·***畔、金基·青云山居、玫瑰溪谷等，中都·***畔、玫瑰溪谷等楼盘的高档产品，别墅总价应在400万元以上/套，一般产品将集中在205万-450万元/套区间，经济型产品价格还可以更低。但是，如无论从交通距离还是自然环境来看，相对于杭州其他别墅板块，***板块的产品，综合性价比较高，都有较强的价格优势。山地别墅以金基·青云山居、锦绣钱塘、青城·山语间为代表。金基·青云山居预定总价250-400万元/套左右；青城·山语间经济型别墅，小户型迷你别墅面积在180-220平方米，150万元左右的总价，填补了***别墅板块市场空缺，吸引大批年轻的知富人群，开盘销售后形势一直较好。因此，本项目产品的价格主体定位，总价价位建议在150-350万左右为宜。第四部分项目产品规划4.1项目总体规划总用地面积700亩（464600平方米）容积率＝0.504绿地率＝49.5％总建筑面积＝243000平方米总户数＝1200户总居住人口3600人其中单体别墅300户每户用地1.5亩（包括道路、绿化），建筑面积96000平方米（平均320平方米/户）。排屋130户每户用地0.5亩，32500平方米（250平方米/户）。公寓、叠加排屋770户，92400平方米（120平方米/户）。公建（商服、幼儿园、物管等）13100m2。停车库单体别墅每户一个车库两个泊车位；连体别墅、叠加排屋每户一个停车库；半地下停车库9000(3.6*5*500)平方米。主要技术经济指标序号项目指标备注1建筑面积别墅96000m2300户排屋32500m2130户叠排、多层公寓92400m2770户半地下室9000m2幼儿园1101m2公建、会所12000m2合计243000m2地上234000m2，地下9000m22总占地面积464600m23容积率0.5044绿化率49.5%5总户数1200户6总居住人口3600人4.2项目总图布局见附图4.3项目配套设施项目配套会所、商业、幼儿园、物业管理用房共1.31万平方米。在距项目约2000米处的山语间对面有中小学、医院、商场、饮食一条街。第五部分项目投资估算和资金筹措5.1投资估算项目投资费用估算及利润表项目名称：***房地产项目按土地面积46.46万㎡、容积率0.504测算序号费用名称单位指标（元/m2）总工程费用合计（万元）备注（一）土地费用59.941934.9总面积：46.46万㎡1土地出让金57万元/亩39900土地成交价（含所有土地有关费用）2契税11973.00%3拍卖服务费（交易费）39.90.10%4土地增值税7982.00%(二)前期工程费6642.61规划及建筑设计国标8102三通一平100.0046463勘探、测量、放样等费0.2%66按建安造价的0.20%4监理费1.2%396按建安造价的1.2%5报建、招标费0.8%264按建安造价6临电临水2.8356.6按建筑面积259400㎡7水增容7.7154按建筑面积8电增容12.5250按建筑面积(三)建筑安装工程费150035235建筑面积243000㎡1土建工程1300.0031590不含内装修安装工程50.0012152室外广场、绿化、道路等100.002430(四)基础设施建设费1222964.6按建筑面积1排污工程20.004862室外供水工程20.004863室外供电工程35.00850.54煤气安装工程27.00656.15室外消防工程10.002436安防及智能化工程10.00243(五)各类规费15.1366.931墙改、散水泥基金9.50230.85按建筑面积2防雷审批1.6038.883质监费2.048.64白蚁防治费2.0048.6按建筑面积(六)工程预备费17625%1761.75建安费35235(七)财务费用11831建设期利息（年利）7%1183贷款16900万*7%（八)管理费用1.5%2096按销售价×1.5%总成本3794元/㎡92185销售收入139739.46000元*232899/㎡(九)营业税金及附加74761城建税7%489营业税税率7%2营业税5%6987营业额5%(十)销售费用41921销售、广告费4192按售价×3%利润35886