雨润物流建议书

雨润·烟台农副产品全球采购中心建议书江苏雨润控股集团有限企业编制二○一一年三月

雨润集团简介雨润集团是集食品、物流、旅游、商贸百货和房地产五大产业于一体的大型企业集团，下属子（分）企业200多家，是首批国家级农业产业化重点龙头企业。雨润集团下属雨润食品（1068.HK）、南京中商（600280.SH）和中国电力新能源（0735.HK）三家上市企业。雨润集团为国内企业500强中第164位、民营企业500强第7位、制造业企业500强第53位、肉食品加工企业第1位，“雨润”品牌为“中国500最具价值品牌”。依托食品主业优势，通过10数年努力，雨润集团已逐渐构建起覆盖整个中国大陆的物流网络体系，通过内涵式提档升级与外延式布点扩张并举，雨润集团农副物流产业正迅速发展，目前已经拥有肉制品、农副产品、副食品三条物流产品主线，五千多家种养、加工、销售网点，四十多条专有铁路线，三十万吨冷库资源和覆盖全国的网络布局，争取5-8年成为全国农副产品物流产业领航者。项目概况1、功能定位以烟台福山为基地，构筑中部最大的农副产品展示交易平台，引领华北地区五省、区，连接中部、西北与华东，成为辐射东北亚的国际采购供应平台，辐射西南地区的现代化农副产品中心区，推进山东农副产品物流升级的示范区。2、建设目的依托烟台福山区的发展平台，凭借雨润企业在农副产品物流行业的优势地位，把项目建设成为中部地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广的绿色、安全、生态的农副产品现代物流枢纽中心，为西部地区的“菜篮子”“米袋子”、“油罐子”供应和食品安全提供有力保障。3、建设内容本项目规划总占地面积1200亩，建设集农副食品展示交易、加工、仓储、物流配送、综合服务以及商业配套等多功能于一体的综合性农副产品全球采购中心。4、技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示烟台福山项目基础数据和财务指标汇总表重要数据序号指标名称单位指标值备注1总用地面积亩12002总建筑面积万㎡702.1经营项目万㎡652.1销售项目万㎡153建设总工期月24.00交易区18个月竣工4容积率—1.235绿化率%11.10财务指标序号指标名称单位指标值备注1项目总投资亿元401.1经营项目亿元351.2销售项目亿元51.3流动资金亿元2按经营项目营业收入的收入4%估算2经营项目2.1营业收入万元/年134450.28正常年经营项目收入2.2税收及附加万元/年15482.78房产税、土地使用税与营业税及附加2.3总成本万元/年79749.462.4利润总额万元/年44218.042.5所得税万元/年11054.51所得税率25%2.6净利润万元/年33163.533销售项目3.1销售收入万元287100.00宿舍与配套公寓的销售总收入3.2建筑成本万元162199.733.3营销成本万元4306.50按销售收入的1.5%计算3.4利润总额万元120593.773.5所得税万元30148.44所得税率25%3.6净利润万元90445.334内部收益率4.1所有投资税后%8.344.2所有投资税前%10.294.3自有资金税后%10.195回收期5.1所有投资税后年11.44含建设期2年5.2所有投资税前年9.815.3自有资金税后年13.316借款偿还期年10.43结论与提议雨润·烟台福山农副产品全球采购中心项目符合国家产业政策和烟台福山区产业总体规划，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通以便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有助于增进烟台福山区、山东现代农副产品流通业的发展，保障“菜篮子”、“米袋子”、“油罐子”稳定、安全的供应，可以节省资源、减少损耗、减少物流成本、增进就业，属于风险小、利润长、经营稳的建设项目，也有助于巩固雨润集团在农副产品物流行业中的市场地位，增强企业关键竞争能力。综上所述，项目建设具有巨大的社会效益和经济效益，在技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充足的。1、响应国家产业政策，发展区域物流中心国家“十一五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农副产品批发市场建设与改造，增进农副产品质量等级化、包装规格化，完善鲜活农副产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。2、减少农副产品配送成本，发展现代物流农副产品是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中存在包装难、装卸难、运送难、仓储难等问题。农副产品物流技术规定较高，例如水产品的冷冻运送，分割肉的冷藏运送，牛奶等制品的恒温运送等等。“新鲜”是农副产品的生命和价值所在，但由于鲜活农副产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运送半径和交易时间，因此对运送效率和流通保鲜条件提出了很高规定。我国农副产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农副产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使某些农副产品的进出口物流还必须到达国际原则，影响了农民出口贸易。目前，我国农副产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在物流过程中损失很大。据记录，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运送、储存等物流环节上的损失率达25%―35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%如下，美国果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%―2%。3、开拓国内外农副产品市场现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、精确的有效信息，减少市场运行过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农副产品流通速度，还可以减少农副产品流通的成本，使农副产品在流通过程中实现增值，有助于保障农民的主线利益，并推进农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。4、推进烟台福山农副产品批发市场提档升级烟台福山区既有农副产品市场大多位于城区，面积狭窄，市场规模偏小，发展空间局限性，市场简陋，配套局限性，影响环境，阻碍交通，交易方式落后，信息化水平不高，市场管理水平不高。变化老式低级落后的农副产品批发市场流通形态，以全球采购中心模式取代，是烟台福山区都市改造、市场业态升级、管理提高的客观需要。5、增进农业产业升级换代物流业的发展对增进产业构造升级具有推进作用。第一，发达的物流业能更好地推进物资合理流动，从而加速资金的周转，有助于服务业的发展，增进农业产业构造合理化。第二，发达的物流业能更好地服务于农副产品的流通，从而将农民的更多精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，增进农业产业构造升级。第三，发达的物流可以增进新型商业企业和业态形式发展，加速老式运送、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。6、建设社会主义新农村物流条件和运作模式落后是农民增产不增收的重要原因，改善农村物流条件，采用新的物流理念和技术，是建设社会主义新农村的重要措施。要改善基础条件，加强农副产品物流体系的建设，建立以农副产品批发市场为节点的适合我国国情的农副产品物流网络体系。要加紧农副产品物流信息化建设，整合农副产品物流分散运作资源，推广网上订单、拍卖、配送等物流方式。加紧都市郊区农副产品加工配送基地建设，加强产后的包装、加工和配送管理，做好食品安全监管工作。要打破地区封锁，建立农副产品物流的“绿色通道”。项目选址项目规划地块位于烟台福山区境内，用地面积约为1200亩。该项目选址根据如下原则进行：A．适应性原则——该项目选址与烟台福山区对物流园区及农产品批发市场的未来规划和有关政策相适应，与农业资源分布与需求相适应；B．协调性原则——在选址过程中把农产品物流网络作为一种大系统考虑，使园区的设备在地区分布、物流作业生产力、技术水平方面互相协调；C．经济性原则——项目在选址过程中严格根据经济性原则，在即合理又经济的区位和良好的交通相合适的地方选址，保证项目建设、运行和物流成本的最优化。实现未来发展的可持续经济性；D．战略性原则——选址过程中，既考虑全局，又考虑长远。遵从局部服从全局，目前利益服从长远利益。既考虑了目前的实际需要，有考虑了后来发展的也许。总体而言，项目选址是科学的，是符合实际需要的，也是符合未来产业发展的。项目区位分析烟台福山是山东重要都市，国家重要的科研、教育和工业基地，我国重要的中心都市，国家文化旅游名城。到，烟台总人口规模将为1200万人，其中都市人口为600万人。资金使用与筹措项目建设投资在项目建设期投入，流动资金在项目运行中根据需要投入，项目资金分年使用及筹措如下：1、项目建设投资筹措项目建设投资总额为401457.70万元，通过两种方式筹集：（1）企业自筹资金57.70万元；（2）申请银行长期贷款00.00万元。2、流动资金筹措项目流动资金5378.01万元，其中企业自筹万元，申请银行贷款3378.01万元。经济效益分析本项目计算期为，其中建设期为2年，运行期为，运行期第1年经营负荷为60%，第2年为80%，第3年到达满负荷经营。营业收入、税金及附加估算1、营业收入估算营业收入重要包括租金收入、销售收入、承包经营收入、交易佣金、配送收入以及其他收入。（1）租金与销售收入本项目可供出租房屋包括展示交易用房、冷库、仓储用房、商务办公楼、餐饮服务楼等，正常年份的租金收益为30055.68万元。本项目宿舍与配套公寓进行销售，计划在第3、4、5年分三年销售完毕，总销售金额为287100.00万元。（2）承包租赁收入本项目加油站和汽车维修服务站采用对外承包租赁经营方式，正常年份的承包租赁收益为194.4万元。（3）交易佣金项目蔬菜、果品交易区年交易额可到达成交易额80亿元，交易佣金按4%计算，正常年份的佣金为3万元。（4）配送收入针对农贸市场与机关团体进行配送，配送收益正常年为41860.00万元。（5）其他收入其他收入包括停车费收入、治安及卫生管理费收入。项目设停车位3000辆，平均每天每个车位的出租时间为3小时，每小时收费3元，正常年停车费收入972万元。项目可供出租面积118.41万㎡，治安及卫生管理费按照20元/㎡年计算，年收入2368.20万元。以上合计，项目正常年营业收入134450.28万元，销售收入287100.00万元。为使项目得以顺利开展，我们但愿当地政府予以新企业享有国家及省、市有关外商投资企业所有优惠政策，并享有山东省、烟台福山区的其他各项鼓励