农用地分等定级估价方法探讨

农用地分等定级估价方法探讨汇报提纲三二一基础理论探究前沿热点讨论实例分析一、基础理论探究1.背景简述2.意义阐释3.概念梳理4.理论依据5.工作原则6.方法简介7.技术路线1.背景简述——国外1.背景简述——古代1.背景简述——国内农用地分等定级估价是一个复杂的系统问题，其成果有着重要的现势意义，可广泛应用于土地管理的各个方面。农地管理存在的十分尖锐问题有以下几方面：第一，占补平衡经常出现“占优补劣”现象，导致耕地质量下降，削弱了国家粮食安全的基础。第二，征地补偿“同地不同价”侵害农民利益，引起农民频频上访，影响了社会安定。第三，土地规划难以有效保护优质耕地，威胁了国家粮食安全。第四，土地整理缺乏科学的评价体系，影响了土地资源的可持续利用。……2.意义阐释农用土地分等定级体系是国土资源从数量管理向质量管理过渡的重要桥梁。土地分等定级揭示土地质量、土地利用价值或土地经济价值高低。农用土地分等定级的应用目标，是为土地生产力核算、制定和调整土地利用规划、保护基本农田提供科学依据；为农用土地开发整理设计、耕地占补平衡、补偿标准制订和税费征收提供科学依据。这项工作的开展，必将在土地评价科学研究领域和国土资源管理领域产生深远影响。2.意义阐释（1）农用地：按照《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部颁布的《全国土地分类》的规定，农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地等五种用地。（2）农用地分等：农用地分等反映了由长期稳定的光、温、水、土、经济社会条件所决定的、以农地自然质量为主的土地差异。“等”的序列要求在全国具有可比性。“等”作为摸清家底之用，工作范围呈“面状”覆盖全国，具有普适性用途，比例尺小，属概略型精度。如果“等”的工作精度达到地块尺度，一是缺乏资料，加之工作量太大，以至不可操作；二是大多地块的等级成果将长期闲置，失去时效，造成浪费；三是中央经费只能完成国家任务，省以下则要由省财政支出。故只需用中央经费完成与土地详查和土壤普查相配套的土地分等工作，达到1∶1万—1∶5万的精度要求即可。3.概念梳理（3）农用地定级：农用地定级反映了由土地自然因素和易变的经济社会条件所决定的、以农地综合质量、经济特性为主的土地差异。“级”的序列只需在县域或更小范围内排列。“级”作为适合于土地整理、土地流转、征地等用途的土地评价，一是区域性强，只需在当地比较，无须全国比较；二是具体到地块，要求比例尺大、精度高；三是涉及较多土地易变因素、区位因素、经济社会因素，时效性强；四是以地方性工作为主，工作区域呈“岛状”孤立分布。故采用“即用即评”工作方式。3.概念梳理虽有“等”、“级”之分，不在同一体系，是分离的、非续分的，两者可独立进行评价和运用。两者在评价指标上有关联，定级可直接运用分等的部分指标体系。在定级过程中“，等”体现为土地质量的本底状况，只作为定级中土地质量方面的一个分值“，级”的高低须另行评价。（4）农用地估价：是指在农用地分等定级工作基础上对其经济价值所进行的量化和评价。根据不同自然条件的农用地在不同经济条件和利用水平下的收益差异，在全国范围开展农用地分等工作，统一划分形成等别顺序:根据构成土地质量的自然条件和社会经济条件在不同经济投入水平条件下的收益差异，在县(区)范围内开展农用地定级工作，统一划分形成级别顺序；农用地估价是在定级的基础上按土地级别对农用地的价格进行综合评定，建立农用地基准地价和宗地地价修正体系，即农用地估价体系。3.概念梳理（5）征地区片综合地价：又称征地区片价，是指在县(市)级行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。3.概念梳理（1）地租地价理论地租的表现形态有绝对地租、垄断地租、级差地租等级差地租是由于使用土地获得的超额利润，级差地租有两种形式:级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ因为土地所处位置不同产生不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量不同，从而形成了不同的土地价格。级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素农用地地租是由于使用农用地而获得的超额利润，农用地价格是农用地地租资本化，用公式表示为：农用地地价=地租/农用地还原率。在不同土地利用类型中，农用地收益与风险较低，因此，目前在我国农用地还原利率比较低。4.理论依据（2）区位理论区位理论是分析事物在空间上的方位和距离的关系，研究在一定社会经济活动中，各种事物所处的地位、作用、空间分布及其内在联系的理论。不同农用地由于离城镇或农贸市场、道路距离的不一样，造成上地用途和利用效果差异。经营不同区位农用地可以获得不同级差收益。因此，位置不同土地，在农业用地安排上，以区位论为指导，使经营者达到最大的级差收益。4.理论依据（3）土地肥力理论农用地可以生产生物产品，它是由土地肥力决定。土地肥力是土地的水、肥、气、热因素综合作用形成生产能力，它可分自然肥力和人工肥力。自然肥力是土地原始生物生产能力，人工肥力是通过耕种、浇水、培育等过程作用土地形成生产能力，自然肥力通过人工影响作用，生产了人类期望的生物产品，满足人类需要。自然肥力是一种潜在肥力，人工肥力在自然肥力基础上，通过人类劳动、投入、社会技术进步，提高土地肥力。所以自然肥力与人工肥力共同作用，决定土地生产能力大小、土地质量高低。4.理论依据（4）资源经济学理论现代资源经济学（生态经济学）有关理论认为，进行农业生产，超过土地生态平衡阈值，农用地生产能力不能恢复，就不能继续进行生产。维护土地生态平衡和进行生态建设，就必须付出一定人类劳动达到农用地正常进行生产的生态环境标准，这种满足了人类生存的生态环境就有了使用价值，因此，农用地除有本身收益经济价值外，还应有生态环境价值。在我国由于农用地特别缺乏，社会保障体系不健全和农民对土地依赖性，农用地还应有社会保障价格。因此，进行农用地价格评估应包括农用地经济价格、社会保障价格、生态环境价格。（5）边际报酬递减理论、相关估价理论……4.理论依据（1）综合分析原则农用地质量是农用地内部与外部因素，自然、社会、经济、生态因素的综合反映，因此，在农业地分等定级估价中应综合考虑这些因素，才能真实反映农用地质量差异，准确划定农用地级别和评估其价值。（2）主导因素原则农用地定级就是要反映农用地质量差异，对农用地质量差异起作用因素的影响有大小之分，其变化有悬殊之别，应综合分析，抓问题主要方面进行研究。5.工作原则（3）地域分异原则构成土地的自然因素:气候、地形、土壤、水文等成自然地带性分布，社会经济条件有区域差别，这些因素皆具有地域特点，因此，在农业地分等定级估价中应坚持地域分异原则（4）定量与定性分析相结合原则为使农业地分等定级估价客观标准，一般尽可能选择用定量表示的调查因素，但影响农用地质量因素复杂，某些因素无法量化，则应该选择大家公认的严格定义的指标或表示方法表述。5.工作原则（5）科学性和可操作性原则农用地定级因素应系统，因素内涵应该明确且测定方法标准，能够反映农用地利用质量特征，因素的数据获取容易能够测度，指标之间内涵交叉较少或无，指标比较稳定。5.工作原则设计全国适用的土地评价体系是农用土地分等定级工作的最大难题。中国自然地理条件的复杂多样，从宏观尺度上看，除气候因素外，大多数相关因素对土地质量的影响不仅在空间分布上突变和非连续，而且各因素作为自变量与作为因变量的作物生产量无法构成一一对应的函数关系。采用与土地质量有关的因素指标来直接划分土地等级的研究工作，只能在县域以下的中小区域内取得成功，而建立一套跨区域、统一的因素指标体系，在不同区域之间开展评价工作，实现全国范围土地等级可比的构想，无论在理论上还是在实践上都被证明是难以实现的。6.方法简介——分等方法：中国土地分等定级工作，要针对农用土地最直接、也是最核心的差异——作物生产量差异进行农用土地分等定级。采用这一思路来划分农用土地质量等级的理论依据是作物生产力原理，即各种作物在各自固定的光合作用速率及投入管理水平最优的状况下，作物的生产量由土地质量所决定，而土地质量是光照、温度、水分、土壤、地形等因素综合作用的结果。依据这一原理，可以首先假设评价区域内各地在土地上的投入管理已是最佳状态，然后用影响作物生产量的各因素的优劣和组合状况定量推算该土地上的作物生产量高低，并以作物生产量高低来评定土地质量等级。6.方法简介——分等方法：通过光温生产力指数、土地质量因素修正、标准耕作制度、基准作物、指定作物及理论产量换算等，解决了适宜性评价和潜力评价问题，实现了全国可比，但因农耕历史和人类活动强度的区域差异，即便是基本相似的气候、近似的土地条件，土地潜力发挥的社会平均水平不同，土地质量仍有差异。因此，要运用土地利用评价方法对土地等级进行长期土地利用状况方面的修正。按照土地自然质量状况评定出来的潜力等级，只是土地的可能生产量，并非土地的实际生产量，土地实际生产量还要受到当地较长时间的农耕水平、用地强度、种植技能、劳动态度等限制。因此，需要以区域平均实际产量与潜在理论产量的比值构造土地利用系数。运用不同土地的利用系数，将一定光温水土生产力指数（即作物理论生产量）修正为作物实际生产量，体现相同土地质量、相同土地潜力等级但利用水平不同产生的等级差异。相同的作物生产量，并不意味一定会有相同的经营收益。经济条件不同会导致投入产出水平各异，即便是同一土地所获得收益也会不同。因此，高产未必高收益，甚至可能是高产低收益，需要以区域平均投入产出与最优平均投入产出的比值构造土地经济系数。运用不同土地的经济系数，将土地质量等指数（即作物生产量）修正为包含土地投入产出效益的土地综合等指数，体现相同土地潜力、相同利用水平但经济水平不同产生的等级差异。6.方法简介——分等方法：分等指数体系和计算公式设计：要实现土地各种差异定量化，并使差异能在计算中自行传递、综合，最佳方案是以分等指数计算为核心建立一套诸如光温指数、质量分值、利用系数等物理含义明确、可连续计算的指数和计算公式。将分等因素计算、质量评价、利用评价、经济评价及整个体系用一系列指数整合，并贯穿始终，实现全国范围土地综合等级可比。《农用土地分等规程》采用的农用土地分等指数体系和计算公式如下：……等别指数的计算公式完整表达了在标准耕作制度控制下，从作物光温潜力出发，测算土地自然质量分，得到作物理论产量，经产量比系数折算成标准粮数值，再经土地利用系数、土地经济系数修订，综合成全国可比的数量指标化的土地分等定量化过程。6.方法简介——分等方法：6.方法简介——分等方法：式中：Gi为分等单元的土地等别指数，αij为作物光温生产潜力指数或气候生产潜力指数，CLij为作物土地质量分值，Wk为作物分等因素权重,fijk为作物评价单元分等因素，βj为作物生产量比系数(各指定作物的标准粮折算比率)，Kij为作物土地利用系数，Kcj为作物土地经济系数，Yj为样点第j种作物实际单产,Cj为样点第j种作物实际成本，Yj,max为第j种作物区域最大产量，Yjc,max为第j种作物区域最大产量成本指数样点的产量，Cjc,min为第j种作物区域最大产量成本指数样点的实际成本。（1）多因素综合评定法多因素综合评定法属于间接参数体系的评定方法，其基本思路是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应参数，然后用适宜的模式将样本加以归并，即分等定级。其优点是选择的因素均直接与土地质量有关，不仅包含与土地有关的经济因素，而且包含非经济因素，考虑比较全面，排除了非土地因素的干扰。同时，其定性与定量相结合的评价方法，避免了人为主观任意性，保证了土地等级的统一性与科学性，同时简便易行，便于操作。不足之处在于土地与各区位条件的关系研究不够，综合分值式的评价结果未能直接反映各等级土地的直接级差收入。6.方法简介——定级方法：评定程序如下：6.方法简介——定级方法：公式如下：（2）限制因素法这种方法也属于间接参数体系的评定方法，最早使用因素限制法的是美国农业部所指定的土地利用能力分类，当时的目的是为了控制土壤侵蚀，以便持续合理地利用土地。这一分类是在本世纪30年代制定的，后来被许多国家采用，并根据评价目的作了适当调整，其方法的基本原理就是依据不同的土壤对作物、树木、牧草生长的限制性不同，即依据木桶原则，按最严重的限制因素划分等级。该法的最大优点在于简单易行，使用面宽。缺点是评价结果比较粗略且在很大程度上是主观的、定性的；另外其等级之间的界限比较模糊、缺乏可比性，所划分的等级往往不能反映客观实际，容易产生片面性。6.方法简介——定级方法：“限制因素法”

VS“平方根法”为克服限制因素法的缺点，在实践中人们不断对其加以改进，从而形成一种新的方法——平方根法。平方根法是限制因素法的发展和深化，将影响产量的各主要因素按评级标准分值化，一般用百分制、十分制或一分制表示。该法首先按下式计算产量指数：产量指数=最小分值×除去最小分值外其他分值相乘所得指数的几何平均值；然后根据所得指数的大小来评定等级。平方根法考虑的因素比较全面、等级之间界限严格、等级之间逻辑性比较强，但在选择影响大又容易量化的参评因子上有一定困难，另外，这种方法要求土壤性状的有关数据非常准确，这也是它美中不足的地方。6.方法简介——定级方法：（3）修正法修正法是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利条件等因素，计算其修正系数，对分等指数进行修正，以修正的定级指数评定出农用地级别方法。这种方法的优点是最大限度地利用分等成果，从而很好地与分等成果相衔接，同时因为修正法注重区位和经济因素，定级结果也容易与估价相衔接。但是，该法是建立在分等的基础上的，定级结果受分等结果的影响很大，一旦分等结果不够准确则会导致定级结果大幅度偏离实际，因此，这种方法对分等结果的精确性有着较高的要求。6.方法简介——定级方法：（4）样地法该法在原理上类似于土地估价中的市场比较法，是指在一定的技术与管理水平下，按照基准作物和指定作物产量水平最高原则从评价区域内随机选择若干个土地分等定级单元作为标准样地，再将其他土地定级单元与标准样地进行比较并按一定记分规则记分，以所得分值作为土地分等定级单元与标准样地在质量上的相对差异性大小的定量数值，最后依据该差异性数值的大小对土地定级区域内的各个定级单元进行级别划分。这种方法的优点是把土地、环境、土地利用方式联系起来，评价结果比较直观也易于理解和为广大农民接受，另外其工作量也比较适中。但是，用样地法定级结果的精确度要略低于因素法。6.方法简介——定级方法：农地价格评估方法很多，常用的有收益倍数法、市场比较法、收益还原法、再生产费用法（成本法）、剩余法、联合评估法、标准田法、影子价格法等等。农用地价格评估分为两种情况。作为控制性的农用地平均价格，需评出基准地价和补偿区片价，作为社会公益性评估，以满足面上的、整体的需要，这样可以节约经费，不闲置、不过时、不浪费；对于转让宗地和被补偿地块价格，何时需要就何时评定，以保证过细的工作，经费也有充足保障，并逐步转移给中介服务，纳入商业性评估。6.方法简介——估价方法：标准田法：标准田法亦称地价比照法,即就农地状况加以区分,依综合质量评价计算分值,划分等级,然后在各分区内选定一标准田,就此标准田依据买卖实力加以估价,并设定评分数,再据此标准田评定同一区内其他各地块农地的评分,按一定的比准率,将分数换算为地价。其计算公式为:各地块地价=地块面积x标准田单位地价x比准率,比准率=同级地块单位面积分值/标准田单位面积分值。6.方法简介——估价方法：影子价格法：影子价格是现行市场价格之外,反映资源稀缺程度及社会劳动耗费的一种理论价格,是反映社会最佳配置的一种价格。一般运用线性规划的数学方法求得。其实质是:高效能的稀缺资源在最优利用的条件下,其每单位所能获得的超额利润。影子价格既非按价值定价,也非按市场定价。这种价格即符合农用地价格特点,又符合中国市场发育现状,能较好地反映农用地的稀缺度。6.方法简介——估价方法：7.技术路线全国农用土地分等的总体思路，《农用土地分等规程》的技术路线为：（1）按光、温条件计算各有关作物的光温生产力指数。运用宏观的气候指标计算全国渐变的、各作物的光温生产力指数，形成全国可比、宏观的土地本底差异，即土地光温生产力“差异曲面”。（2）按地块条件评定各有关作物理论产量。在气候基本一致区域或相同的地形地貌区内，按照各地块水分、土壤、地貌等指标优劣，用指数加权平均法、几何平均法或标准样地指数计算土地自然质量分，分作物的光温生产力数值经土地自然质量分修订为各作物的理论产量，突显因不同土壤条件造成的土地差异，以反映气候和土壤条件叠加后的土地评价结果。（3）按标准耕作制度计算土地总理论产量，评定土地潜力等级。根据标准耕作制度，确定当地的各指定作物，并以大宗粮食作物（即基准作物）为基准，通过光温生产力指数比较，形成各作物与基准作物的产量比。将各指定作物的理论产量按照产量比统一换算为标准粮产量，加总后得到各地块的理论标准粮总量，按其差异即可划分土地潜力等级。7.技术路线（4）根据土地利用水平进行修正，完成土地质量等级评价。分区域（或单元）进行土地利用水平测定，以不同区域间土地社会平均利用水平的相对差异构建利用系数。用土地利用系数将土地理论标准粮总产量修订为土地实际标准粮总产量，体现相同土地潜力但因利用水平不同造成的土地质量差异，据此划分土地质量等级。（5）按投入产出水平进行修正，实现土地经济和综合评价。分村、组（或区域单元）进行土地投入产出水平测定，以不同区域间土地社会平均投入产出水平方面的相对差异构建经济系数。用经济系数修订土地质量等级，以体现相同土地质量但因经济效益不同造成的土地综合差异，完整反映各种条件对土地的影响，最终形成土地综合评价结果，同时实现土地等级在全国范围可比。土地分等定级体系包含了土地适宜性评价、土地潜力评价、土地质量评价、土地利用评价和土地经济评价的多项内容。要使各种评价方法在同一体系内完全整合、有机衔接和协调配合，最终产生多项成果，需要采用系统科学的理论方法，按照模块设计、综合集成的思路，对农用土地分等定级体系进行全面设置和系统安排。7.技术路线7.技术路线二、实例分析《深圳市农用地分等定级估价研究》农用地分等农用地定级农用地估价三、前言热点讨论1.“大数据”时代下的土地估价新思考2.农村“四权”抵押价值评估研究3.”农用土地”

VS“城镇土地”4.分等、定级、估价相互关系5.”分等定级”

VS“土地评价”1.大数据时代土地估价新思考(1)大数据概要

阿里巴巴集团创始人马云卸任演讲时说道：“这是一个变化的世界，我们谁都没想到我们今天可以聚在这里，可以继续畅想未来，我跟大家都认为电脑够快，互联网还要快，很多人还没搞清楚什么是PC互联网，移动互联来了，我们还没搞清楚移动互联的时候，大数据时代又来了。”变化是永恒的主题。由云计算、社交计算和移动计算等三大趋势推动的大数据正在重塑业务流程、IT基础设施以及我们对于企业、客户以及互联网信息的捕获与使用方式。

那么，究竟什么是大数据呢？维基百科对大数据的定义为：大数据指的是所涉及的数据量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间内达到截取、管理、处理、并整理成为帮助企业经营决策更积极目的的信息。然而，大数据本身是一个比较抽象的概念，目前尚无公认的定义，但对大数据的常见特点都有较大共识，即3V——Volume（数据量大）Velocity（输入和处理速度快）、Variety（数据多样性）。大数据首先表现为数据体量的大，大数据处理的是总体，而非随机样本。其次，大数据来自多种数据源，已不在是以前所限定的结构化数据范畴，还包括了半结构化和非结构化数据。还有，大数据处理速度快，在数据量非常庞大的情况下，大数据允许不精确，但注重效率，能够做到数据的实时处理。

大数据的处理流程分为采集、统计和分析、挖掘。对应于大数据系统中的采集数据的工具、平台和数据分析系统。在大数据技术诸如云存储云计算等的帮助下，大数据将有非常大的前景。可以说，大数据具有巨大的商业、科研和社会价值，IBM、SAP、Oracle、Mi