企业投资项目基本建设程序办理流程讲座

企业投资项目基本建设程序办理流程讲座

周连江※主讲内容

一、什么是项目立项二、产业政策三、项目核准、备案的划分及权限四、项目核准的程序五、土地一级开发一、什么是项目立项根据《国务院关于投资体制改革的决定》，按照“谁投资、谁决策、谁受益、谁承担风险”的原则，落实企业投资自主权，对企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别情况实行核准制或备案制，也就是我们现在所说的项目立项。政府投资项目立项目前执行审批制。

立项前的工作一般称为项目前期，立项是项目办理基本建设程序的第一步，没有立项的项目不能取得房地产权属证件。立项属于行政许可，行政相对方针对特定的事项向行政主体提出申请，是行政主体实施行政许可行为的前提条件。无申请则无许可。二、产业政策

产业政策主要作用是促进产业结构调整。项目立项会根据产业政策对项目给予一定的优惠政策，例如进口设备免税。同时会根据产业政策划分项目立项的方式和权限。产业政策区分内资和外资，内资执行《产业结构调整指导目录（2005年本）》，外资执行《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。

《产业结构调整指导目录（2005年本）》2005年12月发布实施，分为鼓励、限制和淘汰类，对于未列入的则属于允许类。鼓励类项目基本在区县投资主管部门就可以办理立项手续，同时可以享受进口设备免征进口关税和进口环节增值税的优惠政策。由于国家发改委正在修订《产业结构调整指导目录》，新版的《产业结构调整指导目录》可能于近期发布。新修订的产业政策将进一步加强钢铁、水泥、平板玻璃项目审批管理,不再核准和支持单纯新建、扩建产能的钢铁项目。

《外商投资产业指导目录（2007年修订）》分为鼓励、限制、禁止三类，对于未列入目录的项目则属于允许列。对于外商投资属于鼓励类的项目，同样享受免征进口设备关税和进口环节增值税的优惠政策。《鼓励外商投资产业目录》一、农、林、牧、渔业6.橡胶、剑麻、咖啡种植7.中药材种植、养殖（限于合资、合作）

禁止外商投资产业目录十、文化、体育和娱乐业

1.新闻机构

2.图书、报纸、期刊的出版、总发行和进口业务

3.音像制品和电子出版物的出版、制作和进口业务

6.电影制作公司、发行公司、院线公司

9.高尔夫球场的建设、经营

10.博彩业（含赌博类跑马场）

11.色情业三、项目核准、备案的划分及权限（一）内资项目内资企业投资项目具体项目实行核准制或备案制的划分依据是《北京市企业投资项目管理目录（2005年本）》（以下简称《管理目录》）。

《管理目录》中所列的禁止类企业投资项目，以及其他国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目，各级投资主管部门均不予核准或备案。

《管理目录》中所列的核准类企业投资项目实行核准制管理，核准权限在管理目录内有说明，依据是国家发改委第40号令及《北京市政府核准的投资项目目录细则》。涉及跨区县的项目，由市政府投资主管部门核准。

《管理目录》以外、不使用政府性资金的国内企业投资建设项目，实行备案制管理，由项目所在地区(县)投资主管部门办理备案。（二）外资项目对于外商投资项目一律实行核准制，发改委是外商投资项目的核准机关，外商以中外合资、中外合作、外商独资、外商购并境内企业（股权或资产）、外商投资企业增资等各种方式吸收外商投资项目都需要核准。香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者投资的项目按照外商投资项目进行管理。

核准权限依据《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，总投资5000万美元以下的鼓励类、允许类外商投资项目，由区县投资主管部门核准，其中：3000万美元以上的核准项目，要向市投资主管部门报送项目信息；总投资5000万美元以下的全部限制类项目，总投资5000万美元及以上至1亿美元以下的鼓励类、允许类项目，由市发改委核准；总投资1亿美元以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以上的限制类项目，由国家发改委核准。

有关境外投资项目的核准，因区县没有权限，我们平时也基本不接触此类项目，这里也不再细说。下面列举一些我们经常遇到的，属于区县发改委核准或备案权限范围内的项目（内资）：1．总建筑面积10万平方米以下的普通住宅建设项目、总建筑面积5万平方米以下的会展设施、各远郊区县5万平方米以下的商业设施。2．在规划物流基地、物流中心范围内的总建筑面积5万平方米以下的仓储物流项目。3．在国家及市级各类工业开发区（产业基地）、乡镇产业基地（工业用地）内由区县政府实施的工业用地土地一级开发项目及市政基础设施项目。4．区县政府组织实施的经济适用房、廉租房集中建设项目。5．总投资1亿元以下的区县属文化、教育、卫生、体育、养老院、老年公寓、殡葬设施、广播电影电视、电子政务等公共事业建设项目。7．电压等级110千伏以下电网主体项目，以及区县内可独立实施的电网辅助项目（包括220至10千伏和低压各电压等级）的新建、改扩建。8．区县属热力管网、地热采暖设施、水源热泵采暖设施。同时，我们也会经常有一些项目区县没有核准权限，必须要到市级以上部门核准的。1．燃煤供热设施。2．党政机关、事业单位、国有独资或国有控股企业的办公楼、培训中心、疗养院项目。3．高级公寓、酒店、度假村、写字楼、别墅（含规划一类住宅）等高档房地产项目。（以独栋别墅、联体别墅及低层连排式住宅（即townhouse）为主体的低层低密度住宅，也称一类住宅）4．各类汽车交易市场、汽车配件市场项目。四、区发改委项目立项办理流程（一）核准制流程

办理项目核准所需要提供的材料：由具备相应工程咨询资质的机构编制的项目申请报告一式三份。其中，由市级以上部门核准的项目，项目申请报告应由具备甲级工程咨询的机构编制。城市规划行政主管部门出具的城市规划意见、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见、发改委出具的节能审查意见、项目单位营业执照复印件、机构组织代码复印件、依法必须进行招标的项目，提交《招标基本情况表》。

外资项目在此基础上还需提供，还需要提供中外投资各方的企业注册证（营业执照）、开户银行出具的资金信用证明、投资意向书、增资、购并项目的公司董事会决议、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、银行出具的融资意向书（如需贷款），新成立企业需要提供工商行政管理部门的名称预登记文件。以上材料如果是外文文件需要翻译成中文。◆核准事项变更已经核准的项目，如核准事项发生重大变更，项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关报告，视情况出具书面确认调整意见或要求重新办理核准手续。项目发生重大变更的情形包括：①建设地点发生变更；②主要建设内容、主要工艺或者建设性质发生变化；③建筑面积变动额超过核准面积10%或1000平方米；④投资主体发生变更。外资项目如果股权发生变化或者总投资额超过原核准投资额20%同样需要申请变更。（二）备案制流程建设项目的备案相对比较简单。办理立项备案时，项目单位需提前办理节能审查意见，根据项目情况填写《北京市企业投资项目备案申请表》，提供企业营业执照复印件、组织机构代码复印件。备案机关受理后3个工作日内做出书面决定，出具《项目备案通知书》或《不予备案通知书》。项目单位依据《项目备案通知书》，办理规划、土地、环保等各项后续手续。（三）招投标核准和节能审查1、招投标核准（1）招标方案的核准由发改委负责。各级政府投资项目和实行核准制管理的企业投资项目应当将招标方案报发改委核准。全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的项目，应当依法公开招标。（2）核准招标方案的标准。招标方案分为建设项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等方面的采购细项。若单项合同估算金额符合下列标准，可以核准不招标：①勘察单项合同估算金额在50万元以下的；②设计单项合同估算金额在20万元以下的；③施工单项合同估算金额在100万元以下的；④监理单项合同估算金额在10万元以下的；◆备案制管理的项目不需要进行招标方案的核准。2、节能审查项目单位必须在项目立项前办理节能审查，未办理节能审查的项目，一律不予审批、核准或备案。按项目建设标准，节能审查分为节能评估审查和节能登记。需编制节能专篇，进行节能评估审查的项目包括：①建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目；②建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目；③其它年耗能2000吨标准煤以上（含）的项目。五、土地一级开发（一）土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。◆土地管理法明确规定：城市市区的土地属国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属农民集体所有。三通一平：水通、电通、路通、平整土地。五通一平：通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地。七通一平：通水、通电、通讯、通路、通邮、通燃气、通热力以及场地平整。（二）土地一级开发权限和流程土地一级开发根据用地性质不同有着不同的权限和程序。由区县政府实施的工业用地土地一级开发项目，立项权限目前已经下放到区县发改委，流程与项目核准程序类似，区别就是规划部门需要出具规划条件，项目单位需要提供区政府针对土地一级开发的授权委托书。其他性质土地一级开发权限仍在市级部门，北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程如下图。汇报结束，谢谢！平泉县帮你办办公本建设程序建设程序是对基本建设项目从酝酿、规划到建成投产所经历的整个过程中的各项工作开展先后顺序的规定。它反映工程建设各个阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各有关部门和人员都必须遵守的原则。我国工程基本建设主要程序主要有以下几个阶段1、项目建议书阶段；2、可行性研究报告阶段；3、初步设计文件阶段；4、施工图设计阶段；5、建设准备阶段；6、建设实施阶段；7、竣工验收阶段；8、后评价阶段：这几个大的阶段中每一阶段都包含着许多环节。1、项目建议书阶段编制项目建议书，对建设项目的必要性和可行性进行初步研究，提出拟建项目的轮廓设想。2、可行性研究报告阶段

开展可行性研究和编制设计任务书。具体论证和评价项目在技术和经济上是否可行，并对不同方案进行分析比较；可行性研究报告作为设计任务书（也称计划任务书）的附件。设计任务书对是否上这个项目，采取什么方案，选择什么建设地点，作出决策3、初步设计文件阶段

从技术和经济上对拟建工程作出详尽规划。大中型项目一般采用两段设计，即初步设计与施工图设计。技术复杂的项目，可增加技术设计，按三个阶段进行。4、施工图设计阶段

在初步设计的基础上，进行详细的施工图设计，施工图完成后要经审图中心审核合格后方可用于施工。即送请有条件的工程咨询机构评估,经认可，报计划部门，经过综合平衡，列入年度基本建设计划。5、建设准备阶段

包括征地拆迁，搞好“三通一平”（通水、通电、通道路、平整土地），落实施工力量，组织物资订货和供应，以及其他各项准备工作。6、建设实施阶段

组织施工。准备工作就绪后，提出开工报告，经过批准，即开工兴建;遵循施工程序,按照设计要求和施工技术验收规范，进行施工安装。7、竣工验收阶段

按照规定的标准和程序，对竣工工程进行验收，编造竣工验收报告和竣工决算，并办理固定资产交付生产使用的手续。小型建设项目，建设程序可以简化。

8、后评价阶段

项目完工后对整个项目的造价、工期、质量、安全等指标进行分析评价或与类似项目进行对比

这几个大的阶段中每一阶段都包含着许多环节一、项目建议书阶段（立项）该阶段分为以下几个环节：（一）编制项目建议书。（二）办理项目选址规划意见书（三）办理建设用地规划许可证和工程规划许可证（四）办理土地使用审批手续

（一）编制项目建议书1、建设项目提出的必要性和依据；2、拟建规模、建设方案；3、建设的主要内容；4、建设地点的初步设想情况、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；5、投资估算和资金筹措及还贷方案；6、项目进度安排。7、经济效益和社会效益的估计。8、环境影响的初步评价。环境影响的初步评价（一）《xx市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）；（二）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书（原件2份，附电子文档）；（三）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原件1份，建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）。（二）办理项目选址规划意见书（一）通过招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，无并联审批项目的报送材料：1、书面申请（原件1份）；2、《国有土地使用权出让合同》（复印件1份，需核对原件）；3、1：500现状地形图（原件2份，附电子文档）。（二）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向规划部门提交下列申请材料：1、书面申请（原件1份）；2、土地权属证明（复印件1份，限在自有土地权属范围内申请建设的工程项目）；3、1：500现状地形图（原件2份，附电子文档）；4、项目建议书批复文件或书面意见（原件1份，限政府投资项目。书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）；5、相关协议（原件1份，限联建的建设项目）；6、开发办批文及相关协议（原件1份，限转让的建设项目）；7、开发资质证书（复印件1份）。（三）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，《建设工程选址意见书》的审批，申请人需向协办部门提交下列申请材料：

1、消防安全审查（限经批准的规划中未明确的易燃易爆建设项目）（1）《