房地产营销经典战例

房地产营销经典战例地产圣经--引爆深圳地产成功的二十六个模式非典跟经典的区别在于：非典可以大面积暴发，经典却不可能；非典可以被传染，但经典绝不可能被克隆；非典只需十来天的潜伏期就会暴露真相，经典却有可能很多年之后才水落石出；非典总会过去，但经典却是永恒的。所谓经典，应该是一种经岁月沉淀下来的、具有相当价值的艺术品。尤其建筑，我们很难以当下的眼光来对其做出一个是否经典的评价。它需要我们去寻觅、去发现，并且用时间去沉淀、去打磨，然后，真正的经典才能呈现出它应有的光泽。譬如长城，在当时它只不过是具有某种军事和政治目的的一段土墙，现在，却成了值得中华民族永远骄傲的经典中的经典。在今天的CBD群中，是否存在一些明天的经典，还是一个无法下结论的话题。但如果我们以一种历史的眼光，就像我们以今天的眼光看昨天的建筑一样去看看它们，或许能看到一些别样的东西，会得出一些不太确切的结论。现一较、恋建扬外昼S热O洗H诊O蛙如再果木说品S帮O丹H支O坝现嗓代暂城赵的简出贫现兵，浩还舌只售是棵对飞中腊国启、傍对搁北界京甜、恋对含C睛B励D芝区稀域防的还一榆种笋S槽O沙H爬O院运帮动睡的外启金蒙盟的奴话敬，挪建湾外概S腔O都H慰O络则菌是熔对定S叮O纸H幕O糟精骨神煌的奉一作种诸提娇高扇和渣拓斥展亮。磨从评S密O莲H饺O杠现更代摆城殖到捆建徒外祸S揭O眉H股O趴，密是誉S桶O累H战O近精陪神劲由已概胀念其到笋实猜质滨的虏一左个唇重恋大货突箭破挤。巩S绑O纱H浪O笼现河代踪城熟与烧建徐外建S叼O维H库O醋之返间铺，悟有匪着据明搅显导的苦延毒展闻与零递尿进童关裁系克，徐一穗脉题相矿承饶的丈血东缘钢使公我龟们般愿壶意毯把绑它沸们洁看校做碌是造一敲个英有聪机浇的嫁整祥体座。统如念果当说绸，绢在档C客B柱D闯区港域笋中斩，同S耕O阶H死O钱现务代较城挠与湖建痰外舒S被O逢H邀O波一表同基建锅立惩起盐了菌一宵个捞S卵O舱H浮O佳王抗朝习。竞那荒么杏，收S扮O强H天O吵现井代敢城虏是虾打典天词下压的悄太博祖衫，月建赔外绝S市O衰H打O筛则蚕是蹦坐样天拼下伏的罗太荒宗布。猫假亚如渴它兽们爽有乱一脖天张成首为圆经伯典短，顿我遭们育不递应富该洲感作到异奇下怪百。拒但住我粥相察信挽这播并氧不栏仅滴仅旧是亿因柴为安建土筑析本蚕身两，伞更名多沙的杏应裙该魄是枣社翠会准学避上袭的构原落因越。能S歌O弊H臣O伞系纯列端的孤出溜现逗，绪是某中守国岂人恢生姨活受观叔念亦上表的不一睡次颗革斗命卖，驻它竹们跪从工根缎本阶上坟改股变余了延我匠们混的肢生接活混、除工收作凶方形式沟。汗还呢有贷一奥种疾促港使煌它垒被会列止入游经六典袖的哀原摊因火，钢是息它撞独晶特月而浆有昼效烘的昂营设销贡。串S章O哪H允O跃的蹄老售板墓潘快石戒屹凯已般经喇被蹲称含为无是堡地锐产香界漫的哨营端销骂教水父估，谋而问他乞关父于酒S野O并H身O脂的解一就些安营瑞销畜个祖案唉已式经辉被洽列差入锣了雀北磨大认M捧B观A旺的宫经相典屡案贞例耕之陪中摧，虏作姿为垃教衡材由向淹我像们盆未侮来餐的拦地常产马营华销冈人夜才按们占广父为崖传爷播让。匙因直此元，庸我革们左已揪经朴隐碑隐年看痰到龄了锄建晋外露S蚕O雾H荷O更与凤S毯O排H昏O匙现漆代赌城称成芳为餐C乞B第D匪经植典优的立美垃好冠前醋景抱。代金蛾地窜国著际被花拍园泪不邻能嘱顾苹名午思娱义梳。车金吉地夸国欢际宅花蔽园翠并暗不廊是拘一返个号专链门训种秤植其珍券草搁奇乞葩剂的朽园痕林爽，屿正今如绘人巨类浸历福史傍上伶最碗伟出大丢的捧巴荷比英伦扒空唉中体花掀园晴并罚不厚是斩真秀正蜜建钞在示空各中葬一套样谨。惠名缘字患并辅不皆重肚要掌。旬可拿爱冤的投朱逼丽秘叶述曾深说较过能的盾一交句购关摘于羊花磨的拴名闸言值：规我果们红叫间做损玫毛瑰仓的咱那巷种溜花迎，秃换游了足一额个朵名碗字搁，膊它榆仍膛是捐同识样萝的轰芬渗芳傲。唐同肿样丽叫惯做鞠花踪园阿的亮建绿筑奔，科诞赴生屿在涛不莫同誓的仅国汪度元和别不爆同上的层时该代馅，驾有昂着裳不温一丝样说的葛功已能忙，戚它书们帖并慧没骄有应精失神时上默的尝传沟承待关典系坊，舅但泪它怪们还都扬将琴经下历枕一甚个眠相梯同袄的医过狗程婶。着当筝那植座趣远胆古睡的轻巴抽比柏伦养空吸中已花露园奋已情经马成姑为蹄一较个纽传殊说蒜的岭时骄候箱，梅今盐天炸这掉座炒金叼地姓国汇际呈花拖园坟才鸡刚敲刚茄拔牌地妇而亏起犹。哭它掠或领许聋是璃一膨个冶新务的胶传扇说段的士开以始内。鼻屹灰立去在家一舰个剖开峰放猴的存国秧际耽大赴都详市刷的跨核单心暑地牙段皱的辱这宵座蛇花午园萝，燥并今没正有熟一强个似注丈定浙将涂成胜为缺经岗典考的浴命卖运淋，骨但帆它喂却颈具阿备双一颤些催成高为衫经搂典已的滨特钟质刷。浑这服座安带武有糊"肤国仔际器"旗意侄味键的待花宗园纸，狡却循偏捞偏乏具染有业一央种呀北孤京锡特妙有门的茶传引统循建主筑欣文洗化休中赚才需有绿的嫩精壳髓鱼，库将耗东李方公与汗西米方垂、川将或现菠代歼和歇传变统春融羞合顷在查一网起在。浓这易一朗难浪得远的壁特绒质功或鉴许承在涝许级多以年挡以政后薯，衔或细许晨会耻使义它裤以侍建台筑甜史匹上央的熔活晌标友本轮的埋姿潜态土，袜屹曾立吩于汽C袜B惨D琴经防典抚之所林柄。夕财吧富渣中暮心森光责从嫂名玉称亚，床我珠们趁已胡经股能兵够衫感阁受辅到坚它泡的云实疗力过与味不悬凡蛾的险前筑景炒，四以禾及田一仙种你舍终我协其坏谁剧的迫霸删气敌。刊据酱说叛，下它然是卵目堵前敏北坛京询C很B涨D雷内校建动筑右规落模扰最延大栗的栏一芒组丰综赔合振建逐筑够群扔，赠从胸功凳能驰组慈合亩、特建盲筑欢形夸式歌到手社贞区删形烂态训上腿都酒极推具臂代信表讨性窝，笑它桂代伞表微着陶北究京象C划B淋D纺建番筑燥的粒未逆来底的纯发除展挽模候式齐。倦它痛所清倡婚导软的蛛场纽所浇精蛇神板，片开遥放熟、季流尝动哨、巡聚普集污等叉生命活屠理渔念辜充溪分臭体苦现建了弦未鸣来乡建屯筑狐的左城坏市生内州涵的，偶具蓬有纹很司高煎的卸社斥会盘价积值可和聪研艇究谅价捉值铁。栽这建样丧一岛个水建围筑胶，暴很别容语易避就糠让宗我汉们化联划想银起逮纽府约丢的节曼仗哈登顿充中纵心熄、倡世网贸稳中理心柄。敬它越们搞都屋是础中绍心移中榨的布中教心选。娱它订们萄是隐财刮富怪的师象焦征绣，氧也色是米一槽个丝能么聚搂敛赢财霉富坦的现地拼方管。鸭在能这惜样棚一疮个羊商踪业忽社图会捏当述中井，形它蒸们暴生尿逢腰其演时背，例似贿乎认生药下将来凉就世具揉有忽一讨种闲经瓶典专气怨质键。榜它益们巴引伸领尚着特潮讲流灶，袍代胶表雪着套时汤代厨的向发印展医方艘向或，靠该鹅有亭的拥它锈们父都鄙有赏了吸，难只互缺观时升间称来夜为烦它寺们夜举芝行塞一锋个直经定典损的董加拘冕接仪谱式捞了举。朱国府贸诚三用期木如锄果录还毒有绪人捐不拥懂求得栋什匠么顺叫乏地沙标绒性绢的晴建挤筑末，敬你冤跟泼他浇一该提鸦国裳贸盐，呈他晃马唐上浴就巩会鉴明介白删。暗当匪C务B测D袍中杰的眨建宪筑避们纲告勾诉邮你移，哨他露们竟在赠国姿贸姑东窗边水、滥西侧边帝、燕南妹边摧、喷北散边挎，指国屋贸评只亏需价轻绢轻洁地肃说格一寿句独：挥我织就暑是赢国腿贸魔。从如哪果剩说调S亩O泄H收O繁现侄代嚼城瞧与现建遥外妖S四O哨H绑O赌是再父草子愈兵桥，拦国当贸鸣系放列乐就拖是郊亲架兄遇弟绵。巩国注贸闭三遗期联很唱幸榴福对，非它伏有之两疮个头好万哥旷哥境，偏已尘经防为床它副打扬下被了壳一睡片烦天食下秩。财所双以农，略国蛛贸解三浆期亚所煎要激做骗的叠事姐情祖很受简猪单亡：蔽来鱼到斑这危个亚世点界掌，倡以术经础典担的既姿赛态约，备与肃它液的姓两默个伞哥理哥再站搂在叹一庙起贝。特这胡就晓够靠了桑。补在鹊今缺后同所耽有缺关距于掩北牛京罗的肥镜馒头袖里假，阀我敲们套都附将胜看肥到志他验们速哥臭仨劝的懂身侦影罪，短许食多乒年千之士后兵，什依右然睬如喊此桶。膊当而我酒们涂看隆到张它论们添，要或系许谣会纠说敌，铁看箱，端那柜就馒是哗北骡京系，恰那窗就茄是菜中考国黄。蜜万江达忙广稼场针依垒稀滨记盏得追，熔中编国雹足培球守的委历庭史户上金曾虎有格一敬支录名州为马万顶达助的次球渔队广曾日盛痕极孔一去时倒，胀可穷惜毁他徒们偿已羞经娱改旁了佳名临字惨。化很桥多脉年纽以慎后繁，窝人宅们鼻可恰能树会河彻建底奇忘融记买那热支坛名暖曰沾万晕达摧的肚球戚队推，隶但反这壳座宫名急叫拔万锦达原的城建袍筑贡却受将顶长扭久叠地此屹宵立辩在微这另个赞地纯方调。居它耐没缺有顾国销贸到地互标零式滤的宿地弦理则位绝置蛮与必显嫩赫岩身笼份景，贪也虾没杏有喇如尝S故O削H精O锄般腥地绳传抗递伤出获某介种无生雀活投理也念殊。汤它什在柔未逼来务将喜以词何页种芒姿范态貌成谅为况经肾典械，匙今挣天全我羡们敌还育看浓不右太妹清接楚摸。那正革如救历霉史挠上鉴的比无警数岂经归典妄，球在躺它迟们打刚龄刚哄诞置生拔的某时石候昆并车不兽能篮被劣人白们氏一哥眼杰看式清粘一牵样玉。术或罗许上，晓它扰会足渐丝渐齿掩略没盒在挣越居来纵越弊多家的螺广照场论、全花网园模、彻中等心常的姥包浩围幼之岁中奋，幕而帽失爱去立初卵生坊时彩鲜蓝亮轮的丙颜峡色晕；糟也倍许裙，指它洪会喇以违一防种膏异收常嗽的垂姿匪态枪，穷异付军概突聪起闷。馆但偷这事一取切匪都腥不瞒是让我臣们墓所愿能石预皮料派的售。心银论泰召中悔心恢我愿更喇喜掉欢逆它充的哈另暂一刚个皱名跑字值：伐坚狮果福公示寓佣。雕因旺为森这总个埋名属字耗隐烈隐被传墓递墨出率一跃种冲信翼息炼：哨它蚁愿黄意势给滥这比个粪喧愈闹泻的甘都岁市核中部容桐易咸受洁伤愿的商人航们废提村供哀一女个牺安寺全档的结、夕能使受好到投保椒护肤的作栖淋身薯之春地缴。魔我罢们惯像己一介只翅只药小授小冲的芽虫龄子苗，演暂鼻时稻栖依身殖于欧此荐，耳让驱身漠体准与真心福灵胡都悄得圆到肠一奥些剩短苗暂楚的幕休读息核与握慰夫藉楚。鸦它章所始传咱递异出殊的状这流种蛾信周息浪有目一娃种际人君文谢关请怀讲的送味牛道嫁。爪这映是眼一货栋碧"浴不拨管散白盏天吴，缠只茎管锦夜材晚炸；播不且管秘工止作锻，趁只墙管邪睡绢眠趴"撤的盈"穿卧论室摧型挺"遵住棉宅作，疼提六供趴给写C锡B俩D妙的夫主欠人榴们晕一捎张充最友舒革适河的晨床聚。菜人遗其挥实肠是独一掀种伍永脊远樱没壮有斩安竞全许感撞的帝洞姓穴耍动擦物还，烛而婶这射粒毫坚汽果劣和厘这殖张杠最碑舒朗适颠的包床气，滨正走是宝击厕中妇了队人草类质内河心阁中炼最犬柔余软厘的所地告方邪，葬而蜘产用生杏一盼种辟回走归紫的削愿赶望夸。洋析姜弯育饿恒竞唱否道容：定"吐经路过疯多璃年享刻绩意斧的仆飘潜泊犹，相避额开想所粱有呜眼月光罚的横探爪索育，竹想吴个景归幕宿承找殿不浊到洋理珍由尝。艰"臂不丹知径道钱他疮有军一畅天保是迁否虏会止路里过标这守所馒公遮寓愧。睬不橡知穴道右多严年铲以晶后惯，府都崖市余中酱这蔑样廊的平坚扰果脱，料会滔不晶会断成巩为三飘夏泊元者角经加典樱的颤归寻宿赶。申地亭产睁大谷盘尖点鉴三说：出十飘大蛾营干销涌经取典逃招太数妨的2气0疏0烦3艰年仰京糊城秘地芝产厚大渡盘柴点慕三洞：肆2鸡0销0族3率京犯城需地或产饺十狡大援营丢销夜经追典休招测数坟营和销开，循经创营裹与桨销牲售摧。毁经撞营约是者手稳段繁和紧策安略尝，刊销路售脆是稿形数式没和滔目诵的海。康经宏营介是煎个由很辛大煌的陷词夫儿垃，缎不士光唉房堤地侧产塔项贝目肃，舱我章们碌每站一齿个钞公消司找，迁每守一新个备单垄位谊，危每洋一炊个感存绣在颗于刮社粪会丑的掌人胳，蕉都桑在扩经言营互自焦己搬。沈房浆地起产售项宅目夹的乓营盘销傍因荒为辽其踢产皆品涉的岛特类殊场性锡，喂总农是健倍势受户关异注栋。引在朝这胞里运，削我扇们希就虫2岩0反0俯3孙年君京房城级地丑产尿有呀特孟色厅的弯营魂销泥方柏式舅和较表谱现层出僻来抓的直新乱的趁营习销钱趋矿势坝做无个末盘跟点夹，是希押望幻我减们性这停些禽地主产伟行割业烫的纹从僵业畏者诸能巩够斜从村中染得穿到浅或值多掩或礼少贤的氧感马悟连，妖经址营划好滩自商己糟的鞭每奖一洗个闭项动目再，峡每眯一晋项漠工城作铅。牙无允中伪生秧有慧，卸在启这果个迟物赵欲刚横倾流眼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广州属于空白，仅此一点就足以形成房地产界的新闻点，不仅会受到新闻界的重视，而且会受到社会的广泛关注。一日之间就可家喻户晓，创造知名品牌。从策划角度来看：策划的精髓就是找出社会需求（空白），然后满足它。而音乐艺术在目前来说，是一种社会的共同需求，而且无法得到很好的满足，广州虽然有一个星海音乐厅，但仅是供成人欣赏，无法满足小孩的教育需求。并且星海音乐厅固定在一个场所，广州又如此之大，平时听一场音乐会很不容易，而白领阶层没有车，更不方便，且音乐会收费不低。但是如果开发一个音乐住宅，就无异于将星海音乐厅搬回家了，而且还兼具教育功能，试想，一个小孩从小就在音乐氛围中长大，其音乐艺术细胞绝非常人可比。对成人来说，平时想听音乐会或者接受一些音乐知识也举步便至。为住户提供了极大的方便。三、名称设置名称确立：项目名称建议采用"元邦·星海知音人家"，简称为"星海知音"。名称释义：之所以融入"元邦"二字，是为了突出集团公司的品牌。因为元邦集团迄今尚未开发过商品房，而集团公司在未来几年中计划将房地产开发定为龙头产业，对于一个新介入房地产开发的公司来说，在首个楼盘命名中，融入公司名称，有利于让消费者在一开始就记住公司名称，公司名称随着楼盘推广的展开，将会与楼盘本身一样深入人心。在开发第二个楼盘时，人们对"元邦"这个名称就不再会感到陌生了。名称中的"星海"一词，主要是取著名音乐大师洗星海的名字，冼星海这个名字在中国已经家喻户晓，同时主要是为了呼应策划主题--音乐住宅。用"星海"这个名字，可以达到望文生义的效果，让人仅从名称上就对楼盘的定位与性质、开发理念等有一个大致了解。名称中的"知音"一词，喻示同住在该小区的人，不仅仅是邻居这么简单，而是都可以通过音乐这条纽带成为真正的知音。在人情每况愈下的今天，"知音"二字会给人一`种特别的亲切感，让人耳目一新。另外，取自"姜子牙摔琴谢知音"这个尽人皆知的典故，隐喻以音乐会友之意。广义上喻示，凡是星海知音的买家、支持元邦公司的人们及关注我们的社会各界人士皆是我们的知音。更为重要的是，在广州的楼盘命名中，没有类似的名称，我们这样命名，显得别具一格。从名称的内涵和外延上来说，很容易形成记忆点，有利于品牌的铸造和延伸。广州紫荆花园整体营销案（节选）该项目花园绿化环境营造：1．架空层花园及层叠花园--千色逸趣园紫遐苑架空层花园可谓广州市第一个真真正正的室内植物园。在室外植物园内种上各种各样的室内花卉、植物，每一种植物均配以标签作简介。在当中设置室内嬉戏水池、乒乓球台，让小孩们尽量玩乐。连同层叠式花园一起组成室内、室外的绿化环境，阳生、阴生植物的有机配合，使得架空层花园成为一个动静皆宜，有知识性、趣味性的千色逸趣园。2．拥翠园这部分包括斜坡花园，主要以中国式园林作主题，涌泉流水、亭台雅阁等，一幅幅苏州园林景色尽在这里展现。3．时光广场将精致、对称、中心设花篮式大喷泉的纯欧陆花园带入本项目内，与拥翠园设计风格相映成趣。4．紫荆花海从本项目小区入口处开始，在小区道路两旁，配合紫荆花园的名称大小、高矮相称整齐划一的紫荆树，让紫荆花开遍整个小区，组成紫荆花海，其含义不言而喻。四、销售环境及气氛营造钟山国际高尔夫项目策划案（节选）营销推广策略进入21世纪后，观察世界豪宅特色，我们认为豪宅不应只是建筑硬件的思考，要想在豪宅中显露锋芒，让豪宅站上世界舞台，更要有鲜明的个性，才能吻合国际时尚品味生活，所以必须贴近豪宅业主的心理需求，包括对自我成就的犒赏、宠爱家人、社交生活、名流生活的隐密、尊贵等。在营销上真正体现迎接国际时尚生活的新豪宅观。1．目标客户定位上流社会顶尖级，锁定高精尖客户。宁可高处不胜寒，宁可客户圈缩少，但求高精尖，决不扩大到中产阶级。在实际操作上上当然是买主多多益善。但一定要包装突出买主呈现顶级人物大班风范。2．目标市场不仅放在南京。要在上海、杭州、苏锡常设置派出销售机构。要吸引可辐射范围内的真正巨商豪富。3．高尔夫球会活动与豪宅营销二驾马车并驾齐驰。采取专买店+俱乐部+售楼处三维全方位营销模式。高尔夫球会专业人员与豪宅销售专业人员二套人马强强联手组成销售班子。体现特定上流圈内实力营销。4．追求大音嘘声的境界。如将营销寓于有影响力的社会性活动。五、销售策略1．度身定做式。之前由开发商进行风格划定和统一规划并提供多种个性化设计方案，第一阶段预售期划地即由每一业主全面参与设计，方显尊贵本色。第二阶段开工后，可提供个性化菜单式服务，多种选择并参与局部细部设计修改完善。例如丛书式楼书的制作运用：每一风格之建筑配有独立的一册，作详尽精美的描述、说明与介绍。集合优美文字与图片，浓郁贵族文化、高尔夫文化、建筑与设计文化底蕴，专业建筑与设计阐述。楼书将成为一本传世好书。半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名2．名人故居式。推出模拟仿名人别墅式营销。如庐山蒋氏别墅、美国流水别墅、乔家大院、苏州园林藕园、宋氏姐妹别墅、蝴蝶故居等等著名的、文化传承的、韵味十足的、绝对情结的经典名居。3．名人代言式。在豪富圈内我们应找一个有感召力的实业家作为首任业主或商界名人领袖式销售路径。如中国首富刘永行、刘永好兄弟式的人物。须是中国豪富阶层中口牌好的、走实业道路，勤恳致富，表彰出未来中国富豪阶级成功楷模的代表人物，希望在不同地区均找出这样的代表人物。4．特色活动式。首期原始会员限量发行，绝对贵族身份象征。但推广人气的工作必须紧紧跟上，中产阶级BOBO将是巨大的市场支撑力，任何顶尖级消费都建立在市场后续跟进之上，中产资级的跟风、欣赏、迈进将托起日出般能量无穷。我们的豪宅销售将是特色活动与豪宅销售相辅相承的、相互推进的一项联合，例如高尔夫球会或该楼盘的国标大赛等等的推广工作本身就是一个营销的通道与手段。5．买点独领风骚式。综观国际财富阶层对高档豪宅的需求，总有许多缺一不可的重要因素。我们在挖掘买点上要做到不仅全面，更加超值唯一性。本项目的买点可列举如下：**原生态环境，优势景观人文资源。**经典建筑品味。**城市生活的丰富多彩、才能带来源源不断的活力及想象，所以必须突出拥有四通八达的便利交通条件，繁荣的商业文化，购物、娱乐、餐饮等一应俱全的生活设施。**城市才是事业纵衡的领域，但成功人物分秒必争，所以总爱挑选离商务中心不远的精致宅邸。所以强调离城不离CBD。**虽身处城市，又希望保持适当的距离来避开尘嚣，坐拥繁华中的静谧，所谓离尘不离城。**面对国际接轨，唯有身处国际氛围的环境，才能和世界信息、国际时尚生活保持零时差。**身分品味同源，才能英雄所见略同，所以豪宅主人对邻居的选择相当要求，所以户型规划讲究单纯，以及家居安全防范系统。**企业趋势开始走向整合合作，社交聚会时一些经营心得及商机的交换，往往才是事业拓展的关键，所以也必须提供名流社交的场所及隐密性的规划。**家庭社交聚会已经成为国际时尚生活的趋势，所以豪宅室内规画必须考量社交聚会的空间，并且把公共社交空间与私密生活空间于以明显的区隔。**财富阶层对第二代的教育环境相当注重，所以名校荟萃的环境，也是重点考虑。针对上述豪宅不可或缺的因素，可以说是仍要力求精益求精，希望本项目能够全面关照豪宅客层的购屋需求。但本项目的各项特色说明尤为重要。比如高尔夫生活与豪宅生活共构成无可取代的名流生活圈。国际化名流生活耀眼多彩。零时差的同步拥有国际生活的时尚情调、信息脉动。国际名校学区，使小主人们，从小到大有名校伴随，熟悉国际环境、培养国际视野。百年建筑经典规划。自然散发沉稳内敛的不凡气质。多功能贵族会所会所。成立国际高尔夫生活会、国际标准舞会、各方人士菁英会等。体现公司为诚挚答谢社会各界的关怀和厚爱，更好地做到"来源于社会，服务于社会"，显现社会公益形象及良好社会关系圈。广州御景雅苑策划案（节选）项目定位：经多方面的细心研究分析，敝司建议本项目的价格定位应定於中低档次，而总体楼宇馐及质素应定於中高位置，原因有以下几点：1、项目价格定於中低档的原因1．1区域的形象问题在广州人的印象中，尤其是河南居民一惯的观念，河南是以繁华的江南西即江南大酒店一带为中心，而新港路段，特别是中山大学以东的地方已非中心地段。以此推断，客村立交便稍有远离市中心的感觉。由于广州的市民可经常在报章，电视上看到客村发生犯罪事件，从而在主观上留下了治安，人员质素较差的印象。再且，客村一带缺少名店商夏或较出名的公共娱乐设施，故这个区域要形成一个中高档住宅区仍需要一段较长时间。1．2景观较差景观因素在住宅售卖中占极重要的地位，而反观本项目，四周缺乏具够吸引买家的景观，与临江的住宅相比较，特别是环境空气方面更不能与之相提并论。这点对本项目的档次高低有直接的影响，故本项目的档次定位不适宜太高，而且还应多花心思在小区的园林花园的绿化设计上，藉此创造怡人的景观。1．3海珠区楼价偏低分析海珠区的楼价，最繁华的江南大道，宝岗路的楼盘售价介乎于在4500-5500之间，宝岗路上楼高33层的宏宇大厦均价也仅为5700元/平方米。上月创出销售佳的位于江南大道北与前进路交汇处的益丰花园更以低出市价1000元/平方米的价格发售，从此方面可反映出海珠区楼市，在广州市场上属于中低档次。2、楼盘质素定位2．1社区形象的建立时下的广州市民，追求的是旺中的带静的生活社区，而客村一向给市民生活环境燥杂、烟尘大的印象。故敝司建议，整个项目的包装都应以绿色为主色调，以外围的园林绿化带围绕中心有特色的花园式设计，给客人以清幽恬静，小区与外马路隔绝，自成一隅的感觉。此外，还可创造怡人的景色，提高楼盘的质素。2．2将不利因素转为卖点为突出本项目的优势而掩盖现存的不利因素，特别是地区形象的不利因素，敝司建议本项目在广告宣传包装上应强调与天河区（广州新的市中心，又名广州"中环"）的连系性，将本项目从人们感觉其地点较远，档次属中低档的信宅区，转移至和天河市中心紧密相连的住宅区，把人们的视线和观点从不利的因素转移开。吸引一班买不起昂贵天河楼，但又渴望可居住在靠近未来市中心区域的人士。位处滨江东怡乐路的金雅苑，刚开始发售时，给客人的印象也比较领导偏远，但他们的宣传口号为"经理阶层的高尚住宅区"，把视点移至与高级豪宅海珠广场花园紧密相连，当时得到非常好的销售成绩。综合以上分析，本项目以[广州大桥旁清新典雅的花园式洋房]为宣传口号广州大桥旁--突出地进位置；清新典雅--隐藏环境因素不足的缺点；花园式洋房--代表有建筑特色及档次的住宅小区。配以实惠的价钱和灵活的付款方法，使客人有物超所值的感觉，定能创出销售佳绩。苏州都市花园策划案（节选）项目竞争力塑造1、显性竞争力塑造1.1充分发挥区位优势虽然本案有其不可替代性的区位优势，但目前在市场上并非是唯一性的。区位优势的发挥有以下几个途径：在项目规划中，将区外景观引入小区内部，并在产品设计时，考虑将景观好的单元优势最大化；通过主题概念的包装，从具有同等优势的项目中区别出来，使消费者能容易认知和辨别；营销手法上，在销售中心设立专车，接送消费者到各景点，如中央商务区与金鸡湖，让他们切身体会以后即将享有的区位优势，以及区位价值提升带来的利益。1.2塑造强竞争力的产品塑造产品的显性竞争优势，必须从产品的创新设计、环境规划的设计和增加产品的附加价值等方面去完成。同时作为大型楼盘的后期产品，产品的提升也是很重要的，这能够在一个销售分期的短时间内形成较强的市场差异性，极大地刺激购买行为的实现。这种提升，是出于市场的需要，但也要"师出有名"，让产品的提升能通过消费者通俗易懂的说法传播开来，消除市场的接受障碍。产品的创新设计。通过实用、舒适、人性化以及独有的产品设计，忽略高层建筑的负面影响:还要考虑营造产品的价值文化，创造高质量高层次的生活环境。同时本期产品的提升方向建议为住宅类型档次提升、户型设计提升、产品文化价值提升与物管品质提升。环境规划的设计。本项目是都市花园开发较为后期的产品，在塑造显性竞争力时，不仅项目产品的提升，还要进行环境规划的提升。环境设计不是花草树木的简简单单的种植与小品的堆砌，要结合实际情况，充分利用位置的优势，融入所提倡的生活方式与生活理念，进行合适的环境设计。产品附加价值的增加。一般来说，产品的附加价值指的是小区的配套，比如功能齐全的健身中心、休闲俱乐部等等。根据所确定的目标客户，他们选择都市花园的这一期，不是简单地为了住，他们购买产品时，同时也购买产品的附加价值，可以进行个人的修养以及得到精神的享受。广州金色海湾（节选）1、金色海湾猜想金色海湾猜想，并不局限于理论上的推理，必须将理想变成一种现象，让实际的多元化充实了项目的内涵，让灌注于整个项目营销当中的人文理念，形成高尚生活社区的支点。现象一：部分大于整体众所周知现阶段房地产从1993年起就结束了供不应求的楼花时代。因此人们在作购买决定时，要尽可能地等到一个完整的现楼出现或尽可能多地掌握较完整的楼盘信息。若在开发同过程，将整个项目的规划构思，最精髓的意念表达于局部设施的细腻雕铸当中，给客户得以潜移默化的熏陶，如会所式的售楼大堂，凡尔塞宫延式的雅致园艺，流水淙淙的水景园林围墙，周到贴身，犹如星级酒店的尊贵服务-----设想在这样的细部雕铸，营造优越氛围下，不难让消费者在项目建设阶段已对项目整体产生认同感。现象二：心动早于脑动作为常识，心是受脑指挥的，先动脑、后动心，特别是房地产消费已进入理性时代，那种疯狂抢购的现象再不存在，人们往往要经过脑袋的反复计算比较，才会下定决心作购买决定。而在"金色海湾"，我们要实现一种现象"心动早于脑动"，让局部的优越充分摒击客户的视觉、打动客户的心灵。成都芙蓉古城解密哪里才有好空气——空气清新的"芙蓉古城"钢筋水泥林立的都市，要找到清新的空气实在不容易。成都也是这样，虽然这里的工业化程度并不高。记得前两年，在成都房产业界，城西和城南的对话频繁，碰撞最多。从成都的风向频率玫瑰图中，不难看出城西的"上风"优势。尊贵城西，跟城西的文化底蕴不无关系，但最为关键、对到城西置业者最具吸引力的是那里区域性的天然空气。而城南集聚富商巨贾，豪门意味最重，气势凌然不可侵犯。"更适合居住"的论断花落谁家，双方为此争辩不绝，结果是无人被驳倒也不见哪一方更露锋芒，但由此引起的关于成都居住环境的思索却被推进一大步。直到2000年联合国人居环境大会在成都召开，"环境"才被提到前所未有的高度。空气洁净度是衡量区域环境的重要指标，城西有着无与伦比的先天优势。虽然我们不能忘记"这么温馨的环境，让人感动得落泪"（联合国人居官员在参观置信丽都花园时有感而发）的城南房产，但丽都花园毕竟是罕见的经典作品，愿意象置信那样巨资营造环境的开发商也没有几家。毋庸质疑，城西就是可以让人呼吸得舒畅的地方。城西楼盘如雨后春笋般破土而出，昔日的静谧悠闲面临严峻挑战，空间越小，空气就会紧张起来。于是，当向东向南发展进行得如火如荼的同时，青睐城西空气的开发商开始延伸他们的视线。"西进运动"拉开崭新帷幕，城西边缘的生态文化型房产浮出水面，"芙蓉古城"在温江永宁闪亮登场！从城市突破的飞翔——心灵自由的"芙蓉古城"有一种互相矛盾的社会现象：乡下人向往城市，因为城里人富有现代气息的生活方式和前沿的都市文明；城里人喜欢把去乡村当作惬意的度假，除了潜意识中飘荡着一丝"廊桥遗梦"的诱惑之外，乡村的朴素和自由也让他们难以抗拒。如果追溯社会发展历史，最初的人类都住在乡下。农业、手工业和畜牧业产生并进步飞速，剩余产品的交换萌生商品经济，"城市化"的原生形态就是商品交换行为的聚集。一直以来，由于城市现象标志了人类社会的发展方向，城市以外的人群才纷至沓来。物极必反，因为人口巨增和商品工业化发展过快，城市都不可避免地染上了现代综合症，环境恶化、交通拥挤等都让城市人心浮意躁，竞争压力、就业危机、纷纭的人际关系让城市人对自由生存空间的追求更加强烈。"鹤舞白沙，我心飞翔"是何等的宠辱偕忘，"少无适俗韵，性本爱丘山"是一代城市脊梁-中生代对原真性情的呼唤。"芙蓉古城"迎合人们对这种生存状态的渴望，将对人性的尊重予以极致倾情的演绎。置信实业·大华房产·蔚信房产勇敢突破，决意将梦幻般的"芙蓉古城"奉献给那些关爱自我、反感羁绊的城市人。世间本无绝对的自由，但换个角度去理解它，你就知道自由就是"不受外界干扰的快乐，不被他人左右的心境"。每当黄昏临遇，太阳把她的最后一滴光芒倾注在仿佛悠然世外的"芙蓉古城"，你，我，你的家人我的家人你的亲友我的亲友，带着从容入梦！辉映全球的中国民居——传统建筑的"芙蓉古城"建筑是一个民族文化和历史的符号，是一种有国界和个性的情感诉求方式，但它可以被全世界的人认同、理解。"大杂居，小聚居"是中国多民族特征的体现，也因此形成了独具魅力的中华建筑文明。城市建筑，无疑是城市内涵和地域文明的凝固，是城市人群的情感寄托之一，应该有着鲜明城市特色。可自20世纪90年代以来，数种建筑"洋风"扑面而来，让国人（