房产中介分析报告

有关房地产中介的分析汇报一．可行性分析作为一种新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其重要的趋动原因来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业自身的深入生长成熟。1.国内房地产行业的良好发展势头为地产中介的发展提供了巨大的助力。我国自1998年家实行住房商品化改革以来，迎来了房地产行业的黄金十年，从1997年至全国商品房销售面积增长了近6倍，年均增长率到达21%，商品房价格也有较快的增长。同步房地产开发建设在全国各地也火热进行，全国房地产开发投资完毕额到达3.06万亿，占全社会固定资产投资额的18%，为GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。虽然房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但上六个月房地产市场迅速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推进我国房地产持续向好的基本原因也没有变化。2.房地产中介服务行业已作为一种独立的行业不停的完善，不停的成熟。房地产中介服务行业具有就业吸纳能力强、资源花费少等特点，属于新型朝阳服务业。其属于人力密集型行业，以从业者为发明价值的主体，在人员扩张方面受其他生产要素的制约较少，在吸纳就业方面具有先天的优势以及巨大的潜力。此外，该行业以知识与服务发明价值，资源能源耗用极低，符合新型经济发展的趋势二．存在的问题虽然说，地产中介属于新型的朝阳的服务行业，具有较大的发展前景。不过，也同样的面临了许多的问题。市场准入门槛低，竞争剧烈。地产中介是一种服务性的行业，前期投资不大，不需要投资很庞大的资金；也不像律师，会计行业需要很专的技能，因此，想进入这个地产行业的门槛不高。即只需拿到营业执照，一种小门店，几台电脑就可以营业。正是，由于进入这个行业的门槛低，因此这个行业的竞争也很剧烈，行业也不够规范。近几年，茂名也出现了诸多地产中介。2.从业人员素质参差不齐地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高下直接由其员工所提高的服务来体现。而又由于，地产中介的市场准入门槛低，必然决定了，其从业人员的进入该行业的门槛也不高！因此，进入这个地产中介行业的人员的素质参差不齐。三、处理措施所有的地产中介都面临着一种重大，突出的问题——员工管理问题！同步，员工管理也是处理地产中介企业所有问题的本源。由于地产中介是劳动密集型的服务行业。两家地产中介企业的竞争最终体目前两家企业的员工与员工之间的竞争，是贯彻到人与人的竞争。然而又由于，地产中介准入门槛低，从业人员素质参差不齐，使得其服务水平很难提上去。因此，一家企业想要在这个地产行业中脱颖而出就必须重视员工管理，提高员工的服务水平，从而提高整间企业的竞争力。深圳是地产中介行业发展较早的地方。据理解，1988年12月，在深圳成立了国际房地产征询股份有限企业，市我国第一家房地产中介服务企业。因此说，深圳的地产中介行业发展的得相对完善的了！不过许多的深圳地产中介也同样面临着人员的管理问题！人员的流失，流动性大，一直是地产中介的重要问题。，国家出台的“国十一条”、“限购令”等多项政策的影响下，地产中介受到了严重影响，成交量也下降了诸多，人员流失得跟严重。诸多的地产企业都一下子陷入了“员工慌”。既然，深圳市地产中介发展的前沿，因此，深圳某些地产中介企业的某些人员管理措施，也很值得其他地方的地产中介借鉴和学习。如下，我将讲述深圳的一家，名叫“###“的中介企业的员工管理措施，但愿对企业有协助。1.员工的招聘按理来说，房地产中介的准入准则低，对从业人员的规定也不高，应当招人很轻易才对。实际上，我在深圳所看到的，并非如此。相反的，还相称的很难招人。招到做得时间长的更少。人员流动性很大。（1）、招聘的渠道：该家企业的招聘渠道重要要三种。第一种是：在职人员简介他们的朋友，同学过来面试，面试合格着，录取。第二种是，在网上公布，招聘启事，应聘者从网上看到信息，投简历。人事部看过简历后，认为合适的，告知其过来面试，面试合格着，录取。第三种是，参与某些人场市场的招聘会，现场招聘。（2）、招聘流程：首先由分行经理对应聘者进行面试，对应聘者面试满意的话，接下来就安排其进行为期七天的跑盘（所谓的跑盘就是要应聘者首先去跑附近的楼盘，按规定把企业附近，负责区域的楼盘找出来并熟悉。看看那些楼盘附近有什么标志性的建筑，并总结，绘制成图上交企业）。跑盘期结束后，经理检查其跑盘结束后上交的资料，假如上交的资料按企业的规定完毕的。接下来就是给其办理入职手续及入住宿舍手续。入职后有三个月的试用期，并有对应的业绩任务。三个月内，完毕企业业绩任务者，予以办理转正手续，正式成为置业顾问。不一样阶段，不一样级别对应不一样的工资水平。2.员工的薪酬该企业员工的薪酬构造是：底薪+提成+住宿+旅游+社保+年终奖金底薪：是跟所在的级别相对应的，并且的任务底薪。2.1.试用期三个月，每月的底薪为800元，无提成。.三个月内完毕业绩5000元的，第四个月转正为置业顾问。2.2.转为置业顾问后，完毕每月的任务5000元业绩的状况下，每月底薪为1000月。没有完毕每月任务的，按完毕任务的百分之几，发放对应比例的底薪。2.3.转为置业顾问后的，持续三个月都完毕8000元的业绩的，或三个月合计业绩打到24000元的，第四个月升为高级职业顾问。高级置业顾问的任务底薪为1200元，高级职业顾问每月的为每月8000元。完毕8000元的任务业绩的前提下，可享有1200元的底薪，不能完毕8000元任务的，按完毕任务的比例的发放对应比例的底薪。持续三个月都不能完毕每月的5000元任务业绩的，或是持续三个月累积业绩不到达1元的，从第四个月开始，从置业顾问降为新入职。从置业顾问降为新入职人员的期间，不享有底薪待遇，享有提成待遇。新入职人员要转为职业顾问，还需要三个月内，完毕合计业绩5000元，才可以转为职业顾问。2.4.在高级置业顾问期间，持续三个月每月都完毕8000元的任务的前提下，并且三个月累积的业务额到达3元以上的，升为业务经理。业务经理的每月的任务为10000元，任务底薪为1400元。完毕10000元任务的，可享有1400元的底薪，不能完毕任务的，按完毕任务的百分几发放对应的比例！不能完毕业务经理的任务的，第四个月，降为高级置业顾问。级别三个月根据其工作业绩调整一次。提成：提成是该企业职工薪酬的重要构成部分，也是员工收入的重要来源。1.企业的业务员，除试用期的三个月内，不享有提成待遇意外。其他的均可享有提成待遇。即置业顾问、高级职业顾问、业务经理已经从职业顾问降为新入职的人员都可以享有提成待遇。2.企业的提成是按业务员得业绩分段提，租售业绩可以累积。总额提成范围是：20%—35%。详细的提成规范为：2.1．8000元如下，提成为20%2.2.8001—16000元，提成为25%2.3.16001—24000元，提陈为30%2.4.24001元以上，提成为35%住宿：住宿是该企业员工的福利之一。但凡该企业的员工，在正式入职之后，可申请入住企业宿舍。住宿期间单位水电费用，由所住人员共同分担。不入住企业宿舍的，可获得企业的住房补助100元。旅游：旅游也是该企业的重要福利之一。业绩优秀者，在年终可获得企业奖励的旅游。包括有国内游和国外游。奖励的原则为：个人年终业绩（租售业绩合计）到达10万元—15万元的，可获得企业奖励的国内游。个人年终业绩（租售业绩合计）15万元以上的，可获得企业奖励的国外游。社保：社保是该企业员工的又一重要福利。该企业给符合规定的员工，购置社保。原则为：从员工入职开始合计，当其业绩到达10万元时，企业帮其买社保。年终奖金：该企业的部分员工，在年终时，可以享有企业年终分红，奖金。但前提是，该员工在当年的业绩到达10万元以上。计提的原则跟该员工的在职时间的长短及其业绩额挂钩。3.员工的平常管理：假如说，员工管理问题是处理地产中介企业的竞争力问题的重要手段，那么员工的平常管理就是地产企业应当抓的重中之重。员工的平常管理，通过规范企业的员工的平常运作，可以提高企业员工的工作士气，将其工作状态调整到最佳，从而提高企业的竞争力。3.1着装管理。企业给顾客的第一印象很重要。像这种服务性的行业，怎样在顾客的第一接触后，就给顾客流行深刻的印象，留下专业，干练，可信任的形象！促使，顾客在我该企业成交。而要在第一次就要到达这一目的，员工的着装就显得非常的重要。该企业也是意识到这个问题，因此该企业统一给企业员工定制服装。并规定企业员工每天必须装企业的定制的西装，领带，并佩戴工牌。不按企业规定，穿戴企业的统一定制的西装，领带及工牌的，罚款50元一次。3.2考勤管理。3.2.1.企业规定员工，每天上下班必须打卡。打卡必须由本人亲自打，发现代打卡的，代打卡的一方及被代打卡的一方都要被扣50元。3.2.2.上班不能迟到，早退。以卡为准，迟到半个小时以内的，扣20元。超过半个小时的，扣50元。3.2.3.企业规定员工必须每天都打卡。忘掉打卡一次扣20元。不过，假如是带顾客去看房等客观原因而导致不能打卡的，可以由分行经理签卡，免扣20元。3.2.4.企业的员工，每个星期均有四天的假期。详细的休假安排由分行经理根据分行的状况统筹安排。不过，没特殊状况不可连休多天。3.2.5.该企业还规定员工有事，要请假要提前提出申请。不请假，私自不上班的视为无端旷工。无端旷工旷工一天扣两天的工资。持续无端旷工三天视为自动离职，不予结算工资。3.3业务管理分行的业务管理由分行经理根据该分行的状况来详细做出安排。不过大概的内容有如下几种：找盘：即是规定业务员每个星期要找多少个楼盘回来。通过网上网上业主发送的消息打电话去确认，去找管理员问等方式来找某些业主放卖或放租的信息，发到企业总部。企业总部会有专人将这些信息录入企业电脑系统。目的就是要不停增长更新企业的楼盘，以能愈加满足顾客的需要。发盘：即是规定企业业务员将企业既有的可供出卖或出租的楼盘，编辑信息，发到各个网站去。以寻求更多的客源。增长企业的成交量，提高个人的业绩。每天发多少由分行经理决定。背盘：即是规定企业的业务员要熟悉企业的既有楼盘。熟悉目前那些楼盘在放卖，那些在放租。并且要熟悉记得详细的信息，例如。面积多少，卖（租）多少钱，里面的构造怎样等信息都要熟知。以便当有顾客问届时，可以详细的简介推荐的顾客。提高服务水平。洗盘：即是要不停更新企业已经有楼盘的某些信息。在企业的房霸系统里，寄存了诸多的楼盘。但有某些是已经售出去或租出去的了。也有某些是本来要发售（租）的，但目前又不变化主意，不发售或出租了。又或者是价格发生了变化等。信息不停的发生变化，要想成交，就必须时刻更新信息。因此，规定业务员要常常去打电话去洗盘，跟业主聊聊，得到新的信息要及时的录入电脑，让同事的其他同事也理解到。到达共享信息，同步也不用反复打电话，挥霍企业资源，提供工作效率。3.4.培训管理。服务行业的企业的水平是跟从业人员的专业水平及服务意识有关的。因此，要想持续保持良好的服务水平，就必须坚持给员工培训，规范员工的工作用语，提高专业素质。该企业也和注意到这一点。3.4.1.每一种月，企业都以分行为单位，对业务员进行一次专业培训，提高业务员的专业水平。培训内容由分行经理根据分行的详细状况决定。3.4.2新员工入职时，统一有经理培训。刚开始，新手业务不熟悉时，可以与同事拍档进行工作。成交后，新手可以根据同事对成交单的的协助程度来相称把自己业绩中的百分几予以同事作为酬劳。即是互相合作。3.4.3业务员从业一段时间后，组织企业的员工去参与深圳房地产经济协会的培训，参与经纪人助理资格的考试，获得经纪人助理资格证。以上就是深圳一家地产企业有关员工管理问题的某些内容。但愿可以给到企业的管理，经营有协助。再者，就本人之前在深圳接触到的地产中介理解到，在深圳的地产中介中存在某些问题，到目前还没有很好的规范。最起码是，我之前所任职的那家地产中介企业还没有很好制度来规范这些问题。1.怎样防止顾客跳盘。房产中介重要的就是带顾客去看房，增进顾客与业主之间的成交，并从中收取一定的中介费的。不过，无论是租房还是买房，都不是一下子就能成交的，需要波及到讨论价格等多方面的内容。不过我们业务员也不能时时刻刻的跟着顾客。因此，某些诚信的顾客，在中介企业带其去看了房，也很合适，满意的状况的下，他仍然还是说要考虑，不过私底下去跑去跟业主成交。就是为了不用给中介企业中介费。又或者，他去找其他的中介企业，一低价格的中介费成交。我之前所任职的企业所采用的措施是，规定业务员去带客户去看楼时，让顾客签看楼协议书。当出现类似跳盘的问题时，可以以此来维权。不过效果不是很好。尤其是假如是顾客去找其他中介企业成交的话，没有措施。2.怎样防止企业员工不通过企业，私下与顾客进行交易。中介企业的业务员的业绩是没成交一单时所收取的费用。有时还得扣去盘方的业绩，因此，一单下来的业绩并不多，还得按百分几的提成来计取所得到的才是可以拿到手的钱。同步，某些顾客跟业主为了少给中介费，就会与业务员说，不通过企业开单成交，直接给业务员多少钱。这样就会严重损害企业利益。这是很难规范的问题，要靠员工的诚信及自觉性。不过，目前的社会是诚信缺失的时代。我之前所任职的企业，对于这个问题