天津市土地登记技术规范

PAGE—PAGE3—天津市土地登记技术规范目录1.总则 91.1.目的、依据 91.2.概念、分类 91.3.适用范围 91.4.统一登记制度 91.5.职权分工 91.6.土地登记簿 101.7.土地登记的基本单位 101.8.土地证书的种类 101.9.登记人员管理 101.10.信息系统管理 102.土地登记程序 102.1.土地登记申请 102.1.1.概念 102.1.2.申请受理程序 102.1.3.申请人一般要求 102.1.4.申请人 102.1.5.申请时限 112.1.6.土地登记申请人应提交的资料 112.1.7.申请条件审查 122.1.8.申请的受理 132.2.权属审核 132.2.1.概念 132.2.2.权属审核应达到的标准 132.2.3.不予登记的情形 132.2.4.权属审核的内容 132.2.5.权属审核的程序 142.2.6.权属审核的办理时限 142.3.注册登记 142.3.1.概念 142.3.2.依据 152.3.3.内容 152.3.4.土地登记簿 152.3.5.注册登记的办理时限 162.3.6.物权生效时点的确定 162.4.颁发或注记土地证书 162.4.1.证书发放对象 162.4.2.缮证 162.4.3.核证 172.4.4.核发证书 172.4.5.办理时限 172.5.公告 173.土地总登记 173.1.概念 173.2.程序 173.3.土地总登记的效力 183.4.工作要求 183.4.1.复查 183.4.2.注册登记 183.4.3.核发或注记土地证书 194.初始登记 194.1.划拨国有土地使用权设定登记 194.1.1.概念 194.1.2.申请人 194.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 194.1.4.审查要点 194.2.出让国有土地使用初始定登记， 194.2.1.概念 194.2.2.申请人 194.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 204.2.4.审查要点 204.3.填海造地出让国有土地使用权初始登记 204.3.1.概念 204.3.2.申请人 204.3.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 204.3.4.审查要点 214.4.作价出资（入股）国有土地使用权初始登记 214.4.1.概念 214.4.2.申请人 214.4.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 214.4.4.审查要点 214.5.国家租赁国有土地使用权初始登记 214.5.1.概念 214.5.2.申请人 214.5.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 224.5.4.审查要点 224.6.国家授权经营国有土地使用权初始登记 224.6.1.概念 224.6.2.申请人 224.6.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 224.6.4.审查要点 224.7.整理储备类国有土地使用权登记 234.7.1.概念 234.7.2.申请人 234.7.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 234.7.4.审查要点 234.8.非整理储备类国有土地供地前初始登记 234.8.1.概念 234.8.2.申请人 234.8.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 244.8.4.审查要点 244.9.集体土地所有权初始登记 244.9.1.概念 244.9.2.申请人 244.9.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 244.9.4.审查要点 254.10.集体土地使用权初始登记 254.10.1.概念 254.10.2.集体“四荒”土地使用权初始登记 254.10.3.农村宅基地土地使用权初始登记 264.10.4.公共设施、公益事业集体土地使用权初始登记 264.10.5.乡（镇）村办企业集体土地使用权初始登记 274.11.土地使用权抵押初始登记 284.11.1.概念 284.11.2.申请人 284.11.3.应提交的权属来源证明及其他文件 284.11.4.审查要点 284.12.地役权初始登记 294.12.1.概念 294.12.2.申请人 294.12.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 294.12.4.审查要点 295.变更登记 305.1.划拨国有土地使用权变更登记 305.1.1.概念 305.1.2.申请人 305.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 305.1.4.审查要点 305.2.划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记 305.2.1.概念 305.2.2.申请人 305.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 305.2.4.审查要点 305.3.出让、国家租赁国有土地使用权变更登记 305.3.1.概念 305.3.2.申请人 315.3.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 315.3.4.审查要点 315.4.国家作价出资（入股）、授权经营国有土地使用权变更登记 315.4.1.概念 315.4.2.申请人 325.4.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 325.4.4.审查要点 325.5.整理储备类国有土地使用权变更登记 325.5.1.概念 325.5.2.申请人 325.5.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 325.5.4.审查要点 335.6.集体土地所有权变更登记 335.6.1.概念 335.6.2.申请人 335.6.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 335.6.4.审查要点 335.7.集体土地使用权变更登记 335.7.1.集体“四荒”土地使用权变更登记 335.7.2.农村宅基地集体土地使用权变更登记 345.7.3.乡（镇）村办企业集体土地使用权变更登记 345.8.土地使用权抵押变更登记 355.8.1.概念 355.8.2.申请人 355.8.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 355.8.4.审查要点 355.9.名称变更登记 365.9.1.概念 365.9.2.申请人 365.9.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 365.9.4.审查要点 365.10.地址变更登记 365.10.1.概念 365.10.2.申请人 365.10.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 365.10.4.审查要点 375.11.土地用途变更登记 375.11.1.概念 375.11.2.申请人 375.11.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 375.11.4.审查要点 376.土地注销登记 376.1.依申请土地注销登记 376.1.1.概念 376.1.2.申请人 376.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 376.1.4.审查要点 386.2.国土资源管理部门直接办理的土地注销登记 386.2.1.概念 386.2.2.申请人 386.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 386.2.4.审查要点 397.其他登记 397.1.更正登记 397.1.1.概念 397.1.2.申请人 397.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 397.1.4.审查要点 397.2.地下建筑物土地使用权登记 397.2.1.概念 397.2.2.申请人 407.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件 407.2.4.审查要点 407.3.土地查封登记 407.3.1.概念 407.3.2.申请人 407.3.3.应提交的证明及其他文件 407.3.4.审查要点 407.4.补发土地证书 417.4.1.概念 417.4.2.申请人 417.4.3.应提交的证明及其他文件 417.4.4.审查要点 417.5.换发土地证书 417.5.1.概念 417.5.2.申请人 417.5.3.应提交的证明及其他文件 417.5.4.审查要点 418.土地登记的其他规定 418.1.登记人员行政责任 418.2.公开查询 429.附录 429.1.规范性表格 42（1）《土地登记申请书》 42（2）《天津市土地登记批表》 42（3）《天津市土地使用权他项权利登记申请书》 42（4）《天津市土地使用权他项权利登记审批表》 42（5）《天津市土地使用权他项权利注销登记申请书》 42（6）《天津市土地使用权他项权利注销登记审批表》 42（7）《土地登记复查申请表》 42（8）《土地登记复查结果审核表》 42（9）《界址表》 42（10）《土地登记交验证件收据》 42（11）《土地登记簿》 42（12）《地籍调查表》 429.2.规范性文书 42（1）《土地登记、地籍调查法定代表人证明书》 42（2）《土地登记授权委托书》 42（3）《土地登记、地籍调查委托书》 42（4）《测绘资料报告样式》 42（5）《集体土地所有权人承诺书》 42（6）《土地登记通告》 42（7）《土地登记申请审核情况公告》 42（8）《注销土地登记公告》 42（9）《补正告知书》 42（10）《不予登记通知书》 42（11）《更正登记公告》 42（12）《更正登记告知书》 42（13）《协助执行告知书》 42（14）《因拆迁注销土地登记登报声明》 42（15）土地划拨前办理土地登记通知书 429.3规范性用章 43（1）注记开工、竣工、证书有效期的专用章 43（2）注记划拨土地未经批准不得转让、出租、抵押的专用章 43（3）抵押情况注记专用章 43（4）注销专用章 43（5）核对原件专用章 43（6）骑缝章 43PAGE—PAGE87—1.总则1.1.目的、依据为了规范土地登记行为，加强土地管理，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》、《土地登记办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律、法规，结合我市实际，制定本规范。1.2.概念、分类本规范所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及按照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记。土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记是指土地总登记以外对设立的土地权利进行的登记。变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销登记是指因土地权利的消灭而进行的登记。其他登记是指上述登记以外的土地登记。包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。1.3.适用范围本市行政辖区内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和他项权等土地权利的登记应当遵照本规范。本规范颁布前土地登记有关规定与本规范不一致的以本规范为准。1.4.统一登记制度本市土地权属实行统一登记制度。统一登记是指土地所有权、使用权和土地他项权等土地权利应当统一登记，土地登记簿应当统一、土地登记的技术规范标准应当统一、土地登记机构应当统一，应当在全市统一的房地产权属登记系统上进行。1.5.职权分工全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记，由市人民政府审批。城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记，由所在地的区、县人民政府审批。土地他项权利登记由所在地区、县国土资源管理部门审批。经授权，市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责全市行政辖区内国有土地及城市发展控制区内集体土地的所有权、使用权登记审批的工作，区、县国土资源管理部门负责城市发展控制区以外集体土地的所有权、使用权登记审批的工作；开发区、保税区、中新生态城、海河教育园区、东疆保税港区等功能区国土资源管理部门按照有关法律法规规定负责管理范围内土地登记工作。其中，需由市国土房管局审批的，由市局委托各区县国土分局等有关土地登记机构进行审批，市局加强业务指导和案卷检查。两证合一已有规定的，按照市政府和市国土房管局的有关规定执行。1.6.土地登记簿市国土房管局建立全市统一的土地登记簿，房屋已登记的，建立统一的房地产登记簿。通过信息网络系统办理土地登记的，由网络系统自动生成土地登记簿，并每天进行异地备份。1.7.土地登记的基本单位土地以宗地为单位进行登记。宗地是指由土地权属界址线封闭的地块或者空间。1.8.土地证书的种类《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《天津市房地产权证》、《天津市房地产他项权证》。1.9.登记人员管理我市实行土地登记人员持证上岗制度。土地登记人员应当经过岗位培训，经国土资源部统一组织考试合格，取得《土地登记上岗资格证》后，方可从事土地登记权属审核和登记审查工作。取得上岗资格证的土地登记人员每年要按要求参加继续教育。1.10.信息系统管理各区县国土资源管理部门应建立地籍信息系统，将土地登记情况纳入信息系统。市国土房管局建立统一平台的地籍信息系统，实现与区县国土资源管理部门联网，并实行统一管理。2.土地登记程序2.1.土地登记申请2.1.1.概念土地登记申请是指土地权利人或土地权利变动当事人，按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。2.1.2.申请受理程序土地登记申请分为提交申请、申请条件审查和受理申请三项内容。2.1.3.申请人一般要求土地登记申请人应当是土地权利人或者土地权利变动的双方当事人。包括单位和个人，单位包括法人和其他组织。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人或指定代理人代理申请。非法人单位在取得法人单位授权其为登记主体的情况下，可直接申请土地登记。土地登记申请也可以委托代理人代理申请。代理人分为委托代理、法定代理和指定代理。2.1.4.申请人（1）国有土地使用权由使用该国有土地的单位或者个人申请登记。（2）集体土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请登记；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请登记，乡（镇）集体经济组织不健全的，可由乡（镇）人民政府代为申请登记。（3）集体土地使用权由使用该土地的单位或个人申请登记。（4）与地上土地使用权分离的经批准独立使用的地下空间，由地下空间土地使用权人申请地下空间的土地使用权登记。（5）土地他项权利由申请土地他项权利的单位或个人和土地使用权人共同申请登记。（6）两个或者两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，按份共有的应当分别申请登记；共同共有的应当共同申请登记。（7）跨县级行政区域的，应当分别向土地所在地的土地登记机构申请登记。（8）军用土地和武警使用土地申请人为土地使用人，使用权人为中国人民解放军总后勤部和武警部队后勤部。（9）公用房屋国有土地使用权登记申请人为公用房屋管理机构。土地使用权人为市人民政府。也可由取得授权的房屋使用人申请登记。（10）依法转让国有土地使用权、集体土地使用权的登记，由双方当事人共同提出申请。（11）整理储备土地使用权登记，由市土地整理中心或其委托的整理储备机构提出申请。2.1.5.申请时限土地登记应当依照申请进行，但法律、法规另有规定的除外。2.1.6.土地登记申请人应提交的资料（1）土地登记申请书申请人申请土地登记时，应以书面形式提出土地登记申请，填写土地登记申请书。土地登记申请书应填写工整、齐全，并加盖申请单位公章、个人印章或指印。（2）申请人身份证明材料单位设立证明、法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明，委托代理的应提交委托代理证明文件及被委托人身份证明。单位设立证明包括：企业法人营业执照、事业单位法人营业执照、组织机构代码证、社会团体登记证书等；法定代表人应与营业执照中的一致；个人身份证明包括：身份证、军官证、警官证、护照等；委托代理证明文件指土地登记委托书；被授权的非法人单位应提供法人单位出具的《土地登记授权委托书》；自然人的代理人为法定代理人的，需提交村委会或居委会开具的监护人证明和户籍证明。（3）土地权属来源证明土地权属来源证明文件包括:直接的土地权属来源证明文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源证明文件包括:土地证书、有批准权的机关批准用地的文件、确权文件、权属争议调解书、司法机关的裁定或裁决文件、合法的转让或设定权利文件，土地调查时达成的《权属界线协议书》及法律法规规定的其他文件。具体包括：有偿使用合同、划拨决定书、建设用地批准书、集体农用地的征收转用批准文件、征地、拆迁、安置、补偿协议等；税费缴纳凭证：包括出让金、契税、租金等。土地权属来源参考文件包括:土地公有制实行前的土地契约；单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料；地上物买卖、交换、继承等证件；领导对用地的指示；集体土地交换协议；地上建筑物及其他附着物的合法产权证明等。地上物权属来源证明：包括房屋所有权证、记载房屋信息的房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证。（4）地籍调查成果或地籍测量资料：地籍调查成果包括权属调查成果和地籍测量资料，地籍测量资料包括测量成果报告、宗地图及符合市国土资源管理部门统一要求的电子文件。测量成果报告包括：封面、解析界址点坐标成果表、宗地面积计算表。宗地图应包括的内容及要求：图幅号、宗地号、指北针、图廓线、比例尺；土地使用者名称、宗地面积、地类号、本宗地界址点、界址点号、界址线及界址边长、弧长、本宗地内建筑物、构筑物；邻宗地界址线（示意）；邻宗地、道路、街巷及名称。纸张最小是A4纸；宗地图要按规范图式图例表示；申请登记宗地要用红色线划标注。（5）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。2.1.7.申请条件审查对申请人提交的复印件资料均需核对原件留复印件并加盖“与原件核对无误”专用章。2.1.7.1.对申请书的审查审查申请书是否有漏项,申请人是否加盖印章并签字确认。2.1.7.2.对主体资格的审查（1）对法人资格的审查。事业单位代码证、身份证明等与原件是否一致。（2）对法定代表人身份证明的审查。审查提交的法定代表人是否与营业执照中的一致，其身份证明是否为法人组织开具的证明。单位名称是否为全称且与公章名称一致。（3）对自然人的资格审查。自然人的提交的身份证明应为身份证、户口薄、护照等有效证件。无户口簿的土地使用者，应有基层组织开具的证明。（4）对代理人代理手续的审查。审查委托书、委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称。按法律规定，法定代理人不需要办理委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。2.1.7.3.对土地权属证明文件的审查审查权属证明文件是否齐全和证件、证明的效力等内容。核查土地证书与登记簿是否一致。2.1.7.4.对地籍测量资料的审查测量资料是否齐全、内容是否符合要求，测量资料中界址点与界址表中界址点及宗地图中界址点是否一致；实测面积与批准用地面积及范围是否一致等内容。2.1.7.5.对其他内容的审查（1）审查申请登记的宗地是否在本登记区内。（2）申请提交的文件资料有无页码不准确，复印不清楚，纸张大小不符合要求等。（3）涉及宗地分割的，应同时申请剩余宗地的土地登记。2.1.8.申请的受理土地登记机构收到申请人提交的土地登记申请书和其他文件资料后，经审查，予以受理的，对申请资料进行登记、编号、整理归档，并现场出具房地产权属网络系统打印的《土地登记交验证件收据》。对申请要件不齐的不予受理，并出具《补正告知书》。2.2.权属审核2.2.1.概念权属审核是土地登记机构对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利或权利变动事项，是否准予登记的过程。2.2.2.权属审核应达到的标准（1）权属合法土地权属来源清楚，土地的权属性质准确，土地用途合法。（2）界址清楚土地权属范围（宗地）的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内。（3）面积准确登记面积与批准面积及实地测量面积一致（因坐标转换在合理误差范围内的除外）；土地总面积与各地类面积之和一致；共用宗地内各分摊面积之和与共有使用权面积基本一致；对批准面积与实际使用的面积不一致的应予以说明，并提出处理意见。2.2.3.不予登记的情形经审查，须作出不予登记决定的，国土资源管理部门应当自受理申请之日起20日内将不予登记的决定书面通知申请人。不予登记的情形如下：（1）国有土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的；（2）国有土地使用权转租、抵押期限超过土地租赁年限的；（3）擅自改变土地用途、土地使用条件的；（4）未依法缴纳土地税、费或者土地收益的；（5）土地权属有争议尚未解决的；（6）违法占用土地的；（7）土地权利被依法限制的；（8）其他依法不予登记的情形。2.2.4.权属审核的内容（1）对主体的审核对土地权利主体即权利归属的审核、对申请人的审核，是否具备主体资格，审核其证明文件、委托文件等是否齐全、合法有效。（2）对客体的审核权属来源是否清楚；权属界址、面积、用途、使用权类型、等级、使用权期限等是否正确；地上附着物是否合法。对于违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记；应招拍挂的土地是否采用招拍挂的方式供地；划拨的土地是否符合划拨用地目录；是否有别墅、高尔夫球场等禁止供地的情形；是否存在低价出让情形；在建工程转让的是否符合转让的有关规定；出让金、契税等是否交齐；是否存在查封、抵押等情形。涉及农村宅基地登记的，要检核宅基地面积是否超标。集体土地使用权抵押的，是否提交了集体经济组织同意抵押的相关证明材料。2.2.5.权属审核的程序（1）接受土地登记申请资料和地籍调查资料。（2）核查地籍调查成果。（3）调查员对申请人提交的土地登记申请书、土地登记申请人身份证明、土地权属证明、地上物权属证明及土地管理部门的地籍调查成果等有关资料，根据国家有关政策、法律、法规等，对申请登记宗地进行审查，并填写“权属调查记事及调查员意见”。（4）初审：经对土地登记材料进行全面审查，认为符合规定要求的，初审人员在初审意见栏内记录审查情况、提出同意办理土地登记的建议，签字并加盖登记员章后，提交审核人员审核。在初审时，发现地籍调查结果与申请土地登记的内容不一致的，应查明原因，另以书面形式提出处理意见并提请调查人员处理，调查人员处理后再填写《天津市土地登记审批表》。对非原则性问题，可在《天津市土地登记审批表》初审意见栏内提出处理意见，交审核人员审定。（5）审核：重点对初审过程和初审结果进行核查。认为初审过程符合要求、初审结果正确的，审核人员在国土资源管理部门审核意见栏签署同意报请批准土地登记或准予土地登记的意见，签名并加盖公章后上报批准机关。（6）复核、批准：批准机关对土地登记审核意见进行最后认定，签署《天津市土地登记审批表》发证机关批准意见，加盖“房地产权属登记专用章”。土地他项权利登记由区县国土资源管理部门批准并注册登记，加盖区县国土资源管理部门印章。2.2.6.权属审核的办理时限集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记权属审核的办理时限为15日；他项权登记、注销登记权属审核的办理时限为6日。2.3.注册登记2.3.1.概念注册登记是指土地登记机构对批准登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作过程。2.3.2.依据《天津市土地登记审批表》是土地登记机构进行注册登记的唯一依据。2.3.3.内容对于经审核符合登记要求的，由国土资源管理部门将登记事项记载于土地登记簿，并通知权利人领取土地权属证书。2.3.4.土地登记簿2.3.4.1.组成土地登记簿由土地登记卡主卡、土地登记卡续表、共用宗土地使用权登记卡三部分组成。由信息网络系统自动生成。2.3.4.2.内容土地登记簿应当记载土地的宗地号、权属性质、坐落，土地权利人的姓名或者名称，土地的面积、用途，土地使用权的类型、期限和土地他项权等事项。司法机关或者行政部门依法对已登记的土地权利采取限制转移、限制设定他项权等措施的，国土资源管理部门应当按照裁定书、决定书、协助执行通知书载明的查封范围、内容和期限，在土地登记簿上予以记载。2.3.4.3.作用土地登记簿是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。土地权属证书与土地登记簿的记载应当保持一致。土地权属证书与土地登记簿的记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。2.3.4.4.管理（1）土地登记簿由市国土房管局统一管理，永久保存，供社会公开查询。（2）土地登记簿以宗地为单位填写。宗地号不变的，土地登记卡不变，其他内容变化的，在登记卡续卡中记载。（3）土地登记簿应以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。（4）土地权利人独自拥有或使用一宗地的，土地登记时，在土地登记卡主卡上进行，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。两个以上土地权利人共同使用一宗地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。（5）土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记。但土地登记卡主卡中地号发生变更的，须更换土地登记卡。（6）宗地分割的在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列土地登记卡。2.3.4.5.土地登记簿的更正土地登记簿记载的事项，非经法定程序任何人不得擅自更改。土地登记簿记载内容有误的应当进行更正。（1）国土资源管理部门发现土地登记簿记载内容有误的①国土资源管理部门应报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续；②当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原权利证书废止；③更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。（2）当事人对土地登记簿记载内容有异议的①土地权利人可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记，利害关系人可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记；②区、县国土资源管理部门进行审核，按原登记审批程序报请批准土地登记；③对确实有误的经公告后予以更正；经核实无误的不予更正，应下达《更正登记告知书》将不予更正的结果告知当事人；2.3.4.6.土地登记簿的公开查询任何单位和个人可以经过申请，凭地籍号对登记簿进行查询并按规定交纳查询费用。2.3.5.注册登记的办理时限集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记注册登记的办理时限为2日；他项权登记、注销登记的办理时限为2日。2.3.6.物权生效时点的确定土地权利的设立、变更和终止，依照法律规定应当登记的，自记载于土地登记簿时发生效力。2.4.颁发或注记土地证书2.4.1.证书发放对象《国有土地使用证》发给依法使用国有土地的单位或个人；《集体土地所有证》发给依法拥有集体土地的农民集体经济组织或村委会或乡镇人民政府；《集体土地使用证》发给依法使用集体土地的单位或个人；《土地他项权利证明书》发给依法拥有土地他项权利的土地权利人。2.4.2.缮证（1）填写土地证书土地证书内容应按照土地登记卡相应的内容填写。土地所有证和使用证以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地使用证。土地他项权利证明书以土地权利人为单位填写。土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利，或者在同一宗地上拥有两个以上不同类型土地他项权利的，应分别填写《土地他项权利证明书》。他项权变更登记一律注销原证重新填发新证。（2）注记证书设立、变更、注销土地他项权利的，注销登记、划拨土地、他项权登记情况、遗失补发情况、换发土地证书情况，变更土地登记后在证书记事栏进行注记，记事栏注记已满的，需更换土地证书。土地证书上其他内容变更的，须更换土地证书。（3）粘图将宗地图粘贴在土地证书附图处，并加盖骑缝专用章。（4）盖章《国有土地使用权证》中“人民政府（章）”处加盖“天津市人民政府土地登记专用章”，“登记机构”处加盖区县国土资源管理部门章。《集体土地所有证》、《集体土地使用证》中“人民政府（章）”处加盖“区（县）人民政府土地登记专用章”，城市发展控制区内的加盖“天津市人民政府土地登记专用章”；“登记机构”处加盖区县国土资源管理部门章。《土地他项权利证明书》中“发证机关”处加盖区县国土资源管理部门章。2.4.3.核证土地证书填写、配图完毕后，由专门人员对填制的土地证书进行校核，检查登记的项目是否与登记卡、图件一致。经核对无误后，按规定加盖人民政府土地登记专用章和发证机关印章。2.4.4.核发证书（1）查验证书领取人证件：土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证，验证无误的向领证人核发证书。（2）发证：土地登记人员收回《土地登记交验证件收据》，并由领证人签字，交纳登记费，领取土地证书。2.4.5.办理时限集体土地所有权、使用权、国有土地使用权登记核发证书的办理时限为2日；他项权登记、注销登记核发证书的办理时限为1日。2.5.公告除涉密登记结果外，其余的登记结果按政务公开的要求均应在规定的媒体上进行公告，公告的内容为：权利人、证号、面积。3.土地总登记3.1.概念土地总登记是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。3.2.程序3.2.1.通告3.2.2.受理申请3.2.3.地籍调查3.2.4.权属审核3.2.5.公告3.2.6.注册登记3.2.7.核发或注记土地证书3.3.土地总登记的效力3.3.1.土地权利人应当按通告要求的时间、地点提出土地登记申请。3.3.2.对于土地权源文件不齐全，但按初始登记的要求履行了登记程序的，经公告无异议的，可以确定其土地权利并予以注册登记。3.3.3.土地总登记中无权利人提出登记申请，现状无人使用的，可确定为国有无主地，登记到市人民政府名下。3.4.工作要求（1）通告由组织开展初始土地登记的区县人民政府发布。通告内容主要包括：土地登记区的划分；土地登记受理期限；土地登记收件地点；土地登记申请人应当提交的有关证明文件资料；其他事项。发布方式：在登记区张贴；直接送达申请人；通过报纸、电视、广播、网络等媒体发布。（2）在指定的场所受理登记申请。审查相关证明材料，建立收件档案，开具收件收据。（3）地籍调查按照初始地籍调查的工作程序开展。（4）按照权属审核规定的程序及相关设定登记规定的审核内容进行权属审核。填写初审意见和审核意见。（5）经土地管理部门审核，对认为符合登记条件的宗地予以公告。①公告的内容：土地所有者、使用者和土地他项权利者的名称、地址；准予登记的土地权属性质、面积、坐落、用途、使用权类型和使用期限；土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构、受理地点、联系电话等相关事项。②公告的方式、期限：采取张贴、报纸、电视、网络等媒体进行刊载、传播。公告期限一般为一个月。3.4.1.复查（1）复查申请。土地权利人和利害关系人在公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向区县国土资源管理部门申请复查，申请复查应当提交土地登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件，并按规定缴纳复查费。复查申请表由国土资源管理部门制作，申请人领取并填写。（2）复查。国土资源管理部门根据申请复查内容进行复查，填写土地登记复查结果审核表。土地登记复查人员根据复查结果出具复查结果表。土地登记复查结果表一式两份，一份发送核查申请人，一份与土地登记复查结果审核表一并存档。（3）经复查无误的，复查费不予退还，复查结果有差错的，复查费由造成差错者承担。因土地权利人申请提交资料有误造成差错的，由土地权利人承担，因登记机构失误造成差错的，由登记机构承担。3.4.2.注册登记公告期满无异议后，上报登记批准机关批准登记。批准后，按照注册登记程序及相关规定，以宗地为单位填写土地登记卡。3.4.3.核发或注记土地证书依据土地登记簿按照规定程序缮证。按照规定程序收回收件收据，核发或注记土地证书。4.初始登记4.1.划拨国有土地使用权初始登记4.1.1.概念划拨国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新设定的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。4.1.2.申请人划拨国有土地使用权初始登记的申请人为取得划拨国有土地使用权的土地使用者。4.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）新供地项目的，应提供《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》；（2）历史沿用的，土地权属来源证明材料不齐全的，应提供确定土地权属文件；（3）地籍调查成果；（4）已办理土地供应前土地登记的，提交土地登记权属证书，不再提交（2）（3）项材料；（5）其他文件。4.1.4.审查要点（1）宗地面积应与《国有土地划拨决定书》批准的用地面积一致，因坐标转换产生的合理误差除外；（2）除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制；（3）登记的土地用途应与《国有土地划拨决定书》批准的土地用途、实际用途一致；（4）划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押、改变用途；（5）公产房屋占用的土地，按公产房屋权属确定土地使用权；（6）国有土地“两证合一”已有规定的，从其规定。（7）国土部门须以联系单形式请房屋登记部门及原土地登记职能部门核实原房屋、土地登记情况，并审核房、地权利是否矛盾，相关部门需给予配合，并在2个工作日内回复。4.2.出让国有土地使用初始定登记，4.2.1.概念出让国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新设定的以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。4.2.2.申请人出让国有土地使用权初始登记的申请人为取得出让国有土地使用权的土地使用者。4.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）《国有土地使用权出让合同》；（2）国有土地使用权出让金及契税缴纳凭证；（3）地籍调查成果；（4）已办理土地供应前土地登记的，提交土地登记权属证书，不再提交（3）项材料；（5）有必要的其他文件。4.2.4.审查要点（1）国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、区县及开发区、保税区等国土资源管理部门。（2）出让国有土地使用权登记的最高年限按土地类别分别为：①住宅用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。（3）未按出让合同的约定支付全部土地使用权出让金的，不得登记。对于应按招、拍、挂方式供地而没有采用招、拍、挂方式的，不得登记。对协议出让地价低于基准地价的70%或工业用地低于国家和市政府颁布的最低价标准的，不得登记。（4）使用期限起始、终止日期要明确。起始日期：出让合同中明确起始日期的以出让合同约定为准；出让合同中约定以核发土地使用证之日起算等未明确起始日期的，按合同约定应当申请土地登记的登记日为起始日，但非土地使用者原因的除外。终止日期的计算如住宅用地70年，若从2000年2月l日起算，则终止日期应为2070年l月31日。（5）国土部门须以联系单形式请房屋登记部门及原土地登记职能部门核实原房屋、土地登记情况，并审核房、地权利是否矛盾，相关部门需给予配合，并在两个工作日内回复。4.3.填海造地出让国有土地使用权初始登记4.3.1.概念填海造地出让国有土地使用权初始登记是对填海造地形成的一宗土地上新设定的以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。4.3.2.申请人填海造地土地使用权初始登记的申请人为填海造地出让国有土地使用者。4.3.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）填海造地的批准文件；（2）海域使用权证书；（3）国有土地使用权出让合同；（4）出让金及有关税费缴纳凭证；（5）地籍调查成果；（6）已办理土地供应前土地登记的，提交土地登记权属证书，不再提交（1）、（2）、（5）项材料；（7）其他文件。4.3.4.审查要点（1）审核要点同出让国有土地使用权设定登记的审核要点；（2）需现场核实是否已完成填海造地，达到国有土地出让条件。4.4.作价出资（入股）国有土地使用权初始登记4.4.1.概念作价出资（入股）国有土地使用权初始登记是对一宗地上新设定的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的登记。4.4.2.申请人作价出资（入股）土地使用权初始登记的申请人为取得作价出资（入股）土地使用权的土地使用者。4.4.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）土地使用权作价出资（入股）决定书；（2）原《国有土地使用证》；（3）土地资产处置方案及批准文件；（4）企业改制方案及批准文件；（5）房屋所有权证及其他地上附着物权属证明；（6）其它文件。4.4.4.审查要点（1）申请人应与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件及土地使用权作价出资（入股）决定书中的土地使用者一致。（2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建的股份有限公司、有限责任公司及境外上市企业的土地资产处置方案应由国土资源部批准。（3）国务院有关部门、企业集团或市人民政府批准改制企业的土地资产处置方案应由市国土房管局批准。（4）国家作价出资（入股）国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。4.5.国家租赁国有土地使用权初始登记4.5.1.概念国家租赁国有土地使用权初始登记是对一宗地上新设定的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的登记。4.5.2.申请人国家租赁土地使用权初始登记的申请人为取得国家租赁土地使用权的土地使用者。4.5.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）《国有土地使用权租赁合同》；（2）企业改制的，还应提供企业改制方案及批准文件、土地资产处置方案及批准文件；（3）土地租金缴纳凭证；（4）其他文件。4.5.4.审查要点（1）申请人必须与国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致；（2）国有土地租赁合同应依法由市、区县、开发区、保税区等国土资源管理部门与承租人签订；（3）国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应不超过出让国有土地使用权的最高使用期限，短期租赁年限一般不超过5年；（4）租赁土地使用权不得用于经营性房地产开发用地；（5）国土部门须以联系单形式请房屋登记部门及原土地登记职能部门核实原房屋、土地登记情况，并审核房、地权利是否矛盾，相关部门需给予配合，并在两个工作日内回复。4.6.国家授权经营国有土地使用权初始登记4.6.1.概念国家授权经营国有土地使用权初始登记是对新设定的以授权经营方式取得的国有土地使用权进行的登记。4.6.2.申请人国家授权经营土地使用权初始登记的申请人为取得国家授权经营土地使用权的土地使用者。4.6.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）国土资源部或市国土房管局对准予以授权经营方式使用土地的批复；（2）原《国有土地使用证》；（3）土地资产处置方案及批准文件；（4）企业改制方案及批准文件；（5）其他文件。4.6.4.审查要点（1）申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。（2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司及境外上市企业的土地资产处置方案，应由国土资源部批准。（3）国务院有关部门、企业集团或市人民政府批准改制企业的土地资产处置方案应由市国土房管局批准。（4）国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应不超过出让国有土地使用权的最高使用期限。4.7.整理储备类国有土地使用权初始登记4.7.1.概念整理储备类国有土地使用权初始登记是指整理储备工作完成后，市土地整理中心及其委托的土地整理储备机构新设定的国有土地使用权进行的登记。4.7.2.申请人市土地整理中心或其委托的土地整理储备机构。4.7.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件(1)申请书；(2)申请人身份证明；(3)土地整理储备计划；(4)市土地整理中心出具的委托书；(5)原房地已登记的应提供权属注销证明；(6)地籍调查成果。(7)其他文件。4.7.4.审查要点(1)申请人是市土地整理中心或其委托的土地整理储备机构。(2)申请登记的宗地在土地整理储备计划范围内。(3)界内原已登记的房地权属应注销。属于集体土地的，应完成土地征收手续；属于未利用地、农用地的，应完成土地转用手续。(4)土地供应前土地登记由各区县国土资源分局、市区国土资源分局以及开发区、保税区、高新区、生态城、东疆港、海河教育园等国土资源管理部门办理。(5)登记机构应自受理之日起3个工作日内完成审核。(6)符合登记条件的，核发《天津市房地产权证》，土地使用权类型为“整理储备”，土地用途为“建设用地”。(7)原土地已登记、房屋未登记的，可由土地登记机构一并办理原土地使用权注销登记和整理储备类国有土地使用权初始登记。4.8.非整理储备类国有土地供地前初始登记4.8.1.概念非整理储备类国有土地供地前初始登记是指未纳入整理储备范围的土地在供地前为明确权属而进行的土地登记。4.8.2.申请人(1)土地划拨前办理土地登记的，由取得选址、规划用地手续的拟用地单位代为申请。(2)土地出让前办理土地登记的，由取得规划条件通知书的单位代为申请。(3)土地作价出资（入股）前办理土地登记的，由取得规划条件通知书的单位代为申请。4.8.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件(1)申请书；(2)申请人身份证明；(3)原房地已登记的应提供权属注销证明；房、地未登记的应提供无登记记录的查询证明；(4)属于土地划拨前办理土地登记的，应提交选址意见书、建设用地规划许可证、规划核定用地图等相关文件；(5)属于土地出让或作价出资（入股）前办理土地登记的，应提交规划条件通知书、规划核定用地图等相关文件；(6)地籍调查成果；(7)其他文件。4.8.4.审查要点(1)申请人与规划核定用地相关文件中的主体一致。(2)拟以划拨方式供地的，具备土地划拨部门出具的《土地划拨前办理土地登记通知书》（见附件）。(3)界内原已登记的房地权属应注销。属于集体土地的，应完成土地征收手续；属于未利用地、农用地的，应完成土地转用手续。(4))土地登记范围与规划核定用地图界内范围一致；有必要的由供地部门与登记机构共同对供地范围进行审核确认，供地部门应予以配合。(5)中心城区范围外集体土地征为国有后的权利人为区县人民政府；中心城区范围内及原国有存量等土地的权利人为市人民政府；拟供应土地部分为整理储备土地、部分为已征收集体土地或部分为国有存量土地的，宗地四至按拟供应土地范围确定，权利人登记为“天津市人民政府”。(6)登记机构应自受理之日起3个工作日内完成审核。(7)符合登记条件的，核发《天津市房地产权证》复印件（加盖与原件核对专用章），土地使用权类型为“待供应”，土地用途为“建设用地”，作为办理供地手续的要件；原件由土地登记机构留存，待供地后受让人申请办理国有土地使用权初始登记时由土地登记机构依职权一并注销。4.9.集体土地所有权初始登记4.9.1.概念集体土地所有权初始登记是指对新设定的集体土地所有权进行的土地登记。4.9.2.申请人集体土地所有权初始登记的申请人为乡（镇）农民集体经济组织、村农民集体经济组织或村民委员会；乡（镇）农民集体经济组织不健全的，由乡（镇）人民政府代为申请。4.9.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）权属界线协议书、调解书、已生效的人民政府依法作出的处理决定书及复议决定书或诉讼判决书；（2）实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（六十条）时确定为集体所有的证明材料；（3）“四固定”时的土地清册；（4）土地改革时颁发的土地所有证；（5）历史沿用，土地权属来源证明材料不齐全的，需提供乡（镇）人民政府确定土地权属的文件；（6）其他文件。4.9.4.审查要点（1）确定集体土地所有权的土地权属界线协议书，需在土地管理部门组织下达成。（2）集体土地所有权登记时可以一并确定土地类别及其面积。4.10.集体土地使用权初始登记4.10.1.概念集体土地使用权初始登记是指对一宗地上新设定的集体土地使用权进行的土地登记。4.10.2.集体“四荒”土地使用权初始登记（1）概念集体“四荒”土地使用权初始登记是指以承包、租赁、拍卖等方式对新设定的农村集体所有的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”用地的土地使用权进行的登记。（2）申请人集体“四荒”土地使用权初始登记的申请人为依法取得该土地使用权的单位或个人。（3）应提交的土地权属来源证明及其他文件①“四荒”地承包、租赁、拍卖合同或协议等；②本集体以外的单位或个人申请者另行提供批准文件；③承包、租赁、拍卖资金支付凭证；④“四荒”地开发方案；⑤其他文件。（4）审查要点①集体所有的“四荒”地使用者，可以为本村村民，也可以是有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人。②“四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议的甲方(发包方、出租方或拍卖方)必须是已登记的集体土地所有权人。③承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不得超过50年。④拍卖“四荒”地使用者应按“四荒”地拍卖协议支付拍卖金。⑤承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并由乡（镇）人民政府批准。⑥租赁或拍卖使用权的“四荒”地必须是农村集体经济组织所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及国有未利用土地不得作为农村“四荒”。4.10.3.农村宅基地土地使用权初始登记（1）概念农村宅基地集体土地使用权初始登记是指对新设定的宅基地使用权进行的土地登记。（2）申请人农村宅基地集体土地使用权初始登记的申请人为农村宅基地合法使用者。（3）应提交的土地权属来源证明及其他文件①1986年《土地管理法》实施后形成的宅基地应提供人民政府批准文件；2007年3月1日以后形成的宅基地应提供《建设用地批准书》。②1982年2月到1986年《土地管理法》实施期间形成的宅基地应提供批准建设文件。③1982年2月以前形成的宅基地因历史沿革等原因导致原有土地权属证件不全或证据不足的，应提交村委会出具的土地权属来源和权属演变的书面证明。④土地权属界线协议书、调解书、已生效的人民政府依法作出的处理决定书及复议决定书或法院判决书。⑤其他证明文件。（4）审查要点①农村宅基地使用者一般为本村农民集体成员。②农村宅基地土地使用权，按照法定面积标准依法予以登记，其面积超过法定面积标准的，在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。1982年2月以前形成的农村宅基地未经拆迁、改建、翻建的暂按实际使用面积确定。③农村居民一户拥有一处宅基地的，对符合分户建房标准规定而尚未分户的农村居民，其现有合法使用的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地使用面积依法予以登记。④农村居民一户合法拥有多宗宅基地的，符合分户条件的，可以分别予以登记；不符合分户条件的，对其中的一处宅基地按法定面积标准依法予以登记。⑤国土部门须以联系单形式请房屋登记部门及原土地登记职能部门核实原房屋、土地登记情况，并审核房、地权利是否矛盾，相关部门需给予配合，并在两个工作日内回复。⑥对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。4.10.4.公共设施、公益事业集体土地使用权初始登记（1）概念乡（镇）村办公共设施、公益事业用地使用权初始登记是指对一宗地上新设定的乡（镇）村办公共设施、公益事业用地使用权进行的土地登记。（2）申请人乡（镇）村办公共设施、公益事业用地使用权设定登记的申请人为依法使用该集体土地的单位。（3）应提交的土地权属来源证明及其他文件①用地批准文件（含红线图），涉及农用地或未利用地的应提交转用批准文件；②集体土地所有权人的证明文件；③其他文件。（4）审查要点①乡（镇）村办公共设施、公益事业建设用地使用者为农村集体经济组织或其下属的事业单位。②国土部门须以联系单形式请房屋登记部门及原土地登记职能部门核实原房屋、土地登记情况，并审核房、地权利是否矛盾，相关部门需给予配合，并在两个工作日内回复。③对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审批，确权登记发证。4.10.5.乡（镇）村办企业集体土地使用权初始登记（1）概念乡（镇）村办企业集体土地使用权初始登记是指对乡（镇）村企业或其入股（联营）企业新设定的集体土地使用权进行的登记。（2）申请人依法批准使用集体土地的乡（镇）村办企业、入股（联营）企业。（3）应提交的土地权属来源证明及其他文件①市、区（县）人民政府批准用地文件；②集体土地所有权人的证明文件；③入股（联营）企业的，应提供入股或联营合同；④其他文件。（4）审查要点①乡（镇）村办企业使用集体土地，须经市、区（县）人民政府批准。②集体土地所有权人的证明文件中，应明确破产、兼并处分集体土地使用权需转为国有土地时，国土资源管理部门可以直接办理土地征收手续，征地补偿安置费作为清偿资金。③需审核证明文件中的土地所有者与土地登记中的集体土地所有权人是否一致。④国土部门须以联系单形式请房屋登记部门及原土地登记职能部门核实原房屋、土地登记情况，并审核房、地权利是否矛盾，相关部门需给予配合，并在两个工作日内回复。⑤对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审批，确权登记发证。4.11.土地使用权抵押初始登记4.11.1.概念土地使用权抵押初始登记是对已经登记过的国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定土地抵押权进行的土地登记。4.11.2.申请人土地使用权抵押初始登记申请人为土地使用权人和抵押权人。4.11.3.应提交的权属来源证明及其他文件（1）《国有土地使用证》或《集体土地使用证》等土地权属证书；（2）借款合同或其他形式的主合同；（3）土地抵押合同；（4）其他文件：①以划拨土地使用权抵押的，抵押人与抵押权人还应当提供抵押权实现时优先交纳出让金的确认文件，无地上物的应提交批准抵押文件；②以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；③以共同共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明；④已经出租的，提交承租方知悉抵押的证明材料；4.11.4.审查要点（1）下列土地不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，及以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的占用范围内的土地使用权除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥无地上物划拨国有土地使用权未经批准不得抵押。（2）抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。（3）审查土地证书与土地登记簿记载内容是否一致，抵押合同清单与土地证书是否相符。（4）土地抵押期限不得超过土地使用期限。（5）国家租赁土地的承租土地使用权可随地上房屋等建筑物、构筑物进行抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。（6）国家授权经营国有土地使用权抵押的，在实现抵押权时应当从处置所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。（7）分割抵押的，应先办理宗地分割登记手续。（8）在已抵押的土地使用权上再行设定土地抵押的，应审核：①应提供其他抵押权人知悉的证明。②抵押权实现时的偿还顺序以他项权利登记的先后为序。（9）以最高额贷款方式设定土地使用权抵押的，抵押合同应为最高额抵押合同，贷款额度应在最高抵押额度内。（10）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，设定抵押权的集体土地使用权应为已设定抵押的乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，及依法承包、租赁、拍卖取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权。集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人书面同意，并明确处分抵押物需将集体土地转为国有土地时，土地管理部门可以直接办理土地征收手续，征地补偿安置费作为清偿资金。（11）填写土地登记簿时，在“登记的其他内容”栏填写日期、抵押权人名称、抵押范围、抵押贷款金额等。4.12.地役权初始登记4.12.1地役权初始登记是对已登记的土地所有权或土地使用权上新设定的地役权进行的土地登记。4.12.2地役权初始登记记申请人为供役地权利人和需役地权利人。4.12.3（1）土地权利证书；（2）地役权合同；（3）其他文件。4.12.4（1）供役地权利人应与土地权利证书记载的土地权利人一致。（2）供役地权利人和需役地权利人应与地役权同签订双方一致。（3）地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地使用权等用益物权的剩余期限。（4）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立宅基地使用权时，该宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。（5）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。5.变更登记5.1.划拨国有土地使用权变更登记5.1.1.概念划拨国有土地使用权变更登记，是对已登记的划拨国有土地使用权因政府机构、各人民团体、事业单位间转让（或转移）或国有企业下属全资国有子公司之间转让等原因进行变更而继续以划拨方式使用国有土地的使用权登记。5.1.2.申请人申请人为划拨国有土地使用权转让人和受让人。5.1.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）人民政府或国土资源管理部门的批准文件；（2）原《国有土地使用证》；（3）房屋所有权证书等地上物附着物产权证明；（4）企业改制的应提交企业改制方案及批准文件；（5）其他文件。5.1.4.审查要点（1）企业改制后可以继续保留划拨5年的，其划拨土地的期限自改制方案批准之日起算，超出5年的应办理有偿手续。5.2.划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记5.2.1.概念划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记是指以划拨方式获得土地使用权因使用划拨土地期限届满、企业改制以及司法判决、裁定或拍卖等原因，土地使用者补办出让手续后进行的变更登记。5.2.2.申请人划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用权变更双方当事人。5.2.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）人民政府或国土资源管理部门的批准文件；（2）原《国有土地使用证》；（3）《国有土地使用权出让合同》；（4）国有土地使用权出让金及契税缴纳凭证；（5）其他证明文件。5.2.4.审查要点（1）申请人应与《国有土地使用权出让合同》的受让方一致。（2）补办出让应同时符合出让国有土地使用权初始登记的有关规定。5.3.出让、国家租赁国有土地使用权变更登记5.3.1.概念出让、国家租赁国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家租赁国有土地使用权因转让、司法判决、裁定或拍卖等原因发生权属改变或建设项目竣工而进行的土地登记。5.3.2.申请人出让、国家租赁国有土地使用权变更登记申请人为出让、国家租赁国有土地使用权变更双方当事人。5.3.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）原《国有土地使用证》；（2）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权租赁合同》；（3）国有土地使用权转让契税缴纳凭证；（6）因土地使用权交换、调整、作价出资（入股）、赠与、转让的，提供协议，属于在建工程的，还应提供在建工程转让审核批准文件；（7）因单位合并、分立、企业兼并的，提供合同或者上级主管部门的批准文件；（8）因司法判决、裁定或拍卖的，提供司法判决、裁定或拍卖文件及证明；（9）其他文件。5.3.4.审查要点（1）下列房地产不得转让：①司法机关和行政机关依法裁定、决定、查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③共同共有房地产，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的；⑤未依法登记领取权属证书的；⑥法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（2）以出让方式取得土地使用权转让时，应当符合下列条件：①按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，并符合合同约定的转让条件。转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书；③土地使用权转让后，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限；④受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须重新签订土地使用权出让合同或签定补充合同，相应调整土地使用权出让金及出让年限。（3）土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。5.4.国家作价出资（入股）、授权经营国有土地使用权变更登记5.4.1.概念国家作价出资（入股）、授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的国家作价出资（入股）、授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。5.4.2.申请人国家作价出资（入股）、授权经营国有土地使用权变更登记申请人为国有土地使用权转让人和受让人。5.4.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）原《国有土地使用证》；（2）国家作价出资（入股）决定书或授权经营批准文件；（3）转让合同、协议或其他交易证明文件；（4）若已抵押，须提交抵押权人同意转让的证明；（5）其他证明材料。5.4.4.审查要点（1）申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。（2）国有企业改革中以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资（入股）、租赁或抵押，改变用途的应补交不同用途的土地出让金差价。以授权经营方式处置的在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让、租赁或抵押，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经国土资源行政主管部门批准，并补缴土地出让金。（3）土地使用权转让后，其使用年限为原土地使用权作价出资（入股）合同或授权经营决定书约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。5.5.整理储备类国有土地使用权变更登记5.5.1.概念整理储备类国有土地使用权变更登记是指因按《天津市房地产权证》证载范围分割供应土地，或不同地块合并供应土地，或土地整理储备机构变更名称的，应由土地整理储备机构申请办理土地分割、合并或变更名称的变更登记。5.5.2.申请人市土地整理中心或其委托的土地整理储备机构。5.5.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件(1)申请书；(2)申请人身份证明；(3)原土地整理储备机构已取得的房地产权证；(4)土地分割或合并或整理储备机构变更名称的相关文件；其中，属于拟划拨土地分割或合并的，应提供选址意见书、建设用地规划许可证、规划核定用地图等相关文件；属于拟出让或作价出资（入股）分割或合并的，应提供规划条件通知书、规划核定用地图等相关文件。属于整理储备机构变更名称的，应提交原颁发身份证件机关出具的姓名或者名称变更的证明文件；(5)经测绘监管部门验收的测绘成果报告。原无解析坐标成果的，应当提供地籍调查成果；(6)其他文件。5.5.4.审查要点(1)属于土地分割或合并的，变更登记范围应与规划核定用地图界内范围一致。(2)属于变更名称的，申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致。(3)登记机构应自受理之日起3个工作日内完成审核。(4)符合登记条件的，拟供地部分核发《天津市房地产权证》，其中复印件作为办理供地手续的要件，原件由土地登记机构留存（待供地后受让人申请办理国有土地使用权初始登记时由土地登记机构依职权一并注销）；裁余部分为原权利人核发《天津市房地产权证》。5.6.集体土地所有权变更登记5.6.1.概念集体土地所有权变更登记是对已登记的集体土地所有权权属发生改变而进行的土地登记。5.6.2.申请人（1）因土地被征收，集体土地依法转为国有土地，而导致集体土地所有权面积减少的，由原农民集体申请。（2）村农民集体所有土地因乡镇企业、公益事业建设依法批准，变为乡镇农民集体所有土地的，村农民集体与乡镇农民集体共同申请。（3）因交换、调整等原因导致集体土地所有权变更的，交换、调整土地的各方共同申请。5.6.3.应提交的土地权属来源证明及其他文件（1）原《集体土地所有证》；（2）因土地被征收，集体土地依法转为国有土地，而导致集体土地所有权面积减少的，还应提供土地征收协议及批准文件；（3）村农民集体所有土地因乡镇企业、公益事业建设依法批准，变为乡镇农民集体所有土地的，还应提供补偿协议及土地使用批准文件；（4）因交换、调整等原因导致集体土地所有权变更的，还应提供集体土地所有权交换或调整协议及相应的批准文件；（5）其他文件。5.6.4.审查要点（1）集体土地交换、调整的，必须经过县级以上人民政府批准。5.7.集体土地使用权变更登记5.7.1.集体“四荒”土地使用权变更登记（1）概念集体“四荒”土地使用权变更登记是指对已登记的集体“四荒”土地使用权权属发生改变而进行的土地登记。（2）申请人“四荒”地集体土地使用权变更前后的权利人。（3）应提交的土地权属来源证明及其他文件①原《集体土地使用证》；②集体“四荒”土地流转协议；③处分抵押财产的，要提交抵押合同和法院处分抵押财产的裁定等证明文件；④集体“四荒”土地流转批准文