房地产项目管理流程

一、前言**科技凭借自身深厚的行业背景与丰富的实施经验，在充分研究房地产行业的管理模式与特点基础上，提出针对房地产行业项目全过程管理的整体解决方案，借此帮助房地产企业解决高速增长中面临的项目管理瓶颈，促进企业实现从传统项目管理向现代项目管理的转变。

解决方案的特点优势◆从宏观的角度管理项目实施过程，实现投资、进度、资源、成本、质量等的综合管理。◆涵盖项目生命周期的全过程项目管理，从项目可行性研究、项目前期、设计规划、投资管理、项目施工到项目验收的全过程管理。◆以市场关系管理的思想管理项目全过程，从市场与客户的需求分析出发，以实现客户价值为目标，管理项目全过程的价值活动。◆基于互联网建立全天候的项目管理平台，使信息的沟通与交流更加快捷方便。◆为项目决策人随时提供多方位的价值评估和分析,高效解决高层领导最关心的宏观总体问题

二、解决方案构成体系1、项目前期阶段管理1.1、投资机会研究投资机会研究的核心是通过市场调研与市场信息分析，发现最佳的投资机会，具体功能包括：◆市场调研

●竞争地位调研●开发土地调研●市场环境调研●市场特点调研

●消费者调研●促销情况调研●地产信息调研●专案调查调研◆市场分析

●以往楼盘销售信息分析●客户分析●以往楼盘业主反馈分析

●促销情况分析●地产信息分析1.2、项目策划管理在对市场信息进行充分调研与分析的基础上，将项目的投资方案转换成为定义明确、系统清晰、目标具体的项目策划，实现策划过程的规范化、科学化，策划内容的全面化、综合化，策划成果的共享化、知识化。具体的功能包括：◆策划过程管理

按照企业的实际业务流程，科学地规范项目策划阶段的各项工作，提供策划过程的计划编制模板。◆策划内容管理

项目的策划内容既有总体的策划也有局部的策划，包括：

●项目构思策划●项目实施策划◆编制项目策划报告与项目建议书

根据项目策划的具体内容，按照企业自定义的策划报告模板与项目建议书模板，高效生成项目具体的策划报告与项目建议书。1.3、项目可行性研究项目可行性研究是项目前期工作的重点与核心，系统将从流程、内容、方法等多方面保证可行性研究的规范性、科学性与充分性。具体功能包括：◆方案设计与优选管理

依据项目的策划报告与项目建议书，编制项目的多个可选方案，通过可选方案的分析比较，从中选择和推荐最优方案。具体功能包括：

●编制可选方案●可选方案的比较分析●选择推荐最优方案◆经济分析与评价

采用先进科学的经济评价工具对推荐方案的各类经济指标进行评估，从而为项目的投资决策提供高效支持，经济评估内容主要有财务评估与不确定性分析，具体功能包括：

●财务评估●不确定性分析◆编制可行性研究报告

按照有关规定建立规范的项目可行性研究报告模板，并可以依据企业与项目的实际情况对模板进行管理。

●开发项目用地的现场调查及拆迁安置●市场分析和建设规模的确定

●规划设计影响和环境保护●资源供给

●环境影响和环境保护●项目开发组织机构、管理费用的研究

●开发建设计划●项目经济及社会效益分析

●结论及建议◆可行性研究报告评审

按照科学规范的评审流程与内容对可行性研究报告进行评审，具体评估内容包括：

●建设必要性评估●方案评估●建设生产条件评估

●项目效益评估●项目投资决策1.4、项目立项管理对项目立项的流程按照不同的建设项目类型进行规范化管理，并提供相应的工作计划模板。同时对各类关键性的政府批文与许可证进行统一管理。

2、项目实施阶段管理2.1、项目实施阶段的PDCA循环在项目的实施阶段，采用PDCA（Plan计划—Do执行－Check检查－Action处理）循环，通过在项目组织的各层次中应用PDCA概念来保持持续改进管理过程的能力。PDCA循环主要由以下过程构成：◆计划（Plan）◆执行（Do）◆检查（Check）◆处理（Action）2.2、工程招标管理按照国家、地区及行业主管部门的工程招标程序和规定，对工程招标过程进行全面管理。并可帮助企业建立招投标信息沟通平台，统一管理项目的设计、施工、监理、材料采购等招标工作，从而使项目的招投标更加高效与科学。具体功能包括：◆

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◆招标信息发布管理◆招标文件编制管理

投标单位报名管理◆投标单位资质审查管理

招标文件发送管理◆施工图预算及项目标底价格确定（针对施工与监理招标）

投标文件管理◆开标、截标管理

方案评审管理◆中标单位确定

中标合同管理2.3、项目设计管理◆限额设计管理

●设计内容管理●制定限额指标●概算管理

●限额控制●设计变更管理

通过挂接行业、地区与企业定额实现资源的精确分析与计算，在此基础上进行资源计划的编制、优化与追踪管理。◆设计过程管理

提供项目设计过程的全面综合管理，具体功能包括：

●设计目标管理●设计进度管理●设计质量管理

●设计成本管理●设计文档管理◆设计审核

提供全面的设计审核管理功能，以保障项目的设计成果符合策划阶段确定的项目整体构思与目标体系，具体功能包括：

●设计评审管理●设计变更管理2.4、项目施工管理◆项目范围管理

通过范围管理，明确项目施工阶段管理的目标与边界，主要包括：

●建立项目目标体系●建立项目分解结构●建立项目编码体系◆项目合同管理

按照《建设工程施工合同范本》、《FIDIC土木工程施工合同范本》等要求全面管理工程项目的各类合同。具体功能包括：

●合同编制●合同信息管理●合同文档管理●合同事务管理

●合同变更索赔管理●合同费用管理●合同自动跟踪与预警

●合同履约分析◆项目投资管理

投资管理是房地产项目实施管理的重点与核心，系统提供了全过程的投资管理与控制功能，具体功能包括：

●工程四算对比分析●投资计划管理●资金筹措管理

●资金使用管理●投资过程检测●投资综合统计分析◆项目进度管理

依据项目实际情况，建立项目业主管理——总承包管理——分包管理——实施层管理的完整分级计划体系，施工单位和监理单位依据总体控制计划编制具体的实施性计划。具体功能包括：

●进度计划编制●进度计划的优化

●进度追踪管理●进度统计与分析◆项目资源管理

主要实现对甲供材料与设备的全面管理，同时可以与**供应链管理系统（SCM）结合，实现对材料设备的计划、采购、库存、使用等的全过程管理，具体功能包括：

●材料需求计划管理●材料采购管理

●材料库存管理●材料使用统计与分析◆项目质量管理

以ISO9000质量标准和国家行业的质量规范为基础进行全面的质量管理，具体功能包括：

●建立质量体系●质量体系文件管理●质量费用管理

●建立质量控制分解结构●质量控制点管理●质量事件记录◆项目信息管理

对项目中的各类文档信息进行分级、分类归档管理，并可与知识管理系统紧密结合。

●项目文档分类组织与查询●国家行业规范及标准分类组织与查询◆项目组织协调

对项目中的各类组织协调活动进行统一的管理，确保项目的正常稳定运作与目标的顺利实现。具体功能包括：

●工作会议管理●会议纪要管理●对外事务管理

3、项目验收阶段管理3.1、项目验收流程管理按照企业的工程项目流程管理，合理的规划与管理验收阶段的各项工作，提供验收阶段的计划编制模版。3.2、项目验收内容管理◆

◆分项工程验收管理◆专业工程验收管理◆竣工综合验收管理

验收记录统计与分析管理◆竣工验收的各项证明管理3.3、项目竣工移交管理◆项目设备设施移交管理◆工程技术档案移交管理◆竣工资料移交管理3.4、项目保修维护管理对工程保修期内的各项保修与维护工作进行统一管理，并进行统计分析，以反映项目的工程质量。3.5、项目总决算管理编制并审定项目的总决算报告，并通过与项目的概预算进行比较分析，确定项目决算是否达到总成本目标的要求。3.6、项目验收文档及资料管理对项目验收阶段涉及的各类国家与行业的工程验收标准规范、各类技术文档资料、各类竣工验收资料等进行分类组织与管理，以方便用户查询。房地产工程项目管理系统房地产企业信息化建设不仅极大提高房地产企业的市场竞争力，而且大大减少人力，提高效率，加快信息处理速度，提高信息的准确性和可靠性。同时，房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，从而获得更多商机。房地产企业信息化还可以提高企业对市场反应能力，提高决策的正确性和预见性，从而大大提企业的市场竞争力。所以，我国房地产企业如何适应激烈的国际市场竞争，采用信息化技术武装企业将是一条重要的途径。因为信息技术可以使房地产商开发的房屋功能得到改善，使传统的房地产经营管理方式得到改善。目前，从房地产的项目管理方面来说，国外从项目的立项、设计、招投标、采购、施工、财务管理等方面采用的信息技术比较普遍，所带来的效益很明显。据统计，由于信息技术的实施，能降低项目的成本约10－15％左右；在传统的物业销售和房地产经纪方面，发达国家已建成传统的物业销售数据库和网络系统，拥有一个统一的综合信息平台，用户通过网上能查到所需物业的详细资料，并通过网上完成物业经纪的所有手续，节省了房屋销售的成本和经纪费用。盟友**公司采用科学的、先进的信息化手段，构建一个房地产的电子商务平台和目前流行的数字神经系统，实现全面的信息化管理，使房地产开发公司具备"管理创新、制度创新、业务创新"的能力，拉开房地产企业之间的距离，在本质上加强企业竞争优势，提升核心竞争力。主要模块包括：一、文件收发管理对房地产部门的收文、发文单据电子存储，使对外对内的文件往来内容、时间、收发单位等清楚明确，以备将来快速查找，从细微处把握工程管理，减少自身纰漏。叼二骆、缴工拍程船综遇合检信跌息培管左理贸原蔽通砍过绪对艇工丽程变综万合腾信杨息育的颤管貌理哨，碰提现高袭房鸭地银产始部营门帐的楼知辰识批管苏理需能汪力素，踢提栽高愈工汪作顺效古率浓。寸可狠把涉一向些津不令能插在逮其踢他破模静块怖归休类诸的议信削息酷存够放勺于窄此茶，鸦此角处哑还卷有敲用包户容可燥自国由根划惰分弓文艺件糖类短别可功狸能休。晨用暮户表可眼按骨照睁规拆定抓自袍建倒文绑件围类睬别杯。腾三悠、征施继工适前睛期处文网档滨管尤理挺捧柱过施吐工温前医期洋的眼准耀备盾工疲作滤对钱工影程萌能翼否锐顺娱利拣进明展娘起临决佛定旺作趋用执。均此塘处谱对慧施稳工岔前锋期辩工津作禾文捞档恼进肉行骡存地储呆，惹辅聪助博业棍主灿监罢督侦工卖程域施笋工吩准司备瓣情抓况诱，副文掀件霜分充类宵存鞋放搂，荒用泡户掀按腾照绘自末己茅的拜权宋限栽查鸦看谊相探应税目勾录茶的讯内闹容度。闹四盗、萌图辩纸张管弓理恳戒膏目季前孩正主式但图哭纸泄往木往魄不夕能块及霞时悄送香达泛，铜引碧发度准蜂备军图饲和睬正炊式孙图伪不厦同妥，非图饲纸站历外次劝版院本怜变昌更敌等提一夺系基列奥问块题锯。指处赶理旨不唇好厉，缴就杰会忆给害业殖主链带声来躬不沉必澡要拖损丽失增。隶利脏用缝微版机恶实郊现热图猛纸贵管般理趁电振子劲化授非宝常子有份必肤要亭。笼五穗、宴招飞标菌管淹理哨恋浇招通标稍是堪业典主揭选邮择渗工老程恐项外目捆实绳施同单并位多的抹手乏段显，树招撑标岸给表了匆业本主缴优王选矩承恨包淹商塘的幕机苏会船，唯是蔽项孙目债成脖功我实蛋施根非抖常芳关宝键馆的督一瞧环吸，兴但垮招才标起牵湖涉明到时合辱同巾编斧制叫资艺料万难枝查奇、链资急审附环逢节存多范导帜致屠招风标爪时灾间阻长唉、辟费头用茫高世等今一段些歇问禾题容，版信染息国化谣具邮有结数侄据葬充即分匀共腹享装、页信疫息米及慢时瓦等阅优玉势逆，扇业凳主物通银过叹利愤用顽信逮息槐化抱辅户助芽招肌标寨工瓦作拜非埋常全有篮必降要灶。熟六悟、烦合检同团管崭理核样盖合证同厨管源理懂是脉企棋业杜在饱经婆济架活秩动残中司保调证神企少业等利境益唐的蒙重梅要俩环愉节趟，住应良有掉条固不秘紊激、渔动叨态斧控约制竿、验掌敬握叉全挎局幸。车系免统互应国采佣用移目学录蒜树灭结碎构鞋，慧层屑次潮分慧明裂，牵文验档繁资鞋料必一你目读了葱然截；照分决为叛编送辑倍合滔同维、蒜分纽析普合唐同沙、附合舱同呜支助付辈等倍逻疗辑骑模烫块稼；统可猛生井成层多捧种棒报译表效供蓄用誓户拣使宴用舅。武七荒、考合名同笼签别审毅管如理灾棵溪通亚过坑此更模宅块盼完模成用合装同厌的混签巡审前、掠流众转挽管济理亭。强八铲、斗施卵工影进观度乌管乏理意俯茄施耍工希进优度枪管删理逗是牙对减施久工皮计剥划羞文鸦件流汇丢总绵管澡理乐，双使牌进技度气状即态义明辫了科清粪晰棒。范九改、躺质鸣量筒管脑理控热惭项鸽目薄质挨量顽是无业者主酬非右常哈关艇心枕的昂问卧题禾，裕施妥工萝质柄量恢控籍制五由展监皇理溪主亚要舰管衫理耕，忘房遗地停产央部元门良只衡是迁起户监搅督暗指毁导冷作律用悟。劫故圣质宿量偿管扩理炉同裙监露理湾数搜据鸭紧仅紧堂联芝系桨起卧来煌。进由吓监恐理此报乏送南相出关办质拒量足数出据萝，宏达纲到紧对甘质侦量脆的染内皆业阀管途理蛇。幕从赛业提主恼的页管贤理讲需单要会出面发舟，孙本蛾模捆块比只摆涉浙及坑人呈、惕材召、堂物寨的唤资纵质庸管府理酱和剃重喘大铺的击验炉收元记回录旨管滨理它。丛十野、富物绘资妇管皮理羽什异对腾项未目适甲缺供师材齿管矮理址，察包截括遇物渡资悔前雄期哪寻唉价餐管档理轿，便供乐应扫商毫查足询爸，士物距资矩所雨属魂供建应系商趟查炼询拥等骄。晕项句目戚需违求表计滤划渔和读物醋资微采纽购硬数田量视联顷系弃，虾动瞧态悉更址新般。逃十纷一甲、原文卡档段管蒙理拖凝仪对抬房顷地唱产腿部逆门界的得一备些枯需滥要杏共课享谎的搂文蓬档国进钱行芝管墙理脉，思分尼为输公洞共北区嚼和老个圣人透区惩两赌个俯部豪分悬。骨可厅行章性刊报沸告项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。

一、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：

(1)项目概况；

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