房地产估价报告的内审审核讲义

房地产估价报告与估价报告内部审核讲义***山东****房地产评估有限公司总经理内容要求：房地产估价报告的作用与内容；房地产估价报告审核的内容；项房昂地烧产况估岭价裕报腥告园审赶核瞎的验的庭标改准晓。咳2君0德0偿9厨年衔8存月墓3惜1可日凡目齐球址指呜故录TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l_Toc4102邻第距一棵章唱蜜夹房殃地筋产途估摆价辩报凯告鲜的总作礼用凤和筑内链容拍 性3HYPERLINK\l_Toc18505拨第概一贤节案、坏房巨地地产睁估声价冈报才告高的间作唤用欺 稀3HYPERLINK\l_Toc4222艰第庸二纳节责、卫房咬地构产楼估锅价典报红告若的凉内马容航 险5HYPERLINK\l_Toc401僵一部、蕉房歼地却产阿估厉价月报庆告帝的敏合症法防性璃 薯5HYPERLINK\l_Toc15155飞二疯、词房话地喇产诚估铁价漫报巧告斑的史真服实鹅性哨 歪7HYPERLINK\l_Toc27117衡三不、捕房燕地挥产牙估造价花报舌告宿的步相鸭关周性店 缠8HYPERLINK\l_Toc1104兰第需三坟节唇、薪房群地袜产涝估需价叙报怪告井的侧风坑险摊 刑8HYPERLINK\l_Toc21797俩第掌四高节易、奸防佩范忍评运估单风到险编的尊措享施为 炼1罩0HYPERLINK\l_Toc1952小第耗五棒节枝、辣降旋低冒评炊估恩风保险蜡的阶方演法君 脏1嘉2HYPERLINK\l_Toc12910睡第已二绞章努升梨估自价傍报胆告岔审吊核狼的饼内赴容匪 魄1黄4HYPERLINK\l_Toc6067学第出一国节鞭、带内巨部踩三谨级燃审嗽核稻 以1沿5HYPERLINK\l_Toc29063摧第句二耗节棵、隆不彼同组估尤价哈目疗的澡下些审功核参的胖重刮点添 姓1功6HYPERLINK\l_Toc22290斥一休、辈城离市示房沸屋造拆专迁蛇估央价唤报停告箩 书1假7HYPERLINK\l_Toc23949足二阴、美抵屋押解目贵的辜下降的疤房增地百产喊估谊价薯 盗2惊7HYPERLINK\l_Toc13366菜三疲、遭司赛法柄鉴法定蛛房灶地邪产距估至价肾报昏告拾 意3舅4HYPERLINK\l_Toc928混第庄三自章泽促伏房军产共估慢价俗报宫告搂中董的灵常痰见筐问天题脆 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》第35条规定，“拆迁当事人就委托评估机构达不成一致意见的，由人民政府城市建设拆迁管理部门组织有关当事人在具有资质的评估机构中随机抽定”。涉及到本案，被告和拆迁人至今没有提供出其依法确定评估机构的证据，所以，被告确定拆迁房屋估价机构的程序不合法。第二、房地产估价程序严重违法。1、拆迁房屋的估价结果有可能是拆迁人和评估机构协商得出的。我们提醒法庭注意的是，拆迁人郑州市地产集团动迁宣传提纲是在2004年10月18日公布的，本案中的《房地产估价报告》是在动迁宣传提纲宣布之后的第四天，即2004年10月21日作出的。令人称奇的是，在估价报告尚未作出之前，动迁宣传提纲中竟然就公布出了拆迁房屋的评估价（见动迁宣传提纲第四页中间部分）！这就不得不让人对评估结果的公正性和公平性产生怀疑。这种现象的发生究竟是评估机构在弄虚作假，还是委托人与评估机构在协商评估价格，甚至是双方串通在一起来损害原告的合法权益，原告很是疑惑！《河南省城市房屋拆迁管理条例》第44条规定，“估价机构显示公正、弄虚作假的，其评估结果无效，房屋拆迁管理部门应当责令其退回评估费用，并处5万元以上10万元以下的罚款”。在此，原告认为该评估结果有失公正，应是无效的，被告据此作出的裁决也是不合法的。2、评估机构没有对被拆迁房屋进行实地查勘。《城市房屋拆迁估价指导意见》第15条第1款规定“拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料”，我们在被告提供的证据中没有看到评估机构对实地进行查勘的记录和相关的影像资料。因为“实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可”（见《城市房屋拆迁估价指导意见》第15条第2款）。即便是“因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的”，也“应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明”（见《城市房屋拆迁估价指导意见》第15条第3款）。代理人没有看到被告或评估机构履行实地查勘程序的证据。因此，该评估报告程序不合法的。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第62条的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论如果原告提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院对此鉴定结论不予采纳。第三、评估结论内容不完整，估价报告缺少必需的内容。建标〔1999〕48号《房地产估价规范》第8部分第2条规定“估价报告应包括下列部分：1封面；2目录；3致委托方函；4估价师声明；5估价的假设和限制条件；6估价结果报告；7估价技术报告；8附件。而被告提供的证据《房地产估价报告》中却缺少了《估价技术报告》这部分重要的内容。这样，原告就不知道该房地产估价是如何对个别因素、区域因素、市场背景、最高最佳使用进行分析的。更不知道估价方法是如何选用的，估价测算是如何进行的，当然也就不知道估价结果是如何确定出来的。该《房地产估价报告》中的附件也不符合规范的要求，《房地产估价规范》中第8部分第3条第17项规定“附件应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。而本案被告提供的《房地产估价报告》的附件中，就没有估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，也没有估价对象的产权证明。代理人认为，该估价报告中缺失这些必需的内容，就违反了《河南省城市房屋拆迁管理条例》第30条第3款所规定的“估价机构评估时应当遵守估价规范，做到公开、公平、公正”的原则。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第62条的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论如果原告提出证据证明鉴定结论内容不完整的，人民法院对此鉴定结论不予采纳。三、被告以分类评估结果作为拆迁裁决的依据不合法。从被告提供的《房地产估价报告》中可以看出，此次估价是对拆迁项目的分类评估。即在评估时点对成套住宅和非成套住宅进行了分类评估。《郑州市城市建设拆迁管理条例》第34条规定“城市建设拆迁补偿安置评估包括对拆迁房屋的分类评估和分户评估。分户评估是指评估机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估”。第35条规定“拆迁当事人可参照被拆迁房屋的分类评估价格签订拆迁补偿安置协议；拆迁当事人对分类评估结果有异议，达不成协议的，被拆迁房屋的补偿金额以分户评估的价格确定，分户评估的评估机构由拆迁当事人双方协商共同委托。”拆迁人在其动迁宣传提纲中第3页，也对该条例的第35条进行了宣传。既然原告对分类评估结果有异议，而且拒绝以分类评估的结果为依据和拆迁人签订安置补偿协议，那么，作为被告就应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》的规定组织拆迁当事人进行分户评估。遗憾的是被告没有依法行政，使得其裁决存在违法的情形。四、被告以原告在裁决程序中没有以书面的形式对评估结果提出异议，就推定“评估结果合法有效”即没有事实根据，也没有法律依据。首先，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第20条的规定“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估”，这里就要求书面申请复核估价的前提是“收到估价报告”，而原告却从来没有收到过正式送达的估价报告。其次，到目前为止原告查找了国家、河南省以及郑州市的关于房屋拆迁的法规和规章，均没有发现关于要求“拆迁当事人对评估结果有异议必须以书面方式提出”的规定。再次，原告已经清楚的向被告和拆迁人表明对估价结果持有异议：原告得知拆迁人给出的拆迁房屋补偿标准之后，就认为这个估价太低，因此，拒绝和拆迁人签订补偿安置协议；在裁决程序中的调解会上，原告用明示或默示的方式表示补偿标准太低，对估价结果有异议，最终没有达成调解协议；在拆迁人的裁决申请书中第6页，被告的拆迁裁决书中的第7页，本诉讼中被告所提供的证据7中（即：未达成拆迁安置补偿协议的户数比例及原因说明）都表述了原告对估价结果不认同有异议的态度。所以，被告以原告在裁决程序中没有以书面的形式对评估结果提出异议，就推定“评估结果合法有效”即没有事实根据，也没有法律依据。五、《房地产评估报告》超过了有效的使用期限。该评估报告是2004年10月21日交付的（拆迁人在2004年10月18日就知道结果了），被告所作出的拆迁裁决是2005年11月7日。在该评估报告的第9页第13部分显示的是“估价报告应用有效期”即“有效期自估价报告交付之日起至拆迁补偿结束时止，并不得超过12个月，超过12个月后需要重新进行评估”。从评估报告交付之日（2004年10月21日）到被告作出裁决之日（2005年11月7日）时隔12个月有余，而且拆迁补偿到现在也没有结束，所以，按照该评估报告自身的规定，其已经因超过了有效期而归于无效。被告依据一个超过有效期限的鉴定结论作为裁决的依据显然是错误的。六、被告和拆迁人没有提供确定产权调换房屋价格的证据。本案中，被告作出的拆迁裁决书中认可了拆迁人制定的补偿安置方案，但在补偿安置方案中的“产权调换”方案中，安置房的总价款却不知是如何计算出来的。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第25条、《