房地产营销实务房地产项目可行性研究报告

房地产营销实务——房地产项目可行性研究汇报姓名陈伟海南旅游房地产投资分析选择来海南购房不能简朴理解为居住地产，海南多数地产是为度假需求服务，投资者看中的是度假资源的投资属性。1.调控政策对市场影响巨大1.1目前房地产市场运行的态势。这几年来宏观调控政策一轮比一轮严厉，全国房地产市场可以说扑朔迷离，大家也比较关注，这个行业这几年来应当也是受到关注度最高的行业，上到中央领导、下到一般老百姓，以及所有的媒体都在反应房地产的状况，应当说房地产受到了普遍的关注。目前房地产的运行态势，可以总结出几种特点，第一是市场和保障受到双重的调控政策影响，政府目前不仅加大住房保障力度，对于房地产市场调控政策也是越来越严厉，简朴回忆一下房地产市场这几年走过道路，虽然房地产是从开始进入迅速发展阶段，但早在就曾开始进行第一轮调控，当时说煤电油运全面紧张，是由于房地产投资热带来的，因此率先在房地产行业进行宏观调控，04、当时调控热点，一种是克制投资过快增长，第二是稳定房价，第三调整供应构造。过去在市场需求的拉动下，房屋户型越来越大，因此要把90平米如下户型作为主导，另一方面是规范市场，这是宏观调控最初几年的重点。到了，对于房地产行业的认识有一定的转变，从调控市场专题变为住房保障，调控的重点是加大住房保障的力度，单没想到在受到全球金融危机的影响，房地产市场很不景气，因此后来出台了刺激房地产业发展的调控政策。成果到了全国各地，尤其是某些二、三线都市房价出现迅速上涨，底初涨幅非常吓人，据公开的数据显示，涨幅到达了15%左右，但现实是几乎每个都市涨幅超过15%这样的迅速上涨。在这样的状况下，不光一般老百姓远远买不起房子，中产阶级同样也买不起房子，这样严峻形势导致了出台了史上最严厉调控政策，4月份和9月底两次颁布了调控政策，因此调控政策应当对市场需求影响是比较大的。不过每次调控政策出台之过了几种月之后，由于目前有钱人太多了，各行各业都在专题投资房地产行业，导致了调控政策出台六个月或者一年就出现了大幅的反弹。今年年初再次出台愈加严厉的调控政策，例如调控政策是，你有两套房子就不能贷款，但今年调控政策是，有钱也不能买，执行的是严格限购，有两套房就没有购置的资格，其实这个政策早在我们就曾经提出提议，中国的大都市，尤其是供需不平衡的都市，除非限制购置人群，否则很难控制住房价，但我们一直等了六年之后这个政策才终于出台，从目前来看市场的反响应当是比较强大的，导致了许多都市成交量的持续低迷，让诸多开发商不乐意、不敢开盘，一直在迟延开盘时间，大多都市楼市市场成交量下降70%左右，就目前现实状况来看房地产市场整体受到影响和冲击是非常大的，并且我认为这个影响还会持续相称长的时间。1.2限购令的影响限购令对于但凡颁布了限购令的都市应当说是一种非常致命的打击，但非限购令的都市又带来了新一轮发展机遇，这个在全国非常普遍的，例如说在海南，三亚和海口颁布了限购，但其他区域的房地产业发展势头非常猛。同样，北京颁布了限购，但在北京周围的都市，例如河北等都市，挨着北京市周围的都市房价这几种月也是呈上涨的趋势，从这里也看得出来，虽然调控指向了房地产业，不过诸多国民经济发展主线问题没有得到处理，包括老百姓的资金流没有分流渠道，大家有钱没有地方投，也许还会寻找某些相对稳健的投资产品，例如房地产。目前调控政策尚有一种重点是规定各个地方在第一季度末出台房价的调控目的，目前全国有34个都市公布了房价的调控目的，其中34个都市里山西省占20多种，因此山西省房价调控力度比较大的，一线都市则基本上没有出台，东部区域的话只有济南、沈阳出台了，中部则是太原，西部则是昆明、贵阳、银川、西安、兰州这些都市出台的宏观调控目的，但出台这个目的受到社会上的议论比较多，为何这样说呢？由于我们目的是稳定房价控制房价过快上涨，不过诸多都市出台这个房价控制目的是跟GDP、跟人均可支配收入增长挂钩，大部分都市都没有一种绝对值，不是说要把房价控制在5%到10%涨幅上，而是低于当年GDP的上涨幅度。在此看看各个都市制定GDP目的，有高有低，从17%到12%均有，这样看来房价还会在去年高增长的基数上上涨10%左右，假如说上涨10%也是到达政策调控的目的，但从这一点上，从出台的这些都市来看并不理想。目前尚有北京、上海、深圳、广州、杭州这些房价上涨比较快的都市至今没有出台调控目的，我个人认为，对于大都市政府管理者来说调控难度是非常大的，由于房地产这个是整个全世界、七万多家房地产企业在市场上买卖交易的行为，政府有什么样的手段可以把房价压制下来这个确实非常难，这是第二点房地产运行的特性体现。1.3是房产市场的供应主、客观都是减少的，主观就是我们政府的供地能力，由于我们这次宏观调控政策加大了住房保障的力度，诸多都市提出了住房保障土地供应应占到50%以上，包括某些政策性的住房，一般商品住房应占到70%以上，必然导致各级政府为了完毕这个住房保障的目的，千方百计的把释放出来的土地优先保障房的供应，市场化的土地供应就会减少某些，因此看到目前各个地方，土地供应商高价拿地还是仍然层出不穷，由于土地进入市场的量越来越小，诸多开发商对于市场持观望提高不敢贸然拿地，由于不懂得我们限购政策会持续多久，因此目前土地市场来说供应应当说供应局限性的会持续相称长的时间。最终一种特性就是房地产的投资成本加大了，不管是前期的还是后期的都加大了，前期的贷款成本、买房的交易成本都在增长，后期想把房子卖出去个人所得税、营业税、契税、增值税等等都在往上加，未来尚有房产税要出台，目前重庆、上海已经出台了，因此投资的利润空间就会大大的压缩。北京市刚刚出台，房子买了五年之后假如再上市交易的话，假如不是自住首套房就要全额征收个人所得税，因此尚有全额征收营业税以及尚有增值税政策，因此买一套房子之后投资空间将越来越小。从宏观调控政策来看，简朴的做加法减法，就可以懂得成本上涨，包括贷款利率的提高，不过对于中等收入如下居民合适减少购房成本购房承担这方面基本上没有什么动作。目前我们广大中产阶级重要的公积金方面，也没有体现出向中低收入家庭倾斜的优势。2.房地产投资八大影响要素怎样就投资房地产进行判断，不管我们个人还是我们作为投资机构企业家，假如投资房地产的话，应当怎样判断，有哪些原因直接影响价格，怎样判断这个都市项目价格是不是合理，我想有八个方面原因可以考虑。2.1价格和价值的背离程度这是经济学最基本的，假如价格和价值离尤其远了，这个市场价值就不安全，有泡沫的成分，这是一种主线。2.2影响价格的原因就是供需的关系我们看到诸多项目价格已经远远偏离价值，不过还是涨很快，这就是供需关系不平衡，供应远远不不小于需求，尤其是在某些一二线都市，例如北京、上海，包括海南，大多都是全国大市场而不是当地人的市场，因此庞大的需求对于这个地区的价格影响比较大。2.3社会经济的活跃度这个也是非常重要，我们看到诸多三四线都市居民收入也许差不多，不过经济活跃度差距很大，经济活跃度高的地区都市非常有活力，招商引资力度比较大，我们过去给某些著名开发企业做投资二三线都市潜力分析的时候，甚至把飞机起落次数作为一种参照指标，有些都市过去有机场，但目前都关闭了，有些都市不大不过飞机场非常繁忙，这个就是差异，很大程度反应了社会经济的活跃度对于我们房地产市场影响非常大的。2.4就是房价收入比过去我们看没有限购外来人买房子比较多，像北京去年三月份的时候调控之前一次性购房，一次性付款占27%，到了9月份我们出台限购令，限贷下买第三套房子不能贷款，成果一次性付款比例占70%，这种外来人前来买房子比例非常高的，因此我们还会出台比较严厉取消他们的购置资格，房价收入比在目前限购令政策影响下应当是作用越来越突出。2.5租售，价格和租金的比例过去我们说合理的投资周期大概左右，不过有人，例如在上海这样都市买一套房子，租出去之后要五十年七十年才能收回投资，这个租售比非常不合理的。2.6位置投资买房一定买位置尤其好租金比较高的，这样租售比比较理想某些，房地产投资第一是位置，第二还是位置，不要买荒郊野外的，就算环境比很好，买了之后也租不出去，自己住上班路途交通遥远承担很重。2.7项目自身自住和投资的比例有些项目我们说90%是投资的，包括像我们北方沿海某些地区到内地招商引资都是吸引内地人买房子，包括山东等地方，每个项目90%外地人买房子都是投资性的。这个房子谁来住？平常没有人住，没有商业气氛，这个区位很难有较大上升空间。2.8资金来源的比例就是看这个钱区域的项目是自有资金为主还是银行贷款为主，我们过去一般说道山西的煤老板有钱，都是拿自有资金买房子，拿自有资金买房子对于这个项目和都市来说没有太大的风险，由于他不在意房子价格，只是一种放钱的方式，温州炒房团是拿银行钱炒作的，当受到政策的影响还不起贷款就会带来某些金融风险，这是我认为房产投资的八个方面的影响要素。3.看好海南房产前景值得投资3.1中国房地产未来发展的趋势我们懂得目前市场的态势应当是受宏观调控政策影响，并且应当还会持续低迷一段时间，长期趋势来看中国房地产，我是相称看好。我们可以从几种方面综合，这种城镇化仍然处在迅速增长的阶段，目前是46%左右，我们的目的到大概到达55%到60%，我们每年有几百万人口进入都市，尚有大量的新结婚的刚参与工作的年轻人的购房需求，我们尚有工业化的迅速发展，都市建设不停的的更新，日新月异的都市面貌改善，土地升值空间巨大，尚有人为收入不停大幅度增长，尚有我们老式观念中国跟西方不一样，西方也许相对平稳相对客观冷静某些，不过中国的观念是，一定要在自己房子里面结婚生子，没有人乐意在租房子里面结婚，我们看到很数年轻人毕业之后成家压力比较大，假如自己没有房子，女朋友主线不跟他结婚，这个也是中国老式观念的影响。假如看租售比的话，北京四万多平米买一套房子，真的不如租一辈子房子呢。不过老式观念影响市场需求是非常巨大的，包括北京、上海等地，每年大量的外地优秀高中毕业生考到这些区域优秀的大学，他们这些学生里面一部分家长有钱的，在大一的时候就开始在这些都市寻找房子，生怕4年后来在这个都市买不起房子，这个需求还是持续旺盛的，我们说行业发展关键看需求，因此对未来走向还是非常看好的。3.2趋势就是市场化和住房保障并重发展我们目前大规模推进住房保障，不过长期来看，仍然需要大部分居民通过自己的能力在市场上处理住房问题，这是肯定的。由于我们这样多保障住房的建设，未来也许政府也要背上一种沉重的包袱，我们目前在防止过去福利分房的模式，有些都市20多种小区，每个小区一百万平方米全是保障性住房，几年之后假如租金收不回来，维修养护成本等等都将有很大的问题，因此我们一直倡导市场化和住房保障共同发展。第三个趋势就是节能省地，推进住宅产业化，这个是十二五期间非常重要的方面，我们过去一直在提住宅产业化发展，不过很少有这个产业政策支持，我们目前看到住房质量不停的提高，并不是说我们从政策层面上有某些独立的政策，都是开发商在充足的市场竞争条件下自觉自愿不停的提高品质，这个在一二线都市体现比较突出某些，三四线都市诸多都是反复低水平的建设，这是不可持续的，十二五期间我们将在国家出台更多鼓励住宅产业化的建设，例如说诸多开发企业在节能环境保护和材料方面，假如到达这些规定的话，包括全装修，企业就可以在个人所得税，或者营业税，或者下次拿地的时候有某些优惠条件、优惠政策等，鼓励企业去做住宅产业化的投资。保障住房方面已经开始了全装修的都市，尤其是廉租房和公租房所有要到达一次性装修到位防止带来的过大挥霍，这是未来发展趋势。我想这样几种方面，长期看好市场和保障并重的住宅产业化应当是一种重点，海南房地产业发展按趋势来看，我想大家也许有一种共同点，海南在中国有非常非常独特的优势，过去只是一种地理优势，全国只有这样一种海南岛，一年四季春暖花开，气候宜人，非常吸引国内外旅游客人。地理位置非常的优越，目前又面临着政策的优势，环境的优势，国际旅游岛的打造，海南将迎来新一轮发展机遇，这一轮发展应是势不可当的，海南岛是一种新兴的迅速增长区域，应当说投资机会还是很大的。此外海南岛尚有自己独特的优势，本来我们想海南受限购令影响是最大的，由于海南80%都是外来投资者，目前看来，虽然海口、三亚出台限购令，不过这两个都市的房地产基本上饱和，没有什么新开土地供应，未来的发展都是在限购令之外的地区，例如说万宁神州半岛、包括兴隆等等区域，并不受到限购令的影响，此外海南是国际旅游岛，酒店式形式将是主流，不是受到限购的住宅是主流，因此这方面来说影响不是尤其大。因此海南的发展也许跟全国各地发展趋势