房地产资金的筹集

房地产资金的筹集一、房地产金融机构信贷资金的构成及筹集(一)房地产信贷资金的概念信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。房地产商品属性的确定和房地产商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业的资金需求。房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员，筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。(二)房地产信贷资金的构成摩房素地酱产熟信锄贷收资翅金猎是裳房今地切产拾金刮融才机唱构报向催房劫地白产怠业厨发策放透贷妥款诱所胡运干用尘的诉资特金想，竞其肢构刻成防我闷们型可老以满从掌分资析像房岂地馋产竹信轻贷兆市五场霞人村手咐。颠房疫地胶产储信似贷编市苹场丘就悬是鞭房苏地倾产左金睬融汤机嘉构恒在历房梳地柏产邮业阴发乘生宇存贼。磨贷耐款眠业席务延所镰形例成暮的排市庸场粪，词是漆信芬贷辨资粮金和在册房浅地羡产科业臣中宋借谋贷半关抬系刃的忠总因和仇。距与叔其魄他敢市饲场羡一芹样柳，幅房底地办产奴信观贷伪市谱场之由碎主乏体订与贼客怀体辟构箱成纠，岩市例场评主装体用即篇市周场终的区参筹与源者裁，纹市黑场饭客贝体鬼即悦市寸场知交趟易塘的俊对核象晋。收房宏地泊产紫信壮贷管市钱场执的步主绘体调（酬参猜与幼者锁）琴可口分额为野债悼权阁人坏和伍债药务絮人棋两赤大急类叼，明具蜡体化而延言架拒有堤以朱下项几嚷类夏，烧它社们差在篇信猛贷锯市闷场跳扮哀演茶不阿同落的语角淘色列。犁1扎．谣房精地惭产永开路发呆企话业锡房卵地值产秧开熔发肺企嫩业寸在醒其浩开报发仔的吃不谎同债阶谢段轻，磨分迈别验作匪为傲债桶权日人谢或披债矩务执人独出当现芒。熟一阁般握而熄言走，精在尿开纯发爪初么期纯）普需杠要厦大要量匠的土资刃金痒投觉入蛋，谋开怜发宁商集自卸有院资摘金呀往艰往暴不纹足帽，稠这亡时险他闲就弹会浆在壶金山融商市新场斥贷陵人恋资污金哥，弹成捐为需债旧务禽人播；夕而磨到卡了心后营期缓，急随鸡着从投滴人穴的燃减砌少诚及佩楼扮字蛇预蝇售句收贺入钢的博增痒加矩，份开狱发述商扑又坑会宏将乖暂以时灾闲希置张的服资插金覆存描入馆银存行竿，食成翁为桐债湾权曲人美。浮在膨房酬地怀产夹信台贷址市奉场牧上隔、氏房凭地晋产兼开赌发除企顽业基频傅繁特出谱现车，异随都时拒调求节弱自雀己由的市资枪金坛状舅况磁。锈2狠．粮房护地底产脑金确融腥机若构秀房乓地渔产决金谅融犹机电构抓是讨房霞地披产简资办金坏融颈通候过胃程昆中击的坐中仪间棍组捧织蕉，竖承缓担妇着暑信误贷享资但金会筹延集东和慰发宏放庙工惨作弄，酿既雕有哭银暮行咏的巾金驻融瞒机茫构竭，恳也花有兄非烟银锐行稼金芽融甚机此构豪。跳在许房允地惩产开信轰贷枝市押场义上诸，梦当宋房晨地城产笨金东融文机及构机吸仪收炒各欲种忽住携房知储定蓄钱存追款蚂。代单桨位霞建控房药资兼金桨存为款润。箩住拜房外公游积捧金谦存裂款手，旁住菜房网生沟产乌消蒸费奏基痛金股存阁款然。孕房畏地撤产愤企驻业迁存械款脉。炭房其地轰产厌管碌理帜部头门睡存艳款酿时雅，员作抓为慰债裤务凯人拾出精现浆；棵房当地省产已金幅融葱机侵构衬将婶各跌类斗存也款拿集膜中书起颈来锡，山以夺债丘权蜡人湾的与身辟份谢向安房陆地择产洞开束发淡企腾业巷。植消躬费捎者呆提扶供果贷妥款踏。沙房漏地跟产省金绵融糕机除构神作俊为归融民资析中肢介房，泪既笨是移债芽权乓人仓又柱是睁债爽务难人姜，落一铁方哗面铃吸位收靠存式款是，星另或一时方售面倍发节放转贷齿款厦，医从竭而居融房通苏房鱼地宁产衣资胆金伞，显同粗时细也途体闭现监了仔国渣家其宏誉观茎的粗货门币活政宿策借。尺3篇．汉房岗地毕产圾商港品猴的咱消烘费签者幻消扭费慢者御在则房饥地车产血信售贷壶市炮场矿上取主隔要劈作捆为住债值务快人绝出傲现叨。创由杆于桃低右收专智入聋与甜房黄地系产贷商因品库价刻高例的同矛衬盾听，车消恋费许者虚往饥往衡需赛要园借杯助友金数融更机采构岸的胖信刺贷息援驴助毅才振能叔购允房跑。截随疗着胳我拍国肚房仔改妨的哭推伏进摸，陶今锹后垃各姑银暑行客对除消剖费侧者雹购保房航的额贷辟款焦额视将委大野大赠增妙加肚。蝇当暴然墨，俱当便消阅费烂者档还俱未纪购逆房施而级进怀行衣住僚房铜储其蓄没时角，寒是卵作己为蛋债洒权期人岛提瑞供搏信崭贷狱资再金描。镇4鸦.焦中穴央洁银雾行饰或碌地坑方类的苦金问融语管写理赖机鸣构瞎由巧于粪房得地层产考业巷在或国煤民彻经揭济颂中云占乐有梦较廊大艘的守比磁重近，唐而验且剂住进房受问欲题凡是啦关筐系盘到谱一晴国宗国眼计崇民尺生毒的奴大狠事这，搏所爸以壳，释对们之贵加油强寸管性理冤十亏分捆必到要鸣。晨中祥央巩银坐行滑通税常单会阿通得过寺利禾率蒙政宁策驶，务货训币炕政熟策维及邻一航些奔行态政姿措昨施抢来浓干怖预勺房派地谢产巨信浮贷亲市死场程。似如窜美且国岛的屋联思邦脖住栽宅矿贷蚕款梅银撕行宜系届统红由屡政唤府大充锣当窝保蚁证沈人必，聚从叹私飘人森来革源基吸细收妹资蜓金迫，奖以洪此钳为程建图筑条住胆宅汗和腔购智买株住厌宅徐提购供敞贷戴款洞，研同号时顶政饼府披机梯构挥对腰个唐人腊的瞧住境宅饰提网供回保痛险振或棋保攻证忙，欣充巧当叨无买条昌件锁偿鞠还贺贷黑款脸的欺保揭证帖者电和株保挨险翁者撑。译日婆本最的宅住驶宅呼金崖融宪公胶库暑通毕过歉邮些政此存绝款妻、透保凶健宽年蔬金歪。般国拴民助年目金右等羊形副式药融元通撑长宋期琴低弊息蜡资葡金洽向翻房奴地淡产先金焦融驶机驾构遗发辞放蛛。冠（孟三键）丛房排地镰产晚信塘贷况资胶金怒的缩筹魔集嚼房坐地包产舒信丛贷很业终务秀的汇规草模贪和茫发瞒展洪速传度拢是画由常房亚地损产赞信绩贷禁资虑金贤来寒源舅状洗况枣所汁决螺定遣的接，垒因岭此拐多站方衔筹苹集欣房宴地孤产躲信利贷盼资猴金难是云发硬展域房笔地帖产堂信因贷拥的咏基速础兽。鸦1第.桃政蛮策饱性润房掠地坟产尤银竞行撕资画金键的归筹熄集奉政摘策鞋性很银碎行孕是断以器国夺家全政歉策丽为桑指篮导汁，荷以樱计完划司管险理阀为级手杯段思，密在翻特西屿定伙的撞业坦务响范给围隆内秒，立直抽接捕或龟间欣接乡地连从裂事华政睡策泻性继融虎资刘活销动解的悦金贩融效机梢构销。尸目岔前龙，成国香构骑理抄论舞界取对短我料国国建其立弃政肿策谦性蔬房星地讽产抢银凡行叔尚情有童争协论舰，撇但征我鄙们烦认宋为形从边房舒地乳产啦经怕济坑运填行拒的柳一蛛般贸理倍论否及鹅国篮际仗经米验搭来驱看浸，絮我毯国爱净应镜当钢设固立垄房嘴地陶产彩政遍策艰性愁专后门妨金佳融盐机牺构估，西类什似犬日疾本情的鸽住现房拜金薯融筹公勾库党。怎巴偏西他的这国芝家谎往亩房云银思行擦。财房骨地封产佣政欧策姨性尿银撤行蹄的丽资贩金跑运质作寨总代格谜局朱是针取狠之愧于茂房芹，延用自之汇于欺房持，牵钉业欧务锈开赠展尺应胖克糖服幼商变业滨化雕倾童向拨，忌以奴保扰本绸微轿利贷为洒原液则斧，主不叼向露社洲会秋李直唉接湖组伪织抱储爸蓄颂存吹款四和某单朽位饲存暗款是，游其死资钉金枕来狱源凭主猾要威有斑：子(泊1兴)税国则家祖财垃政申基弯本籍建着设倚资辩金谷；画(窃2获)鞭预敢算龙内漂行小政蔬事芬业哑单样位腹住录房炮基员金共；婚(赚3喂)乘预车算什内翻行臣政营事沫业榆单河位绒出纤售倍公胡房百回兴收板的密资搬金景及慕住运房鼠租毁赁隔保卵证估金费；食(押4岩)连职企工存住膀房伶公稀积土金淹；仗?饮(搞5锄)序发朽行塘地端方理住各房驶建孩设茫债咳券鄙筹绳集腥的您资馅金瓜；弄(削6拔)望国妥际帆金删融放机晃构煤向客地反方坦政冈府钞提养供睡的依住茅房勺贷堪款气资臂金沿；恋(衔7皆)俗政夕策挎性训住焰房疫信们贷浓。速这烫些山资够金秃都午是夺以过特奴定亭行膛政墨命于令肤为贺前患提膝来为筹奖集嘉的叨，乳带岩有填一喘定炉的跪强拥制振性涌。尖2碎.熟商汁业辫银昼行乔房笛地苹产婆信莲贷济资犯金椒的毕筹虹集迁受对般商吩业办银凤行摔而警言很，其信潮贷胳资派金覆主搂要拨由扎以忘下县几炊个盒部悦分氏组幸成朋：龄即锣自胃有毕资毫金异。诉各窝类特存顾款啄。己借岂人袋资肢金肚。黄同绵业手往跪来窃资索金找。声发您行含债证券叶或澡存禾单惭。们国资外闹借董款挂等并。掀目谷前知我屡国旨工托、约农嚷。月中良。挽建拘四肤家筐商泡业划银糊行确还烛开押展宵鲁政于策统性师住之房凑信遗贷眼业示务挑，评所患以润其追信杂贷庄资谣金苗来丽源洞还筹包语括岔集摊资护款耀项惩。退个喷眼人屡住右房因公慨积池金垮、语住勒房须合典作族社键存逐款绞和驼保神证命金留等蝶款旗项弱。搬(芒1扎)场自虚有携资塌金饶纷自扫有饶资警金懂是数商闲业景银束行漫进衡行血信粒用菠货巩币核活殊动妻的目本流钱舰，株是密其角他区负招债介岗业强务映的传基器础灾，萌分荷为修两助个为部吼分杜：粮一狮是阴国肢家保拨旋入曲资滔金彼或督其晃他蓝股粪东同投级入腾形臭成屠的公部抗分朽；刘二驱是驼商垃业趴银滩行鼠在殊经俊营栋中迅资驰金璃增喉值善部昨分依的友银卡行说留旬成组部丢分缠。哗在草国孙外挨，名许干多袭商员业查银师行副都或是陷通维过逆股筛份营制石形程式扎设勉立画的弃，矿其植自巧有息资柄本诊包继括肝股跪本烤、训资四本大盈敏余晋。祥未环分骂配眯利神润许、虫准乘备宫金露。

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资缴金诵不帆足朝，调可大通粘过拢下扛列罚渠少道映筹群集岸1芒.小向辨金洁融盘机介构三申该请柏购台房谋抵邪押沫贷猜款抵押贷款是指银行或其他金融机构在借款人提供一定的财产作为还款物质保证的前提下向借款人提供的贷款。如果借款人到期不能偿还贷款，则贷款人根据法律规定有权变卖抵押财产，清偿贷款人的贷款本息。我国目前居民要获得住房抵押贷款可根据《中国人民银行个人住房管理办法》（银发【1998】第190号）文中的规定向商业银行和住房储蓄银行申请贷款。贷款有两种：一是商业性贷款，另一种政策性贷款。前者的贷款对象较广，后者则主要是为参加住房公积金的职工购买住房而开设的专项政策性低息贷款。抵押贷款的还款方式主要是固定等额还款。近一两年来，一引些杜城图市段出领现坝了装较闭新阅的教抵情押围贷浆款径形践式类，帜如茅公垄积柿金贝抵吨押帽贷大款鄙加揉上碌商洗业戴银删行陶抵欺押躬贷痕款诞而蝇组屑成渣组海合禁抵泪押补贷露款坡、业保亩证麦保产险歼抵度押秧贷牛款挡、塌分谣期界抵迁押手贷抬款彼、旧全李额界抵阅押么贷馋款阁、遍抵绘押午贷爪款赞寿侍险雁等纽，置居斜民蝴购币房羽可丢根趣据趁自歪己歌掠的哨实团际换情糖况黎，符选鹅择木适浙合售自多己船的汪方动式虽。2.向私人借款私人借贷也称民间信贷，是我国居民习惯采用的一种筹资方式，主要有两种：一种是城乡居民个人间的借贷活动,如向亲戚朋友、同事借钱；另一种是私人地下钱庄、“小金库”的借贷活动。与银行信贷相比。私人借贷有以下特点:一是比较分散。私人借贷是居民相互间的借贷活动，元固定场所，发生频繁，同一人可能既是债权人又是债务人。二是利率形式多样，利率水平差异性大。私人借贷的利率形式与高低是由借贷关系双方自行商定，我国法律对此没有具体的规定。三是较为简便、快捷。借贷双方只要自愿达成协议就可进行，比到银行借款简单、迅速，而且私人借贷一般是在双方较为熟悉的情况下展开，所以我国居民个人筹款往往首先想到私人借款。四是私人借款易引发纠纷，管理困难。私人借款没有统一的规范，往往只凭口头承诺或只签订简单的借据就发生借款关系，因此，随时间的推移，对于借贷的数额、期限、利率。还款办法往往模糊不清，甚至故意违约，由此引发的纠纷众多。而且，由于法律上无这方面的详细规定，要对私人惜款进行管理及纠纷处理十分困难。私人借款在我国房地产金融市场还不发达的情况下，是居民购房资金的重要来源渠道之一，今后应引导其走向公开化、组织化，同时，居民在私人借贷中应尽可能签订详细的书面协议，以避免日后纠纷。3.典当典当业是我国传统的民间金融行业之一，解放后逐渐消失，近10年来随金融业的发展又逐渐兴起。典当是指出当人将其拥有所有权的物品作抵押，向承典人融通资金，并在一定期限内赎回当物的一种融资行为。旧时典当多为穷苦人因生活元着落而把衣物或贵重物品作抵押，向承典人融通资金，而在现代，往往富人、个体经济户或企业为解决一时生活或生产资金不足而进行典当。居民购房资金不足时，可通过典当其所有的动产或不动产，获得典金，从而实现筹资的目标，待日后资金充足时，再赎回。4.集资建房和合作建房集资建房和合作建房属于住房资金的直接融资方式，是世界上许多国家广为采用的解决居民住房问题的筹资办法。(1)两者的含义及区别集资建房是指居民共同出资，统一建设，按出资额统一分配住房的建房方式。合作建房则是指居民参加住房合作组织后，按照一定的合作组织条件逐步取得住房的建房方式。这两种建房方式一般都是在政府和单位的支持下，面对社会中低收入阶层或单位职工展开的。居民个人取得的是不完全产权，出租，出售住房受事先有关条件限制。这两种建房方式大体相同，但在运作上存在区别：一是筹集方式不同。集资建房的资金一般是居民一次性付清，数额较大；合作建房则是滚动方式，居民往往只交一小部分就可取得住房，但供款期长。二是组织形式不同。集资建房的组织一般是临时成立，集资房建成分配完成后组织就解散；合作建房则是组建长期存在的住房合作社，不断吸收新社员，不断建房。三是产权归属不同。集资建房的产权主要归个人所有；而合作建房的产权可归个人。合作社，或两者共有，情况较复杂。近几年来，我国各企事业单位集资房。合作房建了不少，大大改善了居民的生活条件。目前，由于集资建房中问题较多，国家已取消集资建房，允许合作建房方式存在。(2)住房合作社合作建房的组织形式主要是住房合作社，它是经有关部门批准的，由城镇居民和职工为解决自身住房困难自愿参加的，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。我国目前的住房合作社主要有社会型、系统型、危房改造型、单位型四种。我国居民一般只要具备以下四个条件就可参加住房合作社：①具有当地城镇常住户口；②家庭收人为中低收入水平的住房困难户，无房户或危房户；③具有一定的自有建房资金；④承认并愿意遵守合作社章程，且经所在单位同意。住房合作社的资金来源渠道有：①社员一次性交纳或分期交纳的建房资金；②社员个人的住房公积金；③政府和所在单位的资助；④合作建房专项贷款；⑤社员个人或合作社的其他合法收入。从国际范围来看住房合作社都是在自助原则指导下建立和发展起来的；并受到社会的保护。我国情况也与其他国家一样，尽管今后要走上住房商品化的道路，但住房远非简单经济意义上的商品，国家提供必要的资助和社会保障都是必不可少的，因此住房合作社的作用不可低估。四、房地产证券在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短时期内，迅速筹集大量资金。房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。（一）房地产债券1.房地产债券的分类房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。（1）房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都要认购住宅建设债券，才能获得住房使用权。不论哪一级政府发行的债券，都是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。（2）房地产金融债券指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券。（3）房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长朋资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。2.房地产债券的特点(1)发行总额大、票面利率较高房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。(2)期限长债券按偿还期限的不同可分为短期债券。中期债券和长期债券。偿还期限不超过一年的为短期债券，1一10年为中期债券，10年以上为长期债券。由于房地产业投资周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。(3)可与购房相结合房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。(4)房地产债券较安全，风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即便房地产企业破产清算，清产核资后也有可观的破产财产，可弥补债权人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。3.房地产债券的发行（1）发行市场主体的构成房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。债券的发行要在债券发行市场进行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者，即债权人。债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。债券的发行人为保证债券的顺利发行，往往借助于有发行经验，并有许多分支机构的证券承销商来办理销售业务。（2）债券的发行要素债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，主要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场购买力大小等因素综合决定。有些国家对不同债券的最高发行额有法律规定。债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率，主要由债券的期限、信用级别、利息支付方式和通货膨胀走势等因素决定。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行储蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行储蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期储蓄存款利率高40%。券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资者的购买能力和企业的发行成本而定。偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，主要由发行人使用资金的周转期。市场利率发展趋势。债券流通市场的发达程度以及投资人的投资意向等因素决定。根据我国有关规定，只有长期债券才能打破所筹集资金的投放范围限制，既可以把资金充当企业所需的流动资金，也可以充当固定资金。我国房地产企业发行的债券一般是中长期债券。计息方法和还本方式，计息方式有单利。复利和贴现计息三种，还本方式也可分为到期一次还本、分期等额还本等方式。我国房地产债券多采用到期＝次还本付息方式和每半年或一年付息一次，到期归还本金的方式。发行价格指债券发行时每张债券的实际出售价格。发行价格可高于、等于或低于票面金额，分别称为溢价发行、平价发行、折价发行。发行价格高低取决于发行人的信用状况。利息收入高低、利息的计算方法、派息次数、市场利率水平和市场管制因素等。我国房地产债券多数采用平价发行（3）房地产债券的发行方式债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行（自销）和间接发行（代理发行）；按债券的发行对象可分为公募和私募两种。一是直接发行。指发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。采取这种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。二是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务占根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。三是私募发行。指面向少数特定的投资人发售债券，如对金融机构。与发行单位往来密切的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能迅速集资，但难以转让。一般私募发行债券多采用自销方式。四是公募发行。面向市场上大量的非特定投资人发售债券，该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采用间接发行方式。（4）房地产企业债券的发行程序第一，达成发行债券的决议或决定。房地产企业发行债券，首先董事会或职工代表大会就债券的发行总额、券面金额、发行价格、率、发行日期偿还期限和方式等达成决议。第二，提出发行申请与批准。房地产企业发行债券要按发行规模向国务院证券管理部门提出申请，并提交公司债券募集办法。资产评估报告和验资报告等文件，国务院证券管理部门根据公司法的规定和国务院确定的公司债券发行规模等，对公司的申请予以审批。第三，发布募集公告。房地产企业应按照规定公告债券发行章程和办法，内容包括企业经营管理简况。企业自有资产净值、发行债券的目的，企业经济效益预测，债券发行总面额、还本付息方式及风险责任等。

第四，确定承销商。经批准可以发行房地产债券之后，房地产企业应与证券经营机构签订代理发行协议。协议内容包括：代理内容、承销方式、实施步骤、双方职责等。第五，发行债券。房地产企业根据法定内容印制债券，并选择适当时机发行债券，筹资期满，将实际情况填写有关报告送主管部门备案。4.房地产债券的信用评级信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估，用以衡量投资风险。通过信用评级可使企业的财务状况和经营管理公开化、社会化有利于投资者选择投资对象和共同监督。一个企业公开发行债券应该自觉地向证券评级部门申请评级。根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D十级。信用评级是确定债券发行价格的重要参考，通常由专门的评级机构来完成。(二)房地产股票1.房地产股票概念房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。2.房地产股票的特点房地产股票作为特殊行业的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点，如基本的“三性”特性、发行程序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一些特殊性。(1)股本总额大房地产业是资金密集型产业，所需投资巨大，因而房地产股份企业发行的股票总股本往往数额巨大，有时高达十几亿元，几十亿元。(2)房地产股票收益较高，升值较快土地资源的有限性和经营的垄断性，导致土地价格呈上升趋势，因而房地产商品的增值性较大，房地产企业营业利润较高，房地产股票的收益也会比一般股票高，升值较快，对投资者极具吸引力。(3)房地产股票资信较高，市场稳定房地产商品价值巨大，且有保值、升值性，使得拥有不动产的企业资信随之抬高，股票价格一般不会随市场的波动而大起丈落。3.房地产股票的类别房地产股票可按不同标准进行分类，其中最主要的是按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股股票，普通股股票。普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越多，占有公司的份额就越大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险小于普通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经营管理和享受相应的权利，许多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。房地产股票还可以按是否记名，分为记名股票。不记名股票；按有无栗面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是否带有表决权，分为多权股票和无权股票。房地产企业可以根据企业的不同时期。不同的经营情况需要，选择发行不同的股票，以满足自己的资金需求和投资人的需中?4.房地产股票的发行(1)发行房地产股票的情形房地产股份公司在以下情形下可发行股票：一是募集设立时公司通过发行股票筹集开业资金；二是已设立的股份公司为追加投资，扩大经营规模而发行新股股票；三是在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红。股票分割时发行新股票；四是把企业债券转化为企业股票时要发行新股票；(2)房地产股票发行市场主体的构成房地产股票发行市场主体主要由发行股票的股份公司。投资者，证券公司构成。其中发行公司是资金的需求者，它根据自身经营状况及市场情况决定发行股票的种类，数量、方式等；投资者是资金的供给者，可根据各自的偏好、对股票的了解及股市波动情况决定购买对象；证券公司是资金融通的中介人，受发行人委托办理股票的发行工作。(3)房地产股票的发行方式房地产股票的发行方式与债券基本相同，既可以公开发行，也可以内部发行；既可以直接发行，也可以间接发行。间接发布可采取代销或包销方式。我国人民银行规定，内部发行或定向发行的股票，可以由发行股票的企业（公司）直接发行，也可委夺金融机构发行、公开发行的股票，一般不能自己发行，必须委牛金融机构代理发行，只有这样才符合公平、公开、公正原则。(4)发行价格房地产股票的发行价格是指房地产股份公司在募集股份资本或发行新股时，将股票公开出售时所采用的价格，也就是投资季认购股票时所支付的价格。股票发行价格通常由发行公司根据月票面额。股市行情和其他有关因素决定。股票的发行价格可以与股票的面额一致，但多数情况下不一致。股票价格一般有三种：等价即是以股票的票面额为发行价格，也称为平价发行或面额发行。等价发行简单易行。股票容易推销，但无从取手股票溢价收入，一般在股票的初次发行或在股东内部分摊增资的情况下采用。市价即是以本公司股票在流通市场上买卖的实际价格为基准确定的股票发行价格。选用市价发行股票，考虑了股票的现行市场价值，对投资者也有较大的吸引力，它是目前世界各国最为普遍和常用的股票发行方式。中间价即是以市价和等价的中间值确定的股票发行格。这种价格的确定必须经过股东大会特别决议认可。我国公司法规定，股票发行价格可以等于或高于票面金额但不得低于票面金额。(5)房地产股票的发行程序房地产股份公司在设立时发行股票与增资时发行新股的程序上有所不同。第一,设立时发行股票的程序。①提出募集股份申请。房地产股份公司要向社会公开发行、募集股份，须向国务院证券管理部门递交募股申请并报送以下文件：批准设立公司的文、公司章程、经营结算书、发起人的姓名或名称、认购的股份数、出资种类及验资证明、招股说明书，代收股