金融创新前沿核心问题分析

金融创新设计演讲人：董秀生十八大报告中关于金融体制改革的内容深化金融体制改革，健全促进宏观经济稳定、支持实体经济发展的现代金融体系，加快发展多层次资本市场，稳步推进利率和汇率市场化改革，逐步实现人民币资本项目可兑换。加快发展民营金融机构。完善金融监管，推进金融创新，提高银行、证券、保险等行业竞争力，维护金融稳定。多层次资本市场体系完善多层次资本市场体系，主要包括规范发展主板和中小企业板市场、推进创业板市场建设、扩大代办股份转让系统试点，同时，完善不同层次市场间的转板机制和市场退出机制。大力发展债券市场，则主要指探索建立集中监管、统一互联的债券市场体系，丰富交易所市场债券品种，扩大市场规模，提高运行效率。加快发展民营金融机构金融体系需要引入更多的民间资本。目前我国金融资产总量超过100万亿元，但周转速度较慢，需要深化金融体制改革，把民间资金的活力激发出来，为实体经济发展提供更为有力的金融支持。再以银行体系为例。民间资本兴办中型和小型民营银行仍然受到各种政策“玻璃门”和“弹簧门”的限制。而目前唯一的民营银行民生银行，其十几年的运行表明民间资本进入金融领域举办银行是完全可行的。促进民间投资“新36条”出台以来，银、证、保等金融体系各部门落实“新36条”的细则，均对鼓励和引导民间资本的进入作出具体安排。加快发展民营金融机构我国市场结构中，国有金融机构在金融市场中占有绝对的市场份额，在金融市场中间接融资，主导了融资市场，形成了金融市场特殊的风险定价（道德风险和逆向选择），这决定了价格的市场化并不能带来完全竞争的效果。有时可能会产生恶性竞争，不利于系统性风险的防范。有鉴于此，要进一步加快金融业在这方面对内充分的市场化过程，真正允许并且鼓励民间资本投资国内任何金融机构。不能歧视民营资本及以信托方式集聚的民间资本入股各类金融机构。

民间资本进入正规金融的过渡性商业模式投资理财公司P2P公司私募基金公司农民专业合作社金融创新金融产品创新金融商业模式创新金融制度创新金融产品设计信贷产品设计储蓄产品设计保险产品设计支付产品设计理财产品设计融资租赁设计担保产品设计信贷产品基本要素借贷主体贷款用途贷款额度贷款期限贷款定价（利率加其他收费）抵押担保方式贷款发放方式还款方式申请条件其他（如产品名称商标等）借贷之借款合同内容借贷主体贷款用途贷款额度贷款期限贷款费率抵押担保方式贷款发放方式还款方式合同解除条件违约责任争议解决方式合同生效条件借贷主体所有自然人都可以成为借款合同主体吗？哪些自然人不能成为借贷的主体？无民事行为人和限制行为能力人的借贷合同效力认定问题。企业是否可以向自然人或者其他企业贷款呢？委托贷款、代垫款、向职工的临时贷款、上下级企业内部之间的借款、有经常性业务往来企业的临时借贷、大中型企业对小型企业依合同有扶持关系的借贷。村委会对本村村民的贷款和农民专业合作社对出资社员的贷款是否有效呢？借贷主体介绍人是借贷合同主体吗？居间人是借贷合同主体吗？见证人是借贷合同主体吗？担保人是借贷合同主体吗？代借人是借款合同主体吗？假冒签名盖章人是借款合同主体吗？贷款用途以用途分类来确定该贷款是属于何种贷款，如基本建设贷款、农业贷款、企事业流动资金贷款等。贷款种类不同，利率也不同，期限也有可能不同。生活性借贷生存型生活借贷（比如病灾典当质押贷款）享受型生活借贷(超前消费买车买房旅游现金流贷款)发展型生活借贷(比如教育贷款)经营性借贷流动资金贷款技改贷款转贷问题（拖拉机问题）贷款用途违法问题借款人涉嫌非法集资问题贷款额度小于等于净资产原则不超过自有资产10%原则掺沙子原则贷款期限15天内、15天到3个月、3个月到6个月、6个月到一年内、一年以上。借款期限稍大于或等于现金周期原则。临门一脚原则。还款期限没有约定情况下的处理原则。贷款费率银行同类贷款基准利率的4倍问题。利息预收问题。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息（200）是否可以计算复利问题。贷新还旧方法。保证金、服务费、管理费、咨询费、中介费、担保费。还款方式等额本息还款法现金、汇款、支票借款人所在地还是贷款人所在地借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付（203）。

等额本息还款法某小企业向民间放贷人借款100万，月息2份，借款期限5个月。传统还款有三种模式，一种是借款到期后本息一次还清，则在第五个月末还款110万；第二种还款模式是每个月末还本月利息2万；第三种还款模式为在借款通知直接去掉利息10万，只支付90万，但是到期后要还款100万。等额本息还款法为每个月还款额为每个月还款（110万除5个月）22万。还款方式借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还（206）。

借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息（207）。

借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息（208）。

违约责任按天计算方式按未还款总金额一定比例方式违约金和利息合计能否超过银行同期贷款基准利率四倍问题。借贷合同生效要件实践性合同和诺成性合同的区别书面形式也实际履行借据借条收条欠条

个人贷款机构乡村银行金融机构消费贷款金融机构合作社、发展银行高利贷贷款规模(USD)300-8,00050-1,500200-5,00010,000-500,00010–800贷款期限（月）4-246-124-2412-481–2还款方式每月每周每月每月-每季度每天利率20%-100%20%-100%20%-120%5%-30%80%-800%评估要点非正式现金流、还款意愿组内压力、还款意愿正式收入、信用历史正规财务报表还款意愿、声誉担保方式无第三方保证无担保品无资格要求经营满1年经营满6个月3份工资有3年的财务报表所有贷款用途流动资金、固定资产投资主要是流动资金不限主要是固定资产投资不限信贷决策者信贷委员会经理评分信贷委员会个人实地调查家庭/企业家庭无企业家庭人员配置风险/销售风险/销售销售风险风险/销售审批耗时（TTY）24小时

–1周2周1–48小时2–8周10分钟

–48小时22好的信贷产品给机构带来的好处1、降低还款难度，降低信贷风险。2、降低操作成本。3、有助于拓展市场、在竞争中占领先机。4、减少机构内部欺诈和腐败的发生。信贷产品的设计原则1、必须以满足客户的需求为基本出发点。2、同时考虑机构本身的利益。信贷产品开发的四个基本步骤1、前期评估与准备2、市场调查与产品雏形设计3、产品测试4、推广案例案例：一位民间放贷人的金融传奇李允成的第一桶金：1992年神武村惟一的集体财产砖窑场实行公私合营。村委会作为公家代表却没有钱注资，开始找村民借钱，从一两百元到上千元不等。从李允成那借出的钱最多，5000元。当时双方约定6个月期限，2分利息（月利息2%）。到期李允成拿到了600元的利息。这是李允成从事专业借贷的开始，也是奇迹发生的起点。

借贷对象：附近乡镇凡是做过生意的，刚起家的时候，大部分都借过老李的钱，就连村委会都找他借钱。“我出来遛弯，肯定会碰到借过我钱的人。”李允成很为此感到欣慰。

借贷前，到港沟镇法庭咨询；持续学习：资产、偿还能力、连带赔偿责任、周转、合同法、基准利息等专业词汇不断从李允成嘴里跳出来。这位1960年代的初小毕业生，其金融知识的丰富已俨然一副专家派头。当记者表示敬佩时，他谦虚地说，都是自己从各种法制类报纸、杂志以及电视台的节目中学习到的。

案例案例：一位民间放贷人的金融传奇贷款用途：婚丧嫁娶，小生意，个体经营加工和运输业务规则：

救急不救穷；短平快原则；

“小片割肉不疼”；

一个借款协议产生的过程需要一个介绍人，一个或者多个证明人，一个或者多个担保人，三者加上借款人和贷款人李允成共五方需要同时签字，少一方都不行。其中的介绍人、证明人，尤其是担保人必须是李允平认识，而且知道根底的人。

严守规矩：李允成的二儿子曾因买拖拉机向他借过一次钱。李允成硬是让儿子打了欠条，并按他一贯的做法，找了一个担保人，利息2分。103案例案例：一位民间放贷人的金融传奇严守规矩：1995年前后，李允成借给邻村一个人3000元钱买拖拉机，贷款还未到期，这个人就因为偷盗进了监狱，家里也一无所有。李允成找到了这笔贷款的担保人——他的妻侄，要求其代为偿还贷款。“当时担保的责任他们都没有意识，别人让帮个忙，就做担保人了。”虽然有亲戚关系，李允成在几次要钱未果后还是将妻侄告向法庭。客户：李允成的贷款扶持了很多做买卖的乡亲，他很为此感到欣慰。“很多现在都发起来了，都比我有钱，他们比我强。”也曾遭遇危险：1998年前，李允成的房子后墙被人用雷管炸开过碗大的一个窟窿。虽然李允成强调自己问心无愧，但他就事论事、分分利息都拎清的做法，显然也不全能得到口彩。案例案例：一位民间放贷人的金融传奇讨论：1、李允成的借贷对象有哪些特点？2、违约是贷款过程中面临的最重要的问题，李允成采取了哪些手段来防范信用风险？3、李允成的作法能否移植到金融机构中？二者有何区别？4、如何培养李允成式的信贷员？5、李允成的借贷活动与金融机构的借贷活动（小额贷款）有何异同？处理手段有何异同？纸业公司融资案例新疆某纸业公司成立于2009年，利用废旧纸壳年产瓦楞纸4万吨及小部分汽油，年销售额9000万。产品毛利润35%净利润24%。由于新疆水果最近几年畅销，导致瓦楞纸供不应求。该纸业公司便出资1﹒35亿从上海新购买了一条现代化16万吨牛皮光面纸生产线。在安装调试过程中，资金链紧张，便向某投资公司进行借款1500万元。纸业公司融资案例设计技巧出借时贷款人为个人。费用收取时有利息、中介费、咨询费等。违约金为日千分之五。办理强制执行力公证。投资公司分三期出借，每期500万元。第一期500万用机器设备和厂房提供抵押。第二期500万用废纸、瓦楞纸产品等提供浮动抵押。第三期500万用应收账款提供让与担保。以上各期其法定代表人、实际控制人、实际控制人配偶、财务总监、生产厂长作为共同借款人。发行私募债权基金，策划企业并购上市。野山参理财产品融资北京某房地产商2009年承包了辽宁某地区人参种殖基地，2012年该公司将种植基地内的200万棵5年期的人参打包发售理财产品。每棵人参定价为1400元，十棵起卖。十年后可以去领人参现货，也可以在交易所将手中的人参份额出售出去，如果10年内人参价格下跌，则该种植公司按照年6%的保底收益回购。该理财产品总融资金额为28亿，目前6\7亿现金已经到位。金融产品设计四要素可细拆分割可标准计量可凭证授权可方便交换

（第三方理财领进）金融产品担保案例某房地产公司要开发一个旧城改造项目，资金缺口2亿人民币，资金使用期限为一年，能承受的利息是2分。该房地产公司找到某私募基金公司希望获得该资金，私募基金公司讲如果想获得该款项，则必须让当地具有融资性担保经营许可证的担保公司提供担保。房地产商找到某担保公司希望其提供担保，担保公司在收取3%的担保费，让企业提供足额反担保的情况下，为房地产商向私募基金公司出具了担保函。金融产品担保案例私募基金公司获得担保公司的担保函后，即开始着手准备相关法律文书，向不超过49个个人和机构募集资金，组建单一项目的有限合伙制企业，并约定该企业存续的期间为一年，采用固定收益制，预计年化收益12%。这49个个人和机构提出，私募基金公司万一到期不能兑付怎么办，私募基金公司便寻找了一个具有全国性融资经营许可证的担保公司为到期兑付出具保函，从而使资金得到顺利募集。中商财富金融产品担保案例中商财富·融典龙鼎十三期基础建设投资基金

管理人

北京融典投资管理有限公司

有限合伙人

中国境内的合格投资者

担保方

中商财富融资担保有限公司

托管方

中国民生银行股份有限公司

中商财富金融产品担保案例基金类型

担保公司足额全款担保类固定收益基金

资金运用方向

投资于成都市青白江区拆迁安置房工程项目

基金规模

35000万人民币（分期募集，首期8000万）

基金期限

12个月

最低认购金额

50万元

预期年化收益率

50-99万为10%，100-199万为11%，200-299万为12%，300-599万为13%，600万元以上为13.5%

收益分配方式

基金到期一次性分配

资金运用情况：投资于成都市青白江区拆迁安置房工程项目

中商财富金融产品担保案例

信用增级情况：

1、青白江区人民政府将其所拥有的两块土地进行抵押，以担保融资方建设资金的按时偿付，土地抵押面积为420亩，由青白江区土地局出具土地抵押手续。

2、中商财富融资担保有限公司为本次融资的35000万元及相应溢价回购款的支付向融典投资提供不可撤销的连带责任担保。

3、实际控制人叶强提供无限连带责任保证。

4、北京融典投资管理有限公司为基金承担无限连带责任

中商财富金融产品担保案例基金拟投资项目情况：项目简介

2007年成都市经国务院批准设立全国统筹城乡综合配套改革实验区。成都市建设国家级实验区的过程也是城市化的过程，上级下达的土地利用计划和原有的“占补平衡”方式根本不能满足成都市城市化和工业化进程对建设用地的需求。成都市农村建设用地人均占地面积远远高于国家标准，粗放利用和浪费现象尤为严重。因此成都市国土资源局、青白江区国土资源局根据《关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》、国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》、《国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的通知》、等文件精神和成都市城乡统筹综合发展思路，按照上级国土资源管理部门对“城乡建设用地增减挂钩试点”的相关要求，选择在青白江区城厢镇进行城乡建设用地增减挂钩工作。

成都市国土资源局、青白江区国土资源局依法开展“城乡建设用地增减挂钩”项目区建设，通过拆旧建新，既适度地减少农村建设用地，提高土地利用率，又为地方争取到更多的建设用地指标，满足经济发展对城镇建设的用地需求，有效提高土地供给水平；也为成都市建设国家级城乡统筹改革实验区，统筹城乡区域发展，实现城乡一体化，探索出一条节约集约用地，促进科学发展的模式中海信达金融产品担保案例北京金源春晖投资中心（有限合伙）农业投资基金，期限12+12个月，规模5000万，收益年化收益9%（50-100万）年化收益11%（100万-200万）年化收益13%（300万≤M）。资金用途：用于投资金源集团旗下金土农业发展（河北）有限公司增加2万亩进口水果品种种植面积及增加流动资金。中海信达金融产品担保案例风控措施1.中海信达担保有限公司为本投资计划提供本金及优先股红利担保，以确保本投资安全退出。2.金土公司将公司100%的股权质押给本项目担保机构，并将50亩工业用地及地上建筑、厂房、冷库、机械设备等固定资产约2亿元全部抵押给中海信达担保公司，国定资产抵押率低于30%。3.金土公司将苗圃、种植基地收益及存货等超过1亿元人民币流动资产抵押给GP资亿盛通（北京）投资基金管理有限公司。同时GP对项目公司设置监管账户，对销售收入实施动态监管。4.金源果业集团对本私募计划提供反担保，实际控制人赵永强对本投资计划承担无限连带责任担保。5.资亿盛通（北京）投资基金管理有限公司作为GP对有限合伙人的本金及预期收益的管理运营承担无限连带责任。

金融产品担保案例分析在上述案例中，私募基金公司感觉自己募集资金有困难，便找到某信托公司进行合作，将绝大部分份额出售给信托公司。由信托公司发行集合理财信托，向社会上50个个人或者机构募集资金，信托公司希望私募基金公司寻找担保公司为私募基金公司向信托公司提供担保。或者私募基金公司找到另一家私募基金公司将大部分份额出售给另一家私募基金公司，另一家私募基金公司要求担保公司提供担保。金融产品担保案例信托公司也感觉自己募集能力有限，便找到银行，通过银信合作的方式，由银行拆分后发售理财产品，想社会公众募集。银行安全起见，要求由担保公司为私募基金公司的兑现向银行出具保函。中小企业集合债担保案例10中关村债在2010年8月26日发行，总规模3.83亿元，债项评级AA+，年票面利率5.18%，期限6年。由中关村担保对第一个存续年度至第三个存续年度内应支付的债券本金及利息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，北京中小企业信用再担保有限公司提供再担保。其中北京地杰通信设备股份有限公司（简称“地杰通信”）作为发行人之一，发行总额为4000万元。中小企业集合债担保案例2012年1月4日上午，10中关村的发债主体之一地杰通信在中国债券信息网上发布公告称，由于该企业经营状况恶化，多笔贷款出现逾期，银行账户遭查封，自主偿还全部债务的能力较低，已在2011年12月30日向债券担保人中关村科技担保有限公司（下称“中关村担保”）申请，请其履行担保责任，确保本金及利息履约兑付。中关村担保已将本期债券剩余期限内地杰通信所需支付的本金和利息，共计4414.42072万元进行了全额提存。也就是说，在本期10中关村债的存续期内，如果地杰通信不能完成本息兑付，那么中关村担保将使用这笔全额提存的资金向投资人代为偿付。

中小企业私募债担保案例2012年7月3日重庆进出口担保公司得知，进出口担保审议通过了为申银万国证券公司拟发行的一笔期限2年、金额2000万元的中小企业私募债提供担保增信服务的方案，成为全市率先试水中小企业私募债市场的担保机构。根据设计方案，这笔私募债总体发行成本将控制在12%以内，远低于《中小企业私募债券业务试点办法

》中银行同期基准利率3倍的上限规定，而且发行期限适中，风险较小，能切实解决企业融资难、融资贵等问题。目前该债券正处于上交所备案阶段，预计7月中旬启动发行。

民间资本借贷如何阳光化成立小额贷款公司成立私募债权基金公司成立村镇银行成立农民专业合作社资金互助部成立P2P机构成立典当行成立寄卖行成立第三方理财机构民间资本借贷担保可行性操作实务河南邦成模式担保公司即做信息中介人又为贷款人提供担保，其特点为:第一，一对一安排出资人和借款人配置资金；第二，担保公司不摸钱，出资人直接付钱给借款人；第三，操作公开透明，出资人、借款人、担保人三方见面，抵押登记、公证等手续均合法办理；第四，担保代偿，到期以后借款人如果不还钱，担保公司将无条件为出资人代偿。邦成模式案例周先生是一家企业的负责人，打拼多年积累下了包括土地、沙场等不少的资产。2010年，他看准机会，打算再开一家汽车4S店。但在一切工作就绪的时候突然接到汽车厂家通知要求短期内追加200万元货品保证金，两天后就要交付。怎么才能快速筹到短期周转资金？周先生抱着试试看的态度，走进了某某担保公司，希望能够从这里得到及时救急的资金，解决自己眼下最大的困难。

在担保公司项目经理严格审查和全力协助下，周先生和民间投资理财人签订了借款合同，周先生和担保公司签定了反担保合同和并办理了抵押登记,担保公司出具担保函后，民间投资理财人在当天将这笔资金划到了周先生的账户里，解了他的燃眉之急，从而让周先生把握住了良机，其企业也得到了跳跃式的发展。

邦成模式之3P银行3P银行是中国第一个引入抵/质押担保体系的P2P（个人对个人，亦称点对点）在线借贷平台。与欧美的同类平台不同，3P银行通过借鉴中原地区的担保公司为民间借贷作担保的成功经验，将中国民间借贷的市场特征与先进的信息技术和运营理念进行了有机地融合，创造性的在网络P2P借贷双方之间引入担保方。类似网站还有北京的安心贷

担保公司与资本市场的业务接轨一、资本市场的含义资本市场是全部中长期资本（一年以上）交易活动的总和，包括股票市场、债券市场、基金市场和中长期信贷市场等，其融通的资金主要作为扩大再生产的资本使用，因此称为资本市场。资本市场是通过对收益的预期来导向资源配置的机制。二、资本市场的构成资本市场至少应涵盖：证券市场（股票市场、长期债券市场——长期国债、企业债券、金融债券等）、长期信贷市场（长期抵押贷款、长期项目融资等）、衍生工具市场（金融期货市场、金融期权市场等）。

金融商业模式创新之合作社消费合作社生产合作社信用合作社住房合作社中国农民专业合作社的定义农民专业合作社是在农村家庭承包经营基础上，同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者，自愿联合、民主管理的互助性经济组织。以成员为主要服务对象，依法为成员提供农业生产资料的购买，农产品的销售、加工、运输、贮藏以及与农业生产经营有关的技术、信息等服务。合作社的基本原则自愿和开放的社员原则民主的社员管理原则社员的经济参与原则自治、自立原则教育、培训和信息原则合作社之间的合作原则关心社区事业原则农民专业合作社对农民主体的保障1、保证农民成员占社员总数的80%以上。2、保证合作社坚持为社员服务的宗旨。3、保护农民在专业合作社的经济利益，合作社一定要为社员设立成员账户，一定要落实按照成员与合作社的交易量（额）比例返还盈余不得低于60%的规定。4、保证农民成员对合作社事务充分行使民主管理的权利。农民专业合作社资金互助农民专业合作社资金互助是指经农民专业合作社全体成员代表大会通过，由合作社内部全体或部分成员以自愿方式入股，按照民主管理、自我服务、互惠互利的原则，在出资成员内提供借款业务的农民专业合作社内的互助性资金服务行为。担保风控篇保证抵押质押定金留置应收帐款质押保理浮动抵押让与担保股权质押股权过户债权加期权金融机构风险的主要类别信用风险市场风险操作风险流动性风险国家风险声誉风险法律风险战略风险金融机构风险管理流程

风险识别风险计量风险监测风险控制金融机构风险控制的主要策略风险分散风险对冲风险转移风险规避风险补偿煤炭开采企业融资案例分析新疆某中型煤炭开采企业,开采煤炭主要供应下游的一家钢铁厂和一家发电厂。目前想进行技术改造加大开采量，产生资金缺口3000万，使用期限半年。找到某投资公司希望获得短期贷款，利息不能高于月3分.投资公司根据其资产状况设计了贷款担保方案。煤炭开采企业融资案例分析设计了贷款人为个人的借款合同办理了强制执行力公证违约金为日千分之五法院管辖地为贷款人所在地法院煤炭采矿权抵押产品、机器设备、无证车辆浮动抵押应收账款质押将企业实际控制人、配偶、财务总监、还有两个当地运输企业老板设计为共同借款人。担保的益处获得债务人信用和财产信息还款激励功能代偿补偿功能担保代偿发生的情况贷款款项挪作他用,借款人存在恶意欺诈.贷款项目延误,借款人不能履行到期债务.贷款项目失败,借款人无力偿还债务.由于主观认识错误贷款资金使用周期小于项目周期,导致借款人不能履行到期债务.房地产抵押贷款经营扩建型贷款居住消费型贷款房产开发型贷款房产支持型贷款经营扩建型抵押贷款案例某国有金属镀件厂，厂址为国家划拨土地.该厂址被某房地产商看上，游说金属镀件厂的上级主管单位希望其搬迁。上级主管单位考虑到金属镀件老厂面临环保问题和其他人情因素，决定在城市经济技术开发区建设有更高环保设施的新工厂。金属镀件厂通过出让方式在经济技术开发区获得了100亩厂房用地，施工过半，由于立项匆忙，财务预算没有做好，环保建设超支，所以造成资金困难，急需贷款1000万元。加工厂抵押贷款案例在建工程抵押划拨土地使用权和附属厂房抵押风险：在建工程上有优先权旧厂房有租赁权旧厂房已经抵押给他人划拨土地使用权抵押使用权人必须是企业、并且领取划拨土地使用权证和附属房屋所有权证书、此外在变现的时候需要交纳土地出让金。如果企业破产，清算费用和共益费用过高的话能够导致抵押权不能实现。在建工程优先权2002年6月，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。北京法院的认定，要符合三个条件，第一属于个人自住消费性购买，第二交纳全款，第三已经交接入住．居住消费型抵押贷款案例赵先生从农村考学进入北京工作，工资收入不错，三年前赵先生在单位附近按揭贷款购买了小户型住房一套，还欠银行按揭款20万，该房屋已经升值到100万。赵先生所在的单位两个月前搬迁到北京城的另一边，赵先生考虑上班方便，就在单位附近又看好了一套住房，如果购买该房屋赵先生还差40万元。赵先生本来想买新房后把原来的房子留给父母，但是由于资金紧张，所以又犹豫是否将原来房子卖掉购买新的房屋。举棋不定的情况下，赵先生找到担保公司询问解决方案。解决方案担保公司通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助赵先生贷款20万，赵先生用该款支付给按揭银行，解除抵押。解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款60万，归还前期的贷款20万，剩余40万用于购买新的住房。前20万贷款，用再抵押或者租赁方式控制风险。房产开发型抵押贷款案例河北廊坊某房地产公司,经营多年，开发过多个住宅项目和商业项目，近期由于国家对房地产行业进行宏观调控，导致资金困难，不得不通过民间借贷筹集资金，贷款人希望房地产公司寻找当地具有融资性担保经营许可证的担保公司提供担保。目前其资产包括囤积的土地3000亩,但是因贷款已经按照50%的打折率抵押给银行。在售商品房200套,由建筑商垫款的城市商业用地在建工程三处,农村集体建设用地上的旧村改造封顶楼房400套，农村集体建设用地上盖好正出租经营的五层大型商场一个。反担保方式土地抵押在建工程抵押商品房抵押符合规划的小产权房抵押商场权利抵押和质押（商场自动扶梯抵押、租金应收帐款质押、商场房屋让与担保）预留保证金人的保证担保土地抵押风险１．土地不存在或者与土地使用权证记载不符（虚构项目）．２．土地不属于担保义务人所有．（冒名）３．土地出让金未交或只交纳了部分．（借地套现）４．整块土地划成小块土地抵押，小块土地被规划为绿地或者道路等公共设施用地．５．土地评估过高．在建工程与商品房抵押风险１．在建工程或者商品房不存在．２．在建工程或者商品房存在建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权．３．商品房属于犯罪所得．（盗赃物一追到底的法律规定）（山西某县公安局长购买37套商品房贷款担保案件）

小产权房建设担保融资模式分析某房地产公司承建某城市郊区旧村改造项目,房屋主体封顶后,资金出现问题,找到担保公司希望融资1000万.担保公司为其从某城市商业银行贷款担保融资1000万元,并要求房地产公司以价值两千万的房产提供让与担保.2000万房产的所有权过户到担保公司关联方名下.房地产公司归还贷款后,房产再过户回房地产公司名下.如果发生拖欠,则担保公司直接将房产变卖抵偿银行贷款.房产支持型抵押贷款案例李某开办了一个床上用品批发公司，最近接了一个大订单，备货还有300万的流动资金缺口。李某找到某小额贷款公司希望贷到款项。小额贷款公司的客户经理接待了李某，询问批发公司有何资产可供抵押，李某讲公司办公室是租来的，只有办公桌和电脑复印机，值不了几个钱。客户经理便问李某个人有什么资产，李某讲自己有价值200万的公寓房一套，目前自己还没有搬进去住。李某还讲自己有几个拜把兄弟做公务员，有什么需要他们也可以帮忙。小微企业商位使用权抵押贷款案例乐先生是浙江台州人，几年前在家乡开了一个领带厂，为了便于销售，他在义乌的国际商贸城承包了一个10平方米的商位。由于经营需要，乐先生急需流动资金100万，但是家在外地的乐先生在义乌没有其他资产。某担保公司评估其商位价值为120万元，某担保公司便为其设计了商位使用权抵押加同市场经营户保证的担保方案顺利从银行贷到100万元。商位使用权抵押同市场企业经营户提供一个保证担保。在市场管理公司办理抵押登记，并获得其在商位变现时候的协助。（一种房地产贷款变通方式就是使用商位使用权抵押贷款给开发市场的房地产公司。）农村土地承包经营权抵押贷款

山东东桥农村合作社是由30户农民将承包的农村耕地200亩入股构成，承包期限为20年到25年不等。目前合作社接到北京某大型超市长期订单，订购蓝莓。全体社员决定盖大棚种无公害蓝莓，但是资金缺口达60万多元。经全体社员商议，合作社以200亩土地6年的经营权作抵押，向山东某城市商业银行贷款，成功获得银行贷款60万元。

农村土地承包经营权抵押贷款金融机构需要的资料（一）借款人个人情况及有效身份证明；

（二）家庭年经济收入情况；

（三）借款用途及效益分析；

（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书和村委与农户签订的土地承包合同；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；

（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；

（七）土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济组织还须提供工商注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件。

农村经营扩建贷款担保某规模养猪户已有10年的经营历史，退伍军人，从6头猪起家，目前已有250头的规模。由于现有的猪场距城区太近，须异地新建猪舍，准备扩建为1000头猪的规模，需要贷款50万元。是否能做信用贷款？