房地产企业与环境

房地产企业的社会环境变化分析房地产企业社会环境的内涵一、房地产企业经营环境的定义及构成1、房地产企业经营环境的定义房地产企业是从事房地产商品生产和房地产商品交换的经济实体，房地产开发经营是房地产企业的主要经济活动。房地产开发企业则是指通过土地开发并在开发后的土地上建设各种建筑物的生产企业。与其他企业一样，房地产企业经营活动不可能孤立地进行，而要与包围它的经营环境发生各种错综复杂的沟通和交流。我们称作用、影响和制约房地产经营企业活动的外部诸种因素的集合为房地产经营环境。高等院校房地产经济专业主干课系列教材编委会：《房地产开发经营》经济日报出版社出版1995年5页敞系群妇2青、齐房购地颠产射企孟业驼经邮营惭环习境恳的千构掩成快由歌于秧房锣地夕产饮企足业批所蚁面版临歌的零环后境芹因会素颈所丛涉毛及沉的筛内刘容香众沿多疾，惠为皂了威研采究患和推分诵析尚方译便令，匪我赏们鹊一谈般痕把清房传地谱产就企呀业楚经灿营学环瞒境威划矮分历为俊两暖大芦类那，鹊即崖房尝地眉产渔企飞业炊的迁社努会倘环落境丢和晋产妄业脆环旁境执。宫前仿者斤涉例及齿宏动观永因构素勺，思后惠者感则糠多会涵存盖茶微能观惭因录素泉：促房岂地香产归企旨业奋的题社疫会裹环务境阵房查地句产军企梨业雄的燃社迁会贞环咏境需，吹是添指防房割地辱产替业绝以刷外菠的您诸扭因策素音所乏构访成富的芬一但般犁环集境完，狭主踏要甲包屋括雹政振治码环醋境婆、室经论济除环仗境龟、哨人抬文衡环婶境泉和年技旱术立环累境状、千地熟理绪环引境添等够，梯还茎包摔括久那音些态能逆影堡响非企余业笨但读联量系驾尚信不艇清钟楚锐的吧条档件踏。踢例仓如馆，迟1屯9张9铃9垂年抛3游月巴1倚5突日燕第萍九侦届恐全旦国塌人誓民辣代笛表屋大稠会宪第百二及次签会侨议汗通桌过矛《鸣新免合祥同厅法泛》索，晃这奸就城是惯社巧会傅环眠境麦中貌政城治肿因孙素陶的浅新物变骡化苍，徒它灭对习房像地逢产泉企氏业刑的汪影消响悄并猾不削是波直旦接赶的吹，炭因抖为搞它华并或非舰是滩专练门堪针怨对竭房科地尝产听企斯业州，添但且它讨的勤潜惰在叫作肃用诉将聚会泄是政非追常病大梦的霉。拍新萝合吐同浮法劣中权对燕免常责充条跪款脚的袋限蝇制欧、瓦对菜格丛式伤条厘款似的贩规闹定伶、夜以划及购新霜法百所仍提锁出落的乓不哪安帮抗这辨首权仿等码对精房烦地缝产拴企盆业式同李顾报客逼的闲购乏买甚合男同忘、量同刘施昏工蚊企抢业驱的魔建旦设董工置程同合职同爆等稻都熊有唯相脂当甲大至的刺影拴响体，厕一祸些才过蚂去匙的夹常挑用琴条广款字今重后欺将母是姑得同不璃到铁法阿律掏支径持嫌的岗，奸甚狭至紧是熔违帜法杜的乏。办随疼着清文巴本摘的贼调浑整狱，装企秤业掀的柿行掏为压也欧将防随顾之煤改忍变谱。难这至种葱影只响侵是朵深蔬层牢次饼的妨、责长番远塞而革又早广洋泛营的季，弓它廊将丘影样响惜企史业博的键整归个观行怎为艺的谨过帐程汗以灰及俩企级业争所帮处始的魄整画个航社处会捡环检境荡的雨每绿个林角愤落块。扭房沿地钥产惧企俗业厨的枝产横业破环寇境校房拐地股产强企怪业翻的宣产垦业材环伪境在，而是毯指茧其条置高身孟之发中漠的滑房狠地海产窄产补业怒结霞构走及打其谢相析互烤关按系谜，前是米与足实他现存企段业名目仇标赏直认接才相厘关陷的绵那无部徒分放环甘境增，妖主抬要谈包喜括顽需品求辨因撇素会、档资雨源沉因全素毙和锋竞捉争冒因煤素冈。科一刊般级来伙说闭，屈房芦地期产染企塑业爸的烦管汗理般层答通斤常统将务大悔量早的亚注颂意绒力往集驰中默于咽这材一还层违面宽，浅因角为格这梦个绸层软面腿内揭的驾各崇因钻素钻均览直祝接雁影拣响喜企放业滑的也对村应置方伞面候的宇行蛮为娃与计策橡略搏，察企受业劣的知任膜何型决待策夜都址要蛾在获这英一恢环青境梁中牌去肢实膏施佣，鼻并茅得旨以臭验虏证不是茅否崖正仗确仙。衡因芹此哄，立研糊究不产昆业承环搞境蚂对丹于呀一头家捉房栋地和产但企扯业锣来患讲疗，铸也葵是炼十火分艇重遵要率的捞。敏毫融栋3蛇、舍房饭地麦产辛企炊业事社会会幼环散境锋和垒产怒业毫环尾境勤的捆关尖系笨目菊筒（仆1佣）秆社扔会刺环嫁境患与捏产坑业养环评境头层咳次武不倦同设前垄面粒我绸们仗已姥经吉提殃到咳过朋，昆社秋会脾环眯境钻对童企认业域的储影示响嚷是修间纲接骡的坝，蹲但镜却捆是恒广盾泛讲而太深迎远宵的到，峰涉授及仗企兵业的管已理蚕的杨整趣个摧过枝程霸；作而泊产级业样环少境伯则翁是牌直穿接橡作孟用摸于轰企馒业列，止二做者茎的坐区善别禽如膝下已图瓦1旁：动社与判湾袖由裙极尚伟会产侧储详裁份醒惰校患窝附僵买茶谨录茶丙乡帽展辜溉羞嚷摇切挽怠飘捕盗席糊企业河女声报械孔望薄呈脸组陵琴祥包禁采轿玉仁络捆坦诵轮愁猫怨耀合慈婆惊肥业凤图间1徒晚悠垒（周2盏）墙社景会专环列境施与敢产秘业担环假境忽具孤有间一名致犹性发一剪方央面香，常社鄙会探环凝境盲因茶素蒸的碍变遭化四会误引馆起灿产最业共环盾境抢的握变欢化末。逆例森如拦，染新什合责同霉法品的漫出沉台窃会祖影凝响友到协社欢会而中戴各时行匪各拢业意，仔直冈至清每宝个渴个尸人倘。轻房工地悄产沟也示同施样温受东到舒变僻化资的马影刘响续，勺使托其怀中吊的动需毯求渔因劈素抗、织资矩源朽因丹素债发郑生畅相丈应踢的餐变悦化聋，灵如袜顾渡客共会吗要寨求撤新宁的纪合娱同巴格垫式撒和蛇条珍款务，该增雅加繁对床房行地局产势企圾业讲责展任揉的云要箩求众等现等帅。禾另润一伯方锐面慎，删产苗业劳环私境咐的玩变哨化绑或疮多枯或雨少悟地添都滋可情以知找喇到认引批起疑这四种铁变促化铅的质社丧会昌环搭境痕变穗化器。须换害句咸话辨说冈，旦很荒少絮有允单榴纯鬼的俱产厉业委环柄境蠢变困化渠，析产北业胶环搭境皆变败化财都知可纳以唱找麦出凭其疮社允会夹原总因银。粱承弄垄过因指此俯，范我厉们齐可竖以配这玻样博认慰为跃，倘社册会况环雾境袖变姐化咏在辅前倾，棍而孙产营业苍环捏境见在岔后哄。况前逆者丧必西须桐通拣过善后燕者稻才晴能方对洞企级业描起鸣到讲作预用闭，而而脾后勒者翠的练变斑化述均鲜是挥由岛前础者穷的碑改材变才而掌产母生过。任前念者喝包杜含立宏绑观缺因蓝素扬，长后诵者村包省含灿微姿观封因含素角，希因夜此悟本俗文奖将贫从昼客馒观烂因振素浩入刘手捉，宿分摘析曾社昨会收环倍境炊的句变踏化杰趋丘势皂，摆然青后籍再纪分扣析禁这疫种沸变捡化误会牙对稿房准地真产录企衰业阴产弯生撞何撞种昏影廉响榆（杆其难中河也采涉蝴及捧微登观筛环降境俱分达析外）锅，州进权而从对亭企晃业栽所轻应债作早出胆的锦战荷略恭、由战慧术插调替整跃进郑行醋分托析羊论枝证舟。爬由寺于辨篇仍幅伪所争限点，疮本仰文亏只袋着光重沙论铜述浪房雅地隔产藏企怪业及的捐社绳会且环害境腹方衡面蚊。艘抗费市证二钓、萄房焰地样产数企伪业贷社挪会牺环犯境姥的攻构读成及任莲何腰一凭个碌企涂业狐都停具白有面社巴会殖性哈，民其魄组效织蓬外讽的三各稿种隔因查素孔，威对勤企朽业发构树成照环爹境弦。重而架企督业梅的拢特雾点顾又茶形阁成燥其伐独倘立孟性探，功构术成淘行赖业馅或迟产掘业层。农每氏个啦房慈地婶产潮企抽业庆就金是罩房唯地遥产液业塘中娃的摊一赏分委子任。错这尿里朱我数们自所踢讲坑的蛮房挪地究产窝企逮业构的武社旱会治环屈境险是民指连房谎地范产脾产当业计以椒外命的缠作新用疯、毛影野响钞、疾制才约宣房峰地哄产但企乞业露的斜宏消观亏因姜素歉称秋之狂为浮社惊会右环粮境俭蒜，遗其矮主窜要隐包刮括刷：陶政身治铺环准境刘。芬旁缴督牛虽鞭然凯一仰定抱的丝政求治壁是阀一挡定虹的焰经蠢济饿的风反匠映悔，纺但壶政融治贞的悲反刺作软用霉是炼强料大摸的殊。捆尤尿其沾是嚷在疫我积国驻的懂社装会临主结义芝市奖场闭经队济煮体辣制梳下德，梦土惜地使归首国丹家澡所兔有涛，承且茎房糟地晴产绣是帖关侮系悬到侵国吩计塔民梅生紧的渐重辞要牙产寒业翁，暴政浊治赵环塔境掉对熊房抵地抱产坝经瓜营床的喉影涨响琴是抄巨坛大亦的搏。勤政纲治忙环田境月主舰要然是南指遣影马响沉房璃地遍产浙企苦业距经液营圆思献想哭和池方隙针汇的感重垫要诱因若素拨，眯在畜国移内鼠主浮要领是排指伞党柜和辅政成府陈的刮有雹关雅路限线安、宵方资针铅、再政岸策泊、膀法外律湖和莲规举定虽等阁；棵在污国貌际尽交抱往调中拼则思涉盐及哈各作国咸的世体舌制济，靠如春不塔同股政株党周的芦政痕策何及阀政友权驴的价更钓选劫及违其嫩趋脑势沫。搬会经拢济窗环竹境遗。抵娇馅皱谷经察济权环灵境酱是言左趴右征房被地伯产尿经驱营葛企司业蜜规际模徐、俩发详展揉方秀向浩和艇速灰度字的衫主如要易因童素瓣。闭主察要航指缴一饲个箩国剂家掠或宪地湖区否经窜济盾建家设夜的驼战难略掠方甩针丘、聚战须略便布明局借和宴战碌略迷重擦点春，讯以犁及抛国伞民弊经梅济剪发故展晶的见速狗度恒；工价榜格厌变暖动武状勒况宰及多其塌幅纱度左，公银后行汁贷准款垂利挂率宅、僵货殖币扭投冠放悼量季、犁各焦种非税巴率铃的剃变颤动会情灰况目等铅。在对悉于忆国瑞际道经现济进因辨素墓，兄则瘦要辫考肠虑密到非国擦际雅金纤融总贸倚易造政欠策摊、膜工后业姿结磨构采类温型杀和乒国澡民竹收侧入兔水做平居等糖。兵技贴术商环伯境酷。砍禾型紫串技该术寸环叮境芬是奥影临响副企唐业序发殃展晴诸炼因深素医中莲的仅活但跃收因仔素陶，掏对屑房衬地持产阅经趁营咱业随的词影尘响贡也丘颇依大辉。涛技断术寺进才步达是瑞企租业斩发与展猴的协强然大卫动显力密。暖新钱技陈术迷的合产化生术和混应羽用苏，踢往拐往纵会赢带沙动究新舞的具产绿业崖形茎成榨。碑当泉前倘，遍一脖个添以仰电凉子照、斜新喉材扔料汽、始新胜能之源猛、贺海呢洋轧开手发雾、病生览物胡及轧空渗间繁技裁术辆等粗六系大番新任技内术税为宣基源础紧的织新御技连术包革轿命雄浪款潮末正中在这兴票起计，律大瞧大乔拓旧展滨了奉人延类断的拉生争产避经锣营默领拣域套，渣对齿生厚产确经铜营逼结予构斩的杠调圣整煮提橡出胳了异新闹的蜘要薪求涂。桑因巴此零，流房狱地侮产鸭经财营培企悦业辜要凤密昆切睡注神视询科稿技耐前蝴沿别的虎动麻向绞和摇发程展翅趋券势聚，性关妹心擦与踢本冈行医业絮相概关广的晴技傅术录发片展末状疫况徒及纤其币成悬果负，感充仅分躬估肤计罩到巾可腹能美给蜡企锣业革带择来裳的资影拔响驰，间不鞠断丛推劝动从企泼业厚的桥技骗术愉进何步县。决人员文翼环耀境挽。前阻漂若苹人落文糠环丸境恭对弹经牙营畜企惑业惊的德微唇观勺因忍素鬼，吉特绒别适是壶对河市纱场嘱因府素刃有检不晓可魄低今估徐的弦作榜用肯。滔因豪为幻人逮口办、殊购扣买警力游和建购燃买焰动村机难这席三步要勒素烧是樱构拾成润商愉品位经京营洋领欠域贼-雪-惕-碎-打-趋市档场阵的希主拳要误因论素喜。狮人熄文杏环旷境埋主肾要豪包去括张人迟口球因摘素黄和农文俗化说因杀素耻。特人撤口普因汉素引是花指申人警口林的琴数迟量雕和熔质磁量恩水枕平光、缩人买口口布窗局丈、炭年罪龄唯结隐构衡等撤；孔文闪化顷因修素围则档包轻括最人记们涂在锡特帮定别的怜社明会宜中撤形广成队的涨特蒸定惜习启惯絮、从观性念份、占风淋俗演及隐宗演教宰信直仰油等菜。水地纺理旅环艺境迷。弄带汉提持地蓝理价环验境括是垦指胖客休观运存觉在皆的群自僵然房环矛境劫。泻它疤是游房木地趋产昌经船营广的宪“亡硬故”机环仔境布，摘房辽地否产稻经堤营馅都椒离逢不援开月土叙地尚。丙我肿们臂在缝利舟用辈和鹊改以造厦自寺然绞界矿的够同进时辱，撕自纷然贡界桌亦尸反狡作辛用僚于柳人策类臣。进因赠此汽，收从唐地盲理乖环便境艳出奉发蝴来搏调严节乌房光地唤产味经富营起活勾动仙，邀是啦企节业粪发怖展按的盟关骗键准因盛素聪之骑一庙。裕房工地请产劣经稿营百要店考奥虑州的识地己理此因脂素介主躲要呢是歌从爱两油方逝面送着匀手邀：横一卧是晕要浊考绿虑责地惧理特环餐境蹲对鹊房乐地互产艘经删营背的雕制爱约笋；历二掀是丰要肌考尸虑辨房病地后产肿经驳营蜻活逮动钉对滴周中围脆自定然驾环辽境天的奏影扯响辩。例畜直躁些三秘、怠房护地别产扰企虽业核研移究案社衡会图环朱境松的猪重遵要梨性圈以贼往悄许颠多倘房统地在产贷企池业铜往途往奖只群对姐产派业销环盟境鹅下窃大轧力完气惭研谜究昆，悔而迫认扰为叮社锡会死环句境聋离匙自批己喊比膀较堵远顺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要笑搞颠，鱼利劳率范要底降械低造。妄至旨1府9版9浴9控年遭底凉，幼上川述彼政津策堤性伐措蹈施鸣陆信续钓出供台驻，塑但匀只附有驰房牵价扶还敞未娘有蜻较优大未动锦作嫩。薯随构着某时怨间谎的中推坡移姿，俘降稿低品房拘价汗的督呼沿声烤和纽要胁求剂愈库来准愈真大疯，臭如静果芝房著地之产持市师场旦并卸未常随船上效述匪政浆策陶出遥台绸一浙段节时思期起后僚有发明殊显源起锅色皮（末目还前姥看格来袖效造果殿并只不江明阅显践）雕，唇短凝期浇内油大封幅落度揭提贡高骑职质工爱收槽入楼或际改讽变孤收野入印，裁消钟费镰预匹期扣心乘理塑有贞很盾大泻的棵难底度匀，亮因犁此饼政版策剧性壤房皱价抚的钓下胀调蛙将光越汗来编越带可脚能众成丰为勒下品一辰步份政贸策种现僻实曹振良：《中国房地产市场化测度研究》载《中国房地产》1998年第七期17页2、积压商品房的处置将导致房价下调在前面的论述中，我们已知1998年底为止全国积压的商品房有8000万平方米，且仍有不断增加的势头。在国办发[1999]62号通知中，国家对积压商品房的处置方法是限价出售或出租，对于降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚款；对于所有限价销售的房地产开发企业，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费。由于积压商品房数量庞大，因此这部分降价销售的商品房一旦进入住房市场，将带走一定数量的消费者，更为重要的是影响消费者对未来房价的心理预期，从而影响现有的开发项目。3、住房价格下调理论模型与幅度价格对供需的影响机理如下图：PSP1P0D1P2D0QDQ0QSQ图3目前的房价P1高于均衡价格P0，因此住房供应量QS大于需求量QD，其差（QS-QD）就将成为空置量，当价格下降时，二者通过蛛网运动达到理论均衡（P0，Q0），国内住房市场供需失衡的表现为（1）由于连续几年的房价上涨，虽目前的房价略有下降，但房地产开发企业仍看好远期房价还会上升，因此即使存在积压的可能性，仍加大投资建设高价位商品房。在P1价格区内，虽然存在空置量（QS-QD）仍供给量并未随供给曲线下调。（2）从当前房地产市场的需求曲线来看，其可以以下图表示。PP1AP2BP3CDOQ图4其中横坐标为商品房需求量，纵坐标为房价。根据经济学理论，若B点的需求弹性为1.0,则A点附近是缺乏价格弹性的,C点附近是高于价格弹性的.目前的房价P1正是处于A点.由于供给量并不减少,蛛网运动失效,价格在P1区附近的调整,对需求量影响甚小.当政府的其他调整如降低利率,改变住房分配制度等无法将需求曲线由D增至D'位以求均衡时,则人为干预住房价格是求得均衡的手段.价格调整应处于高弹性区,以求降价带来广大居民的住房需求;因此价格的下调是较大幅度的.以天津市为例,居民家庭年平均收入大约为2万元曹振良：《中国房地产市场化测度研究》载《中国房地产》1998年第七期17页，按房价与年收入比5-6计算则住房价格应在10万-12万左右。居民要求的平均居住面积在70M2左右刘云月：《城镇商品住宅面积标准的探讨》载《中国房地产》1998年第7期50页，因此其理论售价是1500-1600元/M曹振良：《中国房地产市场化测度研究》载《中国房地产》1998年第七期17页刘云月：《城镇商品住宅面积标准的探讨》载《中国房地产》1998年第7期50页刘玉录：《一种新的房地产市场供求分析框架的设计》载《住宅与房地产》1996年第8期29页总之，由于国家政策的调整，在可预计的将来相当长一段时间内，住宅建设将成为房地产投资的主要方向，将成为经济发展的支柱产业。为了实现这一目标，国家在政治、经济体制继续改革的同时，会通过政策手段来限制住房的价格，且普通商品房下调的幅度约在1/3左右，这就是政治环境变化的新趋势。第三节房地产企业的经济环境及其变化趋势分析一、我国房地产企业所面临的经济环境1、通货紧缩现象仍在继续为了刺激国内经济发展，国家陆续出台一些财政和货币措施以鼓励消费。例如，增加政府对基础设施建设的投资，连续降低利率，以求消费增加。目前看来这些措施给经济带来的推动作用还有待时间检验。物价持续走低，国内需求状况仍无法令人满意。从物价走势看，1997年为102%，1998年为100%，1999年一季度持续下降孟燕芬：《居民储蓄构成变化与经济金融发展》载《上海综合经济》1999年第8期45页2、房地产金融仍需发展（1）金融对房地产业的影响房地产与金融具有密切关系，房地产的发展离不开金融支持。金融在房地产业发展中的作用可归纳为三大效应。①启动效应。目前国内开发一平方公里的土地，其由“生地”变成“熟地”直至建设项目全部完成，大约需要15亿元，前期开发费用在1亿元以上。如此巨大的前期资金需求，正是金融业从大量的储户手中收集后输送给投资者。②乘数效应。当金融机构将投资的货币注入房地产领域后，货币要依次发生两次乘次反应，使其作用远远超出初始注入额。③深化效应。在经济发展中，金融通过利率机制将社会资本不断吸引到富有生命力即社会资本不断吸引到富有生命力即社会边际生产率较高的产业中，金融资本与产业资本的融合或混合成为现代经济的本质特征。房地产业要实现现代化，就必须借助金融杠杆把分数口、游离于社会再生产之外的资本转移到更有效使用它的开发商手中，使资本流向最有用的地方。（2）国内房地产金融存在的问题目前中国房地产业存在着资金周转的四大矛盾：资金巨大需求与房地产企业自身资金有限的矛盾，投资回报周期长（与再生产连续性的矛盾，资金投入集中性与资金来源分散性的矛盾，巨额购置一次性与资金积累长期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使国内房地产金融存在两种怪现象：一方面金融对房地产供给支持过度。1997年，我国房地产业资金来源组成大致是：国外资金12%，国内银行贷款70%以上，房地产企业自有资金18%左右（《中国证券报》1998年3月6日第7版），许多房地产开发企业只是用自有资金支付买地定金后，通过物业契约抵押给银行以取得贷款，从而继续工程建设。一般国际公认银行贷款占房地产总投资的40%左右是正常的，而国内银行信贷资金在房地产投资中所占比例明显过高。由于房地产业占用金融资产的比重过大，房地产市场的投机因素也渗透到金融机构，大量的信贷资金涌入房地产市场，房地产开发商借助金融力量使房市开发规模日益庞大；过热的供给造成大量的积压商品房，从而使信贷资金沉积下来（1997年我国空置房地产的价值达120亿美元），使金融坏帐率提高，增加银行风险。另一方面是金融对房地产需求支持乏力。国内各大银行对个人住房抵押贷款不足全部房地产贷款的10%，大量的资金抛给了供给市场，而只有少量的资金提供给需求市场，加剧了房地产市场的供需失衡。综上所述，我国房地产金融的问题最突出的结构性问题，也是国家在今后会重点整理的方面。二、房地产企业经济环境变化趋势分析1、消除金融风险的关键是调整金融信贷结构（1）房地产业与金融风险的关系房地产业是个高风险、高收益的行业，也是对金融资本依赖度十分高的行业，其经营风险也会转移到金融业，带来金融风险。从理论上讲，房地产业中宏观金融风险的产生基于以下原因：①自我约束的有限。金融业的自我资金只有占总资产的很小一部分，且往往是委托代理式的经营管理，因此，其错误的决策、操作招致的自身损失较小，而冒险有时却带来可观的收益，这种盈亏不对称使得金融业自我约束有限，倾向工作一些风险较高、同时收益也较高的融资决策，有的甚至不惜从事不正当或违规违法交易，从而导致金融风险，房地产业就常是这样的融资对象。②信息不对称。即相对于资金投放者，资金使用人对投资的项目风险拥有更多的信息，且融资者不易作充分的事前筛选和事中监督。房地产业经营周期长，技术要求较高，且市场多变，更加重了信息不对称，从而使金融风险加大。③金融风险也与经济周期有关借款人可以分为三类：一类是抵补性企业，它只根据自己未来的现金流量作抵补性筹资，是最安全的借款人；第二类是投机性的借款企业，它们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款；第三类是高风险的借款企业，借款用于投资偿还期很长的项目，在较长时期他们都无法用投资收益还本付息，而需要滚动融资用于支付本息。在经济的繁荣时期，房地产与股票价格持续上涨，后续的措款比重越来越大，原因之一是贪欲的动机超过恐惧，价格的上涨推动更多的购买；原因之二是由于竞争的压力而作出许多不审慎的贷款决策，不这样做将推动顾客和市场。于是，企业、家庭的债务与收入比例越来越高。但经济的繁荣必然走向相对萧条，引起违约和破产浪潮，并反馈到金融体系，继之以金融体系为媒介迅速扩散传播。（2）房地产金融信贷结构失衡加剧金融风险性一般而言，在市场需求旺盛，房地产供不应求的状态下，银行资金贷款的天平应更多地倾向开发商，以缓解需求压力；反之，则应倾向消费者，以刺激消费，盘活积压房产占用的资金，以达到开发——销售——再开发的良性循环。而国内绝大部分的信贷资金则发放给开发商，从而更加剧有效需求不足的现象。1996年全国房地产投资达3725亿元，比1995年增加18.3%。到1996年来末，商品房空置量达6600多万平方米，积压量增加31.4%，而房价由年初的平均价格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5%杨德才：《东南亚金融危机对中国房地产开发的启示》载《中国房地产》1998年第6期70-71页。房地产价格的上升，并不是市场需求旺盛的反映，而是不断增长的利息费用和管理费用进入成本导致的。由于信贷结构失衡，造成一方面大量建房，一方面又购买力不旺，造成银行资产被大量挤占，形成呆帐、坏帐，使银行不良资产加大。据国家统计局公布，1996年末积压商品房占用资金1000亿元。积压越严重，越会促使银行等金融机构更牢固地捆绑在房地产企业的战车上，“生死与共杨德才：《东南亚金融危机对中国房地产开发的启示》载《中国房地产》1998年第6期70-71页2、亚洲金融危机对我国房地产金融的警告始于泰国，进而波及整个东南亚的金融危机，其导因是这些国家房地产泡沫经济的破灭而引起的。虽然马来西亚总理马哈蒂尔谴责是拥有巨额游资的“货币猎手”乔治·索罗斯一手挑起的东南亚金融危机，但事实上，这次东南亚金融危机的根本原因在于房地产的过度开发导致了银行不良资产的骤增，进而引发金融危机。被誉为“亚洲五小虎”之一的泰国，在1985年至1995年十年间，经济平均增长率8.5%，许多国外资本流向该国，泰国当局利用这些资金向银行和金融公司提供大量的美元贷款。许多银行和金融机构将大笔资金投向房地产业，造成房地产供过于求。据统计，1996年泰国曼谷有60万平方主的办公楼投放市场，其中一半以上无人光顾；1997年曼谷又有90万平方米的办公楼应市，1998年还计划投入130万平方米；虽然许多人早就意识到房地产供大于求，但80%的大楼正在建设中，无法下马。房地产商从金融机构大量借入资金大批量开发房地产，如果房地产市场实际需求与有效需求十分强劲，本也无可厚非；但近年来，由于东南亚各国经济速度放慢，已经出现房地产大量积压，泰国的房产空置率已超过20%，由于经济发展速度大幅下降（1996年为7%；1997年为0.6%）房地产公司纷纷破产，金融机构的大量贷款随之变成呆帐。到1996年底，泰国银行的呆帐总额1/2以上为房地产公司拖欠。1997年6月30日泰国银行公布其商业银行呆帐占总贷款的8.5%，但观察家们普遍认为实际水平比这要高得多。到1997年6月底，泰国金融业坏帐已高达350亿美元。1997年6月-8月，泰国58家金融机构被迫停业李冬梅：《亚洲金融危机与我国房地产金融发展》载《中国房地产》1998年第11期54页中国目前有1000亿元信贷资金压在房地产上，且房地产市场已明显处于供大于求的情况，房地产开发企业的70%以上的资金来自银行、金融机构，资金来源单一，这与泰国发生金融危机前形势相类似。而且中国国内生产形势也不容乐观，金融压力巨大。我国国有银行贷款7成贷给国有企业，到1996年底，银行对国有企业贷款呆帐、坏帐已达人民币1万亿元，近3倍于银行自有资产，仅国有企业拖欠银行利息就超过1千亿元周世江曾梓宜：《房地产业与金融风险》载《中国房地产》1998年第9期79页3、经济环境变化分析（1）金融环境变化分析由于我国目前所积压的房地产不仅数量过大，而且呈上升趋势，其中潜伏一定的金融风险，给国民经济正常运行带来阻滞。一方面，国家会通过政策手段，平抑房价，并通过金融手段将清理现存的积压房产，盘活沉积资金，另一方面各商业银行将对新投入房地产市场的资金严格控制建设方向和数量，从而减少新的资金投入后又行成积压房产。基于上述分析国有商业银行和各金融机构在国家整顿房地产政策出台后，将开始调正信贷结构，即严格控制给房地产开发企业的贷款数量，而增加对住房消费的信贷力度。在短期内，会有相应的控制开发建设贷款的措施出台，究意是以利率形式还是金融行业规定形式出台，一时还很难确认，但可以肯定的是这样的环境变化必然发生（国内调整利率结构的呼声较多，估计二者会同时出台）。（2）汇率调整待机而动从我国外汇政策角度出发，自1994年我国外汇体制改革以来，在国际收支持续顺差的情况下，银行间外汇市场一直处于供大于求的状况，人民银行在面临外部平衡和内部平衡的两难选择时，实际上选择了以汇率稳定为主要目标的政策。结售汇制度改革和人民银行在外汇市场上的吸汇，一方面使中国外汇储备大幅度增加；另一方面，人民银行在外汇市场上吸进外汇时大量抛出人民币，中央银行的外汇占款现已成为中国基础货币投放的一条主要渠道。为了避免国民经济中货币供应超常扩张，干扰国内货币政策，人民银行采取了收回对商业银行再贷款，严格控制贷款总规模等办法进行对冲中和。虽然取得一定效果，但这种“中和”政策也带来许多问题。①货币政策处于被动应和局面。在目前中国外汇管理体制下，外汇市场很难自求平衡。为了稳定汇率，中央银行在外市场上只有将外汇供需差额大部吃进，这就造成基础货币的投放缺乏约束。而如果实行中和政策的话，就会影响中央银行结构调整政策的实施，而且越往后难度越大。②要付出越来越大的成本。干预市场，增加持有外汇储备带来成本增加是各国遇到的普遍问题。大量抛出人民币购进外汇，会增加财政或准财政负担。发行债券进行“中和”，要支付利息。持有外汇储备是要付出成本的，为保持所持有外汇储备的安全性和流动性，这些外汇不能用于贷款和投资。安全性越高，流动性越强，收益就越低。随着中央银行干预市场而吃进外汇的增多，这方面的成本也随着增加。根据国际上的经验，从长远来看，要同时实现内外平衡，也即是汇率的稳定和国内价格的稳定是很难的。管理当局只能选择其一作为主要的政策目标。尽管政府可以采取各种“中和”措施来冲销负面的影响，但“中和”措施只能在短期内有效。中国国际收支目前存在巨额顺差，汇率调整也应该是一种可运用的手段。第四节房地产企业人文环境变化趋势分析由于人的需求，才形成各种市场,才有形形色色的行业和企业。房地产开发住宅，其消费对象就是人，人也是构成人文环境中的主角。人口因素的变化，直接影响着企业所面对的市场，因此，研究市场，就首先要研究人口环境。在世纪之交，我国正快速地进入人口老龄化社会。这一现象使整个社会需求结构发生变化，并对社区规划、住宅建设产生深刻的影响。一、中国城市人口老龄化现状目前，我国虽未成为老龄国家，但是据中国老龄协会的有关人士所言，我国已有1/4的省市进入了老龄化社会，包括北京、上海、天津、江苏、浙江、广东、山东等经济较发达地区。我国正处在步入老龄化社会的阶段。从我国历次人口普查的年龄结构变动状况看（见表1），自1964年以后老年人口的比重在不断上升，反映出我国的人口结构逐年向着老龄化发展的趋势。表1全国历次人口普查的年龄结构变动状况（%）年份0-14岁15-59岁60岁以上1953年36.2856.407.321964年40.7053.226.081982年33.5958.777.641990年27.7163.718.59在国内某些大城市的社区中，老龄人口所占的比例要比上述调查所显示的数字高很多。目前上海杨浦区拥有人口112.4万，其中60岁以上的老人达16.7万，占总人口的15.86%，接近1990年全国平均值的两倍。据统计，中国目前60岁以上的老年人已达1.2亿，占中国总人口的9.7%，预计到2001年将达到1.3亿，约占中国总人口的10%，到2020年，中国60岁以上老年人口比率预计将占到15.2%，进入老年型国家的行列。《人口研究》1998年第4、5期二、我国人口老龄化到来的必然性中国虽是一个地域广阔的国家，但近1/3的土地不适于耕种和居住，加之由于以前人口政策的失误，造成中国目前人口已超过12亿，占世界人口的1/5，中国人民的生存环境不容乐观。由于庞大的人口压力，中国政府坚持实行计划生育工作，下大力气控制人口数量发展，取得了很大的成绩。由于人口增长速度虽然下降，但总体人口数量仍在持续上涨。据估计，中国在坚持目前人口政策的前提下，人口将增加到16亿左右后，才可能缓慢下降，迅速膨胀的人口对经济社会发展带来的不利影响已表现得十分明显，按照目前人口增长的速度，每年新增加的国民收入有40%将要被新增的人口消费掉，这不仅影响社会资金的积累，也影响人民消费水平的提高。因此，在下世纪初，中国的人口政策不会放松，仍以控制人口数量、降低人口自然增长率为战略决策。由于我国是靠出生率的收缩来降低人口总量的，20多年出生率长期持续下降，加之生活水平的提高和医疗条件的改善，我国人口的平均寿命由1949年的不足40岁延长到目前的70.6岁，这一降一升，也必然导致老年人口的比例迅速上升。因此说，人口老龄化是我国社会发展的必然结果。第二章社会环境变化对房地产企业的影响第一节政治环境对房地产企业的影响一、房地产企业投资取向新定位由于写字楼、商品项目供大于求，需求疲软，因此在一段时期内建设新的类似项目将面临政策和经济的双重压力，因此许多开发商纷纷将目标转向住房建设。高价商品房在短期有饱和的趋势，而且由于福利分房的取消，许多公款购买高档住房的单位已提前进入市场，随这部分市场的萎缩，高价位商品房的销售将进入低谷。而建设开发普通商品房，不仅是符合政策的导向，也是适应市场的变化所需。建设普通住宅将成为投资的主方向。二、住房价格下调对房地产开发企业的影响1、住房价格的构成一般住宅的开发由三部分组成，一是土地费用，二是建安费用，三是各种市政配套费和税费。其中土地费用为20%左右，建安成本占30%-35%，市政配套费用和税费为30%-40%，再加上开发商的利润，就是住房的售价中国房地产及住宅研究会：《住宅建设——新的经济增长点》1997年中国建材工业出版社出版141页。以天津市河北区某小区普通商品住宅为例，其土地使用费用为300元/M2，市政配套费用为：大配套费用160元/M2，电力150元/M2，排水40元/M2，给水40元/M2，煤气3900元/户（60元/M2左右），电话5元/M2，有线电视200元/M2（4元/M2左右），供热108元/M2，合计648元/M2，建安成本610元/M2，其他税费和利息费用大致在100元/M2左右（该开发企业税收有减免），合计开发成本：1658元/M中国房地产及住宅研究会：《住宅建设——新的经济增长点》1997年中国建材工业出版社出版141页表2项目土地成本建安成本市政建设成本利税费用利润合计百分比14%28%30%5%23%100%2、住房价格降低的途径（1）土地使用价格的差别有时是很大的，其所占开发成本的比例也非固定不变的，在正常情况下大部分项目中土地使用费占成本的二、三成。由于土地是不可再生的资源，其占用的成本应随着土地开发数量的增加而逐渐升高，因此土地使用费用的总量不会应有过多的降低。但由于土地使用费用在成本中所占份额很大，也是开发商投入资金的主要用途之一，不降低土地使用费在房价中的比例，房价过高的问题亦难解决。目前国内对此解决的方案是改变土地使用费的交付方式，由一次性向开发商征收地价改为长期向住房业主征收地租，即土地出让改为出租。这种方法的好处是：一、降低房价中土地使用成本，使房价下降；二、避免政府在出让土地后，由于城市规模所限，使得可出让的土地迅速减少，从而在很长一段时间内没有地价收入。笔者认为这种方法的实施有两大困难：一、是居民购买住房后还要向政府交纳地租，这与居民目前的心理“买房不用交租”相矛盾，实施有一定的难度。二是城市建设和旧城区改造需要大量的资金投入，其中相当大的部分将来自于土地出让。如果实行出租方式，政府对投资环境的改善工作就会出现资金方面的问题。由于上述两方面的困难，笔者认为在一定时期，土地使用费很难有较大的下调。（2）建安成本是由房地产开发企业控制的，基本上是平均水平，过高和过少的所占比例很少，也就是基本上形成一个相对稳定的标准，而且这是企业自身的问题，国家一般很难干涉这一块的费用。（3）市政配套费用是房价能否降低的关键。市政基础设施、供水供电供气企业增容投资进入房地产开发企业成本，是造成房价居高不下的主要原因。政府在收取土地出让费和税费后，则应投资于市政建设和基础设施的增加。但国内目前的状况是，开发商在交纳土地转让费用，还要为市政配套设施的建设再付一次钱，重复收费造成开发成本人为地升高。有些国外人士在购房时曾指出：“你政府改建市政设施，增加水电设施的钱有什么理由要摊进房价中，由我们负担，除非这些基础设施我们也占有一定股份，可以分配红利。”更有甚者，供水供电供气等生产经营性部门也通过征收负荷补偿费和实物，把应该由这些企业投入的扩大再生产资金转嫁给开发商，实际是转嫁到老百姓（购房者）身上。这些盈利性企业，需要在小区内增加生产用房，电缆、水管及其设施，往往都要由开发企业无偿提供，而且收费由其单方面决定，缺少监督，开发公司对此敢怒不敢言。由于行业垄断，缺少竞争，使配套费用占开发成本中近三分之一的份额。房价的下调主要是要减免这其中本不应征收市政配套费用。（4）房地产开发的利润率是否合理。国内房地产企业的利润率同国外同行业相比，是相当高的。国外房地产项目的平均利润率目前大致在3%-5%，个别地区可达到8%，而国内房地产开发商的利润率可以达到30%以上，而前几年则更高。过高的利润率造成大量的信贷资金涌入房地产市场，盲目开发建设，造成房地产产品大量积压。国家解决供需矛盾，必将适当控制供给，这是近期内的政策倾向。而限制开发商的利润率，可以很好减少盲目建设的投入。一旦限制房价政策出台后，许多高成本的资金就会减少流入房地产市场，从而减少供给量。另一方面，保持一定的合理的利润率，也是鼓励住房建设的必要手段。因此利润率会有一定的下调，但下调至国外相当水品平是不现实的。一是下调过多，会打击开发商的积极性，与国家目前的政策取向相矛盾；二是影响国外投资者投资国内房地产项目的兴趣，影响外资流入。因此，国家对房地产开发企业的利润率大致会限定在10%-20%。综上所述，住房价格下调的主要方向是市政配套费用和房地产开发商的利润率。3、住房价格下调对开发企业的影响住房价格下调主要是通过政府减费用，开发商让利润，两条路一起走，广州市1996年曾提出，各部门所征费用压减1/3——2/3，开发商利润降到20%以下。这样一来，房价就可以下降许多。以上个案例中天津市河北区的住宅为例，假设市政配套费用削减2/3，开发商利润让出1/3，这样其他条件不变时，其住房价格可下降至1526元/M2，与原来售价2150元/M2相比，减少600元左右，即从现有房价下调30%，基本在合理的价格范围内。下面我们再列出各项费用和利润在房价中的比例：表3项目地价建安费用税费利润配套费用合计百分比19．7%40%6．6%19．7%14．2%100%由上表，我们可以发现，房价下调后，利润占房屋售价的19，6%，比例仍然很高，其实随着市场竞争的加剧，这个利润水平仍有下降的空间。当然上例中，由于税收减免，使该案例中开发商利润偏高。另一点，建安成本在房屋售价中占40%，在总成本中占49.7%,如果建安成本的使用可以得到改善,对整个成本的影响是很大,从而会影响开发企业利润.上例中,如果建安成本由610元/M2降为580元/M2,下降30元/M2,则总成本下降2.45%,而开发商的利润增为330元/M2,利润增长10%.综上所述,国家限制房价政策出售后,由于房价受其影响大幅下降后,建安成本在成本中所占比例很大,几乎接近50%。以往房地产商基本上通过减少配套费用(许多房地产商通过公关,可以减少配套工程中的"水份")和税费来减少成本(假设同一地段内占地成本是一样的话),而随着压减不合理收费政策出台和对税收征稽的严格管理,这两种办法已基本上行不通了,因此,房地产企业必须认真对待控制建安成本的问题,这就是政策环境变化对房地产企业带来的影响.第二节经济环境变化对房地产企业影响分析一、金融环境变化对房地产企业影响1、房地产开发企业必须有足够的自有资金。金融信贷结构的调整将大量的资金投入到住房消费领域，各商业银行将放宽对居民个人住房消费信贷的条件，并拓宽放贷的对象。由于担心通货膨胀对经济的影响和金融危机的产生，中央管理层将严格控制货币投放量，控制信贷的总规模，尤其严格控制对房地产开发的贷款数量和质量。因此，在一定时期内房地产开发业从金融业得到的贷款支持将会受到严重的影响，可以认为如果以前房地产业从金融业得到近70%开发资金的话，那么今后他们将发现从金融业再也无法得到充裕的资金，开发企业必须寻找其他资金来源。下面我们来简略分析一下，在房地产降价政策环境下金融信贷结构调整对房地产开发企业资金来源的影响。在分析之前，我们大致介绍一下其中采用数字，目前国内房地产开发企业投入资金中的70%来自金融信贷，而金融机构对居民住房消费信贷占全部房地产信贷的10%，国际上金融结构这一比例数字通常为50%左右《中国发展研究98版》1998年中国发展出版社出版221页，在住房价格下调分析中，我们曾预计住房价格下降30%，其中开发商让利占1/3，国家对土地和各职能部门对配套费用下降2/3，因此住房成本下降（30%《中国发展研究98版》1998年中国发展出版社出版221页假设信贷调整前，开发商的总成本为100A，自有资金占30A而其余70A来自银行信贷，即银行信贷金额为70A。当信贷结构调整为建设贷款与消费贷款各占50%，则开发建设贷款金额将改为70A×50%=35A；而住房成本下调20%后，开发商成本降为80A，则开发商自有资金为80A-35A=45A，较原来资金量30A相比增加了15A，即50%，而银行信贷资金占开发总成本的43.75%，与国际标准40%相差不多。当然