新方·新怡园东区项目前期市场调研报告

新方·新怡园东区项目

前期市场调研报告项目谨呈：新方集团、新方置业有限公司青岛华之星策划营销有限公司青岛华之星策划营销有限公司调研范围：潍坊坊子新区中心及周边调查对象：2012年潍坊市房子新区房地产运营数据、各片区主要楼盘、各片区目标消费群体调研说明：本案位于坊子新区东片区（西临凤山路，北依凤凰街），因此本次调研针对本片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时将对坊子新区内消费者需求的调研分析，作为本次市调分析的主要内容，根据地域分布特征和坊子新区房地产市场发展的特点，为后期项目定位作主要依据。青岛华之星策划营销有限公司

一、房地产市场与价格分析青岛华之星策划营销有限公司未来房地产市场的政策走向现在有很多专家预计，房价仍将延续去年以来的回调趋势。但是，我们注意到，降息后房地产市场开始出现积极变化，“购房热”现象在部分城市出现。尽管住建部官员近期强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇，但在“稳增长”政策作用下，信贷政策的放松让市场普遍预计房价下降空间已十分有限。在2012年1-5月，全国商品房成交均价同比增长3.8%；而其中，住宅成交均价同比增长3.4%，连续两个月有所回升。有些业内人士担心，货币宽松后带来的楼市成交量回升，进而会导致房价再度攀升，使得前期楼市调控政策所取得的效果大打折扣。多家机构表示，单从国家在6月7号宣布的降息消息来说，对购房者的按揭成本负担，以及开发商资金成本压力影响来看，作用并不明显，购房者单月月供减轻2-3%左右，而开发商开发贷款在资金总量中占比不到15%，因此很难说能有多大促进作用。但降息对于市场心理预期仍有影响，面对经济增长压力，三次下调存款准备金率后再加上本次降息，将减弱购房者对房价下降的预期。青岛华之星策划营销有限公司未来房地产市场价格走向专家同样认为，近期楼市的成交活跃是由开发商“以价换量”和刚性需求入市促成的，但是未来全国还要面临巨大的库存消化难题，仅靠降息和利率优惠很难改变市场走势，房价快速反弹的可能性不大。国家统计局公布的数据显示，1-5月份，全国房地产开发企业房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速比1-4月份回落3.9个百分点，但房屋竣工面积仍保持相对较高增速。专家认为，这意味着去库存化将是房地产市场后期的主要动作，开发商仍要寻求“以价换量”回笼资金，在此背景下房价没有大幅反弹的基础。一些券商机构也认为，在投资性需求得以抑制的情况下，大部分城市房地产市场依然依靠刚性需求和改善性需求，商品住宅价格不会快速反弹。住建部日前强调，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。我方认为，虽然楼市有所活跃，但房价大幅反弹的可能性不大。青岛华之星策划营销有限公司潍坊房地产市场的价格影响7月5日央行宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，这也是央行月内的第二次降息。虽然一月内2次降息并不能为购房者减轻太大的负担，但此次降息对于购房者心态造成的影响不容忽视，不少购房者因此结束观望，选择在此时入市。潍坊开发商看准这个时机，积极推出各色优惠措施，企图吸引购房者的目光，加快销售步伐。据搜房网数据监控中心统计，潍坊目前共有177个楼盘进行打折促销。其中金马怡园的折扣最狠，最高可享83*98折，劲省9万！今年进入二季度后，潍坊楼市部分开发商出现了以价换量的销售措施，有的开发商推出了部分特价房源来促进成交，这些促销手段在一定程度上拉低了潍坊的房价，出现了局部的房价下降现象。这只是局部的现象，并不能代表潍坊楼市的大方向。现在受调控影响，潍坊的房价开始稳定。但从长远来看，楼市仍然受供求关系的影响，如果调控撤出，房价将再度上涨。因此，谈到购房时机，现在就是不错的抄底时机。当然购房者要根据自身的情况来选择房源。是自用，还是改善住房，再选择地段、户型等。青岛华之星策划营销有限公司青岛华之星策划营销有限公司青岛华之星策划营销有限公司青岛华之星策划营销有限公司坊子新区房地产市场走向坊子区最近的成交量大放异彩，数次压过奎文区、高新区等热门区域。坊子区在售楼盘共21个，其中16个项目位于坊子新区。坊子新区已经逐渐成为坊子区的政治、经济、文化中心，区位优势明显，发展潜力巨大。目前坊子楼市仍以刚性需求和改善性住房为主，在预算有限的情况下，潍坊市区的高房价让工薪族却步。作为潍坊楼市的潜力股，坊子新区在价格方面占据很大的优势和空间，更多的人把眼光投向坊子新区，这也成就了坊子区近来楼市上的热销局面。以新方新怡园为例，由最初的售价2000/㎡左右到现在接近4000/㎡左右，房价增长惊人。坊间甚至有人说：与其在市区买房不如到坊子新区买房，把省下的钱买部车。但是正因为如此好的局面，造成了新区开建楼盘剧增，放量过大，供大于求，楼盘的销售压力加大。坊子新区的房产市场需要一定的时间消化和过滤。青岛华之星策划营销有限公司坊子新区市场价格分析小结：对于近期市里政策的短期调控和银行下调利率来看，坊子新区的购房将引来一个小高潮。虽然本地区价值体现过热，放量过大，但是在价格上，坊子新区与市区还是有较大的提升空间。由此，本案东区的大盘可以根据造价情况稍许提高实际销售价格，可以通过送加值产品等方式销售，让消费者对房价得到物有所值的心理满足，达到双赢的目的。我们需优秀的规划、优秀的设计和优秀的施工来提高楼盘本身的价值，只有这样才能应对当地市场供大于求的不利局势，也只有这样才能凸显出本案的特点，有利于本案在市场中独占鳌头。青岛华之星策划营销有限公司

坊子新区目前在售楼盘统计

凤凰太阳城【项目地址】：坊子区北海路与龙泉街交汇处往东500米【项目投资商】：山东亚特尔房地产股份有限公司，实力雄厚【物业类型】：多层，小高层，高层，别墅【项目介绍】：凤凰太阳城总占地1000多亩，建筑面积达100万平方米。定位为首个城市综合体，现正在做的是二期，内含亲水别墅和多层电梯洋房。多层电梯房主推房型为120平和170平，均价5200左右/平。亲水别墅主推房型为300平左右，整房销售【项目销售】：一期近2000套洋房售罄，二期8月份开盘，期房认购进行中，销售人员经过专业培训，销售技巧较高。【项目优势】：楼盘理念超前，整体规划合理，定位高端，园林规划设计出彩，紧靠白沙河，并且于楼盘内自造人工河和森林，提价占据优势，竞争强势，为坊子新区数一数二的楼盘。青岛华之星策划营销有限公司

恒信领海国际

【项目地址】：北海路和龙泉街交汇处，虞河的东侧【项目投资商】：潍坊恒信建设集团有限公司【物业类型】：多层，高层，别墅【项目介绍】：恒信领海国际总占地500亩，建筑面积达40万平方米。总共分为三期开发，现正在做的是三期，内含别墅和中式洋房。主力户型：80-143平米，180-300平米。三期期房在售多层均价4800元/㎡。现购房一次性付款95折，首付60%以上96折，首付30%以上97折。【项目销售】：三期认购中，销售人员较专业，销售技巧一般。【项目优势】：楼盘周边配套设施较完善，并且自己打造步行街，篮球场，网球场，商店，诊所等便利设施。小区绿化园林规划也很完善青岛华之星策划营销有限公司大观天下【项目地址】：东方路与樱前街交汇处南100米路东【项目投资商】：潍坊中建地产有限公司，实力雄厚【物业类型】：多层，小高层，高层【项目介绍】：大观天下项目建筑面积达208万平方米。主力户型：86平米-两室/115平米-三室/124平米-三室。在售多层均价5300元/㎡。在售高层均价5200元/㎡。中建30年，感恩回馈活动，7月8号-7月18号，限时认筹抢购3888元/㎡。【项目销售】：准现房认购中，销售人员较专业，销售技巧较好，亲和力较强。因活动力度大，项目销售火爆，多层只剩顶楼，小高层、高层已销售大半。【项目优势】：中建品牌实力强劲，资金雄厚，楼盘规划完善周边配套设施较好，地理位置占据优势。青岛华之星策划营销有限公司恒大名都【项目地址】：宝通街与潍县中路交汇处北约400米路西【项目投资商】：潍坊恒大金碧置业有限公司【物业类型】：高层，沿街商业，写字楼【项目介绍】：恒大名都定位东部首席中央居住区，建筑面积达127万平方米。整个项目分为四期，现正在认购的是二期，准现房，主推户型90-180㎡，4718元/㎡，起均价5060/㎡，送1500元每平豪装，两年无息分期付款。7月29日随看房团购房，可额外享99折优惠，并赠送电动车一辆。样板间全城公开。【项目销售】：一期10栋高层基本售罄，二期准现房认购进行中。售楼处位置较远，销售人员经过专业培训，销售技巧一般，亲和力不够。【项目优势】：恒大名都人工塑造的自然环境很优越，配套设施比较完善，地理位置较优越，交通较方便。青岛华之星策划营销有限公司至尊门第【项目地址】：朝凤路与双羊街交叉口东南角【项目投资商】：山东豪信置业有限公司【物业类型】：多层，小高层【项目介绍】：至尊门第项目建筑面积达80900平方米。主力户型为120平米-三室。在售均价4900元/㎡。13年10月交房。活动为钻石VIP卡4万抵5万。【项目销售】：期房认购中，销售人员较专业，销售技巧较好。销售数量半数，未达到预期目标。【项目优势】：项目定位中高端，整体规划较好，园林设计专业，规划配套设施完善（公园、学校、医院等），最大弊端为商业氛围较弱，无大型卖场。青岛华之星策划营销有限公司隆鑫盛景【项目地址】：龙泉街与凤山路交叉口【项目投资商】：潍坊鑫聚源置业有限公司【物业类型】：多层，小高层【项目介绍】：隆鑫盛景主力户型为80—141㎡。在售均价3948元/㎡，起价3318元/㎡，最高价4850元/㎡，活动为每平优惠150元；小高层90-120㎡房源现购房享92折优惠。9月底交房。【项目销售】：准现房认购中，销售人员较专业，但亲和力很差，较散漫，有距离感。较好位置的房型已销完，但剩余房源仍较多。【项目优势】：地理位置较好，周边教育氛围较强，生活较便利。但项目规划未达到初期预定效果。青岛华之星策划营销有限公司金色龙泉【项目地址】：北海路与龙泉街交叉口东南角【项目投资商】：潍坊天翔集团有限公司【物业类型】：小高层，高层【项目介绍】：金色龙泉由2栋15层商住楼和2栋11层小高层组成。主力户型：114平米-两室/155平米-三室。7月底开盘，年底交房。均价3700元/㎡。活动为交3万抵5万；“日进斗金”（认筹后直到开盘，每天补贴100元）【项目销售】：准现房认筹中，销售人员非常不专业，对楼盘不熟悉，销售技巧较差。项目销售惨淡，目前只有23位认筹。【项目优势】：项目紧邻两条河流，水源环境和空气质量较好；交通便利，处于新区一个核心的地段，紧邻交通要道北海路。但房型较差，整体项目略显单薄。青岛华之星策划营销有限公司嘉和未来城均价3700元/平米嘉和未来城由潍坊华晨置业有限公司开发，位于北海路72号（北海路与双羊街交汇处）北海路以西双羊街以北，建有多栋高层住宅楼和集餐饮、办公、宾馆、休闲于一体的一栋商务楼，是一处纯高层社区。亿盛大宅院均价3800元/平米亿盛大宅院位于潍坊市坊子新区凤中街122号（坊子工商分局以南）。东临潍坊市城市中轴北海路，南为凤凰大街，地块规划平整，亿盛大宅院东面为坊子区人民政府广场，往北两公里即潍坊市政府办公大楼和人民广场。亿盛大宅院总建筑面积约3万平方，由2栋高层住宅及三层沿街围合而成，院落式布局。正大公寓均价3800元/平米正大公寓位于坊子新区郑营路与双羊街交叉口向南200米路西（实验小学对面），坐拥坊子新区繁华中心地带，北邻凤凰街、西邻北海路。正大公寓周边有实验学校、实验幼儿园、四中、崇文中学，便利的教育为孩子腾飞成才提供保障。青岛华之星策划营销有限公司双羊新城均价3800元/平米双羊新城位于坊子新区凤凰大街与北海路交叉口往东1000米路南，国土资源局对面，坊子新区凤凰大街以南、双羊街以北，东邻龙山路，西靠朝凤路，与坊子区政府隔街相望。双羊新城小区共分三期开发，为期四年。双羊新城建筑形态包括多层住宅、小高层住宅、联排别墅、花园洋房等。双羊新城整体分为丽景园、颐景园、帝景园、天景园四个园区。柏丽花园均价3860元/平米柏丽花园位于坊子新区崇文街与龙山路交汇处向东50米路南，由潍坊祥泰集团开发。柏丽花园占地91039平方米，总建筑面积125028平方米，容积率1.37，绿化率36.16%，共规划780户。普利城市花园均价3900元/平米普利城市花园是由山东普利房产潍坊绿岛置业有限公司开发的一个高档别墅小区，小区位于潍坊市坊子新区北海路与崇文街交叉口向南200米路东，西邻潍坊市景观大道北海路，北邻崇文街，南靠营子水库。青岛华之星策划营销有限公司龙凤花园均价4100元/平米龙凤花园位于坊子新区凤凰大街与龙山路交汇处向东150米路北，由山东华安房地产集团有限责任公司开发。面积有80-160平方米，主力户型三室二厅、三室一厅面积；七层商务酒店、SOHU公寓、大型商铺租售预约登记中，佳乐家东侧商业金街已全面开工。金禾馨苑均价4300元/平米金禾馨苑位于坊子新区双羊街与朝凤路交叉口向东300米路南，由潍坊金禾新建业置业有限公司开发。金禾馨苑总建筑面积11万平方米，由16栋多层，4栋高层组成。首期将开发6栋多层住宅。龙居甲苑均价3500元/平米龙居甲苑是由山东鲁伟实业总公司开发的，公司开发建设完成了鲁伟家园，龙居苑，金马小区等社区。龙居甲苑位于坊子北海路与凤华街交叉口往西200米路南，龙居甲苑绿化率达40%，项目占地3.5万平，由7栋11层的高层和部分多层组成，产品包括了多层，高层，商铺，可容纳412户，面积从87-160平米9种户型，面积使用率很高。青岛华之星策划营销有限公司

凤栖墅1号

凤栖墅1号位于恒安街与北海路交叉口西800米路南，主推别墅。凤栖墅1号由潍坊科利达投资有限公司开发。凤栖墅1号规划为127套顶级别墅社区。项目占地12万㎡，其中凤栖湖水域面积达5万㎡，别墅户型面积从280㎡-400㎡不等。海韵御花园

海韵御花园位于崇文街与龙山路西南角，主推普通多层,高层。海韵御花园由潍坊海韵置业有限公司开发。海韵御花园98㎡-133㎡户型，一梯两户。凯润景城凯润景城位于北海路与凤凰大街交叉口南50米路西，主推普通多层。凯润景城由山东凯润景程房地产开发有限公司开发。占地面积45289平方米，建筑面积86338平方米。

青岛华之星策划营销有限公司

名仕雅居

名仕雅居位于潍坊市北海路东侧，基地南侧紧依双羊街，北向临城市规划路。用地面积22838平方米，规划总建筑面积约65900平方米，由3栋花园洋房与4栋小高层住宅楼构成，总户数为438户。天同宜江南

天同宜定位中式徽派建筑风格，项目位于白沙河畔，龙山路与双羊街交汇处，紧邻双羊新城；项目占地面积65522平方米。市场均价定位：统观各个楼盘的情况与均价对比，坊子新区的12各楼盘目前均价为4013.33/㎡，针对不同的消费群体，而且本案规划、开盘、建成还需要一段时间，涨价肯定是有空间的，估计本案的均价会突破4000/㎡。青岛华之星策划营销有限公司

二、广告与宣传分析建议青岛华之星策划营销有限公司网络调查在网络BBS论坛展开了对于坊子新区典型性楼盘的满意度调查，其中我方项目新怡园的好评率达到了40.6%（共78人投票，我方满意得票26票），排在第一，结果可喜可贺。虽然这只是个小范围的调查，但这也为我们新项目的开发操作增加了极大地信心，同时我们要创造坊子首盘的责任也大了许多，我们要再接再厉，再创新绩。青岛华之星策划营销有限公司重点楼盘调研分析：1、坊子新区地产市场刚性需求较大，优秀品质高端住宅项目较少，新区消费者对于住宅虽不十分注重品质，但随着房地产开发的成熟，也随之改变，代表为凤凰太阳城等，此类项目均是注重品质，在规划设计和园林绿化等方面较为优秀，销售状况也较好。2、基本上所有项目的三室户型和两室小户型都是主打户型，消费人群不论从实际消费或者心理倾向上都趋向于三室户型和两室小户型。3、因为坊子新区本身面积并不大，大多数项目的交通都较为便利，消费人群也很看重交通。青岛华之星策划营销有限公司东区规划建议1、东区整体规划档次高于新方·新怡园小区。2、规划图设计争取错落有致。3、“园中园”的设想。4、产品多样化（高层/小高层/多层/联排别墅/退台洋房）。5、加入“低碳’概念，利好销售，且可争取政策。6、园林绿化设计要优秀，楼体与外观设计要出彩。7、公交站点冠名，增设候车亭，地标建筑等卖点的落实。青岛华之星策划营销有限公司楼盘走偏高端路线（品味）近几年坊子新区消费客户群体的变化更是坊子新区逐渐崛起的见证。本案刚刚入市时，80%的客户为坊子当地人，而最新统计显示，目前坊子新区其70%的客户来自于奎文、高新等市中心区域。因此根据不同的市场和消费群体的变化，我们的规划也要发生变化注重园林与水利的规划和建设，把绿色发挥极致，来响应低碳概念。使新楼盘与一、二期充分区别开来，让整个新怡园项目更有层次感，高中低三种档次并存，这样对于消费者的吸引才更有号召力和信服力。楼盘主打低碳概念（健康）近两年，低碳理念逐渐深入市民生活，低碳住宅也风靡一时。放眼潍坊各个区域，坊子新区无疑是走在最前列的，其区域中的凤凰太阳城等项目均是潍坊低碳住宅的代表。与绿色住宅、节能住宅等等相比，低碳住宅更偏重于强调能耗带来的温室气体——二氧化碳的排放量问题。而且楼盘加入低碳概念，可争取政府相应的优惠政策，也符合我市房产的发展方向。我方建议项目参考采用断桥铝、地源热泵、新风系统等技术，目前只有市中心一些高端楼盘才会采用这几种技术。青岛华之星策划营销有限公司园林绿化要优秀（自然）本地块位置为新开辟地段，在绿化开发定位没有限制即为天然优势，如果项目邀请专业园林规划公司做设计，在区内部稍加绿化改造(绿化面积建议达到40%左右)，就可以很完美，即成为本项目的首要卖点，也是消费对象及其在意的重要方面。青岛华之星策划营销有限公司楼体与外观设计（出彩）建筑设计中的外观和色彩是一个非常重要的方面，它们的好坏直接关系到建筑设计的成败，也就是说直接关系到消费者是否购买的最直观的因素。由于较之前的楼盘这次基本定位在中等偏上的档次，在设计方面确实需要专业公司参与。也只有这样，才能使我们整个项目更丰富、更有层次感，更能满足消费者的需要。地标建筑（点睛）调研发现，在坊子至今没有地标性的建筑，为了本项目最大化的宣传和让老百姓有先入为主的深刻印象（潍坊人比较念旧，对于最先的记忆很难忘记，并且会做为标准记忆），建议在接下来的设计中，地标建筑作为重要考量。地标建筑不一定要高、大或豪华，关键是要符合当地老百姓的审美和品味，让老百姓看一眼就永远不会忘，而且有吸引力。青岛华之星策划营销有限公司交通配套需跟进（方便）本项目为新开发区域，范围内交通不是很便利，也是消费人群的最大顾虑之一。因此需加紧与公交部门的沟通，增加规划，使公交车可以到达本小区，目前来看81路、58路、22路是比较看好的线路，而且这三条线路有本楼盘的车体广告，如果增设本盘站点，既可以达到互动营销的作用，也可以作为大卖点使用，事半功倍。(公交总公司规定10月份统一办理公交站点冠名)如条件允许，也可增设候车亭，增加广告宣传。青岛华之星策划营销有限公司对项目发展定位细节的启示：（1）户型设计要合理：坊子市场较为认可100平米左右的三居室户型，高层也需要80-100的两居室小户型，因此建议户型设计在70-100之间做两居室，90-120之间做三居室，140-160之间做四居室，180到240之间做跃层，户型配比约在2:5:2:1。（2）物业配套要完善：物业配套及安防方面，在费用控制尽量少的情况下，能够保证有楼宇可视对讲、停车场门禁、物业保安等坊子本土房地产市场的优秀项目配置。（3）要注重营销策划、整合推广：销售人员要经过系统培训，提高综合素质，奠定高品质的概念，助推销售。广告设计要精致，产品设计等优势配合策略进行准确的宣传，烘托出项目的高档。（4）商业配套要完善：本项目在商业配套方面因为是新开发范围楼盘，所以相对不太便利，建议项目本身配套餐饮、购物等日常生活配套商业。（5）楼型选择：从走访调查中，坊子市场对于多层产品较为认可，原因应该是城市进程问题，地产市场还未发展到极其成熟的阶段，所以之前本项目多层销售可