投融资案例分析

商--住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1项目基本状况项目名称:商—住混合小区(2)项目委托单位名称:连云港市某有限企业。(3)项目委托单位基本状况，连云港市某开发有限企业，成立于，企业类型为私营有限责任企业，企业注册资金万元，具有国家二级房地产开发资质。企业组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1建设规模

占地总面积：约100亩。总建筑面积：98700平方米。2.2项目的实行进度2.3.3开发期限约3年。序号项目名称3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的施工准备1.1研究规划设计1.2三通一平1.3设备订货1.4招标、签约2施工与安装2.1土建施工2.2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3.2竣工结算立案2.4项目建设条件2.4.1自然条件(1)地理位置、地形基本状况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐都市。(2)气候条件连云港市位于江苏省东北部.

连云港市处在暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调整，气候类型为湿润的季风气候。气候特性：四季分明，温度合适，光照充足，雨量适中，日照和风能资源为江苏省最多。(3)地质条件拟建场地内为净地，即可动工。连云港市地区地质构造属华北地带，连云—嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0—50m。当地区地震基本烈度为7度。2.4.2基础设施近年来连云港市近年来为提高都市综合服务能力，投入巨款对都市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本处理了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于学宛路西侧，南临行政中心路,供电、通讯、给排水等都市基础设施的管道，均已沿路铺设。该地块周围的都市供水管径为600mm，供水保证率可达100%。所邻近各重要道路的排水管径在1000-1500mm左右，排水状况优良。该地块的骨干输电线路为110KV，供电保证率可达100%，基础设施条件良好。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划规定敷设，在办理有关手续后，由有关单位组织施工。该工程项目紧靠都市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。三.项目投资估算3.1项目总投资项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。建设投资是项目费用的重要构成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分构成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分构成。3.1.1项目建设投资估算按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。(1)土地费用估算该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。土地出让金：该地块为企业挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值×4%=5000×4%=200万元；土地使用税=土地面积×6元/平方米=40万元；印花税=出让金×5‰=25万元；土地费用合计：5265万元。工程建筑、安装费用估算1)场地整顿等前期费用估算场地整顿等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算见下表3.表3工程前期费用估算表单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整顿3.5066600m223.312场内临时排水2.5066600m216.653施工临时水1.5066600m29.994施工临时电4.0066600m226.645合计76.592)建筑工程建设费用总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700㎡，多层住宅及小高层为框架构造，沿街商业用房为底框构造。据此估算建设投资。该地块开发后，可建住宅建筑面积84070㎡；公建建筑面积10045㎡，其中商业4586㎡，；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高不不小于2.2m车库6800㎡，半地下室㎡，人防地下室㎡。按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446.2万元，其中设备费用估算为1000万元。详细计算见表4。表4项目建设工程费用估算表单位：万元序号费用名称建筑面积概算指标费用金额备注(m2)(元/m2)(万元)1桩基9870068.00671.162住宅土建费用84070750.006305.25单价为多层住宅3公建及商铺土建费用146317001024.14水电安装9870055.00542.855供电、给水设备98700120.001184.46建筑节能9870012.00118.447地下车库3000600.008合计452001086.110446.22)附属设施及工程配套费用室外工程：含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为261.16万元。绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365.62万元。以上两项合计为626.78万元。（2）项目工程其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算措施和费率或取费原则分项估算，详细见表5。表4项目建设其他费用估算估算单位：万元序号费用名称计算基础取价费率合价备注1建设单位管理费工程及配套费用318.611072.981.1开办费工程及配套费用0.50%55.37办公、交通等1.2经营费工程及配套费用1.10%121.80含招标费、人员工资等1.3临时设施费工程及配套费用0.10%11.071.4工程监理费工程及配套费用1.00%110.721.5工程保险费工程及配套费用0.20%22.142勘测、规划设计费工程及配套费用1.50%166.09含可行性研究费3政府规费655.1规费4其他费用合计1460.89（3）项目工程预备费预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为328.3万元，并且包括了政策性调价的原因。3.1.2项目建设期利息本项目计划运用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6.75%，按等额还贷，底开始还贷，贷款利息按复利计算：各年应计利息=（年初借款本息合计+本年借款/2）×有效年利率借款利息=8000.00/2×6.75%=270万元；借款利息=（8000.00+270）×6.75%=558.23万元；借款利息=(8000+270+558.23)×6.75%=595.91万元；借款利息=(8000+270+558.23+595.91)×6.75%=636.13万元借款利息合计2060.27万元3.1.3流动资金流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入×开发投入资金率。按资金的最低周转次数，根据项目开发进度规定，按.00万元考虑。本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹；2、银行融资；3、采用滚动开发措施，边建设边发售，先期获得的售房预付款及售房回款用于后期建设。3.1.4项目总投资估算构成项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。总投资估算为22264.03万元。其中建设投资为18203.76万元，建设期利息为2060.27万元，流动资金为万元。3.2项目开发资金筹集计划3.2.1资金筹措该项目开发总投资为22264.03万元，流动资金为.00万元。分3年均衡完毕。固定资产投资拟采用滚动式开发，估计前期土地及工程前期投入为4000.00万元。资本金来源按有关规定，暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30%考虑，项目资本金总额约为6679.21万元。资金计划来源于：1、注册资本金.00万元；2、企业自有资金及自筹5000万元；3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元；4、预备向银行借款8000.00万元。项目建设期3年，投资分年度均衡完毕。3.2.2资金成本自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按8000万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.57%计取，贷款期间为3年，则项目利息计算额为2060.27万元，是为资金成本。四．风险分析1项目敏感性分析仅分析该项目的敏感性，重要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数对投资效果的影响，从中找出敏感的原因，并确定其影响程度，采用措施限制敏感原因的变动范围，以到达减少投资风险的目的。仅就投资收益为单原因，来考察其他变动原因对其影响。投资收益EA=销售总收入-总成本-营业税及附加和增值税=销售总收入-工程建设成本（投资部分）-销售成本-营业税及附加和增值税考察的原因有：营业收入分别增减10%、20%，静态投资分别增减10%、20%，经营成本分别增减10%、20%等。计算临界点的基准收益率为12%。通过对敏感性的分析发现，对项目投资收益影响较大的原因是营业收入，另一方面是经营成本，建设投资较小，所有不利原因的收益计算值EA均不小于零，即项目获利，故可以认为，投资项目有一定的抗风险能力。五．心得体会工程项目投资与融资是从工程怎样做出对的的投资决策开始，到完毕工程项目的融资，再到进行有效的开发建设管理和最终的项目投资与增值。这往往需要经历一系列漫长而复杂的过程。在课堂讲课中，徐老师协助我们理解工程项目融资与投资概念、特点和内容等原理的基础上，认真研究了工程项目的融资构造，融资参与者和融资环节，并深入探索了工程项目的融资模式，讨论了最优的融资决策，并探讨了工程项目融资中的风险及风险防备和融资环境风险的管理，接着通过阐明工程项目的投资估算，来深入论述应怎样做出对的的投资决策。根据工