福田区福利中心PPP试点项目协议

福田区福利中心PPP试点项目协议二○一六年十二月目录第一章 协议文件 7第一条 协议文件构成 7第二条 协议文件效力 7第二章 名词定义与协议解释 8第三条 名词定义 8第四条 协议解释 9第三章 项目基本情况 10第五条 项目概况 10第六条 项目定位 11第七条 项目目标 11第八条 服务对象 11第四章 协议期间 11第九条 协议期间 11第五章 双方的权利义务 11第十条 甲方权利义务 11第十一条 乙方权利义务 12第六章 履约保函 13第十二条 运营期间履约保函 13第十三条 履约保函衔接 13第十四条 履约保函兑付及补齐 13第十五条 履约保函的退还 14第七章 项目设计 14第十六条 B栋改造设计 14第十七条 福利中心大厦改造设计 14第十八条 设计审查会议 14第八章 项目改造 15第十九条 改造期 15第二十条 改造期间原有人员的安置 15第二十一条 甲方改造内容 15第二十二条 乙方改造内容 16第二十三条 改造标准 16第二十四条 乙方改造管理计划 16第二十五条 乙方施工 17第二十六条 项目资产清单 18第二十七条 其他 18第九章 项目运营 19第二十八条 运营范围 19第二十九条 运营权限 19第三十条 总运营方案 19第三十一条 年度运营方案 20第三十二条 人员配备 20第三十三条 公共服务产出要求 21第三十四条 运营管理制度 22第三十五条 运营监管 22第三十六条 运营资助与奖励 24第三十七条 运营费用承担 24第三十八条 其他运营事项 24第三十九条 优先续约权 25第四十条 暂停、终止服务 25第四十一条 退出机制 25第十章 项目资产管理 26第四十二条 项目资产 26第四十三条 项目资产日常维修与大修 26第十一章 项目资产移交 28第四十四条 正向移交 28第四十五条 期间届满反向移交 28第四十六条 期间届满前反向移交 30第十二章 财务事项 31第四十七条 定价机制 31第四十八条 补贴机制 31第四十九条 调价机制 32第五十条 改造费用审计与支付 33第五十一条 财务监管 33第十三章 保险 33第五十二条 保险 33第十四章 不可抗力与情势变更 34第五十三条 不可抗力 34第五十四条 情势变更 34第五十五条 通知与认定程序 34第五十六条 认定后的效果 34第五十七条 损害补救 35第五十八条 损害的减轻 35第五十九条 恢复措施 35第六十条 终止协议 35第六十一条 未受影响部分继续履行 36第十五章 违约 36第六十二条 一般违约 36第六十三条 一般违约责任 36第六十四条 重大违约 36第六十五条 重大违约责任 37第六十六条 特殊违约 38第十六章 协议终止及处理 38第六十七条 终止情形 38第六十八条 协议终止效力 38第十七章 争议处理 39第六十九条 争议处理 39第十八章 其他条款 39第七十条 协议生效日 39第七十二条协议变更和补充………………40第七十一条 协议份数 40

福田区福利中心PPP试点项目协议甲方：深圳市福田区民政局地址：深圳市福田区福民路123号福田区委机关大楼1601室法定代表人：王岳辉乙方：浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司地址：浙江省杭州市余杭区良渚镇良渚文化村玉鸟流苏苑23幢法定代表人：袁旭俊鉴于：深圳市福田区民政局（以下简称“甲方”），通过法定程序，选定【浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司】（以下简称“乙方”）作为福田区福利中心PPP试点项目（以下简称“项目或本项目”）的社会资本，并就本项目与乙方议定《福田区福利中心PPP试点项目协议》（以下简称“本协议或协议”）。根据本协议，甲方承担福利中心B栋改造工程费用以及具体实施工作；乙方负责项目的运营维护，在运营期内同步进行福利中心大厦的改造工作，并承担相应的改造费用。乙方获取运营收益，并承担运营风险。运营期届满或协议提前终止时，乙方应将项目资产及相关权益无偿返还甲方。各方在遵循公平公正原则的前提下，就项目的投资、改造、运营和维护达成以下协议：协议文件协议文件构成本协议文件包括如下构成：本协议及其附件；各方签订的有约束力的其他书面文件；招标文件补充规定、澄清说明；招标文件；投标文件补充说明与澄清；投标文件。前项文件，包括以书面、录音、录像、照相、微缩或电子数据等方式呈现的原件或复制品。协议文件效力上述所有文件均为协议文件的一部分，与本协议条款具有同等效力，并互为补充、解释。若协议文件的内容不一致，根据前项规定的顺序确定其适用的优先级别。同一文件的条款间有意义不明、抵触、矛盾、错误或遗漏的情形导致争议的，双方应按本协议有关争议处理的规定办理。除另有约定外，本协议应以中文制作。如协议文件同时有中文、外文版本，应以中文版本为准。名词定义与协议解释名词定义“项目或本项目”，均指福田区福利中心PPP试点项目；“福利中心”，指本协议签订以前运营福利中心大厦的事业单位；“甲方”，指深圳市福田区民政局；“乙方”，指【浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司】公司；“普惠型养老服务”，是指按照政府政策、文件要求提供的满足社区居民养老的基本需求的公共服务，包括老人的日常照料服务、医疗护理、老人康复护理服务等基本服务内容；“改造期间”，指本协议签订之日起，至本项目所有改造工程竣工验收合格之日止，包括福利中心大厦的改造和B栋的改造；“运营开始日”，本协议签订之日即为运营开始日；“正向移交”，指甲方直接将甲方资产移交乙方或由甲方指示改造施工单位将甲方资产移交给乙方；“反向移交”，指乙方将甲方资产移交给甲方；“甲方资产”，详见REF_Ref468466188\r\h第四十二条REF_Ref468466194\h项目资产；“乙方资产”，详见REF_Ref468466285\r\h第四十二条REF_Ref468466254\h项目资产；“项目资产”，指甲方资产和乙方资产；“政策性床位”，指需参照发改委和物价局相关政策定价，由福田区政府安排和审核入住，用以保障福田区户籍“三无”、“低保”、优抚、高龄及介助、介护等老人的政策性养老服务的床位；“经营性床位”，指依据项目定位和周边社会化经营的同类养老项目水平进行合理市场定价，面向福田区户籍老人提供普惠型养老服务，用以维护项目稳定运营和乙方合理收益的床位；“委员会”，指甲乙双方共同组建的福利中心管理委员会；“服务对象”，指本项目提供养老服务的对象，详见REF_Ref454469504\r\h第八条REF_Ref454469504\h服务对象；“原有人员”，指截止本协议签订时福利中心已入住的老人、35名基础服务人员以及10名政府雇员；“社区居家养老服务”，指为受助人提供的社区养老服务，包括：生活照料、家政服务、康复护理服务、日托服务、心理咨询、精神慰藉、临终关怀等；“居家养老消费券”，指民政局以消费券的形式发放给社区居家养老服务补助对象的以享受居家养老服务补助的凭据；“定点服务机构”，指与民政部门签约的为持有深圳市居家养老消费券（以下简称“消费券”）的社区居家养老服务补助对象（以下简称“受助人”）提供社区居家养老服务的服务机构；“审查”，指乙方根据本协议约定将项目相关书面材料提交甲方，经甲方确认后方可实施下一环节工作的程序。协议解释本协议各条款的效力均以其内容为准，各条款的标题不影响其项下内容的意义或解释。本协议所引用的法规包含未来增删及修订、且在本协议履行期间生效的条文。本协议所称的“人”包括自然人、法人及其他组织。本协议及相关文件疑义的解释应以中文为准。本协议所载的日期除另有注明外，均以自然日计算，星期六、星期日、法定节假日或其他休息日等均计入。项目基本情况项目概况深圳市福田区福利中心地处香蜜湖高尔夫球场南侧，是福田区政府和市福彩公益金共同出资兴建的政府下属的社会福利机构，包括福利中心大厦和福利中心B栋两栋建筑。福利中心大厦总占地面积4124㎡，建筑面积9855㎡。福利中心大厦为东西五层，南北七层连廊式建筑。老人活动场所1000㎡，共计房间160间，颐养床位320张。福利中心大厦一楼北面为老人厨房和餐厅，二楼北面为娱乐区，设有娱乐室、健身室，可提供卡拉OK、麻将、棋牌、健身、看书读报写字等活动，其余为颐养区，设两人房、三人房、四人房，共101间房，房间内有洗手间，热水系统，空调，有线电视，生活设备齐全。项目将对福利中心大厦原有办公及配套用房区改造成颐养区，增强福利中心大厦养老服务功能。福利中心B栋占地面积约793㎡，总建筑面积2053㎡。改造后将成为福利中心大厦配套用房区，替代原福利中心大厦内的办公及配套用房区的功能。项目改造完成后，福利中心大厦新增床位100张，总床位数达到420张，其中包括150张政策性床位和270张经营性床位。项目B栋改造由福田区政府全额投资，前期工作由深圳市福田区政府投资前期工作办公室承担。项目定位本项目定位为普惠型养老机构，服务深圳福田区户籍老人，并保障福田区户籍“三无”、“低保”、优抚、高龄及介助、介护等老人的政策性养老服务。项目目标本项目响应国家、省、市有关“十三五”养老服务规划号召，加大养老服务供给，为福田区每千名户籍老人拥有床位数向规划目标靠拢提供重要支撑。在保证公共服务不受减损的基础上，力争经过一定年限后，实现项目在运营期内的财务收支平衡目标。服务对象乙方应保证政策性养老服务的服务对象为深圳福田区户籍老人，保障福田区户籍“三无”、“低保”、优抚、高龄及介助、介护等老人的政策性养老服务。经由委员会研究同意后，非深圳福田区户籍老人可以作为乙方经营性养老服务的服务对象。协议期间协议期间本协议的有效期为十五（15）年，自本协议签订之日起算，运营期为十五（15）年，并预设同步改造期一年半（1.5年）。双方的权利义务甲方权利义务甲方应参照《老年养护院建设标准》实施B栋的改造工作，且需符合深圳市民政局发布的《深圳市公办养老机构建设和运营指引》的规定；甲方承担B栋改造的费用，同时应按协议约定向乙方支付福利中心大厦的改造补贴；甲方应按照本协议约定完成B栋的改造并取得相关部门的验收许可证；甲方应按照本协议约定，将项目正向移交给乙方；甲方应按照本协议约定，在约定的时间内完成B栋改造并在竣工验收后将B栋按协议约定的时间移交乙方运营；甲方有权对乙方的服务质量进行监督和检查，对服务对象所投诉的问题进行调查和处理；甲方有权审核本项目的财务报表；甲方有权对乙方日常管理和服务质量进行考核。乙方权利义务乙方应参照《老年养护院建设标准》实施福利中心大厦的改造工作，且需符合深圳市民政局发布的《深圳市公办养老机构建设和运营指引》的规定；乙方有权根据运营需求对甲方的改造工作提出改造优化建议；乙方应按照国家、深圳市以及福田区的法律法规、规章、规范性文件要求以及本协议约定，运营本项目；乙方整体运营本项目，应符合项目定位的相关要求，不得经营与项目无关的业务，并承诺自行负责运营与管理工作；乙方不得将本项目转包或分包给第三方；非因甲方原因，乙方运营本项目时发生的意外事件，包括但不限于安全事故、伤亡事故等，均由乙方自行承担相应的责任；运营期间，乙方应按照国家法律、法规、规章、政策，自觉维护福利中心场地的消防、环保、安全、卫生等设施，并接受城管、环保、土地、安全、消防、卫生等相关职能部门的监督、管理和检查；运营期间，乙方负有睦邻责任，应自行协调处理与相邻各方的相邻关系；运营期间，乙方开展改造和运营工作时应避免妨碍邻近交通、污染环境或妨碍民众生活安宁，由此产生的一切法律责任由乙方自负；自本协议签订之日起一（1）年内，乙方应申请成为福田区居家养老消费券定点服务机构，便于附近老人使用居家养老消费券；运营期间，乙方应按协议约定安置原有人员；乙方应自行筹集运营本项目所需资金，未经甲方书面批准，乙方不得以其在本项目中的任何权益作为融资保证；乙方应以自己名义与服务对象签订服务合同，并自行承担责任。乙方与服务对象之间的各项纠纷，均应由乙方与服务对象自行解决。履约保函运营期间履约保函乙方应自运营开始日起一（1）个月内向甲方提交总担保额度为人民币壹佰万元整【￥1,000,000.00】的履约保函，用以作为乙方履行协议的承诺，以保障甲方利益及公众权益。履约保函衔接乙方从银行开出的履约保函不能覆盖运营期的，乙方应在上一份保函到期日前十五（15）日内，向甲方提交新的履约保函进行接续。履约保函兑付及补齐在协议期间内，如乙方有违反或不履行本协议的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后十五(15)天内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接向银行兑付相应金额的履约保函。履约保函兑付，不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法。如本协议继续履行，乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的十五（15）个工作日内，把被甲方扣除部分的履约保函重新补足并存放于甲方。履约保函的退还本协议期间届满后十五（15）日内，甲方应将运营期间履约保函退还乙方。项目设计B栋改造设计甲方应参照国家相关标准、《老年养护院建设标准》及本协议REF_Ref454444438\r\h第六条REF_Ref454444438\h项目定位、REF_Ref454444463\r\h第七条REF_Ref454444463\h项目目标对B栋进行改造设计工作。福利中心大厦改造设计乙方应根据项目定位、项目目标对福利中心大厦进行改造设计，并在签订本协议之日起六（6）个月内将福利中心大厦改造的设计文件提交甲方审查，设计文件包括但不限于方案设计文件、初步设计文件、施工图设计文件等。设计审查会议乙方所有的设计文件都需要经过甲方的审查后方可实施。若甲方组织设计审查会议需乙方出席的，乙方应自费参加。在设计审查会议上，乙方应对其提交的项目设计文件进行介绍、解答、解释。项目改造改造期本项目同步改造期为十八（18）个月，自本协议签订之日起至本项目所有改造工程竣工验收日之日止，包括甲方对B栋的改造期十八（18）个月及乙方对福利中心大厦的改造期六（6）个月。乙方应保障区福利中心在协议期间内持续运营，乙方应合理安排福利中心大厦的改造期限，最迟应于接受B栋移交后六（6）个月内完成福利中心大厦的改造实施工作。在福利中心大厦改造期内乙方应安置好原有人员。改造期间原有人员的安置甲乙双方应该互相配合安置好原有人员，保障原入住老人的权益不受损害。乙方接受福利中心大厦后应该按甲方要求安置原有人员，自本协议签订三（3）个月内将福利中心大厦改造期间原有人员安置计划书提交甲方审查，乙方在福利中心大厦改造期间应严格按照经甲方审查批准的计划书执行原有人员的安置工作。若乙方未按计划安置原有人员，甲方有权要求乙方改正，所有改正费用由乙方承担。甲方改造内容甲方承担B栋的改造实施工作以及费用，甲方对B栋的改造包括但不限于以下几方面：B栋全部改造成为办公及配套用房区；B栋1楼改造为食堂，2楼改造为活动室，3-6楼改造成员工宿舍；员工宿舍应提供基本的家具，包括床、衣柜、桌子等；7-8楼改造成办公区域（提供基本的办公设备设施，如办公桌椅）及仓库，其中7楼办公区域提供给乙方使用；8楼作为甲方自用办公区域，甲方保留使用权。乙方改造内容乙方承担福利中心大厦的改造实施工作及费用，甲方在上限范围内对乙方的改造工作提供改造补贴。乙方的改造包括但不限于以下几个方面：福利中心大厦原有员工宿舍及老人餐厅等功能区改造为颐养区；福利中心大厦原有设备及工程更新改造；新增床位设备采购，使得福利中心大厦达到420张床位的规模。改造标准甲乙双方应参照《老年养护院建设标准》实施相关改造工作，且改造须符合深圳市民政局发布的《深圳市公办养老机构建设和运营指引》及福田区民政局发布的《福田区“老年人托养中心”建设运营管理暂行办法》规定，其中甲方对B栋的宿舍改造应以老年人颐养区改造为标准。乙方改造管理计划乙方应于本协议签订后六（6）个月内，将福利中心大厦的改造管理计划提交甲方审查。改造计划内容应包括：工作组织架构；改造时间管理；风险管理；质量管理；安全管理；设计管理；综合环境管理。以上各项管理计划应包含具体管理内容及应达成的管理目标或要求。乙方施工乙方施工方案乙方应在福利中心大厦改造开工前一（1）个月内向甲方提交福利中心大厦改造的施工方案，施工方案经甲方审查后方可实施。招标审查对依法需要开展招标的，乙方应将招标方案提交甲方审查，获得批准后方可实施。招标完成后，乙方应将招标结果报甲方及相关主管部门备案。开工条件乙方的改造计划、设计方案已获得甲方批准；福利中心大厦改造期内的原有人员安置计划已经甲方审查批准；施工单位、监理单位和设备材料采购单位已确定并报甲方及相关建设主管部门备案；甲方已按协议约定将福利中心大厦正向移交给乙方。开工延误与工期延误非因乙方原因导致开工延误或工期延误的，经乙方申请并报甲方审查后，改造期间相应顺延；因乙方原因未能如期开工的，乙方应承担违约责任。因乙方原因导致本项目改造工程工期延误超过两（2）个月的，按乙方重大违约处理。工作进度定期报告乙方应根据甲方要求按期将工作进度报告提交甲方备案。必要时，在不影响项目施工的情况下，甲方有权检查乙方工作内容，包括但不限于要求乙方限期交付或提出施工的纪录与文件、工作数据及其它相关文件等，乙方不得拒绝。项目竣工验收申请验收乙方完成本协议约定的改造工程后，若改造工程符合《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定的进行验收的条件时，乙方可按以上法律法规、规章的规定备妥资料后向甲方书面申请竣工验收。甲方自收到乙方提交的书面申请后十五（15）日未提出书面意见的，视为通过乙方申请。甲方应自通过乙方书面申请后一（1）个月内会同乙方人员及相关政府部门办理竣工验收。验收程序甲方应依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定的程序和REF_Ref454458614\n\h第二十三条REF_Ref454458614\h改造标准对本项目改造工程进行验收。竣工验收合格参与工程竣工验收的甲方、乙方、设计单位、施工单位、监理单位（如有）等各方、负责监督本项目改造工程的工程质量监督机构和相关主管部门就竣工验收结果形成一致意见认定本次竣工验收为合格时，视为竣工验收合格。项目资产清单乙方应在福利中心大厦改造工程竣工验收合格后三十（30）日内更新甲方资产清单并提交甲方审查确定。其他除本协议约定的改造外，运营期间，如乙方需要对项目进行改造的，需事先经过甲方的书面批准后方可实施，并且自行承担费用。项目运营运营范围乙方的运营范围为福利中心大厦和B栋各功能单元，包括但不限于老年人颐养区、员工宿舍及其他功能单元。因政策变更或其他重大原因导致甲方必须变更运营范围时，乙方应尽量配合，双方应就变更后的权利义务进行协商，若不能达成一致，按本协议争议处理的约定执行。本协议签订后，甲方有权因公共利益的需要要求乙方变更运营范围，乙方应配合办理，由此造成的损失,乙方可以要求甲方予以补偿。运营权限乙方有权根据本协议运营本项目并获取相关收益；乙方有权与服务老人签订托养协议；在不影响乙方使用目的情况下，甲方可为甲方资产设置用益物权、担保物权等；因政策变更或其他重大原因导致甲方必须收回项目运营权时，甲方有权终止本协议，乙方应尽量配合，并依REF_Ref468466619\r\h第六十七条协议终止效力要求甲方给予补偿金。总运营方案总运营方案的提交乙方应结合在运营基础条件调研中了解到的情况，修订投标阶段完成的项目总运营方案成果，向甲方提交正式的项目总运营方案，总运营方案应于本协议签订之日起六（6）个月内提交。针对总运营方案的异议（1） 甲方认为项目总运营方案违反了乙方在投标文件中的安排，并且认为后者更有助于实现本项目目标的，应在收到项目总运营方案后的十（10）个工作日内向乙方提出异议，逾期未提出异议的，视为无异议。（2） 甲方若对前款事项提出异议的，乙方应及时与甲方沟通并争取达成一致。（3） 经过协商仍无法达成一致的，甲方有权要求乙方按照投标文件中的项目总运营方案实施运营。年度运营方案乙方需在中标后六（6）个月内提供首年的年度运营方案，经甲方审查后实施。乙方需在每年的11月30日前向甲方提供下一年的年度运营方案，详细说明下一年度本项目的运营计划，运营计划包括但不限于运营内容、运营计划安排、运营服务管理、运营维护、运营优化与改进等。甲方应在收到年度运营方案后的三十（30）日内进行审查，并有权要求乙方对于年度运营方案中不符合本协议要求的内容进行调整。经双方确认后的调整内容，乙方应遵照执行。人员配备基本人员配备乙方应根据本项目定位和目标并按国家相关标准配备与运营本项目相匹配的工作人员，并严格依照《劳动法》、《劳动合同法》等相关法律规定，合法规范用工，负责员工的工资和社保等问题。人员配备需符合以下要求：基础服务人员：福利中心人员配备比例为：自理（1：10），半护理（1：5），全护理（1：2）。此外，应配备安全专员、行政人员、餐厅管理员以及财务人员等；专业人员：包括技工、心理医生、内科医生、康复理疗医师、营养师、以及厨师等；管理人员：参考一般养老机构组织架构，配备院长、副院长、行政主管等。运营期间原有人员安置已入住老人：应由乙方按政策性床位标准全部承接，服务内容与标准不得低于现有服务水平，收费标准按政策性床位标准执行；35名基础服务人员:现有合同期至2016年12月31日，乙方必须接纳全部服务人员并承担相应的人员费用，按当前劳务合同支付工资，待遇不得低于目前水平；10名政府雇员（3名非劳务派遣雇员和7名劳务派遣雇员）：10名政府雇员指标由甲方收回,具体人员按照原管理序列重新调整安排工作。公共服务产出要求乙方提供的养老服务不得低于目前服务种类和质量（目前服务主要包括住宿、膳食、生活护理、医疗、预防保健、康复健身、文化娱乐）；乙方应提供不少于【150】张的政策性床位，保障福田区户籍“三无”、“低保”、优抚、高龄及介助、介护等老人的政策性养老服务需求；对甲方提出的超出【150】张床位外的政策性养老服务需求，乙方需满足（有空余床位情况下必须满足），甲方按相应的服务内容和护理等级及其对应的市场化定价给予一定可行性缺口补贴(补贴机制详见本协议相关约定)；入住政策性床位需由甲方审批；政策性床位应与经营性床位享受同等服务待遇；乙方需在甲方发出政策性床位老人入住通知后【7】日内为老人入住办理相关手续。运营管理制度甲乙双方共同组建福利中心管理委员会，实行委员会领导下的院长负责制（日常事项决策由院长决策，重大决策应采取委员大会票决制）。委员会由5人组成，其中：甲方提名推荐2人，乙方提名推荐2人，社会贤达1人（双方均可提名推荐，经双方一致认可后纳入委员会）。院长由乙方指定。委员会人员无额外薪酬福利。福利中心管理委员会职能：审议年度运营方案；接受非福田区老人入住申请；审核福利中心财务报表；其他甲方认为应提交管理委员会的重大事项。运营监管绩效评估甲方有权对乙方上一年度的运营情况进行绩效评估，评估方式包括但不限于对接受过服务的老人、家属进行问卷调查、回访等；评估与管理办法应由甲方制定，于每年的3月31日以前完成；甲方根据绩效评估管理办法，对乙方运营进行绩效考核。主要运营考核条件包括：自运营开始日参照《广东省社会福利机构等级认定办法》（粤民福〔2012〕25号），按照省一级社会福利机构标准运营本项目；自运营开始之日起满四（4）年内，参照省特级社会福利机构标准；入住满意度95%以上；全年无重大责任事故；无违反协议约定的经营行为。甲方根据绩效考核结果，给予乙方相应的奖惩。乙方绩效评估未达标的，甲方可要求乙方限期改正，并根据评估与管理办法的规定，对乙方进行相应处罚；限期改正未通过的，按乙方重大违约处理。价格限制乙方提供的政策性床位收费项目及标准应参照深圳市发展和改革委员会确定的养老福利机构托养服务收费标准执行，并予以公示；若政策性床位收费项目无相关规定参考的，则乙方收费标准不得高于同类普惠型定位的养老项目的平均水平，若无相关参照的，应以成本+合理利润原则定价；对于政策性床位的收费标准都应经过甲方的批准；乙方提供的经营性床位参考深圳市社会化经营的同类养老项目，按市场化方式合理定价；因物价等原因需要调整收费标准的，乙方应充分征求服务对象的意见，并对新的收费标准予以公示，若乙方的收费标准超过深圳市同类项目收费水平【5%】，甲方有权要求乙方调整收费标准。公示制度乙方应为本项目运营制定以下展示内容并在运营场所醒目位置进行公示，并为甲方、服务对象进行必要的解释与说明：服务团队简介，包含人员构成、工作经验等；岗位职责，包含专业擅长、工作内容等；服务项目；收费标准与依据；投诉处理机制，包括投诉处理流程、期限及补救措施等；负面清单列示的相关内容；其他甲方以及服务对象认为需要公示的内容。运营资助与奖励本项目享受福田区相关的奖励补贴政策，根据《福田区老年人托养中心建设运营管理办法》（以福田区政府最新文件为准），区政府对本项目运营绩效进行评估，评估结果优秀、良好时，分别按建设经费资助、年度运营奖励、托养床位补贴等奖励。若福田区政府最新文件与上述机制有变化，以最新文件内容为准。运营费用承担除本协议另有约定外，运营期间产生的各项费用，包括但不限于物业管理费、基本功能设备配置费、水电能耗、项目资产日常维修与保养费、人员工资等，均由乙方自行承担。其他运营事项乙方须根据服务对象提供的近期内区级以上医院的体检报告，与服务对象及其监护人签订服务协议，明确服务内容、期限、费用、双方权利义务、违约责任等事项。乙方与服务对象签订的服务协议需要在甲方备案，服务协议备案与否不影响其效力。优先续约权截至协议期间届满前一（1）年，若乙方绩效考核结果为“良好”及以上（含良好）的总次数在八（8）次以上（含8次）且乙方绩效考核结果为不合格及以下（含不合格）的总数在三（3）次以下（含3次），乙方享有同等条件下的优先续约权。暂停、终止服务乙方应保证本项目的安全、连续与稳定运营，甲方应为乙方的连续运营提供最大的便利与协助。未经甲方书面同意，乙方不得擅自暂停运营本项目。乙方因公司变更、公司终止等原因暂停、终止服务的，应当于暂停或者终止服务60日前，向甲方提出书面申请。甲方批准后，乙方应提交老年人安置方案，方案中应当明确收住老年人的数量、安置计划及实施日期等事项，经甲方批准后方可实施。甲方审核通过老年人安置方案后，在确认新的运营机构前，乙方应负责实施老年人安置方案，及时为妥善安置老年人提供帮助，并承担由此产生的所有费用。退出机制1、强制退出乙方若发生重大违约情形（具体内容详见本协议REF_Ref468466696\r\h第六十四条REF_Ref468466699\h重大违约），甲方有权要求乙方强制退出。乙方强制退出应赔偿甲方的相应损失和违约金，具体数额详见重大违约责任。2、申请退出因项目资金等原因，乙方可向甲方提出退出申请；申请方式：退出申请应至少提前半年以书面方式提出，甲方批准后方可生效；乙方申请退出的，乙方应补偿甲方相应损失，并在甲方找到新运营商前继续保证本项目的正常运营。3、协议期满退出本协议期满且乙方未取得优先续约权或选择不续约，乙方应按协议约定退出本项目。项目资产管理项目资产甲方资产福田区福利中心大厦和B栋以及改造工程形成的全部资产，包括但不限于建筑物本体以及装修、为实现福利中心各项功能而配备购买的供水、供电、照明、空调、通讯、网络等各种设备设施；由乙方出资购买，在运营过程中已经与前述资产形成添附的资产，属于甲方资产。甲方资产归甲方所有。乙方资产乙方自行出资购买用于本项目运营的资产，但已经与甲方资产形成添附而归甲方所有的除外。乙方资产归乙方所有。项目资产日常维修与大修日常维修与大修标准甲方资产中固定资产达到以下任意一项标准的可以认定为大修：修理支出达到取得固定资产时计税基础的50%以上且修理后固定资产的使用年限延长2年以上；建筑物、构筑物、设施等单项单次维修费用在人民币伍拾万元以上【￥500,000】。项目资产中除大修以外的为日常维护、修理。项目资产日常维护、修理费用承担项目资产日常维护、修理费用承担由乙方承担。大修费用承担原有建筑物、构筑物因自然损耗或不可抗力因素导致的大修费用由甲方承担；由于乙方未按约定履行日常运营维护、乙方怠于进行日常维修或者因乙方过错所致的，大修费用由乙方承担；乙方自运营开始日后的五年内不得提出大修申请，涉及建筑物结构安全问题且获得政府部门批准的除外。大修流程大修计划乙方于上一年8月30日前向甲方提交大修计划，由甲方审核决定是否进行大修；当出现紧急情况需临时提交大修计划的，乙方需先做好避险等安全措施，保障老人安全并处理老人合理安置问题。运营期内，乙方申请临时大修计划的次数不得超过两次。实施主体大修计划经甲方批准后，按照政府资产大修相关程序组织实施。项目资产清单更新乙方应在大修完成后30日内更新项目资产清单，并报甲方备案。恢复性大修（1） 运营期届满前一（1）年，乙方应主持对项目资产进行恢复性大修，以确保项目资产的各项性能均能达到并维持正常状态；（2） 恢复性大修由乙方提出具体方案及报价，由甲方决定是否进行；（3） 恢复性大修的费用由甲方承担。项目资产移交正向移交移交方式甲方直接将甲方资产移交给乙方或指示对B栋进行改造施工单位将甲方资产移交给乙方。移交标的移交的标的为全部甲方资产。移交时限甲方应在本协议签订之日起三十（30）日内完成福利中心大厦的移交，并于本协议签订之日起十八（18）个月内完成本B栋的改造及装修。甲方最迟应在B栋验收合格之日起三十（30）日内完成移交。B栋提前竣工验收，甲方进行甲方资产正向移交的，乙方不得拒绝。B栋工程提前或延迟竣工验收的，乙方的改造期相应提前或顺延。资产清单的编制与会签甲方应编制详细的资产清单，注明正向移交时各项资产的名称、主要功能参数。资产现况如有瑕疵或故障，双方应于资产清单中注明。乙方根据资产清单进行逐一检查，确认无误后与甲方共同签字予以确认。期间届满反向移交本协议期间届满时，乙方应将项目资产中的甲方资产移交给甲方。移交标的反向移交的标的为最新一期项目资产清单中载明的甲方资产，反向移交的标的包括但不限于：所有甲方资产，包括但不限于建筑物、构筑物、设施、设备等；与项目有关的运营数据、文件等；资产使用或操作所必须的软件或各项文件、物品及有关知识产权的权利文件、担保书、协议书、使用手册、计划书、图纸、规格说明、技术资料等；双方确认的甲方资产以外的其他有必要移交给甲方的资产。移交程序乙方应于运营期届满前一（1）年提出“资产移交计划”，并与甲方进行协商确定移交事宜。项目资产的移交方式应在乙方向甲方提交的“资产移交计划”中规定。乙方应提供必要的文件、记录、报告等数据作为移交的参考。甲方有权参与乙方的项目资产清点工作，并有权派出不少于二（2）名代表或者委托第三方参与现场资产清点，乙方应予以积极配合与协助。项目相关知识产权权利移交的，乙方应协助甲方办理相关变更、转让等登记手续，将项目相关知识产权办理至甲方名下。除本协议另有规定外，甲乙双方在完成项目资产移交程序前，仍应继续履行其依本协议所应尽的义务。负担去除乙方应在消除甲方资产上的一切负担及法律上的其他限制后，在运营期满日起三十（30）日内，将根据最新的项目资产情况编制项目资产清单，会同甲方的相关工作人员清点资产后移交甲方或甲方指定的第三方，并撤离相关工作人员。相关权利义务瑕疵担保除经甲方同意外，乙方应保证移交的甲方资产处于正常的使用状态，其维修状况亦应符合制造商及甲方规定的标准。移交时乙方应将其对与甲方资产有关的制造商或承包商等的一切民事请求权一同让与甲方或甲方指定的第三人。项目培训乙方应根据双方同意的培训计划，就项目有关设施、设备的使用、操作及甲方资产的继续运营等内容对甲方或其指定的第三人提供人员培训。培训费用由甲方承担。其他移交标的的处理乙方应将归其所有、持有或占有且依约无需移交甲方的资产、物品，在甲方所定期限内予以移除，费用由乙方负担。乙方如在运营期届满后一（1）个月内仍未移除的，视为乙方已放弃其所有权及其他相关权利。甲方可对该资产进行处置，并向乙方请求因处置所产生的一切费用。期间届满前反向移交本协议提前终止时，乙方应将甲方资产移交甲方。移交标的移交标的为所有甲方资产。移交及返还程序 乙方应在本协议终止之日起三十（30）日内，将截至协议终止时的项目资产清单提交甲方；甲乙双方应在甲方收到前款清单之日起一（1）个月内就资产返还、移交程序及期限达成协议；未达成协议的，应根据本协议争议处理的规定执行；乙方应提供必要的文件、记录、报告等数据，作为返还、移交的参考；甲方有权要求乙方补充相关的文件、记录以及报告等；甲方应参与乙方的项目资产清点工作，并有权派出不少于二（2）名代表或者委托第三方参与现场资产清点，乙方应予以积极配合与协助；项目相关知识产权权利移交的，乙方应协助甲方办理相关变更、转让等登记手续，将项目相关知识产权办理至甲方名下。移交时及移交后的权利义务除协议另有约定外，甲乙双方在完成项目资产返还、移交程序前，仍应继续履行其依协议所应尽的义务。财务事项定价机制政策性床位：乙方需参照发改委和物价局相关政策制定养老服务定价。经营性床位：乙方可以按照普惠型养老服务定位，参考深圳市社会化经营的相关同类养老项目，按市场化方式合理定价，自主经营，但需要向甲方备案。补贴机制超出【150】张政策性床位的可行性缺口补贴计算方式为：P=(P1*N1+P2*N2+P3*N3)*C-(P1`*N1+P2`*N2+P3`*N3)（其中：P1=2400*C；P2=3200*C；P3=4500*C；2400，3200，4500分别为一般护理、半护理、全护理的核定成本）‒ P为可行性缺口补贴总额，由甲方向乙方支付；‒ Pn为相应护理级别的成本价（n=1,2,3;分别代表一般护理、半护理、全护理）；‒ Pn`为相应护理级别的政策性床位价格；(n=1,2,3;分别代表一般护理、半护理、全护理）；‒ N为相应护理级别的床位数；‒ C为收益调整系数，定为1.01.调价机制对可行性缺口补贴应执行如下调价机制：每三年一次选取《深圳市统计年鉴》中指定年份的全市在岗职工年平均工资以及统计部门公布的CPI指数，按照以下调价公式计算出调价系数：Pn+3=P1×KK=A1×(Ln+3/Ln)+A2×(CPIn+1/100)×(CPIn+2/100)×(CPIn+3/100)+A0K：项目服务收费单价调价系数；A1、A2、A0：对应各因素所占成本比重，A1、A2、A0之和为100%；P1：上述核定成本价,对应相应护理级别价格为2400，3200，4500；Pn+3：3年一次调整后的核定成本价；Ln：第n年深圳市统计局公布的上一年度全市在岗职工年平均工资；CPIn：第n年深圳市统计局公布的上一年度CPI（居民消费者价格总指数，以上年为100）。调价系数变动超过【5%】的，乙方可以向甲方申请调整三类护理级别的核定成本价格。改造费用审计与支付1、审计乙方完成前述改造工作并提请甲方确认后，甲方六十（60）日内完成对乙方的改造工作的审计工作。2、支付甲方根据审计结果确认结算价后，甲方应向政府申请拨付改造期补贴，并在款项到账后十（10）日内，将改造费用支付给乙方。财务监管乙方应每季度末将项目的财务报表提交甲方备案，甲方有权要求乙方对前述文件做出必要的说明与解释；运营期内，入住老人缴纳的保证金交由甲方、乙方和银行实行三方监管。保险保险乙方应按床位数为老年人购买保额不低于人民币壹拾万元整【￥100,000.00】的人身意外身故、意外伤害住院等保险责任的养老机构综合责任险。如乙方未根据本协议约定办理保险、保险范围不足、保险金额过低、保险期间不足或其他因素，导致老年人未能获得足以弥补损害的保险理赔的，乙方应承担所有损失及损害赔偿。不可抗力与情势变更不可抗力本协议所称不可抗力事由指本协议生效后出现的、协议双方所不能控制、无法预料、不能避免且不能克服的事件。不可抗力事件包括地震、台风、水灾、战争、火灾、爆炸、罢工及其它不能控制、无法预料、不能避免且不能克服的事件，以及国家法律、行政法规规定属于不可抗力的事件。情势变更本协议所称情势变更，系指因合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化，致使对乙方的改造或运营的工作或财务状况产生重大不利影响，足以严重影响本协议的履行。通知与认定程序任何一方主张因不可抗力或情势变更的发生而受重大影响的，应在事件发生且客观上可以发出通知之日起七（7）日内，以书面方式通知他方。任何一方在收到他方的通知后，双方应立即综合当时的情况加以认定。双方同意遵守诚信原则履行本协议，任何不可抗力或情势变更发生时，应尽量先行采取协议补救措施。双方若就该事件的认定无法达成协议的，双方可依据第十七章争议处理认定该事件。认定后的效果甲乙双方因不可抗力或情势变更致本协议无法如期履行时，不承担延误责任，双方可协议延长特定行为的履行期间。损害补救因发生不可抗力或情势变更，除法律、法规另有规定外，双方可协商选用下列一种或一种以上的补救措施。如双方无法于二（2）个月内就协议达成补救措施的，根据本协议争议处理的规定办理：1、乙方在协议期限内因自然灾害而受重大损害时，甲方可根据相关法律、法规协调金融机构办理重大自然灾害重建贷款、提供专项补贴或其他解困方案；2、甲方可同意不可抗力或情势变更发生期间不计入协议期间，并可视情节适度延长协议期间；3、在协议期限内，乙方可聘请独立公正的专业机构制作报告或提供相关资料证明损害数额，依法请求甲方或其他主管机关协助其申请减免相关税费；4、经双方同意的其他补救措施。损害的减轻在不可抗力事件或情势变更发生后，乙方应积极采取各种必要的合理措施以减轻因此所受的损害，并避免损害的扩大。恢复措施乙方应尽力采取一切措施，尽快恢复本项目的正常运作。终止协议因不可抗力或情势变更的发生，根据本协议的规定处理后，乙方仍无法继续建设运营时，双方应立即就是否继续履行本协议或相关处理方案进行协商。如在事件发生六十（60）日后仍无法达成协议的，甲乙双方可合意终止协议或依据本协议第十七章处理。甲乙双方因不可抗力或情势变更导致合意终止协议的事项，应根据本协议约定处理，并协商补偿事宜。未受影响部分继续履行不可抗力事件的发生仅严重影响本协议一部分内容履行的，经双方协商一致同意后，其余部分应继续履行。但有下列情形之一，经双方同意者，不在此限：其余部分的履行已无法达到协议的目的或乙方运营目的；其余部分的继续履行存在重大困难或对乙方财务状况有重大不利影响。违约一般违约除重大违约外，甲乙双方的行为如有不符合本协议的规定时，均属一般违约，包括但不限于以下情形：因乙方原因导致项目运营不达标的；因乙方过错而中止项目运营的；其他违反项目的协议条款所构成的一般违约。一般违约责任违约方应于收到守约方发出的违约通知之日起30日内完成整改。如逾期未完成整改的，守约方可对违约方按日处以人民币壹仟元整【￥1,000.00】的惩罚性违约金，直至违约一方整改完成为止。因消除一般违约情形所产生的费用，由违约方承担。重大违约发生强制退出情形的为重大违约，包括但不限于以下情形：甲方违反本协议约定，干涉、限制乙方的改造及正常运营工作；乙方未经甲方同意擅自暂停或终止运营的一部分或全部的；乙方因机构变更或机构终止，致使其无法继续履约或履约有严重困难的；乙方有破产或其他重大财务困难的事由，致使其无