开办超市前的市场调查

开办都市前的市场调查立地调查的主要目的1、了解优良立地曲根本三条件是否具备。三条件是：11〕开店十年以上持续力如何？是否人未来性、可持续经苜十年口匕〔2〕足够的集客能力；［3）进出容易的超市腹地〔卖场有停车场）。确短地条件的2要素是否具备。上要素是户数］人口数的支持一至少支持二家店的大口做。〔2〕逋路、交通工具一可抵达店铺购物的方法。〔3〕卖场面枳大小一吸引崎客innL八o3、估算营叱额是否准确度高、误差小。4、经营方案协定的依据，这是最后的决策。卖场的投资多少，会翳响损益平衡点、营叱褊及回收年限。同一立地条件也会因不同的投资策略，勒用日后的经营本技，放需有立地调查结论，而后再有经营方案，并以此为开店的根据。调杳的根本珅类I?陕省调查虫经"皿网宣TF亚非吊里安，阻匕公牙升小云厂土H刃双米。州以优期及兀从胆冏或百以用公布的资料中加以筛选立地的过程称为像番调查。蕾的调查时，采集的资料至少应有以下JI神：〔1〕某预定地区的人口数、住户数资料。（2）都市方案、都市建立指定用图。⑶竞争店分布图。［4］竞争店或者未来大型店的便定方案。（5］竞争店的售卖绩。取得资料的来源如表3-1所示：人口数二户数应与行政区划状况配合，也同时应顶测3〜5年后曲人口变化。加市方案：交通建立图是横测将来环晚变化的主要资料，特姝是人口增加快速的邮市近郊「新兴住宅、大型社区等，可说是超市业者的显夫目标。竞争店分布状况可从超市协会或者零隹杂志取得，也可采取实地调杳的方法，了箭地区内或者近邻是否有竞争店。表3-1取得资料的来源资料类别 来源大口效、户数资料 都市政后都市方案「建立指定用图城市政旧竞争分布图 实地调查二行北机会竞争店或者未来大型店预定方案政府工商部门竞争店的售业绩实地调杳、商业XX口碑然后再将上述资料，做成竞争店分布图，方法下：〔1〕以1/10000比例地图，记人人口数、户数。〔2〕以恒定地为中心，半径500米、1000米，假设是大型店也可以2000米、3000米为半径划同，并在同圈内把调查过竞争店的点予以标示，并标出面枳。最后要附认将来环境变化的因素，特刖应注意以下几点，因为这些因素会造成81售占有率的成长、裒退或者痂同。〔1〕人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。用如：空地的也伸、大量II宅的兴建等，假设属新盖完成的住宅区，应了解何时搬入住户、住满。〔2〕交通建立体系是否有大幅度变化的可能：例虬桂运系境的通通〔巷道的打通「通路柘宽二河道上搭桥等等；〔3j竞争店特殊是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地点有段立的可能o发展上述两查了解时，应拿报详尽和准确资机力U口整队更重要的是要了斛这些变化是阿时完毕、影厢多长期，最后再根福这些资料，决定摄前或者延后开店时间。2、现地调杳现地调查作业相当艰难，可先假定商圈X国，在X国内采集所需资料。大致可分为以下三点：⑴交通道剧可确认：对于某地区人『I日常生活最常使用的道路作流量调查。〔2〕竞争店调杳确认：对某地区内超市店数多少予以了解，来明确本店可到达多少商圈市阳占有率，有什么样的解售效果。⑶消费者调杳：木调杳是所有调杳最消耗时间、资金的工作，执行起来也晶力很难，并易为普通人所疏忽是这项调查绝对不能省略，因为可从中求得许多消费者情报，而且店播差异化的启示也来自于此项调杳。超市简同设定商圈的组合种类普通而言，超市的商圈可分为中小商II、大商圈、超大商圉3种：I、中小商圈为500〜1500米，帧客以徒步或者自行车可达，以出售便利商品、生活必需品为主。2、商圉约5000米，顾客来店以坐车较多，而且大多数以购物为目机大局都是以出售日常选购品为主O3、超大商圈是指高速公路或者捷运系统所形成的广阔商圈，主要出售特殊器Ho商圈的设定方法在实斥动作巾，超市主要可以通过实施来店帧客问卷调杳的方法来设定商圈。1、憾客调查的主要工程：〔1）任址：［2）来店物率〔次/周、次用〕；⑶大型店利用颍度；⑷竞争店利用颗度。2、将为100〜150份问卷所采集的住址在地图上标示国线即使商圈的XIB自然展现。3、商囤确认后，利用住户资料算出户数。入户数乘以每月生活费用支出〔食品二伏料及日用百货〕，即为二家祗市店浦营叱额5「商囤的X围普通可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈，市场占有率在30%口上，占本店销售例的75%;箫二商周：市场占有率在10%以上，占本让销售总簧的25%;第三商困：市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%°超市商圈苜业额的计算越市肯业褊外负担的估算应考虑商周X用内常住居民曲购置量、商圉X国企事业单位的购置量二流就同客科的购置量.超级市场在商因X围内的市场占有率^ IB定商圈内常住居民食杂品的每月购置量，第二商用为1000元X1000户口00万元，第二商圉为1000元X2000户=200万元，第三商圈为1000元X3000户=300万元，假定商困内濡动M客群食杂品的购置i每月为120元，假定商圈内企事业单位食杂品的购置量每月为180元，假定某超市的市场占有率分别为：第一商园30%,第二商园10%,第三商困5%,企事业单位及流动域客再各10%,可推算出超市箱售额：第一商圈：100万元X3O%=3O万元；第二商圈：200万元Xl0%=20万元；第三商阍：300万元X5%=15万元；企事业单位：180万元X10%=18万元；流动W客杵：120万元X10%=10万元；总销售额：30万元+20万元+15万元+18万+12万元=95万元北南两国的性以I、从业态比机看，超级市场商圉偏小超市奉行小商因壬义，地处社区或者居民区，商同人口7万~12万人；以经营食品为主的超级市场的商圈更小，商圈人口公力3.5~5万人。据对某地区的调查，人们对肉、鱼、蔬菜、水果的时常性购物距离录足2公里，而服装、化装品、家具、酣用消费品为4~5公里。2、从超市本身来看，商圈X困不同超级市场由于所处位置、现模大小、购物出行方式及购物魏率的不同，有不同的商同X困，需要发展具4的分析；〔1〕曲级市场所处『置不同，商圉x困不同；"普通情况看，&于那市中的超级市场商圉要大大小于位于城郊的超级市场的商周Xfflo表3・2日本某越级市场位置与商BIXEB、位置徒步商liX国自行车商圈XIB汽车都市300~500米70()~800米一城郊500米1500米3公里〔2〕应级市场观模不同，商周X囤不同。从普通情况看,超级市场埋模也大，商圈X围越大，反之那末也小。〔3)顾客购物出行方式不同，超级市场商周X国不同◊出门方式越现代化、机械化，商周X围越大，反之那末超小，例如，表3-2中，郊外福级市场的徒步X因是500米，自行车为1000米，而小汽车达3000米。 一表法车超级市场现模与商周X国现模面枳1平方米〕商同X困小型超市120~399 步行10分冲之中里超市400-2499步行10分仲或者开车5仲大里超市2500以上 驱车20介仲摆布〔4〕峋客购物限率不同，也级市场商圈XIS不问。由于收入水平及消费习惯的彩明，居民购物魄率显示出不同的特征。即便是对同一仲商品也会外现购物频率的差异，这肿差异会影响超市的商囤X围，普通说，城客购置的题率越高，商ISXII超小反之，那末越大。表3-4顾客购置限率与超市商圉X圉位置舟天购置每周3~4次每周1次都市300米500米700米~800米郊外500米700~800米1500米超级市场商闿的讣境分所商圈潸力情况调查商圄潜力调查，是了解商Hix国内有多少人口，有多大的客流量，以给定其开展的前景如何。一个超级市场的生存和开展，依就于商圈内有供其吸收的充足购置力。没有理想的购置力，超级市场不会4旺O在开设一家超级市场时，必履深入地去发展商圈潜力情次调查，通过精密的调查去深刻地理解超市所处的市场讣境。研究面对的消费者，才干正懈地懈定自己的市场定位、规模与经营的策略,也才干在剧力的竞争中立于优势地位。I、商圈大口调查。划定商圉后，首先要调查商圈人口总量。普通可通过户籍管理部口或者居委会得到较为注确的数字。调杳中普通包括：人口数量、户数、平均每户人口数等根本情况，必要时可分为两级商圈。是级市场的商I1X国标准是步行或者骑自行车5~10分抻曲奥蕾；在商圈人口调查过程中，耍.、十二加上 日|EEftr曰E主⑸4m而活?fimZkrn4^RK5IXI'l而WR2IrHil也二是竞争店因素。应将竞争店附近的人口刷除，如竞争店很小或者没有竞争力那末可不剔除。在翰圈人口训杳过程中，要注意分所有没有大口塘加的潸在超势。一个人口逐渐塘加的新区开店较易成J力，在一个人口逐渐菽少的老区开店较易失败。表3-5某超级市场店辅商同人口情况TOC\o"1-5"\h\z人口户数平均每户人口数根本商用7371 2543 2.9二级商圈7732 2669 2.9合计15103 5212 2.92、商困客流量同查：除固定商因内居民以外，流动的消费者也是超级市场一个事要的客户来源。如果所选择的店址交通便利、人员往来魏繁，无疑会给曲市带来可观的经济收益。所以，搞好商圈客流调查，也事关到韶市的实斥利益，此工作同样不容无视。案情：某招市连顽店的商周调查某趣市是1家开店较早［经营现枚的利市连钝企业乙"1995年3月开场的♦段时间里，口每日一家的速度开段新店，每开一店前照例要发展详细的商圈调杳活动，主要包括：1、人从早晨6点起到晚上10点止在锹开店的地区数人数车，选择一天中的不同时段，来测定客流量，这样的工作持续3-5天摆布，从而掌握了大量的第一手客流量的资料。2、发展商圈人户调杳。他||〕在商圈X围的选60户人家去发展入户访问：“SU1要在这儿开新店，您愿意找『1卖点儿什么？"“希翼我IHJI点开口，几点关口？~“平时在哪儿打油买盐？" “平均JI天买一次东西？”等，充分了解商圈内的各抻经营信息，口碉保新店开一家成功一家，开一家凯利一家。曲级市场开业前的竞争店调查知彼，百战不蛤；在知市立项开店时，还要对商IO内的港市竞争店发展相应的调查，11®到心中有数，做好决策。商圉内竞争调查普通采用观察调查法，具体可多间表3-6所示：表3-6超市开业竞争店调查表调查工程 ABCDE1「同本店相比，时尚性如何？ft精优二样精差差外21口面、外埴如何？It桶优一样梢差差观3、与邻店的连续性忘样？优梢优一样桁差差与4、外观、招牌、铺面协调吗？It精优一样梢差差招5、招牌的形状、文字、包采怎样？优ffilt一样ffi差差牌6、招牌上照明效果总样？itffift一样梢差差7、招牌是否显眼？ 优梢优一样梢差差8、梅窗如何？优梢优一样梢差差9、图窗内装饰如何？ftffift—样精差差10、阚窗能否表达季节感优梢优一样梢差差11、树窗陈列突出重点吗？优相优一样梢差差12、18窗内眼明如何？优ffitt一样梢差差13、IH窗店口玻璃干净吗?优林优一样精差差14、铺面销售的宣传怎样?优精优一样精差差15、偏面卫生精出怎样？优ffiIt一样精差差16、出人口大小如何？优精优一样精差差17、浦面放置便宜品牌？不少精多一样楮少少18、铺面精神状况如何？ItffiIt一样精差差用19、M出入口大小如何？能ffi能一样桁差差窗20、铺面照明情况怎样？很好耕优一样桶差差与21、店内照明单调叫？不还好一样植单调差陆评价方法是根据上表中的工程发展比机：A为4分，B为3分，C为2分，D为I分，E为0介。评价的标准是：优为120~140分；90~19分；中为60~89分；差为30~59分；劣为29分以下T超级市场工他投资外侑超级市场开店投资的主要支出工程一个超级市场的开设前期要投入大量的资金。一段而言，开店投资的工程主要包括：1.设备。如i令冻冷藏谀备、空调段备、收很机系获、水电设备、车辆后场办公设备、内仓段备、卖场陈列设备等。2、工程。如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻i令藏工程、保安工程等。3、当地租金。4、设计装修费机对连顿公司来说，这笔费用可大大节约，连领公司总部在小先要制定设备id程投仁［咫I«r)i.Iojijio I例如右耳沿我附近兴建二个超市根本的投资情况及数额是〔不含设备投资〕：飞地相金 50000元/亩建造构造费用 1500元/m2装修费用〔顶、地、墙及消防〕300元/m2由此可见，技10000n】2商场计算，利用土地、自建自施的超市，需投资2000万元；利用I口厂房装修恢建的，需投资到400万元。经营费用顶而经营费用可介为：固定费用和变动费用两类；固定费用是指与於售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指的看商品筠售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、借款利息、保检费、营业税等。超市经营和毛利率要大于费用率，是一个根本的经营原那末。窠用：亿客修超市的投资费用状况分析隶属于市供箱总社的亿客修大型超市，座落于西三环我旁，地处市郊结合加，临近丰台工业区及几条主要的变通干线［开X之后;经营状况良好;世展的投资费用是其UU力的主要根抵总的投资费用状况如下：1、面极：总面怏16200m2其中：超市7000m2散柜台2000m2停车场6000m2办公用尻,200m22、根金：在16200m2曲场地上，原有建造是一座9000m2的仓库和一座1200m2的平房，按此条件租赁，每处租金为198万元，三年口后，每年租金技5%递增，一定15年不变°3、装修费用：息费用：480万元其中：吊顶、浦地、喷墙100万元陵气100万元自动消防设备150万元停车场地80万元办公楼 50万元4、设箭费用：总费用550万元其中：货架100万元计算机系就400万元柜台50万元5、其它费用：包括租赁费、开办费等，共470万元由签到到正式开X营业，亿客隆投入资金达1500万元，这样的投资量对于象亿客修这样的大型超市血言，是物底有能力承受的，以投入产出的标注ft!量，也是合理的。损益钺点分所损益平衡点是指店陆收益与支出相等时的营业额，超过此点店偏即有耳利，Of于此点班表示损。1、损益的计算方法如下：实尿损益:税前损益一费用税前损益;箱售毛利一变动费用一固定费用的售毛利营业收入一笫贷本钱2、损益平衡点的计算方法如下：损益平衡点断售§1=固定费用毛利率一变动费用率3、经营安全率计算方法：经营安全率=〔1一堵益平雷良18售8!〕X100%HO»这一比例是恒星店角度经苜状况的重要指标，一般测定的标注为：安全率30%以上为优秀店；20%~30%为优良店；10%~20%为普通店；10%以下为不良店。案例：某翅市的搦益平顺点状况分析该翅市开业不到二处的时间便关口停业。下面是其经营状况表〔表3・7〕：根据以上情况可知，该也市的每月费用支出为49.6JJ元，而利利收益为26.4万元，远未达损益平衡点，放应超市在经营中处于亏损。表3-7某超市经营状况表〔月〕类别具体工程金额备注场地81金36万元每月每平米130元，共it2000米2每月人员工资10万元每月每人800元,共立125人费用水电热料2.1万元支出促销费用1.2万元其它费用0.3万元超市商圈常用调查方法简介拉利法那末此法那末是的究从周围的制市到自己的都市之间，对微客吸引力的分配能力，其原理是两部市中间的都市受两面三J]都市人口吸引力率与人口应正比，与他国的平方应反比。例如IK设有A市人口40万人，B市人口10万人，C市所a[b之间：他A市30公里，葩C士I八人用骑士itH国M△mq。OT；A=c，r八EMM.亡 4士fr»_1-fr»_*1、，fci_2BbPbDa公式中：Ba=A市吸引C市人口的比率Bb=B市吸引C市人口的比率Pa=A市的大口Pb=B市的大口Da=C市到A市的的掰Db=C市到B市的距离如下图：30KM I0KMA市 C市 B市40万人 中间都市 10万人代人公式得：(Ba)=4OX[10]2Bb10 30那末可知：C市的人口到A、B两那市购物的比率为4：9,C市到B市购物的人口要多于到AL市JL虬的人口a—B—市的一集gfl装大°CONVERS法那末CONVERS法那末又叫零售吸引力法那末，说明两竞争那市利用购物分配比率。]公式：Da=Da+Db1+Pb公式中：Da=lfi到中间地区他的葩岗Db二地到中间地区地的距离口21=地的人口Pb=l|t的人口例如：A地与B地的人口分别为30万与270万人，二地之间的他岗为4000米,那末其商圉的分界点1000米的地方。如下图：A市 B市30万人1000米 3000米270万人4000米凯思吸引力兴加末演思的吸引力法那末内容是：通过比机两个都市间的人口比附、第三地的时间比和卖场面帙比来决定两邮市之间的商圈分界限。川加：A城有40000大，卖场面枳为3000平方米，钟第三地C城的曲岗需行车10分仲；B城有20000人，卖场面帙为1000平方米，河C城的曲岗需行车5分队那末可以计算为：A与B城的人口比为：40000=2200001A与B城的卖场面枳比力：3000=31000IA与B城的葩息比为：10=251将三个比第数出加为8：1,这个比就是A与B两城商圈分界点。案隔：美国克罗格公司开店选址策略在美国，一家他级