老旧住宅小区可行性研究报告

中房·新团结项目改造试点工程可行性研究汇报目录第一章项目总论第二章市场调查及需求预测第三章建设条件工程规划设计方案第五章投资估算第六章项目实行进度计划第七章资金筹措及用款计划第八章经济分析第九章结论附件1《用水量计算书》附件2《热负荷计算书》附件3《用电荷计算书》附件4《燃气计算书》附件5《项目前期费用原则》第一章项目总论项目概要1.1.1项目名称本项目名称为中房·新团结（老住区改造项目）。1.1.2项目主办、承接单位本项目由中国房地产开发集团（简称中房集团）主办，中房集团联合投资股份有限企业（简称中房联投企业）与中房集团呼和浩特房地产开发企业（中房呼市企业）共同承接。详细方式是双方共同出资，按股份制方式组建一种具有独立法人资格的项目企业——呼和浩特市中房房地产开发有限责任企业（呼市中房项目企业），并由新组建项目企业负责本项目的开发、建设、销售及有关事宜；支配开发收益，承担开发风险。1.1.3项目主管部门本项目行政主管部门为呼和浩特市人民政府、呼和浩特市建委及呼和浩特市新城区人民政府。1.1.4本次项目建设用地位于原呼和浩特市团结小区西区，该小区位于呼和浩特市中心区。项目建设用地南临呼市东西向最重要干道新华街，东临丰州路，西临构件街，北至北垣街，东西长度为470米，南北长度为700米，该建设场地属呼市新城本项目建设用地面积为30.25公顷，该地段现为呼和浩特最早的住宅小区――团结小区1.1.本项目可行性研究由中房联投企业、思源集团、呼市民用建筑设计院共同承担。可行性研究的根据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的协议及权证文献。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，同意文献以及国家有关的法律法规。a可行性研究编制根据·《中华人民共和国建筑法》·《都市居住区规划设计规范》GB

50180-93·《住宅设计规范》GB50096-1999·《民用建筑节能设计原则》JGJ26-95·《建筑设计防火规范》GB50016—·《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95·《民用建筑设计通则》GB50352—·中国房地产开发集团《有关内蒙古呼和浩特市团结小区列为（中房老住区科技改造与重建试点工程）的告知》中房集字（）第011号·中房·新团结住宅小区规划设计方案（由北京龙安通辰建筑设计企业提供）《呼和浩特市12月房地产市场信息》b可行性研究的重要内容包括可行性研究的重要内容包括：·投资开发项目的场地建设条件分析；·项目的工程建设方案及技术可行性；·项目开发多种费用及总投资估算；·项目开发各年度工作计划；·项目开发各年度资金使用状况及流动状况;·市场调查成果分析；·各类房屋价格确定；·投资效益分析;·投资风险分析及风险规避对策；1.2项目背景1.2.1本项目为呼市团结小区旧小区改造及重建项目。呼市团结小区始建于1984年，属改革开放后政府出资建设的最早的都市住宅区之一，建成当时建设总规模为296214㎡，大小建筑共88栋，小区内配有80T供热锅炉房一座，同步配建有幼稚园、小学、中学、医院及有关的配套公建，由于当时建设开发经验及资金条件，规划设计水平，基础设施配套水平，建造水平及小区管理水平等诸多历史原因限制，至今看来小区在诸多方面都存在着先天的局限性。此外，历经二十余年的使用后，目前绝大多数的基础配套设施如供水系统；供电系统；供热系统及排水系统已不能正常使用，每年需投入大量资金进行维修及改造。尽管如此，小区目前仍存在着虽然通过改造也无法彻底处理的如下诸多问题：·用电负荷的增长二十余年来伴随生活方式的变化，居民生活用电负荷较之二十余年前增长大概5～15倍左右，小区既有的供电系统已无法满足居民使用规定，同步，小区既有的供电系统如不重建将存在有极大的安全隐患。·居民汽车停放二十余年前小区建设之初仅考虑了居民部分自行车停放，居民汽车停放未在规划设计考虑范围之内，因此，虽然是最低原则的居民汽车停放场地规定也无法满足。·建筑物的安全性能二十余年前小区建设时是按当时国家颁布的建设规范和建设原则执行，小区建成后，因财政原因从未对从小区既有的建筑物进行过大规模的安全加固，目前的角度看，小区既有的建筑物无论从正常使用角度还是从建筑物抗震抗灾能力上都无法满足目前国家对建筑物的安全规定，也就是说既有建筑存在很大的安全隐患。·基础配套设施老化小区建设之初，曾按当时的建设原则修建了与住宅相配套的室外给水、排水、供热及电力管线，建成之后随时代发展在小区内又增设了燃气管线及、通信电缆及有线电视线路。二十余年来，小区内增建改建现象不停发生，小区基础设施管线乱接乱建状况亦不停发生，加之原有基础设施管线年久失修，现已无法通过正常维修来满足使用规定。，为贯彻贯彻《国务院有关处理都市低收入家庭住房困难的若干意见》和《国务院有关增进节省集约用地的告知》的文献精神，中房集团启动了“中房老住区科技改造与重建试点工程”，本项目被列为第一批试点（中房集字[]第011号文献）。9月，中房集团与呼和浩特市人民政府签订战略合作协议，项目正式启动。1.2.2承建投资方式本项目由呼市中房项目企业投资，投资风险由股东共同承担。投资方式所有为现金投入，资金筹措通过自有资金投入、合作单位融资、银行信贷及商品房屋预售四条渠道处理。1.2.3承建单位背景中房集团联合投资股份有限企业是中国房地产开发集团对外合作的投融资平台，是“中房老住区科技改造与重建试点工程”的承接单位，注册资本金1亿元人民币，企业董事长张文清。中房集团呼和浩特房地产开发企业为中国房地产开发集团总企业下属的国有房地产开发企业、中房集团呼和浩特房地产开发企业具有独立的法人资格、独立的开发资质，企业总经理为邵伟。第二章市场调查及需求预测本项目市场调查目的有三个方面，其一为弄清呼和浩特市房地产市场的目前状况；其二为确定一种客观的多种房屋产品的销售价格；其三为本项目潜在竞争对手的优势及劣势，从而确定本产品的定位方向、品质及市场竞争卖点。2.1呼和浩特市房地产市场分析调查本次调查数据重要根据为呼和浩特房产局提供的资料；调查的重要时间段为1-12月。2.1.1房地产开发完毕投资状况1—12月份，全市房地产开发完毕投资100.44亿元，同比增长3.86%，其中商品住宅完毕投资77.15亿元，同比增长了6.94%，其中，经济合用住房完毕投资16.29亿元，同比增长了9.62%。廉租房完毕投资5852万元，同比增长168%。2.1.2房地产开发本年资金到位状况1—12月份，全市房地产开发本年到位资金125.31亿元，同比增长了14.99%，其中，国内贷款14.21亿元，同比增长了52.96%；运用外资6678万元，同比增长108.69%；企业自筹资金76.41亿元，同比增长了26.1%，其他资金34.02亿元，同比下降了12.23%。从资金来源状况看，企业自筹资金比重占60.98%，企业自有资金、其他资金比重分别占35.46%、27.15%。与1—11月相比，国内贷款增长了3370万元，环比增长了2.38%；企业自筹资金增长20376万元，环比增长2.74%；其他资金增长27794万元，环比增长了8.89%。2.1.3土地购置及开发1—12月份，购置土地面积98.34万平方米，同比下降了56.67%，完毕开发土地面积168.81万平方米，同比下降了32.13%，待开发土地面积925.65万平方米，同比增长了139.94%，土地购置费13.38亿元，同比下降了25.58%，与1—11月相比，购置土地面积增长为0，完毕开发土地面积增长15.55万平方米，分别增长0和10.15%。土地开发投资2.35亿元，同比下降了20.34%。与1—11月相比，土地开发投资增长0.11亿元，购置土地费增长为0，分别增长为4.91%和0。2.1.4商品房施工、新动工、竣工状况1—12月份，全市商品房施工面积为1639.06万平方米，同比增长了20.61%，其中，商品房住宅施工面积1320.42万平方米，同比增长了30.4%，其中，经济合用住房施工面积305万平方米，同比增长98.1%，与1—11月相比，施工面积增长为0，其中住宅施工面积增长为0，其中经济合用住房施工面积增长为0，分别增长为0。商品房新动工面积465.7万平方米，同比增长了22.93%，其中，商品住宅新动工面积374.26万平方米，同比增长了27.1%，其中经济合用住房新动工面积132万平方米，同比增长了189.96%。与1—11月相比，商品房新动工面积增长为0，其中住宅新动工面积增长为0，其中经济合用住房面积增长为0，分别增长为0。廉租住房施工面积5.13万平方米，同比增长320.5%1—12月份，全市商品房屋竣工面积374.56万平方米，同比增长了16.74%，其中，商品房住宅竣工面积333.38万平方米，同比增长了37.74%，其中经济合用住房竣工面积42万平方米，同比下降了50.6%。与1—11月相比，商品房竣工面积增长88.77万平方米；商品房住宅竣工面积增长75.22万平方米。其中经济合用住房增长为0，分别增长了31.1%、29.14%和0。廉租住房竣工面积3.22万平方米，同比增长了163.93%。2.1.5商品房供销状况1—12月份，全市商品房销售套数9693套，同比增长了16.26%，总成交面积107.47万平方米，同比增长了22.67%，当月与上月环比销售套数增长了9.07%；总成交面积增长了13.47%，商品房销售金额309191万元，同比增长25.4%，当月与上月环比增长12.66%，其中，商品房住宅销售套数8069套，同比增长了10.81%，商品房住宅销售面积86.74万平方米，同比增长了15.33%，其中90平方米如下面积占33.2%，当月与上月环比销售套数增长了11.67%，销售面积增长了11.79%，商品房住宅销售金额216680万元，同比增长13.26%，当月与上月环比增长11.03%。（一）商品房现房供销状况1—12月，全市商品房现房销售套数7078套，同比增长了15.01%，商品房现房销售面积75.6万平方米，同比增长了20.97%，当月与上月环比销售套数增长了10.18%，销售面积增长了13.06%。商品房现房销售金额210719万元，同比增长了21.49%，当月与上月环比增长了12.42%，其中商品房住宅现房销售套数5678套，同比增长了9.02%，销售面积59.12万平方米，同比增长了11.1%，其中90平方米如下面积占28.3%，当月与上月环比销售套数增长了9.57%，销售面积增长了9.75%。商品房住宅现房销售金额133143万元，同比增长了5.05%，当月与上月环比增长了8.24%。办公用现房销售套数138套，同比下降了42.74%，销售面积2.64万平方米，同比下降了80.73%，当月与上月环比分别增长8.66%与22.79%。销售金额10177万元，同比下降了50.1%，当月与上月环比增长了16.82%；商业营业用房现房销售套数902套，同比增长为70.5%，销售面积13.6万平方米，同比增长了187.52%，当月与上月环比分别增长了15.79%与28.91%。销售金额63596万元，同比增长了160.1%，当月与上月环比增长了22.05%；其他现房销售套数360套，同比增长了104.55%，销售面积1.24万平方米，同比增长了90.77%，当月与上月环比分别增长了7.14%与5.08%。销售金额3803万元，同比增长了103.37%；当月与上月环比增长了5.32%。（二）商品房期房供销状况1—12月份，全市商品房期房预销售套数2615套，同比增长了19.79%，预销售面积30.87万平方米，同比增长了27.1%，当月与上月环比预销售套数增长了6.17%，预销售面积增长了14.5%。期房预售金额98472万元，同比增长了34.68%，当月与上月环比增长了13.18%，其中期房住宅预销售2391套，同比增长了15.28%，预销售面积27.62万平方米，同比增长了22.97%，其中90平方米如下面积占41%。当月与上月环比预销售套数增长了16.98%，预销售面积增长了16.44%。预售金额83538万元，同比增长了29.38%，当月与上月环比增长了15.79%。办公用房期房预销售面积1.22万平方米，同比增长了1255.6%，当月与上月环比增长为0。预售金额4336万元，同比增长了1454.12%，当月与上月环比增长为0；商业营业用房期房预销售面积1.94万平方米，同比增长了32.88%，当月与上月环比增长了0.52%。预售金额9861万元，同比增长了36.4%，当月与上月环比增长了0.79%；其他预售面积0.09万平方米，同比下降了67.86%，当月与上月环比增长为0，预售金额737万元，同比下降29.27%，当月与上月环比增长为0。（三）商品房供求状况1—12月份，全市商品房竣工房屋面积374.56万平方米，销售面积比竣工面积少267.09万平方米，其中商品房住宅竣工面积333.38万平方米，销售面积比竣工面积少246.64万平方米，其中，经济合用住房竣工面积42万平方米，销售面积比竣工面积少23万平方米。办公用房竣工面积6.03万平方米，同比下降了72.55%，销售面积比竣工面积少2.17万平方米，同意预售面积22.6万平方米，同比增长了127.36%，当月与上月环比增长了0.53%；商业营业用房竣工面积25.87万平方米，同比下降了45.53%，销售面积比竣工面积少10.33万平方米，同意预售面积68.9万平方米，同比增长了159.8%，当月与上月环比增长了2.62%；其他用房竣工面积9.26万平方米，同比下降了1.07%，销售面积比竣工面积少7.93万平方米，同意预售面积10.81万平方米，同比下降了31.5%，当月与上月环比增长14.39%。1—12月份月末合计商品房可售面积799.57万平方米，同比增长了78.99%，当月与上月环比增长了23.72%。其中，商品房住宅可售面积435.59万平方米，同比增长了91.13%，当月与上月环比增长了36.72%。1—12月同意商品房预售面积299.88万平方米，同比增长了15.91%，当月与上月环比增长了7.99%，其中同意预售商品住宅189.57万平方米，同比下降了8.19%，当月与上月环比增长11.11%。（四）商品房空置面积状况截至12月底，全市空置商品房合计263.14万平方米，同比增长了55.19%，与1—11月相比增长了22.88%。在所有商品房空置面积中，商品住宅空置面积为203.87万平方米，占商品房空置面积的77.48%，同比增长了81.27%。与1—11月相比，增长了22.39%。办公用房空置面积13.44万平方米，占商品房空置面积的5.11%，同比下降了23.68%。与1—11月相比，增长了24.9%。商业营业用房空置面积为35.08万平方米，占商品房空置面积的13.33%，同比增长了0.2%，与1—11月相比，增长了24.84%。其他用房空置面积10.75万平方米，占空置房面积的4.09%，同比增长了139.96%。与1—11月相比，增长了23.71%。2.1.61—12月份,全市销售的商品住宅中，以成交面积记录，商品住宅单套建筑面积在60-80平方米的占商品住宅成交总面积的11.85%，80-90平方米的占商品住宅成交总面积的13.83%，90-100平方米的占14.56%，100-120平方米的占商品住宅成交总面积的23.97%，120-144平方米的占商品住宅成交总面积的17.28%，144－180平方米的占住宅总成交面积的10.3%，不小于180平方米的占商品住宅成交总面积的8.21%。2.1.61—12月份，全市存量房交易9252套，同比增长了98.75%，成交总面积84.48万平方米，同比增长94.74%，比今年11月份分别增长了9.12%和8.04%，成交金额24.12亿元，同比增长了176.29%，比今年11月增长了2.9%，其中，存量房住宅交易7801套，同比增长了90.83%，成交总面积62.12万平方米，同比增长了74.15%，比今年11月分别增长9.98%和9.81%，成交金额13.44亿元，同比增长了107.73%，比今年11月增长了4.83%。存量房交易以二手商品住宅为主，占存量房交易总面积的73.53%。2.1.7商品住宅现房买卖价格1000—1500元/平方米的占商品住宅现房成交总面积的12.43%，1500-元/平方米的占12.7%，-2500元/平方米的占15.9%，2500-3000元/平方米的占29.17%，3000—4000元/平方米的占23.48%，4000—5000元/平方米的占6.32%。2.1.81—12月份，本市城区购置商品房住宅面积58.98万平方米，占商品房住宅销售总面积的68%；本市其他购置商品房住宅面积6.07万平方米，占商品房住宅销售总面积的7%；本自治区其他地区购置商品房住宅19.08万平方米，占商品房住宅销售总面积的22%；外省市购置商品房住宅面积2.61万平方米，占商品房住宅销售总面积的3%。2.1.9根据简朴算术平均法计算，12月份，全市商品现房买卖平均价格3901元/平方米，同比增长为1.72%。商品房平均销售价格今年1—12月份增长速度平稳。2.1.1012月份，全市存量房买卖平均价格2855元/平方米，同比增长了41.89%。2.2本项目商品房确定价格根据上述呼市房地产市场的实际状况及周围楼市行情，本项目各类商品房屋确定价格如下：·高层商品住宅销售价格:4000元/米2·商业街铺销售价格：1元/米2·商场建筑平均销售价格:8500元/米2·地下一层卖场价格:8000元/米2·写字楼、公寓、酒店价格：4500元/米2·地下车库及车位：2500元/米2第三章建设条件3.1本项目建设用地位于呼和浩特市中心偏东，南临呼市东西向最重要干道新华街，东临丰州路，西临构件街，北至北垣街。建设场地四面环有都市交通干道，交通条件十分便利。场地东西长度为470米，南北长度为700米。本项目建设用地面积为3建设场地需要完毕原有居民的安顿及原有建筑的拆除。原有居民安顿重要采用原地址回迁。个别住户采用货币赔偿的措施安顿。3.本项目供水水源为都市自来水供水管网，新建小区需要3～4个自来水接入口，目前场地周围道路均有已建成自来水都市管道，建设时及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水重要为生活污水，生活污水经化粪池处理后可直接排入都市污水管道。目前场地周围道路均有已建成的都市污水排水管道，污水将直接排放都市污水排水管道。3.1.4雨水排放条件本项目设有小区雨水排水管网系统，雨水运用地面坡度排至小区道路，而后排向小区雨水管线，而后经都市道路雨水搜集系统汇入都市雨水管网。3.1.5供热条件小区内原有80T热水锅炉房一座，该锅炉房计划新增供热锅炉65T。小区周围有可运用都市集中供热管网做为热源，估计既有锅炉房加上都市供热管网后，供热能力仍有局限性，实时将考虑其他形式的能源形式补充局限性部分。3.1.6燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地区内既有都市道路已设有天然气管道干线，可直接入户使用。3.1.7供电、电讯条件本项目运用都市高压供电系统供电，目前项目周围及区内的都市道路都市高压电缆均已建成，本小区需设开闭所三座，高压电网直接进入区。小区周围都市通讯条件及宽带网状况就均能满足居民使用规定。第四章工程规划设计方案4.1旧团结小区现实状况目前旧团结小区首期规划范围总占地面积为302494m2（30.25公顷约453.75亩），各类建筑88栋。需拆迁建筑总面积301134m2，其中住宅拆迁面积为282172m2，商业及其他拆迁面积为18962m2，暂不拆除建筑面积为113224.2计划建设规模确定原则本项目详细规划设计及建设规模按如下原则进行：·住宅建设所有按高层住宅考虑；·住宅建筑容积率暂按本市常规高层住宅容积率≤3.5考虑；·公共建筑容积率暂按≤5.5考虑；·住宅车辆停车原则暂按每户0.7考虑，其中≥50%为地下停车；·商业建筑及公共建筑车辆停车原则暂按每万平米30辆考虑，其中地下停车＞50%；·地下停车场建筑面积按每部车辆50㎡考虑。·商业建筑、公共建筑及小区其他配套建筑规模暂按《都市居住区规划设计规范》GB

50180-93千人指标确定。4.3规划设计原则本项目规划建设按如下原则设计：·所有楼盘朝向均按南北朝向设计；·所有住宅楼盘采光按大寒日有效日照2时考虑，有效日照时段位9～16时。·所有住宅楼盘均按高层考虑，楼层高度为18～30层。·小区配套服务设施按小区级配设。·小区所有建筑物均为节能建筑。·小区采用人车分流的交通方式布设道路网。·小区住宅建筑容积率暂按≤3.5考虑。·小区公共建筑容积率暂按≤5.5考虑。·小区建筑密度按不不小于≤25%控制。4.4计划建设综合技术经济指标中房·新团结住宅小区详细规划设计初步方案计划综合技术经济指标如下：综合技术经济指总用地面积302494总建筑面积1216960新建建筑总面积1204175地上总建筑面积1061960其中新建建筑面积1049175保留建筑面积12785新建建筑面积其中商业建筑面积174589住宅建筑面积705690会所建筑面积5880酒店式公寓建筑面积41675五星级酒店建筑面积77700老年公寓建筑面积28160小学校扩建建筑面积3265幼稚园建筑面积3576小区配套公建建筑面积8640地下总建筑面积155000其中地下车库建筑面积95400地下超市建筑面积27600地下储备室3总拆迁面积291432其中住宅拆迁面积256059公建拆迁面积19395其他拆迁面积15978综合容积率3.51其中居住区容积率3.19公建区容积率5.54建筑密度28.50%绿地率30.40%居民总户数8226老年公寓户数470居住总人口数26323人口毛密度870停车总数4792其中地上停车450地下停车4342停车率0.58拆建比4.184.5给水工程规划设计经计算本住宅小区设计用水量为11789吨/日。设计每小时最高用水量为982.44吨/时。消防用水最大流量Qx=2×25×3600=180吨/时本小区给水管道入区入口按到处设置，给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用环状管网供水。整个小区均需加压供水，高层建筑高层部分另网供水。4.6排水工程规划设计本住宅小区污水设计排水量按给水量确定，即日排水量11394吨/日。小区污水经化粪池降解后直接排入都市污水管网。小区污水重要为生活污水，出于节能及环境保护上的考虑，设计上计划对小区生活污水做污水处理，处理后的小区生活污水作中水水回用，同步用作污水源热泵的热源，向小区提供部分供热。假如日均污水排水量为5000吨/日；污水初排放温度为12℃，最终排放温度为4℃；则此污水每日提供热量为40000000kcal,此热量相称于每日46500度电，或10吨小区考虑雨水排放管道，小区污水及雨水管道均采用双层塑料波纹管管道，分流排放，直埋敷设，砖砌检查井，化粪池采用混凝土化粪池。4.7热力工程规划经计算本住宅小区设计供热总负荷为96.227MW。注：计算书详见附件2《热负荷计算书》小区内既有80吨供热锅炉房一座需拆除，改为都市热力管网供热为主，以新能源供热为辅（如地源热泵技术、污水源热泵技术、天然气供热技术等）。采用新能源供热不仅可补充小区供热热源，还将产生如下好处：·处理商业建筑夏季空调制冷冷源·节能环境保护·大幅减少运行费用及能耗·处理部分或所有住宅建筑夏季空调制冷冷源，提高住宅品质·提高住宅小区环境质量，提高住宅小区投资收益如采用老式热源供热，本小区设换热站六座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。4.8通风空调工程规划本小区高层住宅电梯前室按防火规定做机械排烟及机械送风，其他公共建筑如商场、公寓、酒店和写字间均考虑通风和空调，空调制冷采用地源热泵制冷。假如小区整体采用地源热泵和污水源热泵供热，部分住宅也将考虑夏季空调制冷。4.9电气工程规划经计算本住宅小区设计用电总负荷68848KW，假如小区整体采用地源热泵和污水源热泵供热，机组用电负荷为23094KW，小区设计用电总负荷91942KW。（注：计算书详见附件3《用电荷计算书》）小区用电由都市高压网直接引入。小区设开闭所三处，经配电室变压器降压后入各楼。4.10通信工程规划固定电话配置原则按60线/百人原则配置，通信线路包括电信业务，数出据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。4.11燃气工程规划本小区生活燃料为管道天燃气，天然气的低热值为35.80MJ/m3。（8550kcal/m3）经计算本小区天然气年用量为3334423m3；日均用气量为9135m3/d；最高日用气量为18270m3/d。假如部分住宅采用燃气壁挂炉采暖，每平米年耗气量8.0～10.0立方米。住宅采暖天然气年用量为7699860m3；最高日用气量为165181m3/d。注：计算书详见附件4《燃气计算书》天燃气经都市中压管道输至小区，至小区后，经调压再由管道将低压天燃气送至小区顾客。小区低压天燃气压力为0.005Mpa。本小区天然气顾客包括小区居民、小区酒店、公寓及小区内餐饮业建筑。假如部分住宅采用燃气壁挂炉采暖，每平米年耗气量8.0～10.0立方米。本小区设天然气调压站两座，天然气管道采承压球磨铸铁管，直埋敷设。第五章投资估算5.1投资估算原则:本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分都市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。5.2土地费用5.2本次建设规划用地总面积为302494㎡（合453.74亩），其中回迁安顿房建设用地50000㎡（合75.00亩），其他房屋建设用地252494㎡（合378.74亩）。5.2.2拆迁安顿计划拆迁状况及安顿计划如下：拆迁状况及安顿明细项目数量单位回迁赔偿原则回迁面积(M2)备注总栋数89栋总户数4046户总面积291432M2340763其中回迁面积323725按95%计货币安顿3500元/㎡17038按5%计其中住宅256059M2118%302150商铺19395M221335其他15978M217279住宅中房呼市企业223971M2118%264286其中西区102918M2118%121443北区101034M2118%119220南区16289M2118%19221平房670M2118%791简易楼3060M2118%3611其他单位住宅32088M2118%37864园雅地产4920M2118%5806漆包线厂25650M2118%30267西区丽都1518M2118%1791商业建筑用房商铺总面积19395M2110%21335其中西区商铺7582M2110%8340南区商铺6424M2110%7066北区商铺2909M2110%3200丽都超市2480M2110%2728车库及其他办公用房总面积15978M217279锅炉房4538M2110%4992车库2045M2105%2147物业办公楼448M2105%470外语学院3574M2110%3931玛拉沁医院1350M2110%1485锅炉房办公M2105%2100派出所1440M2105%1512大锅炉房583M2110%6415.2本土地按照政府以拆抵挂的原则，获得土地权证时不再另行缴纳土地出让金，土地费用包括过渡安顿费、拆除动迁费及土地出让管理费用。过渡安顿费按每月每平米10元发给租房补助,发放时间为30个月。拆除动迁费按每平米10元计算。土地出让管理费用按每平米2元计算。土地各项费用如下表。本项目原有住户居民回迁安顿为340763㎡，按照以拆代挂的原则，回迁房屋按成本价格折算为土地价格计入总成本。土地征地费用估算表名称单价数量金额备注元/平方米M2万元拨土地出让管理费230249460拆除费用10291432291租房补助3002560597682货币赔偿3500170385963合计139975.3工程前期费用估算工程前期费用参照目前政府规定的缴费项目及原则全额计入，政府规定的缴费项目及原则详见附件6《项目前期费用》。工程前期费用缴纳状况如下工程前期费估算表序号费用名称缴纳原则数量金额备注优惠政策1市政公用设施配套费601204175722560元/㎡×新建总建筑面积可免交（）1号2环境影响评估费212041752412元/㎡×新建总建筑面积可免交（）1号3绿化费1%2273822274建安费用×1%可免交（）1号4环卫设施有偿使用费0.30%227382682建安费用×0.3%可免交（）1号5建设防空地下室费251204175301025元/㎡×总建筑面积可自建6土地登记费1300304按每公顷1300元缴纳可减半（）1号7土地契税64542722按每亩6万元缴纳8住宅房产交易费37338502203元/㎡×总住宅面积可减半（）1号9商业房产交易费82998442408元/㎡×总商业面积可减半（）1号10住宅房产登记费8086967080元/套×住宅总套数可减半（）1号11非住宅房产登记费580111164580元/宗×非住宅宗数可减半（）1号12面积暂测费212041752412元/㎡×总建筑面积13暖增容费501204175602150元/㎡×总建筑面积14建设工程交易费0.20%227382455建安费用×0.2%15水资源建设费101204175120410元/㎡×总建筑面积可减半（）1号16水资源评估费101204175120410元/㎡×总建筑面积17降水费0.418建筑垃圾处理费101204175120410元/㎡×总建筑面积可减半（）1号19建筑工程监督费0.21%227382478建安费用×0.21%20防雷报建审核费可协商减少21煤气入户费2600980725502600元/户×总户数22规划、设计、可研费251204175301025元/㎡×总建筑面积23水文、地质勘查费280280万元24工程监理费612041757236元/㎡×总建筑面积合计341225.4基础设施建设费5.管道名称管径（MM）管长（米）单价（元/米）金额（万元）PPR给水干管2503520950334PPR给水支管1503640650237加压设备12套35万元/套420小计9915.4管道名称管径（MM）管长（米）单价（元/米）金额（万元）消防给水管1503640650237室外消火栓井100022750017消防水池300M6座15万元/座90消防给水加压设备24套15万元/套360小计7045.4管道名称管径（MM）管长（米）单价（元/米）金额（万元）PVC排水干管3003500350123PPR给水支管1507300250183砼检查井450套3500/套157砼化粪池30个70000/210小计6735.4.4管道名称管径（MM）管长（米）单价（元/米）金额（万元）球墨铸铁干管2503500650228球墨铸铁支管1507300450329砼闸井30套35000/套105调压站6座30万元/座180小计8425.4管道名称管径（MM）管长（米）单价（元/米）金额（万元）无缝钢管热力干管30070001400980无缝钢管热力支管2001460011001060砼闸井30套15000/套450小计24905.4管道名称管径（MM）长度（米）单价（元/米）金额（万元）室外高压电缆7000200140低压母线4600500230配电室35座22万元/座770变压器35个25万元/个875路灯电缆785010079路灯314个4000126小计22205.4管道名称路宽（米）面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）小区机动道路6.011700180211小区人行道路3.017600120211停车场1510001802718小区绿化景观1470001001470小计46105.4基础设施建设费估算汇总表单位：万元序号项目建设费用（万元）备注12345679室外给水工程室外消防工程室外排水工程室外燃气管道工程室外热力管道工程室外电力工程室外道路绿化工程智能化工程9917046738422490222043161101合计133375.5建筑安装工程费用建安费用根据呼和浩特市～部分在建项目中标价格及决算价格状况进行估算。建安费用计算表名称建筑面积㎡单价（元/㎡）金额（万元）备注商业建筑面积236301180042534住宅建筑面积6365001600101840会所建筑面积25801500387LOFT建筑面积125025180022504酒店式办公建筑面积77700180013986老年公寓建筑面积46341600741幼稚园建筑面积35761500536小区配套公建面积37801500567地下车库222600250055650小计2387455.6其他费用其他费用估算表序号项目金额（万元）估算阐明1临时用地1342定额编制费5693招标管理费228合计9315.7总投资汇总投资汇总表序号项目名称金额（万元）费用比例（%）备注1土地费用139974.692工程前期费用3412211.433基础设施建设费133374.474建筑安装工程费用22738276.185其他费用9310.316小计2897697不可预见费2％57951.948甲方管理费1％28980.979合计298462100.005.8静态投资分析静态投资分析项目名称数量单位备注静态直接投资总额298462万元新建总建筑面积1204175平方米单方直接投资成本2478.56元/平方米不含地价总用地面积302494平方米拆迁住宅总面积256059平方米回迁住宅总面积302150平方米回迁住宅房用地面积50000平方米拆迁公建总面积19395平方米回迁公建总面积38614平方米回迁总面积323725平方米回迁房屋折价款80237万元总用地价格2652.52元/平方米176.84商品房用地面积252494平方米商品房用地价格3177.79元/平方米211.86商品房楼面地价929.30元/平方米销售房屋单方成本3407.87元/平方米第六章项目实行进度计划6.1实行进度计划总体划分设想中房·新团结居住小区整个工程计划分五年完毕，室外工程及环境工程与建设工程同步进行、同步交工。第五年仅做未售房屋销售工作及其他缮后工作。本项目计划按年度按组团设计开发进度，即各年度开发量按组团进行，计划自开始，至止，各年度分期状况详见规划设计分期分析篇。6.2度工作计划内将完毕整个项目立项、、项目可行性研究、6.3度工作计划内完毕前期手续审批、修建性规划设计、扩大初步设计及施工图完毕。内完毕整个项目的前期工作，第一期工程动工建设，第一期工程商业建筑当年竣工。本期工程中高层住宅建筑完毕主体工程，本期工程中室外配套项目同步施工。动工建设的房屋开始销售。6.4度工作计划内完毕第一期工程动工建设工程项目，第二期工程动工建设，第二期工程商业建筑当年竣工。本期工程中高层住宅建筑完毕主体工程，本期工程中室外配套项目同步施工。动工建设的房屋依序销售。6.5度工作计划内完毕第二期工程动工建设工程项目，第三期工程动工建设，第三期工程商业建筑当年竣工。本期工程中高层住宅建筑完毕主体工程，本期工程中室外配套项目同步施工。动工建设的房屋依序销售。6.6度工作计划内完毕第三期工程动工建设工程项目，第四期工程动工建设，第四期工程商业建筑当年竣工。本期工程中高层住宅建筑完毕主体工程，本期工程中室外配套项目同步施工。动工建设的房屋依序销售。6.7度工作计划内完毕第四期工程动工建设工程项目，本项目所有建设项目所有竣工，本项目室外配套项目同步竣工。动工建设的房屋依序销售。6.8度工作计划销售尾房，处理竣工后遗留事物。6.9各年度计划完毕开发量本项目所有多层建筑规定当年动工，当年竣工；高层建筑规定当年动工，次年竣工。各年度计划完毕开发量年度开竣工面积住宅建筑办公公寓商业建筑其他建筑地下建筑合计动工面积29008013320993665000378336竣工面积13320993623256动工面积1697801436038555222695竣工面积2900801436065000369440动工面积17664046342385448125253253竣工面积16978046342385438555236823动工面积20272517874170920452386竣工面积17664048125224765动工面积60266026竣工面积20272518476770920458412合计动工面积63650020735923630199362226001312696竣工面积63650020735923630199362226001312696第七章资金筹措及用款计划7.1用款计划估算方式为简化各年度用款计划的计算，各年度用款按如下原则计算：·建安工程资金投入量按单方成本与完毕工作量之积确定。·当年动工次年竣工项目，当年投入资金量按该项目投资价款百分之五十计入投资，其他百分之五十计入次年资金投入。·折抵地款的回迁安顿房资金投入，随各年度住宅计划建设量计入。·投入资金量按最优惠状况计量。·投入资金量不分构造形式，按总平均单方成本计量。·单方直接投资成本：2251.26元/米2（不含地价）7.2各年度用款计划各年度静态用款计划表用款年度动工面积㎡投资金额（万元）竣工面积㎡投资金额（万元）合计（万元）本年竣工项目上年结转项目37833641601232562557441582226952448714360355080406226510925325327847238542083352553153377452386497432293992522474967602666360264523865040551068小计13126962886797.3资金筹措方案本项目计划以三条渠道筹集处理建设用资金，首先是银行信贷。按一般筹资通例，银行信贷占总投资百分之四十。本项目静态直接投资总额为288679万元，计划通过银行信贷处理0.00万元，信贷比例为7.00%。款项自贷入，每年度只偿还贷款利息，至偿还所有本息。贷款年利息按8%记取；剩余款项由企业自筹资处理，本项目计划通过企业自筹处理0.00万元，企业自筹款项自投入，至所有抽回。另一部分资金由施工单位垫出，其施工单位垫付资金额为0万元，垫付资金额为10000万元，度垫付资金额为10000万元，至所有抽回。本项目初投资总额为60000万元;投资总额为50000万元，施工单位垫付资金额10000万元，至项目竣工止，不再增长投资。剩余项目所需资金由预售款项处理。后不再筹款。本项目房屋预售及销售款项所有用于再投资直至项目完毕。7.4资金现金流量计划各年度现金流量计划表单位:万元用款项目名称合计1静态开发投资441586510953377749675106802886792建设期贷款利息160016001600160064003售房营业税金29763499340981207315141254604销售费用1.5%812954930221519953869445所得税1143001511318157596350096银行还贷款07抽回自有资金08抽回施工单位垫款09现金流出506897116259316167853577510现金流入10411812705611788520620917719810122411自有资金012施工单位垫款100001000013银行贷款014销售收入541186362761991147640133004256146294115上年转入05342955894585694419498663100449第八章经济分析8.1销售价格确定根据第二章市场状况调查分析，各类商品房屋房屋拟销售定价格如下：·高层商品住宅销售价格:4000元/米2·商场建筑平均销售价格:8500元/米2·老年公寓:4000元/米2·写字楼、公寓、酒店价格：4500元/米2·地下车库及车位2500元/米28.2销售计划从本市实际销售状况看，一般状况当年竣工现房当年可销售量为30~60%，次年销售量可到达40~70%。为简化计算起见,本项目按如下原则计定销量：即当年动工面积扣除88423㎡住宅用于安顿回搬家民（回搬家民安顿分四年完毕），剩余百分之五十计入当年销售量,余百分之五十计入下年度销售量。计划销售量计算表单位：万元回迁安顿住宅商品住宅商业建筑写字楼公寓地下车场合计销售量88423100829666032500139989销售金额0403325661812554118销售量88423972961384051778162914销售金额038918117641294563627销售量884238468319106231843340149447销售金额0338731624010431083561991销售量88423010129810367959522264499销售金额00861034665614881147640销售量9238410136235460229206销售金额785264561388651330043013301325612561合计总销售量353692282808236301207359222600949068销售金额01131235693312556504629418.3销售收入分析销售利润预测表单位：万元合计1销售收入54118636276199114764013300425614629412售房营业税5.5%29763499340981207315141254603静态建设投资441586510953377749675106802886794建设期贷款利息160016001600160064005销售费用1.5%812954930221519953869446总支出49546711625931686902603781793274837当年销售利润4572-75352675607387262623828合计销售利润（税前）4572-2963-288604501330761354581354589所得税(25%)11430015113181575963500910合计所得税1143114311431625634413350093500911税后利润3429004533754469178610502112税前总投资利润率49.92%13税后总投资利润率36.38%14税前自有资金投资利润率338.64%税后自有资金投资利润率262.55%8.4银行贷款还本付息计划整个项目自至均属投资阶段,真正获利年度为