关于我国住宅房产税的几点思考

关于我国住宅房产税的几点思考

一、房产税的缴纳房屋产税是房屋产税的一种，房屋产税是指房屋作为征税对象，并根据房屋的剩余价值以及租金征收承租人的租金收入的财产税。我国房产税是在我国城市房地产税的基础上发展而来的。城市房地产税是一个有50余年历史的老税种,是我国房地产税收的重要组成部分。早在1951年,原政务院公布了《城市房地产税暂行条例》,规定对房产征收房产税,对土地征收地产税;对房价、地价不易划分的,征收房地产税。1973年,我国将国营企业和集体企业应缴的城市房地产税并入工商税。1986年9月国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,根据暂行条例规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的计税依据和税率分为两种:一种是以房屋原值一次减去10%-30%之后的余值为计算依据,相应的税率是1.2%;另一种是以房屋租金收入为计税依据,相应的税率是12%。1986年我国开征房产税后,内资企业和个人适用新的房产税。至此,我国形成了对内资纳税人征收房产税,对外资纳税人和外国人的房产征收城市房地产税,对其地产不征税的局面。由于我国在许多领域都给外国人以国民待遇,为此我国暂时免除了对外国人,港、澳、台同胞和华侨购置的非营业用房产的城市房地产税。为保证内资与外资的税收平等,国务院总理温家宝于2008年12月31日签署了第546号国务院令,废止了1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》。自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。至此,内资产权人与外资产权人不再分别对待。房产是否征税、征多少税,不以房产的内外性质划分,而以房产的用途为准。所有土地使用权性质为住宅的房屋,只要不出租,都免征房产税。二、地方房产税的特点(一)住房的征收对象为个人拥有的养父和商品住房而非上海居民家庭两地房产税调控的着眼点不同,其强度和广度有明显区别。上海房产税征收对象是从暂行办法施行之日起上海居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)、非上海居民家庭在上海新购的住房。上海房产税并没有将居民和非本地居民的已购住房纳入征税范围,也就是所谓既往不咎的原则。重庆房产税的征收对象包括已购商品房和新购商品房,即个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房);在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房1。显然,无论是征收的强度或广度重庆都比上海强。(二)现行房产税征管制度以房产的什么价值征税,这关系到房产税的实际效果。对于计税依据,一直存在争议。有人认为,房产税开征应以房地产市场价格为依据,这将产生的一个主要问题是,市场价格由谁说了算。上海规定计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。重庆规定计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时,以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围,如无新的规定,无论是否出现产权变动均属纳税对象,其计税交易价和适用的税率均不再变动。上海在交易价格的基础上折价征收,其比例符合《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,但重庆并没有扣除额。重庆的房产税征收比上海更严格。(三)住房市场采用审计方法,分别适用不同税率税率的高低,直接关系到纳税人的税赋负担。上海和重庆的房产税都实行比例税率。上海根据房价不同,适用不同的税率。应税住房每平方米市场交易价格低于该市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率为0.4%,房价高于该市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的,适用税率为0.6%2。重庆将住房分为独栋商品住宅、高档住房、普通住宅,分别适用不同税率。其中,独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。相比较,重庆的税率划分更加细化。(四)应将新购住房应收账款的计算为产税税收减免是税法的一个重要环节。上海规定本地居民家庭在该市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。重庆规定,扣除免税面积以家庭为单位,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的,按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。重庆的扣除额更具可操作性。上海房产税条例还有许多模糊的地方,如符合扣除条件的,是扣除新购住房还是已购住房?无房产的父母能作为扣除的人数计入有房子女的住房面积吗?这些因素事关房产税成功与否,必须予以明确。三、合法性(一)法律上是否可以确定模块房产税的合法性直接关系到房产税的效力问题。房产税作为税收的一种,由谁宣布开征,大有讲究,因为这涉及税政管理权问题。上海、重庆两地开征房产税分别由上海市人民政府和重庆市人民政府发布。根据《中华人民共和国税收征管法》第三条规定,税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行。由法律规定执行的税收,必须由中华人民共和国全国人大及其常委会决定。这与《中华人民共和国立法法》第八条“对非国有财产的征收只能制定法律”的规定相吻合的。房产税是在城市房地产税的基础上发展而来的,国务院在1986年颁布《房产税暂行条例》时,我国《税收征管法》和《立法法》并没有颁布3,税政管理权并没有以法律的形式予以明确。由国务院决定房产税的征收,并不违反我国法律的规定。即使在《税收征管法》和《立法法》颁布后,国务院也并不必然失去税政管理权。必要时,国务院还可以获得全国人大及其常委会的授权4。不管是全国人大还是国务院,都属于中央层面。事实上,自1994年分税制建立以来,包括税种设立和征管等各方面税权都集中在中央。中央不仅集中管理国税、共享税的诸多权限(包括税收的立法权、税种开征停征权、税目税率调整权、减免税权等),即使地方税的税种(地方税包括营业税、资源税和房产税等)等权限,中央也没有放弃过。中央并没有赋予省级人民政府决定税种、税率或者减免税的权力,也没有允许省级人民政府制定实施细则或具体实施办法。税政管理权集中于中央,也符合现行法律的规定,因为,人大将税政管理权授予国务院后,国务院不得将税政管理权再转授给省级政府5。显然,省级人民政府并没有获得税收开征权。上海市人民政府和重庆市人民政府作为省级人民政府,通过发布通知的形式,决定对部分公民住房开征房产税虽然获得了国务院的授权和认可,但国务院本身并没有权力将房产税的开征权授予省级人民政府。上海、重庆开征房产税的决定违反了《税收征管法》第三条的规定6,本次两地房产税开征存在合法性问题。(二)税收优惠政策的监督机制不健全,严重阻碍了政府行政的依上海、重庆发布开征房产税的决定并没有预先通知,普通老百姓在此之前无法知道房产税的具体内容。在开征房产税决定发布前,两地房产税的具体内容成为政府机密。这完全违背了我国政府行政的基本原则及立法的基本规范。现代政府是建立在市场经济基础之上的政府,市场经济的基本要求是公开、透明、信用。相应地要求政府的决策、立法、行政等行为必须及时向公众披露。税收政策被认为是政府的一项综合决策,综合决策必须有公众的参与,听取各个阶层的利益表达,这样的决策才能达到社会的平衡。上海和重庆颁布的开征房产税的决定,无论从行政许可角度还是地方立法角度,都必须举行一个听证程序7。(三)房产税抑制了需求,将其作为企业的税收,其主导地位又两选择上海和重庆出台房产税,主要是因为这两地的房价过高,尤其是上海。房产税被认为是调控房价的一种重要手段,这背后蕴含的逻辑是房产税可以抑制房价。房产税是对物权所有人在保有环节征收的一种税,与之前调控房价所征收的营业税、所得税等税种不同。在流通环节征收的营业税、所得税等,在市场供应不足的情况下,出售者可以将税赋转嫁给购买者,从而推高房价。保有环节征收房产税,所有权人无法转嫁税赋成本。只要房产所有人持有房产,不管其是否居住,都必须缴纳房产税。由于房产税每年都要缴纳,持有时间越长,缴纳的税负越多。很多房产所有人无法承受房产税的负担时,就会将持有的房产出售,从而增加市场的房产供应,抑制房价的上涨。房产税不但能逼迫房产持有人尽快向市场出售,还能抑制人们购买房产的欲望。许多本想购买房产的人,由于房产税的存在,增加了其负担,会放弃购买房产。房产税起到了抑制需求的效果。房产税的开征,一方面抑制了需求;另一方面,增加了供应。通过这一增一减,使需求达到平衡。上述逻辑看似合理,其实存在很多问题。房产出售者如果想转嫁税赋,关键不是征收的环节,而是房产的供求关系。如果市场上的商品房无法满足人们的需求,出售者完全可以转嫁税赋。即使是房产税,出售者可以将已经缴纳的税额相加,在出售时,一并转嫁给购买人。市场供求不足的情况下,任何形式的税收,都可能转嫁。如果市场的供求关系不改变,房产税可能会与以前的营业税、所得税一样,由出售者转嫁给购买人,进一步推高房价。房产税能否逼迫房产持有人尽快出售房产,从而增加供应呢?这一推断既没有实证分析,也没有因果关系。房产税是否会成为房产持有人的成本,这需要将房价的上涨因素予以考虑。如果房价每年的上涨幅度高于房产税的税率,房产持有者持有房产是有利可图的,如此,仅从盈利角度而言,房主不会轻易出售物业。房产税并不必然增加市场的供应。税收的最主要功能是满足政府的财政需要。政府为公民提供公共服务,需要资金支持,税收为主要来源。但政府开征任何一种税,必须经公民授权。开征新税时,更需说明新税种的用途及开征的必要性。而上海、重庆开征房产税并不是因为公共财政不足,而是为了抑制房价,这扭曲了税收满足公共财政需要的基本功能。税收的另一功能是调节收入的分配,缩小贫富差距。理论上分析,房产越多,缴纳的房产税越高,通过富人缴纳的房产税,为穷人建社会保障房8,从而有效地调节财富的分配,实现居者有其屋。然而,在现行房地产市场普遍存在税收可以转嫁的状况下,房产税不但没有达到有效地调节财富分配,反而加深了穷人的购房成本,加大了贫富差距。违背了房产税出台的初衷。四、规范房屋产税的基本要求(一)房产税征收程序正义税收无论以何种名目出现,其本质是对他人财产的剥夺,这一本质是无法改变的。税收目的和征税理由可以各不相同,但这不能替代征税所必须的程序正义。程序正义要求决定开征新税的主体必须是有权主体,即必须是有权决定征税的机构才能发布征收新税的法律、法规。在我国,决定征收新税的权力由国家立法机构掌握,必要时,可以授权中央政府制定税收征收的行政法规,但中央政府不能再转授权。房产税作为税收的一种,必须由全国人大或其授权的机构决定,地方不能决定任何税种的开征,包括房产税。房产税要在全国推广,不能再由各个地方政府出台自己的房产税征收办法,而必须统一税权。如果一定要由地方政府自行颁布征收办法,必须由全国人大授权,或通过人大制定法律授权地方政府征收,这样才能符合收税法定原则。程序正义也包括税收立法的过程公开。房产税开征前,必须将房产税草案向全国公布,并征求大家的意见,这方面我国已有许多先例9。法律的权威性在于其透明性,房产税征收前的全民讨论这一环节不可省。上海、重庆房产税征收办法虽然颁布执行,合法性和合理性问题依然存在,为消除人们的顾虑,必须尽快启动国家层面的房产税征收讨论,将上海、重庆两地的房产税纳入到法治的轨道。(二)房产税调控措施不充分的作用要展开对房产税的关联性研究。在我国,涉及房地产的收费五花八门,收费总额难以统计,高收费一方面加重了纳税人的负担,另一方面也大大削弱了税收的调节作用。各种收费由于未纳入预算管理,其使用得不到有效的监督,浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。房地产调控是一个综合的工程,涉及的部门非常广泛,各种调控措施又相互影响,如果论证不够充分,调控措施会互相冲突,抵消调控的实际效果。应正确认识房产税在房地产宏观调控中的作用。税