某物业公司工程管理类标准全套

某物业公司工程管理类标准全套1.目的建立物业统一的工程管理标准，进一步规范商业管理公司与物业公司服务的工程管理，为后期执行过程中公司考评物业公司的服务及支付费用提供合理依据。2.范围本规定作为物业委托合同附件适用于合同中规定的服务范围。.管理标准类别（分值）序号服务标准考评标准考评分值考评得分前期接收1见开发公司《开发合同》交付标准见《开发合同》交付标准装修管理服务(4)2装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明参照服务标准，不符合不得分0.53配合工程部、运营部与商家完成商户的交接工作参照服务标准，不符合不得分0.54物管公司根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间是否按照规定执行0.55每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由商户提供申报结果。违规装修情况必须及时告知商管公司并做好证据保留工作是否做好巡查记录表登记16商户临时用电、用水、用气的管理符合物业管理规范是否存在违规操作17每月固定时间对商户用电、用水数据进行记录并报商管公司（含非装修期）及时率及准确性0.5遗留工程处理(2)8遗留工程与施工单位的对接与跟进，发现问题30分钟内上报甲方并通知施工单位处理确认是否处理及时0.59对重大遗留工程提出可行性解决方案是否提出解决方案110每周形成系统性的跟进报告报商业管理公司参照服务标准，不符合不得分0.5资料设备台帐(2)11建立设施设备台帐参照服务标准，不符合不得分112所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识参照服务标准，不符合不得分1节能降耗(5)13在不影响设备功能正常使用的情况下，由甲方审核，乙方监管施工单位完成节能降耗改造工程参照服务标准，不符合不得分114公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的水电控制开启时间严格按照规定执行，严禁浪费一水一电是否存在因管理不佳的浪费115公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水）合理化控制是否存在因管理不到位的浪费116定期（每月）递交合理化节能降耗建议是否存在因管理不到位的浪费0.517物业公司应根据具体情况建立《节能降耗制度》,并进行落实参照服务标准，不符合不得分0.5维养计划(3)18制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录随时抽查计划及记录表119维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场等参照服务标准，不符合不得分2设备房管理(8)20设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作参照服务标准，不符合不得分0.521现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙参照服务标准，不符合不得分122配备足够的灭火器和应急灯，通风良好参照服务标准，不符合不得分0.523设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识参照服务标准，不符合不得分124各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确参照服务标准，不符合不得分125设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用参照服务标准，不符合不得分0.526重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在30摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯参照服务标准，不符合不得分127设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品参照服务标准，不符合不得分128设备房内应有外来人员登记制度参照服务标准，不符合不得分0.529水电表按照与商户的约定进行抄录，注意观察水电异动的状况水电抄表记录表的准时率0.530噪音污染严重的设备应采用防噪设施参照服务标准，不符合不得分0.531设备房钥匙由物管公司专人负责管理参照服务标准，不符合不得分1供配电系统管理（12）32一般型用电（住宅、一般商铺）负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于较大用电（人人乐等）负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。大型用电（电影院）负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录参照服务标准，不符合不得分133管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整参照服务标准，不符合不得分134高压配电室需要有高压操作工具与高压操作保护设施参照服务标准，不符合不得分135公共区域的管井门、箱柜门须处于锁闭状态并配有设备标识、警示标识。临时取电必须穿管、作出警示防护要求参照服务标准，不符合不得分136动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆参照服务标准，不符合不得分137电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：不小于０.９参照服务标准，不符合不得分138高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确参照服务标准，不符合不得分139高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别各种掉牌信号性质参照服务标准，不符合不得分140酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖参照服务标准，不符合不得分141发生停电事故后，在正常时间（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少连续运行4小时参照服务标准，不符合不得分142发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作8小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的95%以上，四滤应及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时间为30分钟参照服务标准，不符合不得分143高低压配电设备自身温度保持在合理范围内，（≤25℃）参照服务标准，不符合不得分1电梯管理(10)44电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备参照服务标准，不符合不得分145电梯运行平稳，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好,从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响参照服务标准，不符合不得分0.546合格平层状态平层误差在正负2mm以内，轿厢门闭合后的误差不能大于5㎜参照服务标准，不符合不得分0.547门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好参照服务标准，不符合不得分0.548限速器动作灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性参照服务标准，不符合不得分0.549供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录登记表参照服务标准，不符合不得分0.550电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设施参照服务标准，不符合不得分0.551保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内参照服务标准，不符合不得分0.5轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水参照服务标准，不符合不得分0.552继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电参照服务标准，不符合不得分0.553铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误0.554盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显参照服务标准，不符合不得分0.555滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1㎜。间隙应均匀参照服务标准，不符合不得分0.556缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀参照服务标准，不符合不得分0.557传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠参照服务标准，不符合不得分0.558钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%参照服务标准，不符合不得分0.559安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开参照服务标准，不符合不得分0.560物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾害等参照服务标准，不符合不得分0.561电梯机房应有通风降温设施，温度保持在22－30度之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位参照服务标准，不符合不得分0.562运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理参照服务标准，不符合不得分0.5给排水系统管理(10)63水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书参照服务标准，不符合不得分0.564设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测,各常用阀门经常清洗、保养和阀门与管道及连接件的紧固检查。参照服务标准，不符合不得分165限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案参照服务标准，不符合不得分166供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验参照服务标准，不符合不得分0.567下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积，地下各雨、污水井室定期检查并清理，地下各给水井室、消防阀门井室处阀门定期检查并保养。参照服务标准，不符合不得分0.568污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值参照服务标准，不符合不得分169日常巡查四小时一次，用水高峰时每两小时巡查一次，并做好相应记录参照服务标准，不符合不得分0.570常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能参照服务标准，不符合不得分0.571综合管沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井盖等相应措施保障安全参照服务标准，不符合不得分0.572建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，外委或部分外委工作计划参照服务标准，不符合不得分0.573水泵房有报警设施，防止爆管（如不易安装，可增设闭监控，24小时实施有效监控）参照服务标准，不符合不得分0.574有排水沟和防溢水设施参照服务标准，不符合不得分0.575在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，管线上有流水方向指示参照服务标准，不符合不得分0.576每星期各泵轮换使用一次参照服务标准，不符合不得分0.577做好日常维保记录和人员进出登记参照服务标准，不符合不得分0.578生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全参照服务标准，不符合不得分1智能化系统管理(6)79停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，数据完整、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固参照服务标准，不符合不得分180监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面清晰；画面切换稳定参照服务标准，不符合不得分181每星期按监控镜头数量的5%抽检试验，重点位置（机房、仓库、电房等）监控镜头要全面检验参照服务标准，不符合不得分0.582周界防越报警系统（如有）：红外线接收、发送效果良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固参照服务标准，不符合不得分183巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常参照服务标准，不符合不得分184背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象参照服务标准，不符合不得分185按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况与使用情况，对重要部位（机房、仓库、电房等）的录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者部分内容的单独存储参照服务标准，不符合不得分0.5消防系统管理(10)86消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录，消防控制中心专人值班，监控区域内各项消防状态，发现异常情况及时上报并做好记录，消防控制中心值班人员需培训后方可上岗。参照服务标准，不符合不得分187消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常参照服务标准，不符合不得分188消防泵每星期试运行一次参照服务标准，不符合不得分189喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按比例进行抽检参照服务标准，不符合不得分19091消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录。设施功能完备无损坏参照服务标准，不符合不得分192消防结合器和地下消火栓的扳手、钥匙、大闸应在监控室固定位置或设施附近存放参照服务标准，不符合不得分193消防系统应保持状态良好，监控室内有自动改手动切换按钮参照服务标准，不符合不得分194定期对消防栓进行末端压力检查，以确保在正常值内参照服务标准，不符合不得分195卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确参照服务标准，不符合不得分0.596对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施参照服务标准，不符合不得分0.5空调系统管理(4)97冷却塔内填料5年进行更换一次，冷却塔噪音小于63分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响做好定期检修并记录，冷却水、冷冻水的年检测报告齐全参照服务标准，不符合不得分198风机末端整体设备等至少半年进行维保一次；中央空调新、回风机组过滤网至少每月清洗两次参照服务标准，不符合不得分199冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试，并按操作流程进行操作，（冬季结冰地区需要有防冻措施）参照服务标准，不符合不得分1100冷却水水流开关或其他类型传感器应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配参照服务标准，不符合不得分1房屋本体及附属设施管理(10)101房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象参照服务标准，不符合不得分1102每年3-5月为防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于1欧姆，引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，用银粉修复参照服务标准，不符合不得分1103空置房水电控制阀门应处于关闭状态参照服务标准，不符合不得分0.5104内外墙面地面、建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊。参照服务标准，不符合不得分0.5105室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损参照服务标准，不符合不得分0.5106屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每年雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计参照服务标准，不符合不得分1107项目内导示标志完好无损参照服务标准，不符合不得分0.5108各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角参照服务标准，不符合不得分0.5109儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐参照服务标准，不符合不得分1110根据实际季节、气候、时间对水景观的控制开放参照服务标准，不符合不得分0.5111所有钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次，保证鲜亮参照服务标准，不符合不得分0.5112木作的翻新和油漆应每年进行一次参照服务标准，不符合不得分0.5113操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明，做好相应的安全警示参照服务标准，不符合不得分1114活动区域配备的开放说明、设施使用说明、温馨提示参照服务标准，不符合不得分0.5115116景观照明根据商管公司的规定时间对景观照明的控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压参照服务标准，不符合不得分0.5加建改造管理(3)117造价在1万以上及特殊的加建改造需要施工图纸，平面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等参照服务标准，不符合不得分1118技术交底：需要说明施工细节，重要位置的相关要求，注意事项，施工工艺，相关材料标准，任何工程要求前提是符合行业、国家、安全标准等相关规定参照服务标准，不符合不得分1119特殊工程需要对重要部分的材料封存，如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等材料参照服务标准，不符合不得分0.5120新工艺新材料必须符合相关规定，如使用标准，安全标准，环保标准及行业、国家标准参照服务标准，不符合不得分0.5计量仪器仪表管理(3)121购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门送专业机构检验，出具检验报告结果，并有效标识参照服务标准，不符合不得分11