郑州市郑东新区未来30年规划

房地产区域市场分析：郑东新区未来30年内又一郑州一、区域概况1、区域范围界定郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20〜30年郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。建筑。除此之外目前在建的起步区面积33平方公里，整个中央商务区规划面积350公顷,以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层，还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。郑州国际会展中心、河南省艺术中心、连同湖中央400米高的锥形塔状建筑，将成为新区的3大标志性建筑。郑东新区的规划最终方案把''共生城市〃、“新陈代谢城市〃、“环形城市”等先进城市规划理念进行了整合。大规模、高规格的城市规划给房地产业提供了绝佳的发展机遇和展示平台，也决定了高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。3、区域市政配套交通配套郑东新区规划道路230多条，截至今年9月底，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。其中，已通车道路44条（段），全长约97公里。已开工的33座桥梁中，19座已基本竣工。区内已开通43路、47路等5条公交线路。今年年底前，起步区CBD内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等''两环八线〃10条道路，要实现全面亮化。龙湖地区规划道路总长175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外还规划了4处公交枢纽站，两处中长途汽车站。生活配套电力方面，新区电力排管及变电站建设累计完成投资2.7亿元，管网敷设近80.2公里，能满足安置小区、项目单位及龙子湖高校的办公生活需要；水利方面，日供水20万吨的东周水厂已建成投入使用，而经过3年建设和调试的郑州市王新庄污水处理厂一期工程已正常运行。其他燃气、热力等也陆续投入使用，可以满足居民生活和单位需要。教育医疗龙湖南区规划小学6所、中学4所，其中北师大附中外国语小学已投入使用，实验小学正在建设。商住物流区规划小学16所、中学8所,其中金水区和管城区安置小区内的3所中学、4所小学均在建设中，第47中学已经投入使用。新区已确定的医疗新建项目共有8个，目前，河南省直第三人民医院、郑州市紧急救援中心已开工建设，河南省疾病预防中心即将投入使用。二、区域产业发展规划郑东新区产业布局的理念和定位是:以第二产业见长的郑州经济技术开发区，已被确定为郑东新区产业发展基地，被纳入郑东新区的总体规划之中。而在其东南面，美国加州工业城项目正在进行项目的前期工作。新区最终要发展以金融服务业为龙头的现代服务业。当前推动郑东新区发展的是会展业和物流业。1、物流业澳柯玛（郑州）国际物流园区是郑东新区第一个形成规模的现代化物流企业。此外，德国麦德龙、南方香江、红星美凯龙、仁豪实业等物流园区依次排开。据他们测算，其物流辐射力可覆盖河南省及周边省份约5亿消费者。到2010年，新区基本建设成市内半小时，城际1小时，省内3小时，国内8小时物流圈，初步确立郑州作为全国重要物流中心城市的地位。2、会展业郑州国际会展中心是郑东新区CBD内标志性建筑之一，一期工程建筑面积21.4万平方米，内有3.5万平方米的全国最大的无柱大空间展厅和5000人会议厅等设施，是大型综合性现代会议展览设施,能够满足大型室内展览活动和各种规模会议活动的需求。利用这一优势，会展产业发展可以有所作为。大量的会展活动不仅能给郑州带来场租费、广告费、运输费等直接收入，5—9倍的产业连带效应，还将对交通运输、商业销售、旅游、饭店、餐饮娱乐、等相关产业具有明显的拉动作用。3、金融业郑东新区CBD区的产业发展终极目标是现代金融服务业。在''十一五〃期间，郑州必然要加快构建区域性金融中心的步伐。CBD中央商务区得天独厚的条件，有利于吸引国内外金融机构入住郑州设立分支机构。目前已经有10家金融机构、15家大企业总部将入住。除了大型金融机构之外，东区还将发展证券公司、基金管理公司、信托投资公司、保险公司等非银行金融机构，形成多层次的金融机构体系。到2010年，郑州金融业增加值占生产总值的比重有望达到8%,初步建立郑州区域性金融中心框架。郑东新区在实现这一目标中的作用明显。三、区域房地产市场发展现状新区自开发建设以来，省内外及合资性质的房地产公司，相继进入郑东新区进行房地产项目的开发建设。截至2005年6月，郑东新区累计引进项目158个，开工项目83个，完成固定资产投资152.8亿元。到10月，郑东新区房屋建设面积已达888.69万平方米，其中房地产开发面积398.8万平方米，批准预售面积183.78万平方米。分析2005年郑东新区的房地产市场可以用''惊人”形容。在宏观调控的背景下，2005年1月到11月，郑东新区的商品房总成交套数4325套，占全市的9.67%；商品房总成交面积63.9万平方米，占全市的12.04%；销售额23.04亿，占全市的13.49%；商品房均价3435元/m?,明显高于全市2934的平均水平。1、住宅市场市场热度明显高于其它区域郑东新区住宅市场的热度可以从市场开发、交易量、价格表现出来。2004年，郑东新区房价曾经创造了半年内每平方米上涨600元的郑州房地产市场记录。而截止2005年3月，郑东新区房产开发面积超过600万平方米，纯住宅建设面积超过120万平方米。2005年1至11月，郑东新区住宅销售面积39.06万平方米，占全市的9.1%,住宅均价高于全市近1000元。较高的市场热度主要源于区域住宅市场的高端形象。高标准、完善的区域配套郑东新区的建设配套完全是按照高标准''造城〃的标准规划的。高标准的完善配套无疑为住宅销售增加了砝码。在市政、生活设施配套方面，高标准的道路交通、水电暖等已经基本到位；教育配套方面，有47中学、省实验小学、北大附中外国语小学等新建中小学；医疗配套，有新郑州医院、同仁医疗中心等；商业配套方面，社区商业、大型独体商业和商业步行街将陆续进入招商阶段；商务娱乐方面，郑州国际会议展览中心、河南省艺术中心、五星级的新郑州饭店、广电大厦等已相继建设。高知名度的产品品牌在政府的积极推动下，进入郑东新区的房地产开发企业不仅有本地开发商，还包括外地进入品牌。2004年，进军郑州市房地产市场的外地知名品牌如绿城、绿地、顺驰、红星美凯龙地产等，无一不进入郑东新区。这些具有较高知名度的房地产品牌一定程度上提升了郑东新区住宅市场的高端形象。高舒适度、高质量的产品按照新区规划，区内住宅主要为多层。这就保证了产品的高舒适度、低建筑密度的基本特征。同时，全国知名的地产品牌口碑对产品自身质量也是一种保障。2、写字楼市场郑东新区庞大的建筑规模加上不断进入郑东新区市场的开发企业，写字楼的市场投放量超乎想象。2004年年初，CBD每亩地最高售价90万元；后升至每亩128万元；半年后，CBD内环最后一块土地达到每亩265万元，通过地价的飙升足以看出郑东写字楼市场的火热程度和投资者对其的信心。总体市场投放量巨大按照区域规划，CBD内外环计划修建60栋高层建筑，写字楼和商住楼占主流。截至2005年9月，CBD地区已入驻项目51个，其中39个开工建设。郑东新区核心CBD区内环路两侧汇集了顺驰第一国际、绿地世纪峰会、蓝码地王大厦、联合中心、新澳世贸大厦、龙湖大厦等众多项目。除纯商务楼外，还有大量含有办公用途性质的商住楼。两者合并的保守市场投放量在40万平方米以上。目前，CBD外环规划的写字楼项目也有少数动工。与市内其它区域市场竞争激烈面对巨大的市场供给，郑东写字楼市场的竞争可以想见。郑州市2003年之前的写字楼成交量不到7万平方米；2004年全年，郑州市写字楼供应量50万平方米，销售12.5万平方米。以同样的增长速度78.6%估算，2005年可能达到22万平方米。郑州市写字楼市场2005年的供应情况是，仅郑东以外的国际企业中心、天一大厦、金成国际广场、注协大厦3者的建筑面积就达到24万平方米。郑东新区写字楼要在郑州市第三产业尚不发达、商务气氛不够、郑东新区人气不足的前提下，要寻找较大市场空间，必将面对经三路、农业路成熟环境中的写字楼的激烈竞争。远景良好，短期内商务气氛有待培养郑东CBD核心区的硬件设施在郑州是顶级的，远期来看，必然是郑州市写字楼升级换代的首选。但是，受目前郑州市自身发展程度限制，主导产业以物流及相关产业为主，吸引的高端客户群有限，形成的商务氛围不够浓厚。写字楼作为高回报率的投资品，缺乏商务气氛的直接后果是短期内出租率低，年度投资回报率低，延长投资回收期，继而影响到投资者信心和提高投资门槛，影响销售速度。市场销售周期长，开发要求高市场投放量大必然影响