房地产前期策划整体思路

前期策划汇报思路项目理解基础研究发展策略及定位物业发展建议投资测算分析前言工作背景工作目标项目界定项目属性核心问题城市宏观背景分析宏观经济背景城市发展（趋势）规划土地（地产）市场项目物业市场分析物业市场研究区域客户研究重点客户研究供应特征分析后续竞争分析发展策略分析发展定位体系物业发展建议投资测算分析SWOT分析项目发展策略客户定位形象定位产品定位价格定位用地条件分析物业开发建议开发策略建议开发成本估算财务效益分析宏观政策（机遇）背景前春言销部盏分工写作债背辟景企查业垒发怪展炼战激略策争划偷工担作妻要漏求企客业纠背申景企唯业宅开管发部目泰标项赴目帐界条定项查目殃界葛定惭是迁策犹划够工亲作盼的原先桌决夕核羊心狸问川题妖，腊事踏关袋项吸目惠策亡划沸的星前灯期垮市攀场爷调颠研指方箭向输、竞轻争楼对苏手爽核叮定脏、蜜物非业织类视型钻选吗择御和蚀产跳品浊策唉划项吐目漏属罪性项怪目径区怨域掌价倡值新住城崭还疯是仍老卷城贝区窜，茄区桌域伪价阔值深成夜长案空哗间授大域小础，资堵源康价暮值景盼观菌价拉值奶、盈城毅市历价翠值挣、凑交乞通毙资佳源环熄境约氛柄围商蜓业露氛萌围卵、怜居禽住压氛牛围游、物眼业都类悟型纯倘别场墅额、黑纯话洋保房矩、勺物完业屠发墙展王方煤向纷多口元规验模大透型许、衔中贪等眼、挠小巡寿型规懂划抚条数件局亮限经大袜、廉小规拐划巨成寄本兼扒具一左定炭的咬潜串在单城旦市杯价傅值士和厅资宗源光价净值戏的锈、物龟业菌发络展严方喇向押多质元倘（抖别贯墅赏与谦洋殿房何）口的茫、中挨大翻型蜘纯许居肆住夫社垫区广丘州历老覆城榆区伯，挠区舟域边价斯值记成杏长扇空偶间肠大妙，臭批掏零贡地惹铁液，志无价优秘质境景梢观仍资幻玉源咐支鱼撑获，和商喊业锡氛狱围烛弱托，校规再划扇条惧件探局嫌限冤大稍，成星本布较浸高雁的们中霜等钳规允模渡商娇住夕项姨目核桌心半问润题核稻心求问肾题崖主惭要移是扯对沃项外目帐的摧限融制巷条剖件惯，皆资党源壁瓶言颈格、仗开压发烂难旱度故的昌判依断帜，区防域丢限壤制区婆域滨价烫值低挡，混城似市对面钥貌差号、胡区勇域遮价男值侵成碍长籍空览间住小交茧通董限北制交盏通蜘滞冰后，马无咳规残划姓利婚好昼、资哪源汤限脉制无优烘势资姓源竞它争攻态摧势区东域姜竞喜争谜激牙烈胡，沸市春场本几捡近坚饱付和项东目愤界纠定基泄础赢研晴究城矛市松宏肿观酒背现景灿分敌析经膝济背勾景G宴D唐P总闻量令及稀增奖长却率踏的甘横肃向毕和老纵扔向刊比邻较盏、才人权均变可怪支无配按收贝入纪情篇况寇、荒固聪定庭资产蓄投肥资确总袄额讽、泉房介地毙产投型资接总忠额疑及朽其渗占就全哑社符会胞固伴定妨资钥产办投孔资参总宇额买的比扩例韵、扬特队定托产讲业芹产威值训、测居昆民输消绞费捕水戒平犹、隐收插入摄水移平扮支撞出侦水确平宏析观政踪蝶策均（丹机塞遇嚷）背当景利煮率扮上丹调驳及填针吸对占性筑政反策欧、茧中药央辽及垫地协方遮政旅府稼出静台烛与雅房畏地壮产冲相棵关芹的启经役济男政晕策刊、元大竖型厨基壤础菌设子施志建啄设库或去者选政敞策布引虾起督区臭域骂价润值改均变铺、范城轿市定发迹展骗战笋略城扶市发妨展落（饰趋笨势亮）倘规绕划基较础犹设秤施判、练专匹业贿市详场戒、论次映级沃中航心逆规桥划悠、低新毯城直规旦划茫、廉发绸展滚方袍向归转税移疲，扣人鲁口岛产侵业捐转顾移计、谜生菠态促绿稼化控规碧划好、旺交宴通纺配晶套叹情持况土咏地府（滤地怨产卫）市卫场板捎块呼房针地棚产熔发波展砍阶眨段奇、桨市心场爸格纸局防、裕各感板夸块员土胶地发储贪备启情鼓况抱、彻历轮年粥供乐应龟量思、乓成脖交忧量案、索成乏交酬价稿格弦以细及物开凶发板投利资靠额垮、底施磁工盗面冲积梁、鞭竣客工辽面潮积库、很空魄置量聚、飘各忌类秀物巧业凑市鞭场林特深征竿及细佳分淋、导板杜块流出向裕、冰板及块值客夹户道特申征渴、项竹目罗物旷业欠市泡场铁分康析基放础费研果究物继业做市原场研滩究各抓板办块做项俊目碧性祥质夜、栋名指称蜘、丧品垦牌虽、富区嫩域忠配馆套、宅供澡应攻量六、规牌模贝、丝式产素品妻特究征给及价戒格不仇同快物瓦业暮类域型夹的骑供旗应宇特伤征躺、死成浇交谢情朱况类型楼盘名称指标1房2房紧凑型3房舒适型3房4房5房\复式普通商品房万科金域蓝湾面积————90-106——130170-230套比————82%——9%9%中海金沙湾面积——80-85102110-128145-155——套比——24%30%36%10%——时代糖果面积5675-8092115-120140-147——套比20%17%42%8%13%——恒大御景半岛面积————97127－141160-178——套比————28％28％42%——保利西江月面积——————121142-146——套比——————33％67％——合计套比7%10%40%25%16%2%限价房中海金沙馨园面积——8090-95——————套比——40%60%——————合计套比——40%60%——————项目名称热销户型（㎡)滞销户型(㎡）销售情况描述滞销、热销原因分析中海金沙湾两房：80-85三房：100-120四房：144-15508年平均销售速度约70套/月市场以刚性需求为主，紧凑型户型受到市场欢迎万科金域蓝湾三房：90-106四房：23008年平均销售速度约40套/月市场以刚性需求为主，紧凑型户型受到市场欢迎恒大御景半岛三房：97、127四房：209-30008年平均销售速度约30套/月总价过高，销售速度相对较慢时代糖果一房：约50二房：75-80三房：约92四房：140-14708年1月推出1156套，目前仅剩余10多套147m2单位，销售速度约80套/月总价低，性价比高保利西江月三房：121四房：142-14608年10月推出232套，至今剩余10多套左右，销售速度约53套/月江景资源优越供时应慌特炕征把研婆究热皮销抛滞社销边户额型勺、猜销鼻售脊情谁况深描往述鄙、资原捕因喊分励析星、桂市荐场塘空料缺唐、基鸦础挨研遗究项魂目狱物仍业秆市细场客分芝析基衬础岭研吃究项滋目仓物炒业弟市抄场洒分枣析后码续坐竞悬争素分近析区脾域浑内旧后免续呈供结应悄分吧布锣图性、帽各走项仁目校供采应殖量恳、百开咱发迈量堤、刮推需出喉量片、彩剩丽余脏量衡、缠后俗续掀套寺数惧、港后臣续坐供爆应残特千征、铅整巧体后掉续壶项警目翼开灿发透周混期摄预策判搏（玩包挥括却在同售组项涉目火后遥续驰开互发貌和浮新逃推压项污目努）认、漆后菠续依供盖应洒项碧目笼的城悼市热价阴值，资维源条捐件，项伐目腊规苏模特躁征仁、固鼓有僚价徐值贫研判基斗础似研友究项谣目樱物纸业需市之场摄分桨析区盟域威客畅户鸽研园究洋饰房倡客详户睁别川墅食客娱户半来执源榜、您年意龄佛、晕职蛛业昌、粘置矩业芳特去征幸需少求估、析与傅本妖项究目等的姨匹删配秆度重晒点泥客气户漠研擦究周裁边貌项坐目曾客券户使分碗类羞、万客啄户趟来夕源再地半分钥类搏、悼可掉能活流缩慧向孔、砌购抚房栽惯汤性棵、其客傲户缘瑞来兄源趁地姓客胜户斧筛晨选苗、茎你壶收座入炸、购享房特关桨注鲜点开、骨与正本常项只目编匹败配悦度虚、发堵展饲策蚁略丈及说定舅位发体展冠策售略穿分纳析S熟W丧O末T分夕析优沈势法（度区甩域饺、局交疾通冬、泻资价源、企赏业唐能抵力日）劣端势克（讯地脸价京、读位述置锦、防交吨通弃、腰城的市射氛爬围球形寨象垂、怀配点套段等啊）机附遇堂（茎城萄市消规词划泛、叛大砖型镰基斩础错设芝施威建珍设罩、轰政和策欢扶膝持环、炭土欧地悼资扫源带、鸽产施业苦或羽地泻产除商瘦集岸聚机效还应泥）挑放战督（诊政标策是不蛾确纯定蛾性馋、揭规枯划睛难肯度秀、身客损户崖分核流孕、境大樱盘要竞垃争炒等卧）整蒜体伯发甚展跃策拜略战吊略南层奴面义：仰区勇域铺借餐势庆、总品餐牌蓝造富势京、花形倚象颂立挨势策紧略瓦层腾面团：种精鸭准纹定元位害，旁总崇价软合顽理想控松制战胸术牧层替面耍：牌产毛品责创妄新乳、横品嗽质化打盖造戚、炒强最化蒸产浙品员市真场健说投服井力发右展沸策在略定及巧定斧位发健展育定啊位字系酱统客派户京定市位在草周丸边总竞芳争杂板昨块葱客传户毙分披析因的滔基话础灾上惕对俯本旋项纵目芒的狭客裕户施进态行户定叼位父，犁主哄要仅内哑容令包贡括浴：捐客蚁户歌来路源殖、涝总豆价宿承连受叙能象力炒、客省户暴特速征失、史职筑业滑需辆求佛特狠征香等墙，勾并傍进身行弯适缩慧当惕的翁定经性泉分睛析蓬，和如彻心恶理枕、忌品匠味房诚、纹需咽求衰、老理灯想蜘等形惨象模定扫位形砌象增定娘位我辽们温的收项老目斜（倚社拼区靠）桃给巨目辱标赔客匀户勉展掠示玩和张营绪造低怎千样朽的纷形怕象近气民质喝，输主唤要挽包奸括括：距挪离宋、绒空糟间轨感抗受尝、选完旅善滔的林生堤活恐配电套容、抚建史筑调的榜美退感欺、遍温既馨题的壮社峰区晨氛昌围皇、伴室蔽内婆装扛修剂、剥现矩代昼的炮服伸务框体槽系产撒品甜定欲位结群合津市盐场秋和再竞走争刊，银提鹿出幼产教品姻户吴型服配患比工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析城市与片区宏观背景研究房地产市场研究城市背景与经济情况项目区域中的区域地位区域的配套设施和交通区域房地产市场格局与片区发展状况区域在售的住宅供需情况周边市场的市调工作政府官员业内人士市场环境分析目标客户群、购买能力、意愿的初步预测客户访谈区域主流购房群体区域消费特征片区房地产市场消费者特征分析购房客户访谈多个项目的现场调研主流客户群预测消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析芳洲村辞板士块糟市蕉场先特数征混：烤合扛并得为也荔院湾取区菌后猎区扭域岔价鹅值特有唐所偷提非升冈，匪价透格山与施成谈熟梅配版套拖是洋芳油村鼠的就竞慌争梦优押势铃，霞但淋开谦发顿量踏有舌限区触域絮：交考通物便裕利券，寨生棋活愈配个套剥完矩善孙，困合脚并挣到涂荔性湾牛区刮，捎板开块秀内糊专粘业亡市劳场燃聚塞集供镇应：物楼挤盘皂数犹量守不择多还，书在什售鞭项浪目趁基致本链接筒近鬼开射发哪尾印声约，掌后蕉续较供牙